Φορολόγηση πολλαπλών ακινήτων για την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας.

Στην Επίσημη Επιστολή 5333/BXD-QLN που απεστάλη στην Κυβερνητική Υπηρεσία , στην οποία αναφερόταν η πρόσφατη κατάσταση των τιμών των ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε τη φορολόγηση των περιπτώσεων ιδιοκτησίας πολλαπλών κατοικιών και οικοπέδων. Η πρόταση αυτή υποβλήθηκε στο πλαίσιο της συνεχούς αύξησης των τιμών των κατοικιών και των ακινήτων στις αστικές περιοχές το 2024, ιδίως στο Ανόι.

Σταματήστε να «συσσωρεύετε γη και να περιμένετε την κατάλληλη στιγμή»

Για την αντιμετώπιση του αυξανόμενου κόστους των κατοικιών και των ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών προτείνει την έρευνα και τη βελτίωση των κανονισμών που σχετίζονται με τους πλειστηριασμούς δικαιωμάτων χρήσης γης, διασφαλίζοντας ότι είναι συμβατοί με την πρακτική πραγματικότητα. Αυτό περιλαμβάνει την αύξηση του ποσού της εγγύησης και τον καθορισμό της τιμής εκκίνησης της γης για τους πλειστηριασμούς πιο κοντά στην πραγματική αγοραία αξία. Ταυτόχρονα, προτείνει τη συντόμευση της περιόδου πληρωμής για την απόκτηση προσφορών και τον περιορισμό της συμμετοχής σε πλειστηριασμούς για κερδοσκοπικούς σκοπούς.

Το Υπουργείο Κατασκευών συνέστησε επίσης στο Υπουργείο Οικονομικών να διερευνήσει, να προτείνει και να παράσχει συμβουλές σχετικά με τις φορολογικές πολιτικές για δεύτερα ή κενά/μη χρησιμοποιούμενα ακίνητα, καθώς και να διερευνήσει πολιτικές για τη φορολόγηση περιπτώσεων κατοχής ή χρήσης πολλαπλών κατοικιών και οικοπέδων, με σκοπό τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και των βραχυπρόθεσμων αγοραπωλησιών με σκοπό το κέρδος.

Η πρόταση για φορολόγηση των δεύτερων και των επόμενων ακινήτων, ή εκείνων που κατέχουν πολλαπλές κατοικίες και γη, δεν είναι μια νέα ιδέα. Προηγουμένως, από το 2009 έως το 2018, το Υπουργείο Οικονομικών είχε αναφέρει αυτό το ζήτημα κατά τη συζήτηση του σχεδίου νόμου για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Τον Αύγουστο του 2023, οι ψηφοφόροι στην πόλη Χο Τσι Μινχ συνέχισαν επίσης να προτείνουν τη φορολόγηση των δεύτερων κατοικιών και την επιβολή υψηλότερων φόρων σε κενές εκτάσεις που δεν αποφέρουν έσοδα.

Επιπλέον, κατά τη διάρκεια των συζητήσεων σχετικά με τον τροποποιημένο νόμο περί γης, η Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης ζήτησε επίσης από την κυβέρνηση να προτείνει επειγόντως κανονισμούς για υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές για όσους χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, κατέχουν πολλά σπίτια ή ασχολούνται με κερδοσκοπία γης.

Πρόσφατα, ο Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) πρότεινε επίσης μια πολιτική φόρου ακίνητης περιουσίας που θα εφαρμόζεται σε δύο ομάδες: σε όσους αγοράζουν δεύτερη ή επόμενη κατοικία και σε ιδιοκτήτες που εγκαταλείπουν έργα. Ο φορολογικός συντελεστής θα αυξάνεται σταδιακά για συναλλαγές όπου ο πωλητής κατέχει το ακίνητο για μικρό χρονικό διάστημα.

Το VARS αναφέρει ότι τα τελευταία χρόνια, οι έννοιες «εγκαταλελειμμένα σπίτια», «εγκαταλελειμμένες βίλες» και «εγκαταλελειμμένες αστικές περιοχές» έχουν γίνει ολοένα και πιο οικείες και διαδεδομένες. Αυτή η κατάσταση μπορεί εύκολα να συναντηθεί οπουδήποτε. Αυτό αποκαλύπτει μια παράδοξη κατάσταση: από τη μία πλευρά, «εγκαταλελειμμένη γη και σπίτια» και από την άλλη, άνθρωποι που αγωνίζονται να αντέξουν οικονομικά έστω και ένα οικόπεδο ή ένα σπίτι, εργαζόμενοι όλη τους τη ζωή.

Η VARS εκτιμά ότι αυτή η κατάσταση όχι μόνο σπαταλά τους χερσαίους πόρους, αλλά δημιουργεί και κοινωνική αδικία, καθώς το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς κατοικιών - η οποία γίνεται ολοένα και πιο σπάνια - συνεχίζει να πέφτει στα χέρια όσων έχουν άφθονους οικονομικούς πόρους.

Κατέχουν αρκετά, ακόμη και δεκάδες ή εκατοντάδες ακίνητα, αλλά τα αφήνουν άδεια, «συσσωρεύοντας γη και περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή», οδηγώντας σε αύξηση των τιμών των ακινήτων και περαιτέρω περιορισμό της πρόσβασης των ανθρώπων σε στέγαση.

Η πρόταση για φορολόγηση της χρήσης πολλαπλών ακινήτων αναμένεται να περιορίσει την κερδοσκοπία και τις τεχνητά διογκωμένες τιμές ακινήτων για κέρδος. (Φωτογραφία: HOANG TRIEU)

Πώς επιβάλλονται οι φόροι;

Αυτό που ανησυχεί το κοινό είναι το κατά πόσον αυτός ο προτεινόμενος φόρος θα εφαρμοστεί αποτελεσματικά, συμβάλλοντας στην πρόληψη της κερδοσκοπίας και στην καταπολέμηση των τεχνητών αυξήσεων των τιμών.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρο της VARS, το ισχύον νομικό σύστημα δεν προβλέπει κυρώσεις για τον έλεγχο και την αποτροπή της κερδοσκοπίας και της συσσώρευσης γης που αποσκοπούν στην αύξηση των τιμών, ενώ η ανεξέλεγκτη αγοραπωλησία είναι η κύρια αιτία των αυξήσεων στις τιμές της γης σε πολλές περιοχές.

Το να αγοράζουν γη οι κερδοσκόποι και στη συνέχεια να την αφήνουν αγρανάπαυση, περιμένοντας να αυξηθούν οι τιμές ή δημιουργώντας τεχνητή σπανιότητα, είναι μια κοινή πρακτική, όλα με στόχο την «αύξηση των τιμών για κέρδος». «Η μελέτη της επιβολής φόρου ακίνητης περιουσίας είναι επείγουσα για τη ρύθμιση της αγοράς. Δεν πρέπει να αγνοούμε αυτήν την πολιτική μόνο και μόνο επειδή φαίνεται δύσκολο να εφαρμοστεί», δήλωσε ο κ. Ντιν.

Σύμφωνα με την VARS, παράλληλα με την προώθηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης στις αστικές περιοχές, η κυβέρνηση πρέπει να διαθέτει ρυθμιστικούς μηχανισμούς για τη μείωση των κερδοσκοπικών στοιχείων, βοηθώντας την αγορά ακινήτων να επιτύχει μακροπρόθεσμη ισορροπία.

Η αποτελεσματική και διαφανής φορολόγηση ακινήτων, που θα στοχεύει σε όσους συσσωρεύουν πλούτο και κερδοσκοπούν και όχι σε όσους αγοράζουν ακίνητα για οικιστικούς ή επαγγελματικούς σκοπούς, θα αυξήσει τα έσοδα της κυβέρνησης και θα βοηθήσει στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. Αυτή είναι επίσης μια κοινή τάση παγκοσμίως.

Όσον αφορά τη μεθοδολογία, η VARS προτείνει την εφαρμογή του φόρου στη δεύτερη και στις επόμενες κατοικίες. Όπως και στη Σιγκαπούρη, όπου κάθε κάτοικος της Σιγκαπούρης που αγοράζει σπίτι πρέπει να καταβάλει τέλος 20% επί της αξίας του ακινήτου για τη δεύτερη κατοικία, 30% για την τρίτη κατοικία, και ούτω καθεξής. Επιπλέον, ο φορολογικός συντελεστής θα μπορούσε να αυξηθεί σταδιακά για συναλλαγές ακινήτων όπου ο πωλητής κατέχει το ακίνητο για μικρότερο χρονικό διάστημα.

Στη Σιγκαπούρη, η πώληση ενός ακινήτου εντός του πρώτου έτους επιφέρει φόρο 6% επί της αξίας του ακινήτου, φόρο 8% το δεύτερο έτος, φόρο 4% το τρίτο έτος και δεν επιβάλλονται φόροι ή τέλη μετά το τέταρτο έτος.

Στη Νότια Κορέα, η γη που έχει αφεθεί αγρανάπαυση ή βρίσκεται υπό αποκατάσταση γης για περισσότερα από 2 χρόνια φορολογείται με συντελεστή 5%, 8% για 5 χρόνια, 9% για 7 χρόνια και 10% για περισσότερα από 10 χρόνια. Στις ΗΠΑ, η αγρανάπαυση φορολογείται με συντελεστή 3%...

Ο κ. Nguyen Van Dinh υποστήριξε ότι τέτοιοι κανονισμοί θα αποθάρρυναν ή θα μείωναν το κίνητρο των ανθρώπων για κερδοσκοπία, περιορίζοντας την άνοδο των τιμών των ακινήτων, επειδή μαζί με το κόστος των τόκων και άλλα κόστη ευκαιρίας, η κατοχή κερδοσκοπικών ακινήτων καθίσταται πιο επικίνδυνη.

Από την άλλη πλευρά, εάν επιβληθούν φόροι αλλά οι άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν την ανάγκη για κερδοσκοπία, ο προϋπολογισμός θα εισπράξει φόρους για τη χρηματοδότηση δημόσιων επενδύσεων, την κατασκευή σχολείων, νοσοκομείων, υποδομών μεταφορών κ.λπ.

Η δημιουργία μιας διαφανούς αγοράς ακινήτων.

Όσον αφορά την πρόταση του Υπουργείου Κατασκευών, στην τακτική τριμηνιαία συνέντευξη Τύπου για το τρίτο τρίμηνο του 2024 που διοργάνωσε το Υπουργείο Οικονομικών το πρωί της 27ης Σεπτεμβρίου, ο Υφυπουργός Nguyen Duc Chi δήλωσε ότι το Υπουργείο Οικονομικών συμφωνεί πλήρως με την πρόταση αυτή του Υπουργείου Κατασκευών.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Duc Chi, οι πολιτικές που εφαρμόζονται πρέπει να είναι ολοκληρωμένες και ολιστικές, με στόχο την οικοδόμηση μιας αγοράς ακινήτων που θα είναι ολοένα και πιο διαφανής και θα αναπτύσσεται με βιώσιμο τρόπο.

Δικηγόρος Nguyen Van Dinh , ειδικός σε θέματα ακινήτων:

Υλοποίηση συγχρονισμού

Η φορολόγηση κατοικιών και γης αποτελεί απαραίτητη λύση, όπως έχει σαφώς θεσμοθετηθεί στο Ψήφισμα 18-NQ/TW του 2022 της Κεντρικής Επιτροπής σχετικά με τη συνέχιση της καινοτομίας και της βελτίωσης των θεσμών και των πολιτικών, καθώς και την ενίσχυση της αποτελεσματικότητας και της αποδοτικότητας της διαχείρισης και χρήσης της γης. Το Ψήφισμα αναφέρει σαφώς: «Να ξεπεραστεί η κατάσταση της σπάταλης χρήσης γης, που αφήνει τη γη αγρανάπαυση, μολυσμένη και υποβαθμισμένη» και «Να καθοριστούν υψηλότεροι φορολογικοί συντελεστές για όσους χρησιμοποιούν μεγάλες εκτάσεις γης, κατέχουν πολλά σπίτια, κερδοσκοπούν σε γη, αργούν να χρησιμοποιήσουν γη ή αφήνουν τη γη αγρανάπαυση».

Η φορολογία των κατοικιών και της γης πρέπει να εφαρμόζεται ομοιόμορφα και δίκαια σε όλες τις περιοχές και απαιτείται μια βάση δεδομένων για να διασφαλιστεί ότι οι φόροι επιβάλλονται στα σωστά άτομα και να μεγιστοποιηθεί η αποτελεσματικότητα της φορολογικής πολιτικής.

Επί του παρόντος, ο Πρωθυπουργός έχει εγκρίνει το Έργο 06 για την ανάπτυξη εφαρμογών δεδομένων σχετικά με τον πληθυσμό, την ηλεκτρονική ταυτοποίηση και την επαλήθευση ταυτότητας για την εξυπηρέτηση του ψηφιακού μετασχηματισμού. Οι νέοι νόμοι για τη γη, τη στέγαση και τις επιχειρήσεις ακινήτων αφορούν επίσης τη δημιουργία εθνικής βάσης δεδομένων για τη γη, τη στέγαση και την αγορά ακινήτων... Αυτά είναι κρίσιμα δεδομένα για την εφαρμογή του νόμου περί φόρου ακίνητης περιουσίας στο μέλλον, μετά την υποβολή του από την κυβέρνηση και την έγκρισή του από την Εθνοσυνέλευση.

Δικηγόρος Tran Dinh Dung, Δικηγορικός Σύλλογος της Πόλης Χο Τσι Μιν:

Δημιουργία δικαιοσύνης για τους φορολογούμενους.

Η πρόταση για φόρο στις δευτερεύουσες κατοικίες και τη γη, καθώς και η εφαρμογή λύσεων για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων, είναι απαραίτητη. Ωστόσο, απαιτείται μια ενιαία προσέγγιση για να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη για τους φορολογούμενους. Συγκεκριμένα, τόσο ποσοτικά όσο και ποιοτικά, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ο τρόπος με τον οποίο θα πρέπει να υπολογίζεται η έκταση γης σε κεντρικές και προαστιακές περιοχές. Για παράδειγμα, κάποιος που κατέχει δεύτερη και τρίτη κατοικία στο κέντρο της πόλης με συνολική έκταση 200 τ.μ. και αξία που υπερβαίνει τα 50 δισεκατομμύρια VND θα πρέπει να πληρώνει διαφορετικούς φόρους από κάποιον που κατέχει δεύτερη κατοικία ίδιου μεγέθους σε διαφορετική περιοχή. Μια λογική προσέγγιση είναι η διαφοροποίηση με βάση την περιοχή, την τοποθεσία, την αξία κ.λπ., με τρόπο που να είναι κατάλληλος και δίκαιος.

Είναι επίσης σημαντικό ο φορολογικός συντελεστής να αντικατοπτρίζει τις συνθήκες της αγοράς και να είναι προσιτός για τους φορολογούμενους. Για παράδειγμα, εάν μια δεύτερη κατοικία αποτιμάται στα 100 δισεκατομμύρια VND και πωληθεί για 200 δισεκατομμύρια VND, η φορολογική υποχρέωση θα πρέπει να αυξηθεί ανάλογα. Αλλά εάν η αξία μειωθεί στα 90 δισεκατομμύρια VND, θα λάβουν επιστροφή χρημάτων; Είναι αυτός ο φορολογικός συντελεστής κατάλληλος για τις οικονομικές τους δυνατότητες;

Ηχογραφημένο από V. Duẩn - S. Nhung

Πηγή: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm