Es herrscht ein akuter Mangel an qualitativ hochwertigem Mietwohnraum.
Nach über zwei Jahrzehnten rasanter Urbanisierung ist die Urbanisierungsrate von 24 % (im Jahr 2000) auf fast 44 % (im Jahr 2025) gestiegen. Zahlreiche großflächige Ballungsräume sind entstanden, die das Stadtbild rasch verändert und Infrastruktur sowie Wohnqualität schrittweise verbessert haben. Diese Entwicklung hat maßgeblich zum Wirtschaftswachstum beigetragen, Investitionen angekurbelt und Dutzende von Branchen beflügelt.
Die Struktur des Wohnungsmarktes offenbart jedoch Schwächen: Während der Markt für Kaufwohnungen boomt, fehlt es an einem professionellen, langfristigen Mietwohnungssystem mit systematischer staatlicher Steuerung. Der aktuelle Mietmarkt ist weitgehend unstrukturiert, fragmentiert, entbehrt einer umfassenden Planung und bietet den Bewohnern keine stabile Lebensqualität.
Nach Angaben des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktanalyse (VARS IRE) zielt die Umgestaltung des Mietwohnungssegments nicht darauf ab, legitime Investitions- oder Eigentumsbedürfnisse einzuschränken, sondern vielmehr darauf, eine harmonischere Marktstruktur zwischen tatsächlichem Wohnbedarf, Eigentum, Investition und Vermietung zu schaffen.
Laut dem vietnamesischen Gewerkschaftsbund arbeiten derzeit etwa 4,5 bis 5 Millionen Menschen in Industriegebieten, die meisten von ihnen in beengten Mietwohnungen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigt der Anteil der Mietwohnungen, vor allem unter jungen Menschen und Wanderarbeitern. Es herrscht jedoch akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Die meisten Arbeiter leben in informellen Mietsiedlungen, die klein sind, eine marode Infrastruktur aufweisen und Brandgefahren bergen. Der Erwerb von Wohneigentum in den großen Städten wird immer schwieriger.
In diesem Kontext werden Wohnprodukte in Vorstädten und Satellitenstädten, die einen klaren Nutzen, einen transparenten Rechtsstatus, eine gute Anbindung und angemessene Preise aufweisen, eine immer wichtigere Rolle spielen. Sie stellen nicht nur eine Alternative für Kunden dar, die sich noch keine Wohnung im Stadtzentrum leisten können, sondern sind auch ein Schlüssel zu einem nachhaltigen Gleichgewicht zwischen Wohnbedarf und langfristigen Investitionen.
Es bedarf Anreizmechanismen und rechtlicher Regelungen im Bereich der Wohnungsvermietung.
Das Kernproblem liegt jedoch im Bedarf an bezahlbarem und qualitativ hochwertigem Wohnraum. Deshalb gilt Mietwohnungsbau in vielen Industrieländern als eine entscheidende Säule des Sozialsystems und der städtischen Stabilität.
Laut VARS IRE zeigt die internationale Erfahrung, dass die Rolle des Staates für die nachhaltige Entwicklung des Mietwohnungsbaus entscheidend ist. In Deutschland zählt die Lebensqualität trotz einer Wohneigentumsquote von nur etwa 46 % dank eines soliden Mieterschutzsystems und eines Referenzmietspiegels (Mietspiegel) zu den höchsten weltweit. Singapur hingegen verfolgt ein staatlich gelenktes Modell mit einem öffentlichen Mietwohnungssystem, das vom Housing Development Board (HDB) verwaltet wird und Geringverdienern erhebliche Subventionen gewährt. In Südkorea investiert die Land and Housing Corporation (LH) direkt in Wohnungen und erwirbt diese für die Langzeitvermietung mit einer Laufzeit von 20 bis 30 Jahren, finanziert aus dem National Urban Fund.
Im Gegensatz zum Kauf von Wohneigentum, das eine schnelle Kapitalrendite ermöglicht, erfordert Mietwohnungen eine sehr lange Amortisationszeit von oft 15 bis 25 Jahren, bei gleichzeitig geringen Gewinnmargen. Setzt man ausschließlich auf konventionelle Marktmechanismen, wird es für den Privatsektor schwierig, sich zu beteiligen. Daher argumentiert VARS IRE, dass Vietnam neben der Förderung des Nationalen Mietwohnungsfonds seine Denkweise in Bezug auf die Wohnungsentwicklung ändern und Mietwohnungen als essenzielle soziale Infrastruktur, vergleichbar mit Bildung, Gesundheitswesen oder öffentlichem Nahverkehr, betrachten muss. Bei der Planung großer Stadtgebiete sollte der Staat Anreizmechanismen sowie Steuer- und Grundstücksnutzungsgebühren einführen, um Unternehmen zu ermutigen, proaktiv langfristige Mietwohnungen oder hochwertigen sozialen Wohnungsbau zu integrieren.
Darüber hinaus ist es notwendig, für dieses Segment ein langfristiges Finanzsystem zu entwickeln, das Wohnungsbausparkassen, zinsgünstige Vorzugskredite sowie Steuerbefreiungen und -ermäßigungen für Unternehmen, die Mietwohnungen entwickeln, umfasst. Ohne eine solche „spezielle institutionelle Ausgestaltung“ wird es für den privaten Sektor schwierig sein, sich in großem Umfang an diesem Segment zu beteiligen.
Ein weiteres wichtiges Thema ist die Notwendigkeit, einen separaten Rechtsrahmen für den Mietmarkt zu schaffen, um die Rechte der Mieter zu schützen. Konkret ist es erforderlich, schrittweise ein Mietrecht mit konkreten Regelungen zu Mietverträgen, Preiserhöhungsspannen, Qualitätsstandards für Mietobjekte und den Pflichten der Vermieter zu entwickeln.
Neben der führenden Rolle des Staates sollten auch Unternehmen zur Beteiligung am Wohnungsbau für ihre Beschäftigten ermutigt werden. Unternehmen mit vielen Mitarbeitern benötigen Unterstützung in Form von Steuern, Infrastruktur und Finanzierungsmechanismen, wenn sie in den Bau von Mietwohnungen für ihre Angestellten investieren.
Quelle: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
