Ο πονοκέφαλος του υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι για να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη και η πρακτική σκοπιμότητα, και οι δύο μέθοδοι υπολογισμού του φόρου θα πρέπει να διατηρηθούν παράλληλα.

Σε πρόσφατη έκθεση προς την Εθνοσυνέλευση, το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε ένα νέο καθεστώς φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (ΦΕΠ) για τις μεταβιβάσεις ακινήτων: φόρο 20% επί του κέρδους (τιμή πώλησης μείον την τιμή αγοράς και τα νόμιμα έξοδα), επιπλέον του ισχύοντος φόρου 2% επί της συνολικής τιμής μεταβίβασης. Στόχος είναι η αύξηση της δικαιοσύνης και της διαφάνειας στη διαχείριση των φόρων, περιορίζοντας παράλληλα την κερδοσκοπία και τη χειραγώγηση των τιμών. Ωστόσο, πολλοί ανησυχούν για το εάν αυτή η πολιτική θα στοχεύσει αποτελεσματικά τους κερδοσκόπους ή θα αυξήσει ακούσια τις τιμές των κατοικιών, επηρεάζοντας αρνητικά τους πραγματικούς αγοραστές.

Πρέπει να επιβληθούν φόροι κατά της κερδοσκοπίας;

Σύμφωνα με την κα Nguyen Phuong Lien, δικηγόρο στο δικηγορικό γραφείο SENLAW, ο φορολογικός συντελεστής 20% είναι κοντά στη διεθνή πρακτική και αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την αρχή της φορολόγησης του πραγματικού εισοδήματος, συμβάλλοντας στην αύξηση των εσόδων του προϋπολογισμού και στον περιορισμό της φοροδιαφυγής. Ωστόσο, μια σημαντική πρόκληση είναι η ικανότητα εφαρμογής, καθώς πολλές συναλλαγές ακινήτων δεν διαθέτουν επί του παρόντος πλήρη δεδομένα σχετικά με τις τιμές αγοράς, ειδικά για ακίνητα που αγοράστηκαν και πωλήθηκαν πριν από πολύ καιρό, κληρονομημένα ή δωρεά ακίνητα ή ακίνητα που αγοράστηκαν με άτυπες συμφωνίες. Τα συστήματα αποτίμησης και διαχείρισης πληροφοριών δεν είναι ακόμη συγχρονισμένα συνδεδεμένα, γεγονός που καθιστά δύσκολο τον προσδιορισμό των κερδών και οδηγεί εύκολα σε διαφορές.

Οι επιλογές για τη φορολόγηση του προσωπικού εισοδήματος από συναλλαγές ακινήτων παραμένουν αμφιλεγόμενες από πολλές πλευρές.

Επιπλέον, εάν δεν ληφθούν πλήρως υπόψη εύλογα κόστη, όπως οι τόκοι δανείων, το κόστος ανακαίνισης και ο πληθωρισμός, οι πωλητές ενδέχεται να αυξήσουν τις τιμές για να αντισταθμίσουν τους φόρους, αυξάνοντας ακούσια τις τιμές των κατοικιών.

Πολλοί ειδικοί συμφωνούν ότι ένας φόρος που βασίζεται στα κέρδη είναι λογικός και δίκαιος, αντικατοπτρίζοντας με ακρίβεια τη φύση του εισοδήματος και όχι τα έσοδα. Ωστόσο, η εφαρμογή απαιτεί λεπτομερή καθοδήγηση σχετικά με τα εκπιπτόμενα έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών τόκων, των νομικών εξόδων, των επισκευών και του πληθωρισμού για τη μακροχρόνια ιδιοκτησία ακινήτων. Ο δικηγόρος Lien τόνισε ότι η αγορά ακινήτων είναι επί του παρόντος υποτονική. Εάν ο νέος φόρος εφαρμοστεί χωρίς συγχρονισμένη νομική υποδομή και δεδομένα, η ρευστότητα θα μπορούσε να μειωθεί και οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να διογκωθούν, καθώς οι πωλητές ενσωματώνουν το φορολογικό κόστος στην τιμή πώλησης. Αυτό θα δυσκόλευε ακόμη περισσότερο την πρόσβαση των πραγματικών αγοραστών σε κατοικίες.

Προτείνονται αρκετές ενδιάμεσες λύσεις, όπως: η ευέλικτη εφαρμογή των δύο επιλογών ανάλογα με την ικανότητα απόδειξης του αρχικού κόστους της συναλλαγής· η απαλλαγή ή η εφαρμογή προτιμησιακών φόρων για την κοινωνική στέγαση και την οικονομικά προσιτή στέγαση· και η σταδιακή μετάβαση από έναν εφάπαξ φόρο σε έναν φόρο που βασίζεται στα κέρδη σύμφωνα με έναν συγκεκριμένο οδικό χάρτη. Ωστόσο, η κύρια πρόκληση είναι πώς να υποχρεωθούν οι άνθρωποι να δηλώνουν με ειλικρίνεια τα έξοδά τους, αποτρέποντας παράλληλα τις δόλιες δηλώσεις για τη μείωση των φορολογικών υποχρεώσεων χωρίς αποτελεσματικά εργαλεία επαλήθευσης και ένα ολοκληρωμένο νομικό πλαίσιο.

Εξετάστε τις δύο επιλογές.

Η κα Ngoc Mai (Περιοχή Binh Tan, Πόλη Χο Τσι Μινχ), η οποία κατέχει πολλά ακίνητα, δήλωσε ότι με σταθερά οικονομικά και ανάγκη για επένδυση σε ενοίκια, επέλεξε την επιλογή φόρου 2% επειδή είναι γρήγορη και δεν απαιτεί λεπτομερή δήλωση. Εν τω μεταξύ, ως επενδυτής ακινήτων, ο κ. Bui Thanh Long (Περιοχή 7, Πόλη Χο Τσι Μινχ) επέλεξε την επιλογή φόρου 20% επειδή μπορεί να υπολογίσει τα πραγματικά κέρδη και ζημίες.

Ο κ. Tran Khanh Quang, Διευθυντής της Εταιρείας Ακινήτων Viet An Hoa, σχολίασε ότι ο τρέχων φορολογικός συντελεστής 2% είναι κάπως «ομοιόμορφος». Υποστήριξε ότι, ενώ δεν υπάρχει αντίρρηση όταν η αγορά βρίσκεται σε άνθηση και οι πωλητές έχουν σημαντικά κέρδη, ο φόρος 2% εξακολουθεί να επιβάλλεται όταν η αγορά μειώνεται, κάτι που είναι πολύ παράλογο. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για ακίνητα υψηλής αξίας, όπου οι απώλειες είναι ακόμη πιο εμφανείς. Έδωσε ένα παράδειγμα: κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο αξίας 100 δισεκατομμυρίων VND αλλά το πουλάει μόνο για 105 δισεκατομμύρια VND μετά από ένα χρόνο - ακριβώς όσο χρειάζεται για να αποπληρώσει χρέος ή να ανακτήσει κεφάλαιο - αλλά εξακολουθεί να πρέπει να πληρώσει τον φόρο 2% (2,1 δισεκατομμύρια VND), για να μην αναφέρουμε τους τόκους, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα μεσιτικά έξοδα κ.λπ., με αποτέλεσμα τη ζημία. Εάν εφαρμοζόταν φόρος 20% στα κέρδη, σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής σχεδόν δεν θα χρειαζόταν να πληρώσει κανέναν φόρο. Σύμφωνα με τον κ. Quang, η παροχή στους ανθρώπους του δικαιώματος επιλογής μεταξύ των δύο επιλογών είναι λογική και ευέλικτη, ανάλογα με κάθε συγκεκριμένη περίπτωση.

Ο κ. Nguyen Tan Phong, Διευθυντής του Κέντρου Νομικών Συμβουλών (Σύνδεσμος Ηλεκτρονικού Εμπορίου του Βιετνάμ), συμφωνεί με την κατεύθυνση της φορολόγησης με βάση το κέρδος, ώστε να αντικατοπτρίζεται το πραγματικό εισόδημα. Ωστόσο, για λόγους σκοπιμότητας και δικαιοσύνης, και οι δύο επιλογές θα πρέπει να διατηρηθούν ταυτόχρονα. Η επιλογή του 20% θα πρέπει να εφαρμόζεται όταν τα άτομα έχουν πλήρη τεκμηρίωση που αποδεικνύει τα έξοδα. Η επιλογή του 2% θα πρέπει να εφαρμόζεται όταν δεν μπορεί να προσδιοριστεί η βάση κόστους. Αυτό βοηθά στον περιορισμό των κινδύνων για συναλλαγές που αφορούν μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία, δωρεές, κληρονομιές κ.λπ. «Η φορολογία δεν είναι μόνο υποχρέωση, αλλά και ένδειξη δικαιοσύνης. Για να είναι αποτελεσματική η πολιτική, πρέπει να υπάρχει συγκεκριμένη και ενιαία καθοδήγηση σε εθνικό επίπεδο, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου κάθε τοποθεσία την εφαρμόζει διαφορετικά, προκαλώντας δυσκολίες στους ανθρώπους», τόνισε ο κ. Phong.

Ο δικηγόρος Nguyen Phuong Lien πιστεύει επίσης ότι η πρόταση για επιβολή φόρου 20% είναι κατ' αρχήν σκόπιμη. Ωστόσο, απαιτείται προσεκτική εξέταση δεδομένης της έλλειψης συγχρονισμού και διαφάνειας στο σύστημα δεδομένων σχετικά με τις τιμές και το κόστος. Το Κράτος πρέπει να εκδώσει άμεσα ένα σαφές νομικό πλαίσιο και να ολοκληρώσει τη βάση δεδομένων για αποτελεσματική εφαρμογή.

Δρ. Tran Quang Thang, Διευθυντής του Ινστιτούτου Οικονομικών και Διοίκησης, Πόλη Χο Τσι Μινχ: Προοδευτική φορολογία ή φορολογία με βάση την περιοχή.

Η εφαρμογή ενός δεύτερου φόρου ακίνητης περιουσίας βάσει αυτών των δύο επιλογών θα μπορούσε να έχει αρκετές επιπτώσεις στην αγορά, όπως: Εάν ο φορολογικός συντελεστής είναι πολύ υψηλός, οι ιδιοκτήτες δεύτερων ακινήτων ενδέχεται να έχουν λιγότερο κίνητρο να επενδύσουν, ειδικά σε ενοίκια ή μακροπρόθεσμες επενδύσεις. Οι επενδυτές ενδέχεται να στραφούν σε άλλα περιουσιακά στοιχεία, όπως χρυσό ή μετοχές, αντί για ακίνητα. Εάν ο φόρος επιβάλλεται στην τιμή μεταβίβασης (2%), αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει αύξηση των τιμών των κατοικιών, καθώς οι πωλητές προσαρμόζουν τις τιμές πώλησής τους για να αντισταθμίσουν τον φόρο. Εάν ο φόρος βασίζεται στο κέρδος (20%), οι τιμές των κατοικιών ενδέχεται να μην επηρεαστούν άμεσα, αλλά οι επενδυτές ενδέχεται να είναι πιο προσεκτικοί πριν από την αγορά ή την πώληση. Οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να διατηρούν τα ακίνητα για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα για να αποφύγουν τον φόρο αντί να αγοράζουν και να πωλούν συχνά. Υπάρχει πιθανότητα φοροδιαφυγής, όπως συναλλαγές μέσω ενδιάμεσων εταιρειών ή προσαρμογή των κερδών για τη μείωση του ποσού του οφειλόμενου φόρου.

Κατά τη γνώμη μου, θα μπορούσαν να εξεταστούν αρκετές άλλες φορολογικές επιλογές για τη διασφάλιση της δικαιοσύνης και την προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, όπως: προοδευτική φορολογία με βάση τον αριθμό των ακινήτων που κατέχονται· φορολογία με βάση την έκταση ή την αξία του ακινήτου· φορολογία των βραχυπρόθεσμων συναλλαγών ακινήτων· και φορολογία με βάση τα οφέλη που προκύπτουν από τις υποδομές.

Πηγή: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm