Rund um den dritten Ring entstehen zahlreiche Wohn- und Apartmentprojekte in unmittelbarer Nähe – Foto: QUANG DINH
„Wo Straßen gebaut werden, entstehen Häuser“ ist keine neue Erkenntnis, doch das Ausmaß und die Geschwindigkeit dieses Trends in jüngster Zeit verdeutlichen die zunehmend zentrale Rolle der Verkehrsinfrastruktur auf dem städtischen Wohnungsmarkt. Mit der steigenden Anzahl an Bauprojekten geht die Entstehung großflächiger Stadtgebiete einher, die häufig an wichtigen Knotenpunkten von Ringstraßen und radialen Achsen liegen.
Wohngebäude entlang der Ringstraße.
Beobachtungen in Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen eine starke Konzentration der Entwicklung im Osten und in den Satellitenstädten. Großprojekte wie Vinhomes Grand Park, The Global City und Van Phuc City befinden sich alle im direkten Einflussbereich der Ringstraße 2, der Ringstraße 3 und überregionaler Hauptverkehrsadern.
Herr Truong Dac Nguyen, Investmentdirektor der Blue Horizon Asset Management Company, bestätigte ebenfalls, dass in Hanoi Projekte wie Vinhomes Ocean Park, Ecopark und Vinhomes Smart City eng mit der Ringstraße 3 und wichtigen Straßen verbunden sind und neue Wachstumszentren im Osten und Westen bilden.
Immobilienexperten sind der Ansicht, dass die Entstehung von „Megastädten“ entlang von Ringstraßen immer deutlicher wird, was auf einen Wandel von einem „einzentrierten“ zu einem „multipolaren“ Stadtmodell hindeutet, bei dem das alte Zentrum nicht mehr das einzige Ziel für Wohnen und Leben ist.
Laut Herrn Nguyen wird das Phänomen der „Verlagerung von Wohnimmobilien an den Stadtrand“ durch zwei parallele Faktoren verursacht. Erstens wird Bauland in der Innenstadt immer knapper, und die steigenden Kosten für Grundstücke, Erschließung und Bau haben zu einem extrem begrenzten Angebot an Neubauten und Verkaufspreisen geführt, die für die meisten Menschen unerschwinglich sind.
Zweitens haben die Ringstraßen 3 und 4 in Hanoi sowie die Ringstraßen 2 und 3 in Ho-Chi-Minh-Stadt zusammen mit der U-Bahn und den Flussbrücken die Reisezeiten deutlich verkürzt und ehemals als „abgelegen“ geltende Gebiete in attraktive Wohngebiete verwandelt. Ho-Chi-Minh-Stadt modernisiert zudem aktiv die regionale Infrastruktur, um Satellitenstädte zu schaffen und so den Bevölkerungsdruck aus dem Stadtzentrum zu verringern.
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, stellte fest, dass die Stadterweiterung zu erheblichen Veränderungen des Preisniveaus und der Nachfrage geführt hat. In Hanoi stiegen die Wohnungspreise in zentralen Bezirken wie Dong Da und Hai Ba Trung innerhalb von drei Jahren um etwa 70–90 %, während Gebiete entlang des dritten Rings wie Nam Tu Liem, Gia Lam und Hoai Duc Zuwächse von 100–150 % verzeichneten.
Die Nachfrage nach Immobilien konzentriert sich ebenfalls stark auf diese Gebiete, insbesondere auf Nam Tu Liem und Ha Dong (ehemals). In Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Preise im Stadtzentrum langsamer, während die erweiterten Stadtzentren und Thu Duc (ehemals) innerhalb von drei Jahren Zuwächse von 23–30 % verzeichneten. Die Nachfrage hat sich stark auf angrenzende Gebiete wie Di An und Thuan An (ehemals Binh Duong) ausgeweitet.
„Dies zeigt, dass die Erwartungen an die Infrastruktur zu einem entscheidenden Faktor für die Gestaltung der Hauspreise werden und in vielen Fällen sogar traditionelle Faktoren wie die zentrale Lage oder die Dichte der vorhandenen Infrastruktur übertreffen“, sagte Herr Tuan.
Integrierte Planung zur Vermeidung von „schlafenden Städten“
Dr. Ngo Viet Nam Son, Vorsitzender von NgoViet Architects & Planners, ist der Ansicht, dass die Bebauung entlang wichtiger Verkehrsadern wie Ringstraßen und U-Bahn-Linien ein unvermeidlicher Trend im Urbanisierungsprozess ist. Laut Dr. Nam Son entstehen jedoch Risiken, wenn in die Verkehrsinfrastruktur investiert wird, ohne dass von Anfang an eine integrierte Planung erfolgt.
„Wenn in städtischen Gebieten Wohnraum nur entlang von Verkehrsadern entsteht, ohne gleichzeitig Arbeitsplätze, öffentliche Einrichtungen und soziale Infrastruktur zu berücksichtigen, könnten viele neue Gebiete zu reinen Wohngebieten verkommen. In diesem Fall müssten die Menschen trotz des erweiterten Stadtraums weiterhin weite Strecken ins Stadtzentrum pendeln, was den Verkehr zusätzlich belasten und die Lebensqualität beeinträchtigen würde“, warnte Herr Nam Son.
Um dieses Szenario zu vermeiden, schlug Herr Nam Son vor, die Stadtentwicklung auf integrierte Weise anzugehen und dabei Verkehr, Wohnraum und die städtische Wirtschaft einzubeziehen – ein Konzept, das häufig im Modell der verkehrsorientierten Entwicklung (Transport-Oriented Development, TOD) Erwähnung findet.
Dementsprechend müssen die Gebiete rund um die Ringstraße und die U-Bahn umfassend geplant werden, und zwar nicht nur als Wohngebiete, sondern auch als multifunktionale urbane Zentren, die mit der regionalen Entwicklungsvision verknüpft sind, um den Druck auf das Stadtzentrum zu verringern und die Nachhaltigkeit des Urbanisierungsprozesses zu verbessern.
In einem Gespräch mit uns warnte ein Immobilienexperte außerdem davor, dass viele Gebiete am Stadtrand Gefahr laufen, die Probleme der alten Innenstadt zu wiederholen: rasante Bevölkerungsdichte bei gleichzeitig unzureichenden Investitionen in Schulen, Krankenhäuser, öffentliche Plätze und soziale Infrastruktur.
„Wenn neue Stadtgebiete nicht richtig kontrolliert werden, könnten sie zu ‚Schlafstädten‘ werden, in die die Menschen nur nachts zurückkehren, um sich auszuruhen, während sie tagsüber weiterhin in Scharen zur Arbeit ins Stadtzentrum strömen und so den Verkehr und die Infrastruktur zusätzlich belasten“, warnte diese Person.
Laut diesem Experten bieten die großen Städte entlang der Ringstraße zwar viele Möglichkeiten, doch nicht jeder kann sie sich leisten. „Ohne bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen besteht die Gefahr, dass die Bevölkerungsverteilung nur der mittleren und oberen Einkommensschicht zugutekommt, während Geringverdiener immer weiter an den Rand gedrängt werden“, sagte er.
Ein anderer Immobilienexperte argumentiert, dass die Bebauung entlang des Autobahnrings ein unvermeidlicher Trend der Urbanisierung sei. Eine gut geplante Verkehrsinfrastruktur könne neue Wohnräume schaffen, den Druck auf die Innenstadt verringern und die Lebensqualität verbessern. Der Autobahnring dürfe jedoch nicht lediglich ein Instrument zur Ankurbelung des Immobilienmarktes sein.
„Noch wichtiger ist, dass es zum Leitprinzip für eine nachhaltige Stadtentwicklungsstrategie wird, bei der Wohnraum, Beschäftigung, öffentliche Dienstleistungen und soziale Infrastruktur koordiniert betrachtet werden“, sagte er.
Das hat er gesagt.
Der Wohnungsmarkt im Gebiet entlang der Ringstraße 4 (Provinzstraße 830) im Westen von Ho-Chi-Minh-Stadt, mit seinen günstigen Anbindungen an die Ringstraße 3 und die Schnellstraße Ben Luc – Long Thanh, boomt. – Foto: CONG TRIEU
Wohnraum, Beschäftigung und soziale Infrastruktur müssen aufeinander abgestimmt werden.
Dr. Can Van Luc, Mitglied des politischen Beratungsgremiums des Premierministers, ist der Ansicht, dass Infrastrukturinvestitionen, insbesondere öffentliche Investitionen, angesichts der Unsicherheiten im Bereich Export und Konsum auch im Zeitraum 2025-2026 einer der wichtigsten Treiber des Wirtschaftswachstums bleiben werden.
Dies erklärt, warum sich der Immobilienmarkt nicht einheitlich erholt, sondern je nach Infrastrukturanbindung stark differenziert ist. Zentrale Stadtkerne mit begrenztem Platzangebot und hohen Kosten verzeichnen ein langsameres Wachstum, während sich „ausdehnende Stadtkerne“ entlang von Ringstraßen, U-Bahn-Linien und interregionalen Achsen rasant zu Anziehungspunkten für Angebot und Investitionen entwickeln.
Viele Experten warnen jedoch vor dem Risiko einer Diskrepanz, da die Immobilienpreise und Lebenshaltungskosten tendenziell schneller steigen als die Einkommen. Dies stellt eine erhebliche Herausforderung für die Fähigkeit der Stadtbewohner dar, sich tatsächlich Wohnraum zu sichern, wenn die soziale Infrastruktur und die Wohnungspolitik nicht Schritt halten.
Laut einem Immobilienexperten spielen Ringstraßen, U-Bahn-Linien und überregionale Infrastruktur nicht nur eine Rolle im Verkehr, sondern restrukturieren auch den städtischen Raum unmittelbar. Die Entwicklung von Satellitenstädten und die Ausdehnung von Wohngebieten sind nur dann nachhaltig, wenn sie von einer integrierten Planung für Wohnen, Beschäftigung und soziale Infrastruktur begleitet werden.
Wenn der Immobilienmarkt jedoch mit der Stadtentwicklung Schritt hält, ist die Gefahr der Entstehung von „brachliegenden Stadtgebieten“, eines zunehmenden Verkehrsaufkommens und einer ungleichen Verteilung des Wohnraums unvermeidbar. „Daher geht es beim Ringstraßenprojekt nicht nur um den Bau von Straßen, sondern um ein Gleichgewicht zwischen Wirtschaftswachstum, Wohnraumbedarf und städtischer Lebensqualität“, sagte er.
Ringstraßen verlagern Wohngebäude immer weiter weg vom Stadtzentrum.
Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass sich die Anzahl der Apartmentprojekte in Hanoi um etwa das 2,6-Fache erhöht hat – von knapp 270 Projekten (im Jahr 2015) auf rund 700 Projekte im Jahr 2025. Die Projekte konzentrieren sich auch nicht mehr wie früher auf die Innenstadt, da die Ringstraße 3 und andere wichtige Straßen und Brücken über Flüsse zum „Rückgrat“ der neuen Entwicklung geworden sind und Apartmentkomplexe weiter östlich und westlich von Hanoi verdrängt haben.
Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete einen noch beeindruckenderen Anstieg um das 3,2-Fache, von über 320 Projekten (2015) auf über 1.000 Projekte (2025). Die Flächen für den Wohnungsbau haben sich deutlich entlang des zweiten Rings verlagert und sich stark auf den dritten Ring ausgedehnt. Diese Verlagerung ist noch ausgeprägter, wenn man den Blick nach Osten in Richtung Thu Duc und der angrenzenden Städte Binh Duong (ehemals) sowie nach Westen in Richtung Ho-Chi-Minh-Stadt und der angrenzenden Stadt Tay Ninh (ehemals Long An) richtet.
Quelle: https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-an-theo-duong-vanh-dai-20251218222845613.htm
![[Bild] Nationale Konferenz zur Zusammenfassung des einjährigen Bestehens des Gesamtorganisationsmodells des politischen Systems, des dreistufigen Regierungsmodells.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/01/1782882811691_ndo_br_1-jpg.webp)
