3 νόμοι σχετικά με τη γη και τη στέγαση: Άμεση άρση των εμποδίων.

Ένας από τους στόχους που έθεσε η κυβέρνηση και η προσδοκία της Εθνοσυνέλευσης , επιτρέποντας την έναρξη ισχύος του νόμου περί γης του 2024 πέντε μήνες νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα (από την 1η Ιανουαρίου 2025), είναι η απλοποίηση των διαδικασιών και η επίλυση των ελλείψεων σχετικά με τη στέγαση και τη γη για επιχειρήσεις και πολίτες.

Ωστόσο, σε ορισμένες τοποθεσίες, ιδίως στην πόλη Χο Τσι Μινχ, πολλές διαδικασίες που σχετίζονται με τη γη έχουν καθυστερήσει από τότε που τέθηκε σε ισχύ αυτός ο νόμος.

Οι άνθρωποι είναι σε αγωνία.

Έχοντας υπογράψει τη συμφωνία μεταβίβασης γης στις αρχές Αυγούστου 2024 (όταν τέθηκε σε ισχύ ο νόμος περί γης του 2024), στις 5 Αυγούστου, ο κ. V., κάτοικος του Vinh Loc A (περιοχή Binh Chanh, πόλη Χο Τσι Μινχ), υπέβαλε τα έγγραφα εγγραφής στο γραφείο εγγραφής της περιφέρειας και το έντυπο υπολογισμού φόρου διαβιβάστηκε στην φορολογική αρχή στις 14 Αυγούστου.

Ωστόσο, μετά από περισσότερο από ένα μήνα, οι φορολογικές αρχές δεν έχουν ακόμη εκδώσει την φορολογική ειδοποίηση για να την προωθήσουν στο γραφείο καταχώρισης για την ολοκλήρωση της διαδικασίας καταχώρισης και τη μεταβίβαση της κυριότητας στον αγοραστή.

Ο κ. Β. δήλωσε ότι κατά την υπογραφή της σύμβασης μεταβίβασης, δεσμεύτηκε απέναντι στον αγοραστή ότι θα ενημερώσει την κυριότητα εντός 20 ημερών. Λόγω της αργής επεξεργασίας των εγγράφων, ο αγοραστής άσκησε σημαντική πίεση σε αυτόν για να επιλύσει το ζήτημα ή να επιστρέψει τα χρήματα.

«Τον τελευταίο μήνα, η ανάγνωση ειδήσεων σχετικά με φορολογικές και διοικητικές υπηρεσίες που ανταλλάσσουν απόψεις, υποβάλλουν εκθέσεις και αναζητούν απόψεις για ελλείψεις, με έχει κάνει ανήσυχο και αγχωμένο.»

«Οι διαδικασίες για την αγορά, πώληση και μεταβίβαση γης πρέπει να επιλυθούν γρήγορα, αλλά αντίθετα, τα υπουργεία και οι τοπικές αρχές πραγματοποιούν τη μία συνάντηση μετά την άλλη, ενώ οι άνθρωποι και οι επιχειρήσεις χάνουν τόσα πολλά πράγματα και υφίστανται απώλειες από κάθε άποψη», δήλωσε θυμωμένα ο κ. Β.

Ομοίως, ο κ. TQD αγόρασε ένα σπίτι στην περιοχή Phu Nhuan στις 8 Αυγούστου 2024, αλλά μετά την υποβολή των εγγράφων εγγραφής και μεταβίβασης πριν από περισσότερο από ένα μήνα, δεν έχει ακόμη λάβει τα αποτελέσματα, ανατρέποντας όλα τα σχέδιά του.

Συγκεκριμένα, ο κ. D. αγόρασε το σπίτι για 14 δισεκατομμύρια VND. Σχεδίαζε να δανειστεί γρήγορα 10 δισεκατομμύρια VND από εξωτερικές πηγές για να το αποπληρώσει και στη συνέχεια να δανειστεί από την τράπεζα για να αποπληρώσει τα υπόλοιπα.

Παρόλο που η αίτηση δανείου είναι ελλιπής και η τράπεζα έχει ολοκληρώσει τις διαδικασίες αποτίμησης και έγκρισης, δεν μπορεί να εκταμιεύσει τα κεφάλαια. Ως αποτέλεσμα, ο κ. Δ. αγωνίζεται να αποπληρώσει τους τόκους του εξωτερικού δανείου του χωρίς να γνωρίζει πότε θα μπορέσει να τους πάρει πίσω.

«Το ημερήσιο επιτόκιο για δάνεια από άτυπους δανειστές είναι δεκάδες εκατομμύρια ντονγκ, ενώ οι αρχές αργούν να αποφασίσουν για μια λύση, αφήνοντας τους ανθρώπους να επωμιστούν ένα βαρύ βάρος», δήλωσε ο κ. Δ.

Λόγω οικονομικών δυσκολιών, η κα. PL (κάτοικος της Περιφέρειας 12, στην πόλη Χο Τσι Μινχ) αναγκάστηκε να πουλήσει δύο οικόπεδα στην Περιφέρεια 12 για 6 δισεκατομμύρια VND. Δεδομένου ότι και τα δύο οικόπεδα ήταν υποθηκευμένα σε τράπεζες, αναγκάστηκε να δανειστεί πάνω από 4 δισεκατομμύρια VND από γνωστούς για να ολοκληρώσει τις διαδικασίες αποδέσμευσης των τίτλων γης από την υποθήκη.

Εν τω μεταξύ, δεδομένου ότι ο αγοραστής έπαιρνε επίσης τραπεζικό δάνειο, η κα Λ. βοήθησε τον αγοραστή με τις απαραίτητες διαδικασίες. Η τράπεζα συμφώνησε να εκταμιεύσει το δάνειο μόλις ολοκληρωθούν η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης και οι διαδικασίες εγγραφής.

Κατά την υποβολή της αίτησής της στην εφορία, η κα Λ. ενημερώθηκε ότι επειδή η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης επρόκειτο να εκδώσει νέο τιμοκατάλογο γης, θα έπρεπε προσωρινά να περιμένει τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης σύμφωνα με τον νέο τιμοκατάλογο γης.

Ωστόσο, μέχρι σήμερα, η διαδικασία υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης παραμένει σε αδιέξοδο, αφήνοντας τόσο τον πωλητή όσο και τον αγοραστή σε δύσκολη θέση.

«Είχα έλλειψη χρημάτων, γι' αυτό πούλησα τη γη. Δεν περίμενα ότι τα πράγματα θα γίνονταν ακόμη πιο δύσκολα τώρα που την πούλησα. Ελπίζω μόνο οι αρχές να υπολογίσουν σύντομα τον φόρο μεταβίβασης, ώστε να μπορέσω να ολοκληρώσω τις διαδικασίες πώλησης της γης», δήλωσε η κα Λ.

Οι συναλλαγές ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ τείνουν να επιβραδύνονται, επειδή ακόμη και μετά την αγορά και την πώληση, οι διαδικασίες μεταβίβασης της κυριότητας και καταχώρισης του ακινήτου δεν μπορούν ακόμη να ολοκληρωθούν - Φωτογραφία: QUANG DINH

Προσθέτοντας περαιτέρω δυσκολίες στην αγορά ακινήτων.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Tran Duc Thuan (διευθυντής μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων στην Περιφέρεια 7) δήλωσε ότι η εταιρεία του από μόνη της έχει σχεδόν 20 αρχεία συναλλαγών ακινήτων που βρίσκονται επί του παρόντος σε στασιμότητα στο στάδιο της πληρωμής του φόρου.

Σύμφωνα με τον κ. Thuan, όλες οι συναλλαγές πριν και μετά την 1η Αυγούστου είχαν σταματήσει, με αποτέλεσμα να «παγώσουν» οι ολοκληρωμένες συναλλαγές, ενώ οι νέες συναλλαγές επίσης σταμάτησαν λόγω δυσκολιών, με τους ανθρώπους να απέχουν από τις αγορές και τις πωλήσεις κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.

«Νομίζαμε ότι ο νέος νόμος θα άνοιγε την αγορά και θα έκανε τις συναλλαγές ευκολότερες για τους ανθρώπους, αλλά αντίθετα τους έκανε τα πράγματα πιο δύσκολα».

«Αρχικά, η εφορία έλεγε ότι ένας νέος τιμοκατάλογος γης θα ήταν διαθέσιμος εντός 1-2 εβδομάδων για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, αλλά τώρα περιμένουμε πάνω από 1,5 μήνα και ακόμα δεν υπάρχει πρόοδος. Κάθε εβδομάδα πρέπει να πηγαίνουμε στην εφορία για να ρωτήσουμε, επειδή οι πελάτες μας πιέζουν συνεχώς», αφηγήθηκε ο κ. Thuan.

Ο κ. Ta Trung Kien (μεσίτης ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ) ανέφερε ότι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου ο πωλητής χρειάζεται απεγνωσμένα χρήματα και αναγκάζεται να πουλήσει το σπίτι, αλλά τελικά οι διαδικασίες δεν ολοκληρώνονται και ο αγοραστής αδυνατεί επίσης να λάβει τραπεζικό δάνειο και να καταβάλει το 100% του ποσού στον πωλητή.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι πελάτες πωλούν τα σπίτια τους για να καλύψουν το κόστος μετεγκατάστασης στο εξωτερικό, με προγραμματισμένες πτήσεις για τις 15 Σεπτεμβρίου, επομένως ξεκίνησαν τις διαδικασίες πώλησης στις αρχές Αυγούστου 2024.

Τα συμβολαιογραφικά έγγραφα και η κατάθεση ολοκληρώθηκαν, αλλά η διαδικασία υπολογισμού του φόρου σταμάτησε, με αποτέλεσμα ο πωλητής να μην είναι σίγουρος για το πώς να προχωρήσει. Ο πωλητής αναγκάστηκε να πετάξει στο εξωτερικό από τις 15 Σεπτεμβρίου, ενώ η διαδικασία πληρωμής του φόρου παρέμενε σε εκκρεμότητα.

«Οι πελάτες αποδέχονται ότι εάν προκύψουν προβλήματα αργότερα, θα επιβαρυνθούν με επιπλέον κόστος για τις μετακινήσεις τους από και προς την επίλυσή τους, επειδή δεν γνωρίζουν πόσο χρόνο θα χρειαστεί για να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία», δήλωσε ο κ. Kien.

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Kien, στην πραγματικότητα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι άνθρωποι πρέπει να δανειστούν χρήματα από εξωτερικές πηγές για να αποπληρώσουν τα υπάρχοντα δάνειά τους, προκειμένου να αποκτήσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας γης και να ολοκληρώσουν τη μεταβίβαση της κυριότητας. Εάν ο αγοραστής δανειστεί επίσης από τράπεζα, αλλά το δάνειο δεν μπορεί να εκταμιευθεί, αυτό θέτει τον πωλητή σε δίλημμα, αναγκάζοντάς τον να παραμείνει χρεωμένος κατά την πώληση του σπιτιού.

Ο κ. Pham Trong Phu, διευθυντής της Titanium Real Estate Management Company, σχολίασε ότι η στασιμότητα των διαδικασιών έκδοσης και ανανέωσης πιστοποιητικών χρήσης γης και αλλαγής σκοπών χρήσης γης εμποδίζει τους ανθρώπους να πραγματοποιούν συναλλαγές, αγοραπωλησίες και, κατά συνέπεια, οι επιχειρήσεις μεσιτείας ακινήτων αντιμετωπίζουν επίσης δυσκολίες.

«Οι αρχές πρέπει να επιλύσουν γρήγορα τα εμπόδια στις συναλλαγές ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ ή να εφαρμόσουν προσωρινούς μηχανισμούς· δεν θα πρέπει να επιτρέψουν το «πάγωμα» των συναλλαγών, όπως συμβαίνει εδώ και περισσότερο από ένα μήνα», δήλωσε ο κ. Φου.

Σύμφωνα με τον κ. Tran Khanh Quang, διευθυντή της Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητα Viet An Hoa, οι επιχειρήσεις αναμένουν ότι η έγκαιρη εφαρμογή των νόμων που σχετίζονται με τη γη θα επιλύσει τα εμπόδια στην αγορά και θα προωθήσει τις συναλλαγές ακινήτων. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, έχουν προκύψει προβλήματα που παρεμποδίζουν περαιτέρω τις συναλλαγές.

«Κάθε τοποθεσία το εφαρμόζει με διαφορετικό τρόπο, με αποτέλεσμα οι άνθρωποι και οι επιχειρήσεις να υφίστανται τις συνέπειες», δήλωσε θυμωμένα ο κ. Κουάνγκ.

