Herr Nguyen Van Tuan (Vinh Tuy, Hanoi ) gab an, Anfang 2025 ein Grundstück in Thach That (Hanoi) für 2,5 Milliarden VND /50 m² erworben zu haben. Seit Ende 2025 hat der Grundstücksmarkt einen Rückgang der Liquidität erfahren, wodurch der Preis seines Grundstücks auf 2 Milliarden VND gesunken ist.
Anfang 2026 bat Herr Tuan aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten wiederholt Immobilienmakler, das Grundstück zum Verkauf anzubieten, doch niemand zeigte Interesse. Herr Tuan war äußerst besorgt, da er befürchtete, das Grundstück nur schwer verkaufen zu können und sein Kapital würde gebunden sein.
Mitte 2025, als der Immobilienmarkt Anzeichen positiverer Transaktionen zeigte, stieg der Wert von Herrn Tuans Grundstück auf etwa 2,7 Milliarden VND pro Parzelle. Die Zahl der Kaufinteressenten ist jedoch weiterhin gering, und das Grundstück hat noch keinen neuen Besitzer gefunden.
„Der Markt hat sich zwar erholt, aber es gibt immer noch wenige Kunden, vor allem weil der Kaufpreis zu hoch war. Jetzt wird es sehr schwierig sein, herauszufinden, wie man verkaufen kann, ohne Verluste zu machen“, sagte Tuan besorgt.
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Viele Anleger werden ungeduldig, wenn der Markt träge ist. |
Auch Frau Tran Hai Lan (Stadtteil Cua Nam, Hanoi) geriet in die missliche Lage, nach dem Scheitern ihrer Spekulationsinvestition auf ihrem Grundstück sitzen zu bleiben. Frau Lan hatte Ende 2024 ein Grundstück in Van Giang ( Hung Yen ) für fast 4 Milliarden VND erworben, in der Hoffnung, es Anfang 2025 mit Gewinn weiterzuverkaufen. Doch danach stagnierten die Preise in vielen Gegenden, sodass sie gezwungen war, das Grundstück zu behalten.
Kürzlich beschloss sie, das Grundstück erneut zu verkaufen, und zwar zum gleichen Preis, zu dem sie es gekauft hatte: 4 Milliarden VND pro Parzelle. Laut dem Immobilienmakler ist dieser Preis jedoch im Vergleich zum allgemeinen Marktpreis und zu anderen Grundstücken in derselben Lage und an derselben Straße zu hoch.
„Als ich das Grundstück kaufte, waren die Grundstückspreise in der Gegend im Vergleich zum Jahresbeginn um mehr als 30 % gestiegen. Jetzt ist es sehr schwierig, es zu diesem Preis wieder zu verkaufen; wenn ich es schnell verkaufen will, muss ich den Preis senken“, erklärte Frau Lan.
Laut Daten von PropertyGuru Vietnam zeigt der Immobilienmarkt deutliche Anzeichen einer Abschwächung. Im Wohnungssegment sank der durchschnittliche Angebotspreis in Hanoi von 87 Millionen VND/m² im Januar auf 85 Millionen VND/m² im Mai, was einem Rückgang von rund 2 % gegenüber Januar entspricht.
Nicht nur Wohnungen, sondern auch Häuser mit Straßenzugang stehen unter Druck aufgrund sinkender Nachfrage. Im Mai ging die Zahl der Suchanfragen nach Häusern mit Straßenzugang im Vergleich zum Vormonat um 10 % und im Vergleich zum Vorjahresmonat um fast 50 % zurück.
Die Preise haben sich abgekühlt, doch die Stimmung der Käufer bleibt verhalten. PropertyGuru Vietnam berichtet, dass das allgemeine Marktinteresse im Mai im Vergleich zum Vorquartal um 4 % und im Vergleich zum Vorjahr sogar um 36 % zurückgegangen ist.
Laut SSI Research bleiben die Hypothekenzinsen unterdessen weiterhin recht hoch: Sie liegen während der Vorzugsphase bei etwa 8,5–10 % und danach bei 11–15 %. Gestiegene Kapitalkosten haben zu einer geringeren Liquidität geführt, und sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kam es zu Preisanpassungen.
Eine Umfrage des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS) zeigt, dass Investoren, die mit hohem Fremdkapital arbeiten und 70–90 % des Immobilienwerts beleihen, begonnen haben, die Verkaufspreise vieler Wohnungen und Einfamilienhäuser um 100–300 Millionen VND zu senken, um ihr Kapital zurückzugewinnen. In einigen Gebieten, in denen die Preise zuvor rasant gestiegen waren, haben sie sich stabilisiert oder sind leicht gesunken.
Die spekulativen Immobilieninvestitionen sind deutlich zurückgegangen.
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Der Cashflow verlagert sich hin zu materiellen Produkten. |
Laut Herrn Nguyen Le Nam, Direktor der Abteilung für Privatkundender ACB , sind spekulative Immobilieninvestitionen deutlich zurückgegangen. Ein wichtiger Grund dafür ist der starke Anstieg der Kapitalkosten. Lag der Zinssatz für Immobilienkredite zuvor bei nur etwa 7 % pro Jahr, ist er inzwischen auf 13–14 % pro Jahr gestiegen.
Diese Kapitalkosten machen die Strategie, sich bei Banken Geld zu leihen, um Land zu kaufen und auf Preissteigerungen zu warten, weniger effektiv als früher. Investoren, die übermäßig fremdfinanziert sind, stehen unter zunehmendem Druck, Zinsen und Kapital zurückzuzahlen.
Wenn die erwarteten Renditen die Kapitalkosten nicht decken, ist der Markt gezwungen, sich anzupassen. Dies ist nicht nur eine Preisanpassung, sondern auch ein Wandel im Anlageverständnis.
Die Marktteilnehmer müssen heutzutage Cashflow, Haltedauer und das Potenzial zur Vermögensnutzung sorgfältig abwägen, anstatt sich einfach auf die Frage zu konzentrieren: „Wie stark wird der Preis steigen?“.
Eine der auffälligsten Veränderungen ist der Wandel der Anlagepräferenzen. Früher investierten viele Menschen allein auf Basis von Planungsinformationen oder der Erwartung steigender Grundstückspreise, heute agieren Anleger jedoch deutlich vorsichtiger.
Das Konzept der „aktiven Verteidigung“ spiegelt die allgemeine Marktstimmung deutlich wider. Anstatt kurzfristigen, explosiven Gewinnen hinterherzujagen, fließt das Kapital in Anlagen, die ihren Wert erhalten und stabile Erträge generieren können.
Immobilien, die vermietbar sind, einem tatsächlichen Wohnbedarf dienen oder in etablierten Stadtgebieten liegen, werden zunehmend bevorzugt. Investoren konzentrieren sich nicht mehr auf die Höhe der Preissteigerungen, sondern achten verstärkt auf die Qualität der Immobilie.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands (VNREA), ist überzeugt, dass mit der Verlagerung des Immobilienmarktes hin zu einem stärkeren Fokus auf realen Wert auch Investoren gezwungen sind, ihre Auswahlkriterien für Immobilien anzupassen. Anstatt sich allein auf die erwartete Wertsteigerung zu konzentrieren, müssen sie künftig prüfen, ob die Immobilie ihren Bedürfnissen tatsächlich entspricht, Entwicklungspotenzial besitzt und nachhaltigen Wert schafft.
Er erklärte, dass viele Investoren früher den Kauf von Immobilien ausschließlich in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt priorisiert hätten. Die aktuellen Preise seien jedoch sehr hoch, während das Entwicklungspotenzial nicht mehr so attraktiv sei wie zuvor.
In diesem Kontext müssen Investoren laut seiner Aussage ihre Suche auf neue Bereiche ausweiten. Sie werden jedoch nicht mehr einfach nach dem Motto „Mit dem Strom schwimmen“ vorgehen, sondern jedes Projekt sorgfältig analysieren müssen. Entscheidend ist nicht mehr die Wertsteigerung, sondern das Potenzial des Projekts, ein lebendiges Stadtgebiet mit Bewohnern, Unternehmen, Arbeitsplätzen und einem System von Dienstleistungen und Einrichtungen zu schaffen, das langfristige Vitalität gewährleistet.
Dr. Nguyen Van Dinh ist überzeugt, dass Immobilienwerte, die Bewohner anziehen, wirtschaftliche Aktivitäten fördern und eine Gemeinschaft bilden, eine nachhaltigere Wertsteigerung erfahren. Gleichzeitig steigen das Potenzial für gewerbliche Nutzung und Mieteinnahmen. Für Immobilienkäufer werden Gebiete mit integrierter Infrastruktur, umfassender Ausstattung und einem lebendigen Wohnumfeld daher zur bevorzugten Wahl.
Seinen Angaben zufolge sind Anleger nach den Marktschwankungen der letzten zwei Jahre deutlich vorsichtiger und realistischer geworden. Sie sind gezwungen, ihre Optionen sorgfältig abzuwägen, bevor sie investieren, anstatt wie früher nur auf kurzfristige Gewinne zu spekulieren.
Er wies darauf hin, dass die in der kommenden Zeit ausgewählten Produkte mehrere Kriterien gleichzeitig erfüllen müssen: Sie müssen für Wohnzwecke geeignet sein, Potenzial für Mieteinnahmen bieten, einen stabilen Cashflow generieren und zudem noch Raum für zukünftige Wertsteigerungen aufweisen. Dies werden die wichtigsten Faktoren sein, die die Entscheidungen von Käufern und Investoren im neuen Entwicklungszyklus des Immobilienmarktes beeinflussen.
Quelle: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
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