Ποιος απολαμβάνει τη διαφορά στα ενοίκια γης;

ΠΛΟΥΣΙΟΙ, ΦΤΩΧΟΙ, ΦΥΛΑΚΗ, ΟΛΑ ΛΟΓΩ ΓΗΣ

Σε ένα αποπνικτικό ενοικιαζόμενο δωμάτιο κάτω από την έντονη ζέστη των πρώτων ημερών του Μαΐου, η κα. Nguyen Thi Kim Buu (Άμλετ 1, Κοινότητα Song Trau, Περιοχή Trang Bom, Dong Nai ) ετοιμάζει «νέα» έγγραφα για να συνεχίσει να διαμαρτύρεται για το οικόπεδο της οικογένειάς της, έκτασης άνω των 11.000 ^{τετραγωνικών} μέτρων, το οποίο κατασχέθηκε για την κατασκευή του Βιομηχανικού Πάρκου (IP) Bau Xeo πριν από σχεδόν δύο δεκαετίες. Στην ηλικία των 70 ετών, η κα. Kim Buu είναι η δεύτερη γενιά που καταφεύγει στη μήνυση. Η μητέρα της κας Kim Buu, η κα. Le Thi Lam, απεβίωσε πριν από 5 χρόνια, λίγο μετά την βίαιη κατάσχεση της γης της οικογένειας στα τέλη του 2018. Η κα. Kim Buu δεν είναι το μόνο νοικοκυριό που παραπονιέται. Περίπου 50 νοικοκυριά εδώ, μέσω πολλών γενεών, διαφωνούν επίσης με την απόφαση της κυβέρνησης του Dong Nai να κατασχέσει γη για να την παραδώσει στον επενδυτή της Bau Xeo IP.

Στις 12 Ιανουαρίου 2004, ο Πρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Dong Nai υπέγραψε την Απόφαση 101/QD-CT-UBND για την ανάκτηση περισσότερων από 440 εκταρίων γης στις κοινότητες Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 και Trang Bom Town και την «προσωρινή παράδοση ολόκληρης της ανακτημένης έκτασης» στην Tin Nghia Company, την Dong Nai Rubber Company και τα μέλη της για τη διεξαγωγή διαδικασιών αποζημίωσης, εκκαθάρισης χώρου και επενδύσεων για την κατασκευή του Βιομηχανικού Πάρκου Bau Xeo. Τον Φεβρουάριο του 2004, η Tin Nghia Company και η Dong Nai Rubber Company συνεισέφεραν κεφάλαια για την ίδρυση της Thong Nhat Joint Stock Company ως επενδυτή του Βιομηχανικού Πάρκου Bau Xeo.

Η καταγγελία ξεκίνησε επίσης από εδώ. Η οικογένεια της κας Kim Buu και τα νοικοκυριά των οποίων ανακτήθηκε η γη δήλωσαν ότι η Απόφαση 101 του Προέδρου της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Dong Nai το 2004, όταν δεν υπήρχε απόφαση του Πρωθυπουργού για την ίδρυση του Βιομηχανικού Πάρκου Bau Xeo, «δεν ήταν εντός της εξουσίας». Η γη τους δεν βρισκόταν εντός των εγκεκριμένων πολεοδομικών ορίων, επομένως η ανάκτηση γης που θα παραδιδόταν στον επενδυτή του βιομηχανικού πάρκου δεν είχε νομική βάση. Ως εκ τούτου, οι άνθρωποι δεν συμμορφώθηκαν με την ανάκτηση και υπέβαλαν καταγγελία από το 2004 μέχρι σήμερα. Το 2018, η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Trang Bom εξέδωσε ανακοίνωση για την οργάνωση αναγκαστικής ανάκτησης γης. Η κα Kim Buu και τα νοικοκυριά δήλωσαν ότι η αναγκαστική ανάκτηση γης της Λαϊκής Επιτροπής της Περιφέρειας Trang Bom βάσει της Απόφασης 101 δεν ήταν σύμφωνη με το νόμο, επομένως συνέχισαν να υποβάλλουν καταγγελία μέχρι τώρα.

«Μας αποζημίωσαν μόνο 25.000 VND/τ.μ. και 15 εκατομμύρια VND ως χρήματα επανεγκατάστασης, συνολικά 11.000 τ.μ. σπιτιών και κήπων, μας αποζημίωσαν με περισσότερα από 700 εκατομμύρια VND, πώς θα ζήσουμε αφού μας πάρουν πίσω τη γη», είπε η κα Kim Buu. Για πολλά χρόνια, η 70χρονη γυναίκα, εκ μέρους 7 αδελφών της οικογένειας, έπρεπε να ζει στο νοικιασμένο σπίτι ενός φίλου για να συνεχίσει τη αγωγή, χωρίς να γνωρίζει πότε θα τελειώσει...

Δεν είναι ασυνήθιστο για οικογένειες με πολλαπλές γενιές να υποβάλλουν αγωγές για γη, όπως η κα Kim Buu στο Βιομηχανικό Πάρκο Bau Xeo. Οι μηνιαίες εκθέσεις της Εθνοσυνέλευσης σχετικά με τις αιτήσεις των πολιτών δεν απουσιάζουν ποτέ από τις μεγάλες αντιπροσωπείες αιτήσεων από το τοπικό έως το κεντρικό επίπεδο, με την ελπίδα να αναζητηθεί μια δίκαιη φωνή. Οι περισσότεροι από αυτούς είναι άτομα που επιδιώκουν αγωγές για γη, όπως η κα Kim Buu και οι κάτοικοι της περιοχής Trang Bom. Το ποσοστό άνω του 70% των αγωγών που σχετίζονται με γη και ανακοινώνονται από τις αρχές είναι ένα μέσο στατιστικό στοιχείο πολλών ετών.

Σχεδόν τέσσερις δεκαετίες εθνικής ανακαίνισης έχουν δημιουργήσει πολλούς δισεκατομμυριούχους. Οι περισσότεροι από αυτούς πλούτισαν από ακίνητα. Αλλά σχεδόν 40 χρόνια εθνικής ανακαίνισης έχουν δημιουργήσει επίσης πολλές γενιές ανθρώπων που αισθάνονται άδικο όταν η γη που άφησαν οι πρόγονοί τους για πολλές γενιές τώρα ανακτάται σε χαμηλή τιμή και στη συνέχεια παραδίδεται σε επιχειρήσεις για την κατασκευή βιομηχανικών πάρκων, εμπορικών κέντρων, πολυώροφων κτιρίων και πωλείται σε υψηλές τιμές. Η γεωργική γη των ανθρώπων ανακτήθηκε στην τιμή του 1 εκατομμυρίου VND/m2, στη συνέχεια σχεδιάστηκε ως οικιστική γη, οι επιχειρήσεις χώρισαν τη γη σε οικόπεδα, πούλησαν τη γη, έχτισαν πολυώροφα κτίρια και πουλήθηκαν στα 50 εκατομμύρια VND/m2. Ο Δρ. Nguyen Si Dung, πρώην Αναπληρωτής Επικεφαλής του Γραφείου της Εθνοσυνέλευσης, δήλωσε ότι αυτή η αύξηση των 49 εκατομμυρίων VND χάρη στις αποφάσεις για την ανάκτηση, την αλλαγή του πολεοδομικού σχεδιασμού και την κατανομή της γης είναι η διαφορά στο ενοίκιο γης.

Η διαφορά στο ενοίκιο γης είναι πολύ μεγαλύτερη από το παράδειγμα που ανέφερε ο κ. Nguyen Si Dung. Πολλοί άνθρωποι στο Thu Thiem (πόλη Thu Duc, πόλη Ho Chi Minh) είδαν τη γη τους να κατασχέθηκε στην τιμή των 18 εκατομμυρίων VND/m2, αλλά μόνο λίγα χρόνια αργότερα, όταν επέστρεψαν στο έργο που χτίστηκε στη δική τους γη, το προσωπικό όρισε την τιμή του διαμερίσματος στα 350 εκατομμύρια VND/m2 και αυτό πουλήθηκε. Μια έρευνα του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ έδειξε ότι η διαφορά στην τιμή της γης πριν και μετά το έργο ήταν έως και 700 φορές σε ορισμένα μέρη και τουλάχιστον 50 φορές. Αυτό το τεράστιο κέρδος προκάλεσε δυσαρέσκεια, θυμό και ήταν η πηγή της αδικίας. Άνθρωποι έχασαν τα σπίτια τους, έχασαν τη γη τους, έχασαν τις δουλειές τους λόγω έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης (KT-XH), για το εθνικό και δημόσιο συμφέρον, αλλά οι ίδιοι δεν απολάμβαναν την αξία που έφεραν αυτά τα έργα. Τα χρήματα για αποζημιώσεις και επανεγκατάσταση δεν τους βοήθησαν να έχουν μια καλύτερη ζωή μετά τη δήμευση της γης τους. Τα έργα κάνουν την οικονομία και την κοινωνία να αναπτύσσονται, αλλά συνεχίζουν να γίνονται φτωχότεροι. Η αποκατάσταση γης και η εκκαθάριση χώρων έχουν γίνει επομένως ο «φόβος» πολλών ανθρώπων και η πηγή μακροχρόνιας απογοήτευσης και παραπόνων.

Ο Γενικός Γραμματέας Νγκουγιέν Φου Τρονγκ, στην εναρκτήρια ομιλία του στην 5η Κεντρική Συνδιάσκεψη της 13ης θητείας - όταν η Κεντρική Επιτροπή του Κόμματος συνόψισε το ψήφισμα για την πολιτική γης, τον Μάιο του 2022, δήλωσε: «Πολλοί άνθρωποι πλούτισαν χάρη στη γη, αλλά υπάρχουν και πολλοί άνθρωποι που έγιναν φτωχοί εξαιτίας της γης, μάλιστα πήγαν στη φυλακή εξαιτίας της γης, έχασαν τη σχέση μεταξύ πατέρα και γιου, αδελφών εξαιτίας της γης...». Οι συγκρούσεις για τη γη αυξάνονται μέρα με τη μέρα μαζί με την ανάπτυξη της χώρας.

Περισσότερο από το 70% των αγωγών σε εθνικό επίπεδο σχετίζονται με γη.

Η ΠΗΓΗ ΤΩΝ ΓΕΜΑΤΩΝ ΣΥΓΚΡΟΥΣΕΩΝ

Αν οι άνθρωποι δεν είναι αυτοί που επωφελούνται από το διαφορετικό ενοίκιο που δημιουργείται από τα έργα απαλλοτρίωσης γης, τότε ποιοι είναι αυτοί που επωφελούνται; Η πιο προφανής απάντηση είναι οι επιχειρήσεις - αυτές στις οποίες παραχωρήθηκε γη που αποκτήθηκε σε χαμηλή τιμή και στη συνέχεια πωλήθηκε σε πολύ υψηλή τιμή. Αλλά σε πολλά φόρουμ, οι επιχειρήσεις ισχυρίζονται ότι «κατηγορούνται άδικα» επειδή «κατηγορούνται άσχημα».

Σύμφωνα με το Σύνταγμα, τις αποφάσεις του Κόμματος και τον ισχύοντα Νόμο περί Γης, η γη ανήκει σε ολόκληρο τον λαό και εκπροσωπείται και διοικείται ομοιόμορφα από το Κράτος. Ασκώντας το δικαίωμα εκπροσώπησης του ιδιοκτήτη, το Κράτος θα αποφασίσει τον σκοπό της χρήσης γης μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού, σχεδίων χρήσης γης και θα επιτρέψει την αλλαγή του σκοπού χρήσης γης. Η απόφαση να χρησιμοποιηθεί ένα οικόπεδο για την κατασκευή αστικής περιοχής αντί να συνεχιστεί να διατηρείται ως γεωργική γη του Κράτους (και μόνο το Κράτος επιτρέπεται να το κάνει αυτό) έχει δημιουργήσει διαφορικό ενοίκιο.

Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Van Dinh, νομικό εμπειρογνώμονα σε θέματα επενδύσεων και ακινήτων, κατά την υλοποίηση έργων ακινήτων, εκτός από την προκαταβολή για την αποζημίωση και την εκκαθάριση της γης από το κράτος, κατά την κατανομή γης, οι επιχειρήσεις θα πρέπει να καταβάλουν επιπλέον χρήματα σύμφωνα με την τιμή της γης, όπως αποφασίζεται από το κράτος. Στη μέθοδο πλεονάσματος που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό των τιμών γης για τα περισσότερα έργα ανάκτησης γης και μετατροπής χρήσης γης, οι τιμές της γης θα υπολογίζονται έτσι ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να απολαμβάνουν το 15% της προστιθέμενης αξίας μετά το επενδυτικό έργο, που ονομάζεται κέρδος. Το 85% της διαφοράς στο ενοίκιο γης θα πρέπει να καταβληθεί στον κρατικό προϋπολογισμό μέσω τελών χρήσης γης. «Θεωρητικά, το 85% της υπεραξίας είναι το τέλος χρήσης γης που πρέπει να καταβάλουν οι επενδυτές στο κράτος, το οποίο αναμειγνύεται στον προϋπολογισμό για να δαπανηθεί για τους πολίτες ολόκληρης της χώρας σύμφωνα με τον νόμο περί κρατικού προϋπολογισμού, εξυπηρετώντας τις δημόσιες επενδύσεις», δήλωσε ο κ. Dinh.

Αλλά αυτά που είπε ο κ. Dinh είναι μόνο «θεωρία». Η εικόνα της ρύθμισης της διαφορικής μίσθωσης γης στην πράξη είναι πολύ διαφορετική όταν πρέπει να περάσει από πολλές περίπλοκες διαδικασίες και διαδικασίες, αλλά έχει πολλά κενά για διαφθορά και αρνητικότητα. Οι επιχειρήσεις βρίσκουν πολλούς τρόπους για να αποκομίσουν τα μέγιστα κέρδη. Το κράτος πιθανότατα δεν μπόρεσε ποτέ να «ενσωματώσει το 85% της προστιθέμενης αξίας στον προϋπολογισμό». Στις περισσότερες από τις σημαντικές υποθέσεις που σχετίζονται με τη γη από τον Βορρά έως τον Νότο τα τελευταία χρόνια, οι επαρχιακές και δημοτικές αρχές έχουν, με πολλούς διαφορετικούς τρόπους, διαθέσει γη σε επιχειρήσεις σε φθηνές τιμές, με αποτέλεσμα το κράτος να χάσει έσοδα από την αυξημένη διαφορά μίσθωσης γης. Τουλάχιστον μερικές δεκάδες δισεκατομμύρια, το πολύ έως και χιλιάδες δισεκατομμύρια ντονγκ.

Εάν υπάρχει διαφορά στο ενοίκιο γης, μην την αφήσετε να πέσει στις τσέπες της επιχείρησης ή του αξιωματούχου που έχει την εξουσία να αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης ή να προσαρμόσει τον σχεδιασμό. Πρέπει να υπάρχει ένας τρόπος για να αναδιανεμηθεί δίκαια η διαφορά στο ενοίκιο γης.

Δρ. Νγκουγιέν Σι Ντουνγκ, πρώην Αναπληρώτρια Επικεφαλής του Γραφείου της Εθνοσυνέλευσης

Σε μια σημαντική υπόθεση που οδηγήθηκε σε δίκη τις τελευταίες ημέρες, στις 23 Φεβρουαρίου 2017, ο πρώην Πρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, υπέγραψε και εξέδωσε επίσημη ανακοίνωση με την οποία συμφωνούσε κατ' αρχήν να παραδώσει 3 οικόπεδα άνω των 92.600 τ.μ. που ανήκουν στο ταμείο γης εκατέρωθεν της οδού 706Β (στην περιφέρεια Phu Hai, στην πόλη Phan Thiet) στην εταιρεία Tan Viet Phat χωρίς να διενεργηθεί πλειστηριασμός, στην τιμή των 1,2 εκατομμυρίων VND/τ.μ., την τιμή εκκίνησης για τον πλειστηριασμό σύμφωνα με την απόφαση του 2013. Η επακόλουθη διαδικασία έρευνας έδειξε ότι η κατανομή γης στην τιμή των 1,2 εκατομμυρίων VND/τ.μ. ήταν αντίθετη με τους κανονισμούς, επειδή σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης, ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης και του ενοικίου γης πρέπει να καθορίζεται σύμφωνα με την τιμή γης κατά τον χρόνο που ο κρατικός φορέας διέθεσε ή μίσθωσε τη γη. Σύμφωνα με τις αρχές, το γεγονός ότι οι πρώην ηγέτες της επαρχίας Μπιν Τουάν παρέδωσαν 3 οικόπεδα σε χαμηλές τιμές σε επιχειρήσεις προκάλεσε στο κράτος απώλεια άνω των 45 δισεκατομμυρίων VND.

Κατά παρόμοιο τρόπο, στις 27 Δεκεμβρίου 2012, ο πρώην Γραμματέας της Επαρχιακής Επιτροπής του Κόμματος Binh Duong, Tran Van Nam, τότε Αντιπρόεδρος της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής, υπέγραψε αποφάσεις με τις οποίες συμφωνούσε να εφαρμοστεί η τιμή γης των 51.914 VND/m2 σύμφωνα με την απόφαση της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής Binh Duong του 2006 για τον υπολογισμό τελών χρήσης γης για δύο οικόπεδα 43 εκταρίων και 145 εκταρίων κατά την μετατροπή του σκοπού και την παράδοση της γης στην Εταιρεία Παραγωγής - Εισαγωγών - Εξαγωγών Binh Duong. Σύμφωνα με την ετυμηγορία, ο καθορισμός φθηνών τιμών γης κατά παράβαση των κανονισμών από τον κατηγορούμενο Tran Van Nam και τους συνεργούς του προκάλεσε ζημία άνω των 761 δισεκατομμυρίων VND για το κράτος.

Σε πολλές παρόμοιες περιπτώσεις φθηνής πώλησης «χρυσής γης» στην Καν Χόα, την Ντα Νανγκ ή την πόλη Χο Τσι Μινχ..., οι κατηγορούμενοι, οι οποίοι είναι ηγέτες επαρχιών και πόλεων, επιβεβαίωσαν όλοι ότι δεν κέρδισαν ούτε διέπραξαν διαφθορά όταν παρέδωσαν γη σε φθηνές τιμές σε επιχειρήσεις. Οι αρχές δεν μπόρεσαν να αποδείξουν ούτε αυτό. Δεν βρέθηκαν σακίδια με χρήματα στα κιγκλιδώματα των σπιτιών τους. Δεν βρέθηκαν παράνομα χρήματα στα χρηματοκιβώτια ή στους λογαριασμούς των υπόπτων. Ούτε αποκαλύφθηκαν ύποπτες σχέσεις. Κανείς δεν κατάλαβε τι είχε «λιπάνει» ολόκληρο το προσωπικό και το σύστημα λήψης αποφάσεων, όταν όλοι οι αξιωματούχοι γνώριζαν ότι η παράδοση γης σε φθηνές τιμές ήταν λάθος. Ωστόσο, το ποσό των χρημάτων που χάνονται αυξάνεται μέρα με τη μέρα.

«Για πολύ καιρό, ολόκληρο το σύστημα πιέζεται να επιδιώξει τη διαφορική γαιοπροσόδωση. Αυτή είναι η πηγή της αδικίας και των γαιοκτημόνων συγκρούσεων», συνόψισε ο Δρ. Nguyen Si Dung. Για τη μείωση των συγκρούσεων, ο κ. Dung δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να επιλυθεί το ζήτημα της ρύθμισης της διαφορικής γαιοπροσόδωσης, έτσι ώστε ένα μέρος αυτής της προστιθέμενης αξίας να μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να βοηθήσει τους ανθρώπους των οποίων η γη έχει ανακτηθεί να αποκτήσουν νέες κατοικίες ίσες ή καλύτερες από την παλιά τους, όπως αναφέρεται στο ψήφισμα του Κόμματος. «Εάν υπάρχει διαφορά στην γαιοπροσόδωση, μην την αφήσετε να πέσει στις τσέπες επιχειρήσεων ή αξιωματούχων που έχουν την εξουσία να αλλάξουν τους σκοπούς χρήσης γης ή να προσαρμόσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Πρέπει να υπάρχει ένας τρόπος για να αναδιανεμηθεί δίκαια η διαφορική γαιοπροσόδωση», δήλωσε ο κ. Dung.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm