Der Immobilienmarkt in Hanoi weist eine deutliche Differenzierung auf.

(CLO) Hanoi tritt in eine beispiellose Phase der Landräumung und Infrastrukturinvestitionen ein, um langjährige städtische Engpässe zu beheben und die Entwicklungsrichtung gemäß der Hauptstadtplanung schrittweise zu verwirklichen.

Công Luận•26/05/2026

Laut dem Volkskomitee von Hanoi wurden seit Ende 2025 deutliche Fortschritte bei den Rodungsarbeiten erzielt. Viele langjährige Projekte wurden beschleunigt, insbesondere strategische Infrastrukturprojekte wie die Ringstraße 4 (Hauptstadtregion), der Abschnitt der Ringstraße 1 von Hoang Cau nach Voi Phuc, die Ringstraßen 2,5, 3 und 3,5 sowie mehrere Brücken über den Roten Fluss, darunter Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha und Ngoc Hoi.

Darüber hinaus liegt Hanois Fortschritt bei der Auszahlung öffentlicher Investitionsmittel deutlich über dem nationalen Durchschnitt. Laut Informationen, die auf der Nationalen Konferenz zur Beschleunigung der Allokation und Auszahlung öffentlicher Investitionsmittel bis 2026 am 24. April vorgestellt wurden, hatte Hanoi bis zum 23. April rund 31 Billionen VND ausgezahlt, was 25,7 % des vom Premierminister festgelegten Plans entspricht. Die landesweite Auszahlungsquote lag laut Finanzministerium bei etwa 12,6 %.

Der Immobilienmarkt in Hanoi befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Foto: VARS

Die gleichzeitige Umsetzung zahlreicher Großprojekte deutet darauf hin, dass Hanoi in einen klar definierten Zyklus fokussierter und strategischer Infrastrukturentwicklung eintritt.

Von der unipolaren Stadterweiterung zur Umstrukturierung des Entwicklungsmodells.

Wenn die Zeit von 1990 bis 2015 eine Zeit der territorialen Expansion und der Urbanisierung in den Vororten war, dann ist die gegenwärtige Zeit Hanois Prozess der Umstrukturierung seines Stadtentwicklungsmodells.

Über viele Jahrzehnte basierte Hanois Wachstum vor allem auf einseitiger Stadterweiterung, Bevölkerungszuwachs durch Zuwanderung und der dynamischen Entwicklung des innerstädtischen Wohnungsmarktes. Das selbstgebaute Reihenhausmodell prägte das Stadtbild maßgeblich. Es zeichnete sich durch hohe Dichte, dicht gedrängte Reihenhäuser in engen Gassen und begrenzten Platz für Verkehr und Grünflächen aus. Diese Bauweise mag in einer Zeit rasanter Urbanisierung, niedriger Entwicklungskosten und einer noch fragmentierten Wirtschaft geeignet gewesen sein.

Wenn jedoch Bevölkerungsdichte und Stadtentwicklung die Kapazität der Infrastruktur übersteigen, stößt dieses Modell an seine Grenzen. Verkehrsstaus, steigende Logistikkosten, überlastete Infrastruktur und die Zersplitterung von Landflächen schränken den Entwicklungsspielraum nach dem alten Modell ein.

In diesem neuen Kontext kann Hanoi nicht länger auf Vorteile wie die Verfügbarkeit von Land oder niedrige Kosten setzen, um Investitionen anzuziehen, sondern muss im Wettbewerb auf Konnektivität, Infrastrukturqualität, die Fähigkeit, hochwertige Kapitalströme zu generieren, und städtische Betriebseffizienz setzen. Dies zwingt die Stadt zu einem umfassenderen Restrukturierungszyklus.

Der aktuelle Umstrukturierungsprozess besteht nicht einfach nur im Ersatz alter Gebäude, sondern auch in der Veränderung der Landnutzungsmuster und städtischen Funktionen.

Alte Wohnkomplexe sind hierfür das deutlichste Beispiel. Diese städtischen Strukturen entstanden nach dem Ende der Subventionspolitik und zeichnen sich durch geringe Flächennutzungseffizienz, marode Infrastruktur und mangelnde Anpassungsfähigkeit an das moderne Bevölkerungswachstum aus. Daher ist die Sanierung alter Wohngebäude nicht nur eine Frage des Wohnraums, sondern auch ein Prozess der Neubewertung innerstädtischer Grundstücke.

Gleichzeitig werden viele Fabriken, Lagerhallen und Produktionsstätten aus dem Stadtzentrum schrittweise in die Randgebiete verlagert. Dieser Trend ist in Seoul, Shanghai und Singapur zu beobachten, da die Grundstückspreise in den Städten gestiegen sind und sich die Wirtschaftsstruktur hin zu Dienstleistungen, Finanzen und Technologie verschoben hat.

In Großstädten werden innerstädtische Industriegebiete häufig durch Mischnutzungskomplexe ersetzt, die Wohnungen, Gewerbe, Büros und Dienstleistungsbetriebe umfassen. Hanoi folgt derzeit diesem Trend.

Der Immobilienmarkt beginnt sich deutlich zu differenzieren.

Laut dem vietnamesischen Verband der Immobilienmakler (VARS) hat sich nach der Beschleunigung der Grundstücksräumung und der Umsetzung der Planungsmaßnahmen in vielen Gebieten von Hanoi ein deutlicherer Trend zur Differenzierung des Wohnungsmarktes herausgebildet.

Insbesondere in Gebieten, die sich noch in der Planungsphase befinden, in alten Wohngebieten, in Häusern in engen Gassen oder in Gebieten mit begrenzter Infrastruktur, haben die tatsächlichen Transaktionspreise und die Liquidität Anzeichen eines Rückgangs gezeigt.

VARS argumentiert, dass die Ursache nicht nur in den deutlich gestiegenen Preisen der letzten Jahre liegt, sondern auch in Bedenken hinsichtlich der Stadtplanung, der Möglichkeit des Straßenbaus, der Stadterneuerung und der Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur im alten Innenstadtbereich.

Da Hanoi in eine Phase bedeutender Umstrukturierungen eintritt, werden die systembedingten Einschränkungen der Wohnformen in engen Gassen immer deutlicher, wie etwa Verkehrsstaus, fehlende Parkplätze, begrenzter Wohnraum, Grünflächen, Brandschutzbedenken und der Zugang zu moderner städtischer Infrastruktur.

Umgekehrt verlagert sich die Marktnachfrage zunehmend hin zu gut geplanten Produkten wie Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern in neuen Stadtgebieten und integrierten Satellitenstädten mit synchronisierter Infrastruktur. Diese Projekte profitieren von modernen Wohnräumen, umfassender Ausstattung, besserer Anbindung und hoher Planungsstabilität.

Dies deutet darauf hin, dass der neue Zyklus des Marktes in Hanoi nicht mehr wie bisher von einheitlichen Preissteigerungen geprägt sein wird, sondern vielmehr von einer starken Differenzierung auf der Grundlage von Infrastrukturqualität, Konnektivität und der Fähigkeit zur Bildung eines wirtschaftlichen Ökosystems.

„Der städtische Umstrukturierungsprozess führt zu erheblichen Veränderungen in der Entwicklungsstruktur des Immobilienmarktes von Hanoi“, erklärte VARS.

Während das Marktwachstum zuvor vor allem auf unipolarer Stadterweiterung und Infrastrukturerwartungen beruhte, verschiebt sich der aktuelle Zyklus hin zu einem Entwicklungsmodell, das auf Infrastrukturqualität, städtischer Betriebseffizienz und der tatsächlichen Wohnraumnachfrage basiert.

Dies belegt die Entstehung zahlreicher großflächiger Stadtgebiete entlang neuer Infrastrukturkorridore. Das Marktangebot dürfte diversifizierter ausfallen und neben gehobenen und mittelpreisigen auch bezahlbaren Gewerbeimmobilien, Sozialwohnungen und Mietwohnungen umfassen.

Sozialwohnungen, einschließlich Mietwohnungen, entwickeln sich zunehmend zu einem zentralen Bestandteil der Sozialpolitik und Stadtentwicklungsstrategie Hanois. Mit dem Wandel der Stadt hin zu einem multizentrischen Modell besteht die Herausforderung nicht mehr allein im Bau von mehr Wohnraum, sondern auch in der Neuorganisation von Wohnräumen, der Verbesserung des Infrastrukturzugangs und einer rationaleren Bevölkerungsverteilung.

In diesem neuen Modell werden sich zentrale Stadtkerne, Lagen am See oder Gebiete mit direktem Zugang zur U-Bahn, Finanzzentren und wichtigen Geschäftsstraßen voraussichtlich auf hochwertige Produkte konzentrieren, die auf einkommensstarke Bewohner, internationale Fachkräfte und die städtische Elite zugeschnitten sind.

VARS argumentiert jedoch, dass dies nicht bedeute, dass einkommensschwache Bevölkerungsgruppen im herkömmlichen Sinne „aus der Stadt verdrängt“ würden. Der Unterschied in diesem neuen Entwicklungszyklus liege vielmehr darin, dass sich Zeit und Erreichbarkeit dank des neuen Infrastruktursystems deutlich verkürzten, obwohl die geografischen Entfernungen größer sein mögen.

Ringstraßen, U-Bahnlinien, Brücken über den Roten Fluss, überregionale Verbindungsstraßen und neue Logistikkorridore werden den Verkehr in Hanoi grundlegend verändern. Dank umfangreicher Infrastrukturverbesserungen wird es in einer modernen Metropole nach und nach üblich werden, in Gebieten außerhalb des Stadtzentrums zu wohnen und dennoch bequem Arbeitsplätze, Einkaufszentren, den Flughafen oder Dienstleistungszentren zu erreichen.

Dies schafft die Grundlage für einen nachhaltigeren Prozess der Dezentralisierung und Umverteilung der Bevölkerung, anstatt einer fortgesetzten übermäßigen Konzentration im innerstädtischen Kern.

„Noch wichtiger ist, dass die Immobilienwerte im neuen Zyklus voraussichtlich eher auf der Grundlage der operativen Leistungsfähigkeit der Stadt, der Fähigkeit zur Bildung eines wirtschaftlichen Ökosystems und der realen Nachfrage wachsen werden, als allein aufgrund der Erwartung von Preissteigerungen durch Infrastrukturentwicklung wie in früheren Phasen“, betonte VARS.