Mit dem Ausbau der Infrastruktur steigen die Immobilienpreise.
Nach Ansicht von Experten bietet sich Vietnam mit der Inbetriebnahme der ersten U-Bahn-Linien und der Umsetzung einer Reihe spezifischer Mechanismen zur Stadtentwicklung mit Fokus auf den öffentlichen Nahverkehr die Chance, seinen urbanen Raum nachhaltiger umzugestalten.
Neben den Erwartungen an Wirtschaftswachstum und steigende Immobilienwerte in der Umgebung von Bahnhöfen stellt sich jedoch die Frage, ob TOD (Transit-Oriented Development) zur Lösung des Wohnungsproblems in Großstädten beitragen kann, insbesondere angesichts des immer geringer werdenden Wohnraumangebots für die Bevölkerung.
Immobilienprojekte in der Nähe von Verkehrsinfrastrukturprojekten wie U-Bahn-Linien behalten stets ihren besonderen Reiz. Foto: Thuc Vy.
Frau Giang Do, National Director of Consulting & Valuation bei Savills Vietnam, merkte an, dass der Erfolg von TOD nicht an den steigenden Grundstückspreisen in der Nähe von Bahnhöfen gemessen werden sollte, sondern daran, ob es verschiedenen Bevölkerungsgruppen den Zugang zu Wohnraum, Arbeitsplätzen und Annehmlichkeiten in einem nachhaltigen städtischen Umfeld ermöglicht. Dies sei das Kernziel von TOD.
Diese Perspektive ist besonders bemerkenswert angesichts der zunehmenden Herausforderungen beim Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Großstädten. Daten von Savills Vietnam zeigen, dass sich die Angebotsstruktur von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren deutlich verändert hat. Vor 2020 entfielen über 80 % der Transaktionen auf Wohnungen der Klasse C.
Im Zeitraum 2021–2025 ging dieser Anteil jedoch auf unter 35 % zurück, während Wohnungen der Klassen A und B über 95 % der Transaktionen in Hanoi ausmachten. Im ersten Quartal 2026 wurden in Hanoi keine neuen Wohnungen der Klasse C mehr auf den Markt gebracht, während dieses Segment in Ho-Chi-Minh-Stadt nur noch etwa 29 % des Primärangebots ausmachte. Gleichzeitig hat sich der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zu 2009 mehr als verdoppelt, was den zunehmenden Druck auf Wohnungskäufer widerspiegelt.
Laut Frau Giang könnte, wenn der TOD-Prozess (Transit-Oriented Development) ohne geeignete Regulierungsmechanismen zu einem weiterhin starken Anstieg der Grundstückspreise rund um U-Bahn-Stationen führt, die Gruppe, die am häufigsten öffentliche Verkehrsmittel nutzt, darunter Arbeiter und die Mittelschicht, aus Gebieten mit der besten Infrastruktur verdrängt werden.
Tatsächlich zeigt der Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Wohnungspreise entlang der U-Bahn-Linien immer höher sind und seit dem Verkaufszeitpunkt kontinuierlich gestiegen sind, mit einem durchschnittlichen Anstieg von 35 bis 70 Prozent je nach Lage. In einigen Fällen haben sich die Projekte zwischen 2015 und 2023 im Wert verdoppelt.
In Ho-Chi-Minh-Stadt, genauer gesagt im Stadtteil Thao Dien (ehemals Thu Duc), wurden Ende 2014 und 2015 die Masteri Thao Dien Apartments in der Nähe der Metrolinie zwischen Stadtzentrum und Thu Duc zu Preisen zwischen 35 und 39 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht. Mittlerweile liegen die Preise auf dem Gebrauchtmarkt zwischen 80 und 141 Millionen VND/m²; im Stadtteil Van Thanh kosten Wohnungen zwischen 80 und 150 Millionen VND/m² und im Gebiet Suoi Tien – Neuer Östlicher Busbahnhof zwischen 45 und 80 Millionen VND/m².
Daher glauben viele Experten, dass die TOD (Transit-Oriented Development) ohne ein entschiedenes Eingreifen und eine Regulierung seitens des Staates unbeabsichtigt zu einem "Funken" werden wird, der die Immobilienpreise in die Höhe treibt und es für Arbeitnehmer mit mittlerem und niedrigem Einkommen zunehmend schwieriger macht, Wohneigentum zu erwerben.
Es werden mehrere Lösungsansätze benötigt.
Damit TOD (Transit-Oriented Development) wirklich zu einem Instrument zur Unterstützung der Wohnungsbauziele werden kann, müssen laut Frau Giang Do drei Lösungsansätze gleichzeitig umgesetzt werden: Planung, Finanzierungsmechanismen und Landmanagement.
An erster Stelle steht der Planungsaspekt. Anstelle eines Modells mit getrennten Funktionszonen sollten die Gebiete um den Bahnhof als gemischt genutzte, dicht bebaute Stadtgebiete entwickelt werden, die es den Menschen ermöglichen, innerhalb desselben Gebiets zu wohnen, zu arbeiten und Einrichtungen zu nutzen.
Demnach können Sozialwohnungen und bezahlbarer Wohnraum direkt in TOD-Gebiete integriert werden, insbesondere im Umkreis von 300–500 Metern um den Bahnhof, was einem Fußweg von 5–10 Minuten entspricht. Dadurch erhalten Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen direkten Zugang zum öffentlichen Nahverkehr, anstatt weit außerhalb des Stadtzentrums wohnen zu müssen.
Neben der Planung ist der Finanzierungsmechanismus ein entscheidender Faktor für die praktische Umsetzbarkeit. Wenn lediglich Unternehmen ohne angemessene Entschädigungsmechanismen zur Entwicklung von Sozialwohnungen verpflichtet werden, wird es für TOD-Projekte sehr schwierig, wirtschaftlich rentabel zu sein. Daher müssen attraktive Maßnahmen entwickelt werden, um die Beteiligung des Privatsektors zu fördern.
Der dritte Lösungsansatz betrifft die Landnutzung und die Verwaltung öffentlicher Flächen. Bei der Versteigerung oder Zuteilung von Grundstücken im Umfeld von U-Bahn-Stationen muss der Staat öffentliche Anforderungen in die Ausschreibungsunterlagen aufnehmen, beispielsweise den Anteil an Sozialwohnungen, öffentlichen Plätzen, Fußgängerwegen oder bezahlbarem Mietwohnraum. So wird sichergestellt, dass die Vorteile der Infrastruktur breiter verteilt werden und sich nicht allein in den Immobilienwerten widerspiegeln.
Ein anderer Ansatz ist das genossenschaftliche Entwicklungsmodell, bei dem der Staat sauberes Land zur Verfügung stellt, der private Sektor Investitionen und Bauarbeiten durchführt und ein Teil des Produkts für öffentliche Zwecke oder den Bau von Sozialwohnungen verwendet wird.
„Die aktuelle Herausforderung besteht nicht mehr darin, ob TOD (Transit-Oriented Development) umgesetzt werden soll oder nicht, sondern vielmehr darin, eine synchronisierte Umsetzung in den Bereichen Planung, Finanzierung und Flächenmanagement zu gewährleisten. Richtig umgesetzt, könnte TOD in den nächsten 10 bis 20 Jahren zu einem der wichtigsten Instrumente zur Lösung städtischer Wohnungsprobleme werden“, betonte Frau Giang Do.
Quelle: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
