Angst vor dem Bankrott aufgrund enormer zusätzlicher Grundstückskosten.

Das Dekret 103 über Grundnutzungs- und Pachtgebühren stößt auf erheblichen Widerstand, da es eine zusätzliche Grundsteuer von 5,4 % auf den vor der vollständigen Berechnung der Grundsteuer fälligen Betrag erhebt. Das Finanzministerium bittet derzeit um Stellungnahmen zur Änderung des Dekrets.

Das Projekt „Lancaster Legacy“ in der Nguyen Trai Straße 230 (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) hat das Bewertungsverfahren noch nicht abgeschlossen, obwohl das Unternehmen die Gebühr für die Landnutzung entrichten möchte. – Foto: QUANG DINH

In einem Interview mit der Zeitung Tuoi Tre argumentierte Herr Nguyen Quoc Hiep – Vorsitzender von GP.Invest und Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Bauunternehmer –, dass diese zusätzliche Grundstücksgebühr im Wesentlichen „Zinsen“ auf verspätete Zahlungen darstelle und dass die Anwendung dieses Zinssatzes unangemessen sei, da sie Unternehmen in Schwierigkeiten bringe und einige Unternehmen sogar an den Rand des Bankrotts treibe, weil der zu zahlende Betrag Milliarden von Dong erreiche, obwohl sie keine Schuld trügen.

Ist die zusätzliche Grundstücksgebühr unangemessen?

Herr Nguyen Quoc Hiep

* Im Entwurf zur Änderung des Dekrets 103 zur Regelung von Landnutzungs- und Landpachtgebühren möchte das Finanzministerium den zusätzlichen Erhebungssatz von 5,4 % pro Jahr auf unbezahlte Landgebühren beibehalten. Warum lehnen Sie dies ab?

- In einem kürzlich stattgefundenen Treffen mit Regierungsvertretern und mehreren Immobilienunternehmen war ich der Erste, der das Thema ansprach, dass die Forderung an Unternehmen, eine zusätzliche Grundstücksgebühr von 5,4 % pro Jahr zu zahlen, völlig unangemessen ist.

Diese zusätzliche Gebühr sollte nur dann erhoben werden, wenn das Unternehmen die Zahlung verspätet leistet, nachdem der Staat die Grundstücksgebühr bereits berechnet hat, oder wenn das Unternehmen die Zahlung vorsätzlich verzögert und von dieser Verzögerung profitiert.

Bei der Prüfung des Entwurfs zur Änderung des Dekrets 103, zu dem das Finanzministerium derzeit Stellungnahmen einholt, wurden die Meinungen der Unternehmen jedoch weiterhin nicht berücksichtigt. Es wird weiterhin vorgeschlagen, die zusätzliche Grundstücksgebühr von 5,4 % pro Jahr beizubehalten. Das Ministerium vertritt nach wie vor die Auffassung, dass es sich um Haushaltsmittel handele und der zusätzliche Betrag daher auch bei Zahlungsverzögerungen entrichtet werden müsse.

Ich bin völlig anderer Meinung. Sollte diese Politik unverändert bleiben und weiterhin umgesetzt werden, wird sie Unternehmen erheblich unter Druck setzen. Für Unternehmen, die jahrelang keine Grundstücksgebühren gezahlt haben, könnten die zusätzlichen Gebühren Hunderte, ja sogar Tausende von Milliarden Dong betragen. Dies stellt eine schwere Belastung für die Unternehmen dar, und einige könnten sogar in finanzielle Schwierigkeiten geraten und Insolvenz anmelden müssen.

Warum halten Sie diese Gebühr für unangemessen?

Dies ist eine zusätzliche Gebühr, die im Wesentlichen Zinsen auf den unbezahlten Betrag für den Zeitraum darstellt, in dem der Staat die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen noch nicht abgeschlossen hat. Sofern der Staat die Berechnung der Landnutzungsgebühren abgeschlossen hat und das Unternehmen die Zahlung versäumt hat oder in irgendeiner Weise von dieser Verzögerung profitiert, muss diese zusätzliche Gebühr erhoben werden, da es durch die verspätete Zahlung einen Gewinn erzielt.

Nach dem neuen Gesetz sind Unternehmen jedoch erst dann berechtigt, Projekte zum Verkauf an Kunden zu starten und Kapital aufzunehmen, wenn die Grundstücksgebühren vollständig bezahlt sind, und erzielen somit keinen Nutzen.

Manche schlugen einen Steuersatz von 4 % vor, aber ehrlich gesagt ist auch das völlig unvernünftig, denn im Grunde profitieren Unternehmen nicht davon. Ob 4 % oder 5,4 % – es bleibt unlogisch. Ich hoffe, die zuständige Behörde erkennt das eigentliche Problem und hat Verständnis für die Belange der Unternehmen.

widerwillig zusätzliche Gebühren in Höhe von mehreren zehn Milliarden VND zahlen zu müssen.

Das Projekt Lakeview City von Novaland (Ho-Chi-Minh-Stadt) hat die Gebühr für die Landnutzung nach vielen Jahren noch immer nicht endgültig festgelegt, wodurch die Bewohner ihre Eigentumsurkunden nicht erhalten – Foto: NGOC HIEN

Muss Ihr Unternehmen diese zusätzliche Gebühr ebenfalls entrichten?

Das stimmt. Unser Projekt in Phu Tho erhielt im Mai 2024 die Zuteilung des Grundstücks, die offizielle Bewertung erfolgte jedoch trotz unserer wiederholten Aufforderung erst ein Jahr später. Laut den Bestimmungen muss das Unternehmen zusätzlich zur gesamten Grundstücksgebühr eine jährliche Gebühr von 5,4 % entrichten, was weitere 27 Milliarden VND zu den bereits gezahlten fast 500 Milliarden VND bedeutet.

Obwohl wir dies als äußerst unzumutbar empfanden, mussten wir uns fügen, da wir sonst die Grundstücke nicht verkaufen und keine Eigentumsurkunden erhalten hätten. Wir hatten wiederholt zur Zahlung aufgefordert und waren sogar bereit, die Grundstücksgebühren selbst zu übernehmen. Die Regierung und das Beratungsunternehmen hatten den Grundstückspreis jedoch noch nicht endgültig festgelegt, nicht etwa weil das Unternehmen die Zahlung verweigert hätte. Uns entstanden sogar Verluste, da sich der Verkaufsprozess des Projekts um ein ganzes Jahr verzögerte.

Im Laufe der Diskussionen hielten die lokalen Behörden die Erhebung zusätzlicher Grundstücksgebühren ebenfalls für unangemessen, konnten aber keine Meinungen äußern, die gegen gesetzliche Bestimmungen wie das Dekret 103 verstießen.

Der „Zinssatz“ von 5,4 % ist unbegründet. Wir sind sehr verärgert, müssen den Betrag aber trotzdem bezahlen. Wir hoffen, dass diese zusätzliche Zahlungspflicht mit der Änderung des Dekrets 103 entfällt. Wir wünschen uns, dass das bereits gezahlte Geld angerechnet oder zurückerstattet wird.

Herr Nguyen Quoc Hiep

Die Unternehmen stehen vor einer Preisblockade.

* Das Finanzministerium argumentiert, dass die zusätzliche Gebühr von 5,4 % pro Jahr den Faktor der „Verantwortungsteilung“ berücksichtigt und dass diese Gebühr 50 % der Verspätungsgebühr für Landnutzungsgebühren entspricht.

Das Unternehmen wurde vollständig vom Bewertungsprozess ausgeschlossen. Hätte das Unternehmen eine Verantwortung für die Teilnahme an den Gesprächen oder die verspätete Einreichung von Dokumenten gehabt, wäre eine Aufteilung der Verantwortung angemessen gewesen, und das Unternehmen hätte dem sicherlich zugestimmt. In diesem Fall trifft das Unternehmen jedoch keine Schuld.

Der Bewertungs- und Beratungsausschuss wird von einer staatlichen Stelle eingesetzt und legt den Preis fest, den der Käufer ohne Verhandlung akzeptieren muss. Wir haben vorgeschlagen, Dekret 71 so zu ändern, dass der Investor sich beteiligen, seinen Standpunkt darlegen und Gegenargumente vorbringen kann.

Wir möchten die Grundstücksgebühren dringend begleichen, um Produkte verkaufen und wieder Liquidität generieren zu können, aber das ist uns nicht möglich. Diese Situation führt zu Engpässen bei den Staatseinnahmen und den Unternehmen und damit zu einer Verschwendung von Grundstücken.

Resolution 68 fordert einen Paradigmenwechsel: von der „Verwaltung von Unternehmen“ hin zur „Unterstützung von Unternehmen“. Dieser neue und angemessene Ansatz ist entscheidend, um Schwierigkeiten zu bewältigen und die Entwicklung des Privatsektors zu fördern. Um dies zu erreichen, müssen sich politische Entscheidungsträger in die Lage von Unternehmen versetzen, um geeignete und wirksame Regelungen und Verfahren zu schaffen.

Der Vizepräsident einer Immobiliengruppe mit Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt:

Das könnte das Unternehmen ruinieren.

Ich lehne die Entscheidung der Regierung ab, 5,4 % Jahreszinsen auf den gesamten noch nicht gezahlten Grundstückspreis zu erheben, da der Preis noch nicht von der Regierung genehmigt wurde. Woher soll also das Geld kommen? Eine solch hohe Zinsbelastung wird Unternehmen, insbesondere solche mit großen Projekten und solche mit langen Wartezeiten bis zur endgültigen Festlegung des Grundstückspreises, schwer belasten.

Beispielsweise ist unser Projekt im 1. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt abgeschlossen, die Berechnung der Landnutzungsgebühr steht jedoch noch aus. Im Februar 2020 berechnete die vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt beauftragte Bewertungsstelle die zu zahlende Gebühr auf 1,519 Billionen VND, die Stadt genehmigte diesen Preis jedoch nicht. Im vierten Anlauf bewertete ein anderes Unternehmen das Grundstück mit 3,2 Billionen VND. Dabei wurde der Preis auf Basis des Bewertungsstichtags berechnet, obwohl die Entscheidung über die Grundstückszuteilung bereits 2018 gefallen war, und Inflationsfaktoren wurden hinzugerechnet. Die Landnutzungsgebühr hätte jedoch auf Grundlage des Jahres der Grundstückszuteilung und nicht des Bewertungsjahres berechnet werden müssen.

Angenommen, der Grundstückswert beträgt 2025 3,4 Billionen VND und wird genehmigt, fallen jährlich zusätzliche 5,4 % an. Dies entspricht einer Erhöhung um 40 % bzw. rund 1,36 Billionen VND. Die gesamte Grundstücksgebühr würde sich somit auf 4,76 Billionen VND belaufen. Diese immense Summe könnte das Unternehmen an den Rand des Ruins bringen.

Die meisten Unternehmen nutzten die ursprüngliche Bewertung zur Beschaffung von Betriebskapital, doch inzwischen sind die Grundstückspreise in die Höhe geschnellt. Die Bewertungsstelle selbst hat die Inflation bereits berücksichtigt, und nun schlägt die Regierung einen Zinssatz von 5,4 % auf, wodurch die Inflation im Grunde doppelt gewichtet wird.

Die Verzögerungen werden damit gerechtfertigt, dass die Verantwortlichen Angst davor haben, Verantwortung zu übernehmen.

Das derzeit langsame Tempo der Grundstücksbewertung ist auf die begrenzte Anzahl von Bewertungsunternehmen zurückzuführen. Die Bewertungsgebühren sind zwar niedrig (nur wenige hundert Millionen VND), erfordern aber ein hohes Maß an Verantwortungsbewusstsein. Die lokalen Behörden müssen daher Ausschreibungen durchführen, um kostengünstige Bewertungsberatungsunternehmen auszuwählen.

In letzter Zeit wurden mehrere Bewertungsunternehmen mit Strafen belegt. Dies hat sowohl Bewertungsunternehmen als auch Regierungsbehörden davon abgehalten, Verantwortung zu übernehmen.

Früher trafen Bewertungsgremien Entscheidungen und gaben Empfehlungen ab, die lediglich beratender Natur waren. Doch nun zögern Regierungsbehörden sehr, die von den Beratern vorgelegten Zahlen zu ändern, insbesondere um sie zu reduzieren.

Da Beratungsunternehmen für die Bewertungsergebnisse verantwortlich sind, liefern sie häufig überhöhte Zahlen, um sich abzusichern, was zu ungenauen Bewertungen führt. All diese Faktoren verlängern den Bewertungsprozess, der in vielen Fällen zwei bis drei Jahre oder sogar länger dauert.

NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm