Φορολόγηση της ιδιοκτησίας πολλαπλών κατοικιών και εκτάσεων γης για την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας

Στην Επίσημη Αποστολή 5333/BXD-QLN που στάλθηκε στο Γραφείο της Κυβέρνησης για να αναφερθεί η πρόσφατη κατάσταση των τιμών των ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε τη φορολόγηση της περίπτωσης κατοχής πολλών κατοικιών και οικοπέδων. Η πρόταση αυτή υποβλήθηκε στο πλαίσιο της συνεχούς απότομης αύξησης των τιμών των κατοικιών και των ακινήτων στις αστικές περιοχές το 2024, ιδίως στο Ανόι.

Αποκλεισμός "αγκαλιάζοντας τη γη και περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή"

Για να ξεπεραστεί η κατάσταση των αυξανόμενων τιμών κατοικιών και ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε τη μελέτη και την πρόταση για την τελειοποίηση των κανονισμών που σχετίζονται με τους πλειστηριασμούς δικαιωμάτων χρήσης γης, διασφαλίζοντας τη συμμόρφωση με τις πρακτικές καταστάσεις, προς την κατεύθυνση της αύξησης των καταθέσεων, καθορίζοντας την τιμή εκκίνησης της γης για τον πλειστηριασμό κοντά στην πραγματικότητα της περιοχής. Ταυτόχρονα, συντομεύοντας τον χρόνο πληρωμής της νικήτριας προσφοράς, περιορίζοντας τον αριθμό των ατόμων που συμμετέχουν στον πλειστηριασμό για κερδοσκοπικούς σκοπούς.

Το Υπουργείο Κατασκευών συνέστησε επίσης στο Υπουργείο Οικονομικών να μελετήσει, να προτείνει και να συμβουλεύσει σχετικά με τις φορολογικές πολιτικές για τις δεύτερες κατοικίες και γη ή τα εγκαταλελειμμένα και αχρησιμοποίητα σπίτια και γη· και να μελετήσει τις φορολογικές πολιτικές για περιπτώσεις κατοχής και χρήσης πολλών κατοικιών και γης, ώστε να περιοριστεί η κερδοσκοπία και η αγοραπωλησία σε σύντομο χρονικό διάστημα με σκοπό την αποκόμιση κέρδους.

Η πρόταση για φορολόγηση δεύτερων ή περισσότερων ακινήτων ή ατόμων που κατέχουν πολλαπλά σπίτια και γη δεν είναι μια νέα ιδέα. Προηγουμένως, από το 2009 έως το 2018, το Υπουργείο Οικονομικών ανέφερε αυτό το περιεχόμενο κατά τη συζήτηση του σχεδίου νόμου για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Τον Αύγουστο του 2023, οι ψηφοφόροι στην πόλη Χο Τσι Μινχ συνέχισαν επίσης να προτείνουν τη φορολόγηση των δεύτερων κατοικιών και την επιβολή υψηλότερων φόρων σε κενά σπίτια και γη που δεν παράγουν αξία από τη γη.

Επιπλέον, κατά τη συζήτηση του τροποποιημένου νόμου περί γης, η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης ζήτησε επίσης από την κυβέρνηση να προτείνει επειγόντως κανονισμούς για υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές για άτομα που χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, πολλά σπίτια και κερδοσκοπία στη γη.

Πρόσφατα, ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) πρότεινε επίσης μια πολιτική φόρου ακίνητης περιουσίας που θα εφαρμόζεται σε δύο ομάδες: αγοραστές δεύτερων κατοικιών ή περισσότερων και ιδιοκτήτες που εγκαταλείπουν έργα. Ο φορολογικός συντελεστής θα αυξάνεται σταδιακά για συναλλαγές όπου ο πωλητής έχει σύντομη περίοδο ιδιοκτησίας.

Η VARS ανέφερε ότι τα τελευταία χρόνια, οι έννοιες «εγκαταλελειμμένα σπίτια», «εγκαταλελειμμένες βίλες», «εγκαταλελειμμένες αστικές περιοχές» έχουν γίνει ολοένα και πιο οικείες και δημοφιλείς. Αυτή η κατάσταση μπορεί εύκολα να συναντηθεί οπουδήποτε. Αυτό δείχνει ένα ειρωνικό παράδοξο, μεταξύ της «εγκαταλελειμμένης γης και σπιτιών» από τη μία πλευρά και της εικόνας ανθρώπων που αγωνίζονται, εργάζονται όλη τους τη ζωή, αλλά εξακολουθούν να μην μπορούν να αγοράσουν ένα κομμάτι γης ή ένα σπίτι από την άλλη.

Η VARS εκτιμά ότι αυτή η κατάσταση όχι μόνο σπαταλά τους χερσαίους πόρους, αλλά δημιουργεί και κοινωνική αδικία, όταν το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς στέγης - η οποία είναι ολοένα και πιο σπάνια - συνεχίζει να «πέφτει» στα χέρια ανθρώπων με οικονομικό πλεόνασμα.

Κατέχουν μερικά, ακόμη και δεκάδες, εκατοντάδες ακίνητα, αλλά τα αφήνουν εγκαταλελειμμένα, «κρατώντας τη γη και περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή», με αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών των ακινήτων, καθιστώντας την πρόσβαση των ανθρώπων σε στέγαση ολοένα και πιο περιορισμένη.

Η πρόταση για φορολόγηση της χρήσης πολλαπλών ακινήτων αναμένεται να αποτρέψει την κερδοσκοπία και την «διόγκωση» των τιμών των ακινήτων με σκοπό το κέρδος. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Πώς να φορολογηθώ;

Αυτό που ανησυχεί το κοινό είναι το κατά πόσον αυτή η φορολογική πρόταση θα εφαρμοστεί αποτελεσματικά, συμβάλλοντας στην πρόληψη της κερδοσκοπίας και στην καταπολέμηση των εικονικών αυξήσεων των τιμών.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρο της VARS, το ισχύον νομικό σύστημα δεν προβλέπει κυρώσεις για τον έλεγχο και την αποτροπή της κερδοσκοπίας και της συσσώρευσης γης με σκοπό την αύξηση των τιμών, ενώ η ανεξέλεγκτη αγοραπωλησία είναι η κύρια αιτία του «πυρετού της γης» σε πολλές τοποθεσίες.

Οι κερδοσκόποι αγοράζουν γη και την αφήνουν εγκαταλελειμμένη, περιμένοντας να αυξηθούν οι τιμές ή δημιουργώντας τεχνητή σπανιότητα, κάτι που είναι συνηθισμένο, με στόχο την «αύξηση των τιμών για κέρδος». «Η έρευνα για τον φόρο ακίνητης περιουσίας είναι επείγουσα για τη ρύθμιση της αγοράς. Μην αγνοείτε αυτήν την πολιτική μόνο και μόνο επειδή είναι δύσκολο να εφαρμοστεί», δήλωσε ο κ. Ντιν.

Σύμφωνα με την VARS, παράλληλα με την προώθηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης στις αστικές περιοχές, το κράτος χρειάζεται έναν ρυθμιστικό μηχανισμό για τη μείωση των κερδοσκοπικών παραγόντων, βοηθώντας την αγορά ακινήτων να εξισορροπηθεί μακροπρόθεσμα.

Η αποτελεσματική και διαφανής φορολόγηση των ακινήτων, στοχεύοντας σε όσους συσσωρεύουν και κερδοσκοπούν αντί για όσους αγοράζουν ακίνητα για σκοπούς διαβίωσης ή για να οργανώσουν την παραγωγή και τις επιχειρήσεις, θα συμβάλει στην αύξηση των εσόδων του προϋπολογισμού και στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. Αυτή είναι επίσης μια κοινή τάση στον κόσμο.

Όσον αφορά τη μεθοδολογία, η VARS πιστεύει ότι ο φόρος θα πρέπει να εφαρμόζεται σε δεύτερες κατοικίες και άνω. Για παράδειγμα, στη Σιγκαπούρη, κάθε κάτοικος της Σιγκαπούρης που αγοράζει σπίτι πρέπει να καταβάλει τέλος 20% της αξίας του ακινήτου για τη δεύτερη κατοικία, 30% για την τρίτη κατοικία... Επιπλέον, ο φορολογικός συντελεστής μπορεί να αυξηθεί σταδιακά για συναλλαγές ακινήτων όπου ο πωλητής έχει σύντομη περίοδο διακράτησης.

Στη Σιγκαπούρη, η πώληση κατά τον πρώτο χρόνο θα πρέπει να καταβάλει φόρο 6% επί της αξίας του ακινήτου, η πώληση κατά το δεύτερο έτος θα καταβάλει φόρο 8%, το τρίτο έτος 4% και μετά το τέταρτο έτος δεν θα υπάρχει φόρος ή τέλος.

Στην Κορέα, η εγκαταλελειμμένη γη ή η γη που βρίσκεται υπό αποκατάσταση γης για περισσότερα από 2 χρόνια φορολογείται με 5%, η 5ετία φορολογείται με 8%, η 7ετία φορολογείται με 9% και η γη άνω των 10 ετών φορολογείται με 10%. Στις ΗΠΑ, η εγκαταλελειμμένη γη φορολογείται με 3%...

Ο κ. Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι τέτοιοι κανονισμοί θα περιορίσουν ή θα εξαλείψουν το κίνητρο των ανθρώπων για κερδοσκοπία, περιορίζοντας την αύξηση των τιμών των ακινήτων, επειδή μαζί με το κόστος των τόκων και άλλα κόστη ευκαιρίας, η κατοχή κερδοσκοπικών ακινήτων καθίσταται πιο επικίνδυνη.

Σε περίπτωση που οι άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν την ανάγκη να κερδοσκοπούν μετά την επιβολή του φόρου, ο προϋπολογισμός θα εισπράττει φόρους για να εξυπηρετήσει δημόσιες επενδύσεις, την κατασκευή σχολείων, νοσοκομείων, έργα κυκλοφορίας...

Η δημιουργία μιας διαφανούς αγοράς ακινήτων

Όσον αφορά την πρόταση του Υπουργείου Κατασκευών, στην τακτική συνέντευξη Τύπου για το τρίτο τρίμηνο του 2024 που πραγματοποιήθηκε από το Υπουργείο Οικονομικών το πρωί της 27ης Σεπτεμβρίου, ο Υφυπουργός Nguyen Duc Chi δήλωσε ότι το Υπουργείο Οικονομικών συμφωνεί απόλυτα με αυτήν την πρόταση του Υπουργείου Κατασκευών.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Duc Chi, οι πολιτικές πρέπει να είναι ολοκληρωμένες και ολιστικές, προκειμένου να οικοδομηθεί μια αγορά ακινήτων που θα είναι ολοένα και πιο διαφανής και θα αναπτύσσεται με βιώσιμο τρόπο.

Δικηγόρος Nguyen Van Dinh , νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων:

Συγχρονισμένη εκτέλεση

Η φορολόγηση κατοικιών και γης αποτελεί υποχρεωτική λύση, επειδή έχει θεσμοθετηθεί σαφώς στο Ψήφισμα 18-NQ/TW του 2022 της Κεντρικής Εκτελεστικής Επιτροπής σχετικά με τη συνέχιση της καινοτομίας και της τελειοποίησης των θεσμών και των πολιτικών, βελτιώνοντας την αποτελεσματικότητα και την αποδοτικότητα της διαχείρισης και χρήσης της γης. Το Ψήφισμα αναφέρει σαφώς: «Επίλυση με κάθε μέσο της κατάστασης της σπάταλης χρήσης γης, της εγκατάλειψης της γης, της μόλυνσης και της υποβάθμισης», «Προσδιορισμός υψηλότερων φορολογικών συντελεστών για άτομα που χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, πολλά σπίτια, κερδοσκοπούν με τη γη, αργή χρήση γης και εγκαταλείπουν τη γη».

Η φορολογία κατοικιών και γης πρέπει να εφαρμόζεται ταυτόχρονα και δίκαια μεταξύ των τοπικών αρχών και απαιτείται μια βάση δεδομένων για να διασφαλίζεται η σωστή φορολογία και να προωθείται η αποτελεσματικότητα των φορολογικών πολιτικών.

Επί του παρόντος, ο Πρωθυπουργός έχει εγκρίνει το Έργο 06 για την ανάπτυξη εφαρμογών για δεδομένα πληθυσμού, ταυτοποίηση και ηλεκτρονική επαλήθευση ταυτότητας για την εξυπηρέτηση του ψηφιακού μετασχηματισμού. Οι νέοι νόμοι για τη γη, τη στέγαση και τις επιχειρήσεις ακινήτων αναφέρουν επίσης τη δημιουργία μιας εθνικής βάσης δεδομένων για την αγορά γης, κατοικιών και ακινήτων... Αυτά είναι σημαντικά δεδομένα για την εφαρμογή του νόμου περί φόρου ακίνητης περιουσίας στο μέλλον, μετά την υποβολή του από την κυβέρνηση και την έγκρισή του από την Εθνοσυνέλευση.

Δικηγόρος Tran Dinh Dung, Δικηγορικός Σύλλογος της Πόλης Χο Τσι Μιν:

Δημιουργία δικαιοσύνης για τους φορολογούμενους

Η πρόταση για φορολόγηση των δεύτερων κατοικιών και γης, καθώς και η εφαρμογή λύσεων για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων είναι απαραίτητη. Ωστόσο, χρειάζεται ένα ενιαίο σχέδιο για τη δημιουργία δικαιοσύνης για τους φορολογούμενους. Συγκεκριμένα, από ποσοτικής και ποιοτικής άποψης, λαμβάνοντας υπόψη τον τρόπο με τον οποίο θα υπολογίζεται η έκταση γης στο κέντρο και εκτός των προαστίων. Για παράδειγμα, ένα άτομο με δεύτερη ή τρίτη κατοικία στο κέντρο με συνολική έκταση 200 τ.μ., αξίας άνω των 50 δισεκατομμυρίων VND, θα πληρώνει διαφορετικούς φόρους από ένα άτομο με δεύτερη κατοικία στην ίδια περιοχή σε άλλη περιοχή. Μια λογική μέθοδος είναι να διαιρέσετε την έκταση, την περιοχή, την αξία... για να είναι κατάλληλο και δίκαιο.

Ένα άλλο σημαντικό πράγμα είναι ότι ο φορολογικός συντελεστής πρέπει να είναι κοντά στην αγορά και κατάλληλος για τις δυνατότητες του φορολογούμενου. Για παράδειγμα, η αξία του δεύτερου σπιτιού είναι 100 δισεκατομμύρια VND, όταν πωλείται στα 200 δισεκατομμύρια VND, ο φορολογικός συντελεστής πρέπει να αυξάνεται ανάλογα με την αξία του σπιτιού, αλλά αν το σπίτι μειωθεί στα 90 δισεκατομμύρια VND, θα τους επιστραφούν τα χρήματα, είναι κατάλληλο για τις δυνατότητές τους;

Ηχογραφήθηκε από V.Duan - S.Nhung

Πηγή: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm