Neugestaltung der Kapitalströme:

Nach einer Phase starker Erholung befindet sich der Immobilienmarkt in einem tiefgreifenden Restrukturierungsprozess. Kapitalflüsse werden nicht länger von Herdenmentalität oder kurzfristigen „Booms“ getrieben, sondern verlagern sich zunehmend hin zu Projekten mit transparenten Rechtsrahmen, echter Nachfrage, effizientem Entwicklungspotenzial und nachhaltigem Wert.

Der Geldfluss ist nicht mehr „einfach“.

Im Zeitraum 2020–2022 stiegen die Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor dank niedriger Zinsen und hoher Gewinnerwartungen stark an. Nach mehreren Korrekturen befindet sich der Markt Anfang 2026 jedoch nicht mehr auf einem reinen Erholungspfad, sondern tritt in eine Phase intensiverer Selektion ein. Kapital wird selektiver eingesetzt, wobei Projekte Priorität haben, die alle rechtlichen Anforderungen erfüllen, einen guten Umsetzungsfortschritt aufweisen und über ein hohes praktisches Nutzungspotenzial verfügen.

Bemerkenswert ist, dass auch Geschäftsbanken ihre Herangehensweise an die Immobilienfinanzierung geändert haben. Anstatt die Kreditvergabe flächendeckend auszuweiten, konzentriert sich das Kapital nun auf Projekte, die alle rechtlichen Anforderungen erfüllen, ein gutes Verkaufspotenzial aufweisen und dem tatsächlichen Wohnraumbedarf dienen. Dies trägt dazu bei, die Risiken für das Finanzsystem zu minimieren und gleichzeitig den Druck auf Immobilienunternehmen zu erhöhen, ihre Governance-Fähigkeiten und Transparenz zu verbessern.

Die strenge Kontrolle des Bankensystems über die Immobilienkreditvergabe hat den Geldfluss im Vergleich zu früheren Zeiten erschwert. Foto: Nguyen Quang

Laut Herrn Tran Van Binh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), unterliegt der Markt zwar makroökonomischen Einflüssen, reguliert sich aber gleichzeitig selbst durch einen internen Selektionsprozess. Dies schafft die Voraussetzungen für ein nachhaltigeres Entwicklungsumfeld, in dem Kapital ausschließlich in Produkte mit realem Wert fließt.

Er argumentierte, dass sich das Käuferverhalten deutlich verändert habe; während Investitionsentscheidungen früher primär auf Erwartungen hinsichtlich Wertsteigerungen beruhten, seien heute Nutzungspotenzial, Liquidität und Sicherheit des Vermögenswerts die wichtigsten Faktoren. Dies erkläre, warum Segmente, die den Immobilienbedarf decken, wie Industrieimmobilien, Logistik oder Projekte im Zusammenhang mit wichtiger Verkehrsinfrastruktur, attraktivere Investitionen anziehen als spekulative Grundstücke.

„Gleichzeitig verlagern Privatanleger ihren Fokus zunehmend auf langfristige Anlagestrategien. Statt kurzfristiger Spekulation interessieren sie sich mehr für den Nutzungswert, das Vermietungspotenzial und das Wertsteigerungspotenzial mittel- und langfristig. Dieser Trend dürfte dazu beitragen, spekulative Preissprünge zu reduzieren und die Gesamtqualität der Marktentwicklung zu verbessern“, analysierte Herr Binh.

Sich dem Wandel anpassen

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Experten sind der Ansicht, dass die Umstrukturierung der Kapitalströme auch die Immobilienbranche vor die Herausforderung starker Innovationen stellt. Angesichts des zunehmend erschwerten Zugangs zu Krediten und Anleiheemissionen haben viele Unternehmen ihre Anlageportfolios proaktiv restrukturiert und ihre Ressourcen auf Projekte konzentriert, die sofort umgesetzt werden können, während sie gleichzeitig ihre Abhängigkeit von Fremdkapital reduzieren.

Gleichzeitig ist die Diversifizierung der Finanzierungsquellen für Immobilienunternehmen unerlässlich. Neben Bankkrediten müssen Unternehmen langfristige Finanzierungskanäle wie den Aktienmarkt, Investmentfonds, Immobilien-Investmentfonds (REITs), Investitionspartnerschaften und die Gewinnung internationalen Kapitals erschließen.

Immobilienunternehmen sind gezwungen, ihre Investitionskapitalflüsse umzustrukturieren, um sich dem Markt anzupassen. Foto: Pham Hung

„Ein nachhaltiger Immobilienmarkt darf sich nicht zu stark auf Bankkredite stützen. Durch die Diversifizierung der Kapitalquellen werden Unternehmen bei ihren Investitionstätigkeiten proaktiver agieren, wodurch der Druck auf das Finanzsystem verringert wird. Darüber hinaus tragen die Verbesserung der Institutionen, der Abbau rechtlicher Hürden und die Beschleunigung von Projektgenehmigungsverfahren dazu bei, die Kapitalaufnahmefähigkeit des Marktes zu erhöhen“, erklärte Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats.

Dr. Le Xuan Nghia, ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Nationalen Finanzaufsichtskomitees, ist der Ansicht, dass sich das Immobilienangebot dank einer Reihe von Mechanismen, die von der Regierung und der Nationalversammlung zur Beseitigung von Hindernissen eingeführt wurden, verbessert. Daher wird der Markt keine übermäßig schnellen Preisanstiege wie in früheren Perioden erleben.

Einer der Haupttreiber der Umstrukturierung der Kapitalströme ist der massive Ausbau der Verkehrsinfrastruktur. Zahlreiche Großprojekte wie Ringstraßen, Schnellstraßen, Stadtbahnen, Flughäfen und Seehäfen eröffnen vielen Regionen neue Entwicklungsmöglichkeiten.

In Hanoi ziehen Projekte wie die Ringstraße 4, die Radialstraßen und das U-Bahn-System erhebliche Investitionen an. Anders als in früheren Zyklen konzentrieren sich die aktuellen Investitionsströme jedoch primär auf Gebiete mit klarer Planung und tatsächlicher Infrastrukturentwicklung, anstatt spekulativen Informationen nachzujagen. Die Kombination aus synchronisierter Infrastruktur, transparenten Rechtsrahmen und realer Wohnraumnachfrage wird auch in der kommenden Zeit die drei Schlüsselfaktoren für die Attraktivität des Standorts für Investitionen sein.

„Der Immobilienmarkt wird sich weiter erholen, jedoch sehr differenziert, ohne gleichzeitige Wachstumsspitzen in allen Segmenten. Die Kapitalflüsse werden selektiver sein und sich auf Projekte mit solider Basis und dem Potenzial zur langfristigen Wertschöpfung konzentrieren. Dies ist auch ein positives Signal für die Wirtschaft, da Kapital effizient allokiert, gesellschaftliche Ressourcen sinnvoll eingesetzt und Spekulationen begrenzt werden. Dies trägt zur Stabilität des Finanzmarktes bei und fördert eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.

Vereinigte Staaten - Vietnam: Nicht verpassen

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Experten gehen davon aus, dass die Verlagerung der Kapitalströme nicht nur einen vorsichtigeren Investitionstrend widerspiegelt, sondern auch zeigt, dass sich der Markt schrittweise von einer extensiven zu einer intensiven Entwicklung wandelt. Dies bildet eine wichtige Grundlage für den Aufbau eines transparenten, sicheren und nachhaltigen Marktes und wird in den kommenden Jahren positiv zu den sozioökonomischen Entwicklungszielen beitragen.

Um die Effektivität des Kapitalflussrestrukturierungsprozesses zu gewährleisten, ist es notwendig, das Rechtssystem in Bezug auf Grundstücke, Investitionen, Wohnraum und Immobiliengeschäfte weiter zu verbessern und gleichzeitig mittel- und langfristige Kapitalmobilisierungskanäle zu entwickeln, die Markttransparenz zu erhöhen und die Infrastrukturinvestitionen zu beschleunigen.

Quelle: https://hanoimoi.vn/tai-dinh-hinh-dong-von-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-1209995.html