Άτομα που ολοκληρώνουν διαδικασίες γης και ακινήτων στην περιοχή Binh Thanh, στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: H. Hanh

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος δεν έχει ακόμη σχολιάσει.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Ngo Huynh Phuong Thao (Δικηγορική Εταιρεία TAT), η προσαρμογή των πινάκων τιμών γης ώστε να αντικατοπτρίζουν τις αγοραίες αξίες είναι απαραίτητη, αλλά είναι απαράδεκτο να μένουν οι πολίτες και οι επιχειρήσεις εγκλωβισμένοι σε γραφειοκρατικές διαδικασίες.

Αξίζει να σημειωθεί ότι, ενώ πολλές άλλες τοποθεσίες εξακολουθούν να επεξεργάζονται αιτήσεις γης με βάση τον παλιό συντελεστή Κ και τον τιμοκατάλογο, η πόλη Χο Τσι Μινχ «περιμένει» την έκδοση του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης.

«Η αναμονή για τον νέο τιμοκατάλογο γης όχι μόνο δυσκολεύει τους ανθρώπους να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες για τη γη, αλλά επηρεάζει επίσης σοβαρά τις δραστηριότητες των επιχειρήσεων και, ειδικότερα, επηρεάζει αρνητικά τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης της πόλης Χο Τσι Μινχ», δήλωσε η κα Thao, προτείνοντας να συνεχίσει να εφαρμόζεται ο παλιός τιμοκατάλογος γης εν αναμονή της έκδοσης του νέου τιμοκαταλόγου γης.

Ο εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης, Le Xuan Than, πρόεδρος του Συλλόγου Δικηγόρων της Επαρχίας Khanh Hoa, πρότεινε ότι, στο πλαίσιο του ρόλου του ως φορέας που βοηθά την κυβέρνηση στη σύνταξη του νόμου περί γης του 2024, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος θα πρέπει να προτείνει προληπτικά στην κυβέρνηση ή να διοργανώσει ένα εθνικό συνέδριο για να ακούσει τα υπουργεία, τους τομείς και τις τοπικές αρχές σχετικά με τα εμπόδια, προκειμένου να βρεθούν λύσεις και να παρασχεθεί έγκαιρη καθοδήγηση.

Σύμφωνα με τον κ. Θαν, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι ο τιμοκατάλογος γης βάσει του παλαιού νόμου θα εφαρμόζεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Συνεπώς, εάν είναι απαραίτητο, η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή μπορεί να τον προσαρμόσει ώστε να αντικατοπτρίζει τις τιμές της τοπικής αγοράς.

Διαφορετικά, ο παλιός τιμοκατάλογος γης θα συνεχίσει να εφαρμόζεται και θα καταρτιστεί νέος τιμοκατάλογος γης για χρήση από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Επομένως, είναι απολύτως φυσιολογικό ορισμένες τοποθεσίες να μην προσαρμόζουν τους τιμοκαταλόγους γης τους, ενώ άλλες το κάνουν.

«Ο νόμος έχει αναθέσει το έργο στις τοπικές αρχές. Εάν η πόλη Χο Τσι Μινχ θεωρεί ότι ο παλιός τιμοκατάλογος γης είναι πολύ χαμηλός και θα μπορούσε να προκαλέσει ζημίες, πρέπει να ολοκληρώσει γρήγορα τις διαδικασίες για την έκδοση ενός αναθεωρημένου τιμοκαταλόγου γης, απλοποιώντας τις διαδικασίες για τους πολίτες», δήλωσε ο κ. Θαν.

Ο δικηγόρος Tran Duc Phuong (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) υποστήριξε επίσης ότι, εν αναμονή της έκδοσης του νέου τιμοκαταλόγου, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να εφαρμόσει τον παλιό τιμοκατάλογο και οι φορολογικές αρχές πρέπει να χειριστούν τις διοικητικές διαδικασίες για τους πολίτες.

Επιπλέον, ο νέος νόμος περί γης επιτρέπει επίσης την εφαρμογή του παλαιού τιμοκαταλόγου γης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Συνεπώς, μέχρι την έκδοση του προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης, ο παλιός τιμοκατάλογος παραμένει σε ισχύ.

«Εάν ο νέος τιμοκατάλογος δεν είναι ακόμη διαθέσιμος, θα πρέπει να εφαρμοστεί ο παλιός τιμοκατάλογος. Γιατί να σταματήσουμε την επεξεργασία των διοικητικών διαδικασιών και να προκαλέσουμε ζημίες σε ανθρώπους;»

«Δεδομένου ότι οι τοπικές αρχές διακόπτουν την επεξεργασία των αιτήσεων για την αναζήτηση γνωμοδοτήσεων, τα αρμόδια υπουργεία και οι υπηρεσίες πρέπει να παρέχουν γρήγορα ενιαίες γνωμοδοτήσεις, ώστε οι τοπικές αρχές να μπορούν να προχωρήσουν. Οι άνθρωποι δεν μπορούν να κάθονται και να περιμένουν οι υπηρεσίες να ανταλλάσσουν απόψεις με αυτόν τον τρόπο», δήλωσε ο κ. Phuong.

Η Φορολογική Υπηρεσία της πόλης Χο Τσι Μινχ υπέβαλε για άλλη μια φορά μια επείγουσα πρόταση.

Οι άνθρωποι έρχονται για να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες γης και ακινήτων στο υποκατάστημα του Γραφείου Κτηματολογίου της Περιφέρειας Φου Νχουάν, στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: TTD

Στις 16 Σεπτεμβρίου, η Φορολογική Υπηρεσία της πόλης Χο Τσι Μινχ συνέχισε να υποβάλλει επείγον αίτημα στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ για τη σύγκληση συνεδρίασης για την επίλυση ζητημάτων που σχετίζονται με τη γη, αρχής γενομένης από την 1η Αυγούστου 2024.

Συγκεκριμένα, ο εν λόγω φορέας πρότεινε στην πόλη να διοργανώσει μια συνάντηση για την οριστική επίλυση και τυποποίηση της εφαρμογής νομικών εγγράφων, όπως οι πίνακες τιμών γης, οι συντελεστές προσαρμογής τιμών γης, τα ποσοστά υπολογισμού των τελών μίσθωσης γης κ.λπ., ώστε οι φορολογικές αρχές να μπορούν να υπολογίζουν άμεσα τις οικονομικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη γη.

Σύμφωνα με το Φορολογικό Τμήμα της πόλης Χο Τσι Μινχ, για έγγραφα που σχετίζονται με γη και προκύπτουν από την 1η Αυγούστου 2024, μέχρι και πριν από την έκδοση της απόφασης από την πόλη για την προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης, θα ισχύουν οι κανονισμοί σχετικά με τους τιμοκαταλόγους γης στην περιοχή για την περίοδο 2020-2024.

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία της Φορολογικής Υπηρεσίας της πόλης Χο Τσι Μινχ, από την 1η έως τις 27 Αυγούστου, η υπηρεσία έλαβε συνολικά 8.808 αιτήσεις. Σε αυτές περιλαμβάνονταν 346 αιτήσεις για είσπραξη τελών χρήσης γης που σχετίζονταν με την αναγνώριση δικαιώματος χρήσης γης και 277 αιτήσεις για είσπραξη τελών χρήσης γης που σχετίζονταν με τη μετατροπή σκοπού χρήσης γης.

Επιπλέον, υπάρχουν 5.448 δηλώσεις φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων και 2.737 δηλώσεις για περιπτώσεις χωρίς οικονομικές υποχρεώσεις. Ωστόσο, η έλλειψη δημοσιευμένου τιμοκαταλόγου γης έχει οδηγήσει σε σημαντικές καθυστερήσεις στην επεξεργασία αιτήσεων που σχετίζονται με τη γη.

Σύμφωνα με έρευνα της εφημερίδας Tuoi Tre, οι εφορίες αντιμετωπίζουν αυτήν τη στιγμή ένα μεγάλο όγκο εκκρεμών εγγράφων που σχετίζονται με τη γη από την 1η Αυγούστου 2024. Ορισμένες εφορίες έχουν 400-500 εκκρεμείς φακέλους. Ο επικεφαλής μιας εφορίας σε μια κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι πρέπει να περιμένουν τον νέο τιμοκατάλογο γης προτού μπορέσουν να υπολογίσουν τις φορολογικές υποχρεώσεις. Ως εκ τούτου, οι φορολογικές αρχές μπορούν μόνο να εξηγήσουν την κατάσταση στον κόσμο και δεν μπορούν να κάνουν τίποτα άλλο.

Ωστόσο, ορισμένες εφορίες έχουν δηλώσει ότι έχουν επιδείξει ευελιξία στον χειρισμό υποθέσεων που αφορούν μεταβιβάσεις, κληρονομιές και δωρεές που εξαιρούνται από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων και τα τέλη εγγραφής. Για υποθέσεις που υπόκεινται σε φορολογία, οι άνθρωποι πρέπει να συνεχίσουν να περιμένουν, καθώς δεν υπάρχει τίποτα άλλο που μπορούν να κάνουν.

Κος NGUYEN VAN DINH (Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ):

Πολλές περιοχές εξακολουθούν να δυσκολεύονται.

Παρόλο που οι τρεις νόμοι ισχύουν εδώ και περισσότερο από ένα μήνα, φαίνεται να υπάρχει ακόμη ασυμφωνία μεταξύ των υπηρεσιών που συνέταξαν τους νόμους και των τοπικών αρχών που τους εφαρμόζουν. Οι αξιωματούχοι σε ορισμένες περιοχές δεν έχουν ακόμη κατανοήσει τις απόψεις των υπηρεσιών που συντάσσουν τους νόμους, γεγονός που οδηγεί σε δισταγμό και σύγχυση κατά τον χειρισμό των διαδικασιών γης, ιδίως όσον αφορά τους πίνακες τιμών γης - τη βάση για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων γης.

Παρά τα διατάγματα και τις εγκυκλίους που διέπουν τον νόμο, η εφαρμογή του παραμένει πολύ δύσκολη. Επομένως, παρόλο που οι νέοι νόμοι έχουν τεθεί σε ισχύ για πάνω από ένα μήνα, οι περισσότερες τοπικές αρχές εξακολουθούν να αναζητούν κατάλληλες λύσεις εφαρμογής, ακόμη και εκδίδοντας σχετικούς κανονισμούς, όπως η αποτίμηση γης και η έγκριση της τιμής της γης. Στην πραγματικότητα, πολύ λίγα έργα έχουν επιλυθεί βάσει του νέου νόμου, επειδή οι τοπικές αρχές πρέπει να αναδιαμορφώσουν τις διαδικασίες για τον χειρισμό σχετικών θεμάτων.

Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen (Πρόεδρος του Τμήματος Οικονομικού Δικαίου, Νομικό Πανεπιστήμιο του Ανόι):

Χρειαζόμαστε έναν μηχανισμό για την προστασία των αστυνομικών!

Για να διαπιστωθεί η σαφής αποτελεσματικότητα των τριών νόμων, χρειάζεται περισσότερος χρόνος ώστε τα υπουργεία, οι τομείς και οι τοπικές αρχές να καταλήξουν σε συναίνεση σχετικά με την εφαρμογή τους. Για παράδειγμα, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει πέντε αρχές για τον καθορισμό των τιμών της γης, η πρώτη είναι ότι οι τιμές της γης θα πρέπει να καθορίζονται σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς και όχι τις τιμές της αγοράς.

Πολλές τοπικές αρχές κατανοούν την αποτίμηση της γης με βάση τις τιμές της αγοράς, γεγονός που καθιστά δύσκολη την εφαρμογή της λόγω των καθημερινών διακυμάνσεων των τιμών της αγοράς. Αυτή η «έλλειψη σαφήνειας» διευκολύνει την κερδοσκοπία, διογκώνοντας εύκολα τις τιμές της γης μέσω πλειστηριασμών και διαταράσσοντας την αγορά. Στην επιβολή του νόμου, εκτός από την αρχή της αγοράς, οι υπόλοιπες τέσσερις αρχές πρέπει να εφαρμόζονται τοπικά σύμφωνα με τις νομικές διαδικασίες.

Επιπλέον, χρειάζεται ένας μηχανισμός για την προστασία των υπαλλήλων επιβολής του νόμου στο τρέχον πλαίσιο. Ταυτόχρονα, πρέπει να διασφαλιστεί η ανεξαρτησία των οργανισμών αποτίμησης γης και των φορέων λήψης αποφάσεων για τις τιμές γης. Η αποτίμηση γης πρέπει να διασφαλίζει την ισορροπία συμφερόντων μεταξύ των χρηστών γης, του Κράτους και των επενδυτών. Η απλή αύξηση των τιμών γης θα καταστήσει πολύ δύσκολη τη μεγιστοποίηση της αποδοτικότητας της χρήσης γης.

Πηγή: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm