Integrierte Lösungen für den sozialen Wohnungsbau

Laut einer Studie des Instituts für Entwicklungsforschung in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der Gesamtbedarf an Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 974.000 Wohneinheiten. Für den Zeitraum 2021–2030 war die Fertigstellung von 199.400 Wohneinheiten geplant, doch bis Ende 2025 wurden lediglich 17.902 Wohneinheiten (9 % des Fünfjahresziels) fertiggestellt. Im verbleibenden Zeitraum (2026–2030) müssen 181.257 Wohneinheiten fertiggestellt werden.

Soziales Wohnprojekt in 324 Ly Thuong Kiet. Foto: THANH HIEN

Es besteht eindeutig eine erhebliche Diskrepanz zwischen der tatsächlichen Umsetzung und den Zielen für den sozialen Wohnungsbau bis 2030. Die Verzögerungen sind hauptsächlich auf systembedingte Hindernisse zurückzuführen, wie etwa mangelnde Koordination in der Planung, unzureichende Flächenverfügbarkeit, ungeeignete Investitionsverfahren und Finanzierungsmechanismen sowie unattraktive Anreizsysteme. Bemerkenswert ist, dass die Nachfrage nach Mietkaufwohnungen 68,1 % der gesamten Nachfrage nach sozialem Wohnraum, die Kaufnachfrage 26 % und die reine Mietnachfrage lediglich 5,9 % ausmacht.

Von diesen entfallen 82 % auf Angestellte (Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst, Arbeiter, Angehörige der Streitkräfte usw.) im Bereich der Langzeitmiete; Studierende hingegen 14 % im Bereich der sozial geförderten Wohnheime und Mini-Apartments. Somit verfügen 96 % der Zielgruppe über ein stabiles Einkommen und wären bei angemessener Mietpreisgestaltung durchaus in der Lage, die Miete zu zahlen. Der Mietwohnungsmarkt ist jedoch stark unterversorgt und wird nicht ausreichend genutzt. Aus diesem Grund wurde Mietwohnungsbau, wie von Generalsekretär und Präsident To Lam anerkannt und angeordnet, als strategische Säule definiert.

Um 90 % des Ziels für sozialen Wohnungsbau in den nächsten fünf Jahren zu erreichen und die vom Generalsekretär und Präsidenten festgelegte gemeinsame Basis zu schaffen, muss Ho-Chi-Minh-Stadt gleichzeitig wichtige und praktikable Lösungen umsetzen. Konkret ist es notwendig, einen zentralen Anlaufpunkt zu schaffen, der sowohl Angebotsfragen (Investitionen, Bau, Grundstücke, Planung) als auch Nachfragefragen (Identifizierung, Überprüfung und Zuteilung von Wohnraum an berechtigte Begünstigte auf transparente, faire und angemessene Weise) abdeckt. Die rechtlichen Verfahren sollten auf etwa 60 Tage verkürzt werden (von der Investitionsgenehmigung bis zur Baugenehmigung).

Nutzen Sie die neuen Bestimmungen (derzeit im Gesetzentwurf zu Sondergebieten für Städte vorgesehen), um Probleme der Landzuweisung anzugehen. Dazu gehört, der Stadt zu ermöglichen, Sozialwohnungsbauprojekte auf staatlich verwalteten Grundstücken an Investoren zu vergeben, ohne die Nutzungsrechte zu versteigern, die Landnutzung zu ändern oder die Projekte in eigenständige Vorhaben aufzuteilen, sofern sie der Planung entsprechen. Digitalisieren Sie den gesamten Prozess der Überprüfung der Mieterberechtigung und integrieren Sie ihn in die nationale Bevölkerungsdatenbank, um die Bearbeitung zu beschleunigen und Missbrauch zu verhindern.

Hinsichtlich der finanziellen Hürden (dem Hauptgrund für die geringe Beteiligung des Privatsektors) ist eine umfassende Lösung seitens des Staates und des Marktes erforderlich. Konkret sollte der Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt einen speziellen Mechanismus bereitstellen, der es der HFIC (Staatliche Finanzinvestitionsgesellschaft von Ho-Chi-Minh-Stadt) ermöglicht, bis zu 70 % der Gesamtinvestition für das gesamte Projekt über einen Zeitraum von sieben Jahren zu finanzieren, anstatt auf die schleppend ablaufenden Mittel der Zentralregierung angewiesen zu sein.

Aufgrund des großen Angebots und der unterschiedlichen Bedürfnisse verschiedener Gruppen ist es notwendig, die Formen des sozialen Wohnungsbaus (Kauf, Mietkauf und Miete) für alle Begünstigten zu diversifizieren. Dies beinhaltet die Priorisierung von Gebieten auf Grundlage von Zielgruppen und Regionen sowie der Art der Wohnungen und der anzuwendenden Mechanismen.

Beispielsweise werden in den Industriegebieten von Binh Chanh, Hoc Mon und Cu Chi vorrangig Mietwohnungen für Arbeiter angeboten. Bei großflächigen Industriegebieten wird der Schwerpunkt auf integrierten Wohngebieten für Arbeiter liegen, wobei das PPP-Modell und die Unterstützung der HFIC bei der Finanzierung von 70 % zum Einsatz kommen.

Einerseits soll ein stadtweiter Umsiedlungswohnungsfonds eingerichtet werden; andererseits sollen öffentliche Immobilienfonds genutzt werden, um zwischen verschiedenen Wohnformen (Umsiedlung, öffentlicher Wohnungsbau, Sozialwohnungsbau, Stadterneuerung) umzuwandeln und anzupassen, ohne dass Verfahren zur Erstellung, Bewertung und Genehmigung von funktionalen Umwandlungsplänen erforderlich sind – ein Vorschlag aus dem Entwurf des Gesetzes über besondere städtische Gebiete, um diese wertvolle Ressource voll auszuschöpfen.

Schließlich müssen die Mietpreise kontrolliert und Mieter geschützt werden. Für jedes Gebiet sollte ein Referenzmietpreisrahmen festgelegt werden, der vom Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigt und öffentlich bekannt gegeben wird. Die Bestimmungen sollten eine Mindestmietdauer von drei Jahren und eine maximale Mietsteigerung von 5 % pro Jahr vorsehen, um Mietern Stabilität zu gewährleisten und plötzliche Kündigungen zu verhindern.

NGUYEN QUAN CAT

Quelle: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html