Για να γίνει η διαδικασία αξιολόγησης γης πιο ολοκληρωμένη

[διαφήμιση_1]

Ο προσδιορισμός της αξίας της γης αποτελεί σημαντικό βήμα στη διαδικασία ανάπτυξης έργων ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Υπουργείου Κατασκευών , περισσότερο από το 50% των έργων ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, εμπόδια ή αργή υλοποίηση λόγω δυσκολιών στον προσδιορισμό των τιμών γης με τη μέθοδο της αγοραίας τιμής. Το 2022, η δυνατότητα προσδιορισμού των τιμών και της αγοράς συνέβαλε επίσης σε μια απότομη μείωση της προσφοράς ακινήτων σε σύγκριση με το 2021.

Η εκτίμηση της αξίας της γης είναι ένα σημαντικό βήμα.

Αυτή τη στιγμή, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος συλλέγει απόψεις από τα αρμόδια υπουργεία, κλάδους και οργανισμούς σχετικά με την τροποποίηση του σχεδίου Διατάγματος 44 και της Εγκυκλίου 36. Μεταξύ των προτεινόμενων τροποποιήσεων, υπάρχουν πολλές διαφορετικές απόψεις σχετικά με τις τρέχουσες μεθόδους αποτίμησης γης, ιδίως την κατάργηση της μεθόδου του «πλεονάσματος», η οποία αποτελεί αμφιλεγόμενο ζήτημα. Για τη διαφορά της μεθόδου του πλεονάσματος, σχετικά με αυτό το ζήτημα, η κα Do Thi Thu Giang, Διευθύντρια Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Savills Ho Chi Minh City, εμπειρογνώμονας με πολυετή εμπειρία στην αποτίμηση, δήλωσε ότι υπάρχουν επί του παρόντος πολλές διαφορετικές μέθοδοι αποτίμησης και ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη διαθεσιμότητα δεδομένων, θα υπάρχουν κατάλληλες προσεγγίσεις και μέθοδοι αποτίμησης.

Για παράδειγμα, η κα. Giang ανέλυσε ότι η μέθοδος σύγκρισης είναι κατάλληλη για ακίνητα με μικρή έκταση και ο αριθμός παρόμοιων συναλλαγών είναι συνηθισμένος. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος έχει περιορισμούς όσον αφορά τα δεδομένα: οι συλλεγόμενες πληροφορίες συναλλαγής έχουν διαφορά στην πραγματική αξία συναλλαγής και την αξία συναλλαγής στη σύμβαση. Οι λεπτομέρειες της συναλλαγής δεν αποκαλύπτονται πλήρως. Στην περίπτωση ακινήτων με μεγάλη έκταση ή αναπτυξιακών έργων, ο αριθμός παρόμοιων συγκρίσιμων ακινήτων είναι πολύ περιορισμένος, γεγονός που οδηγεί στην ανάγκη μεγάλων προσαρμογών, επηρεάζοντας την ακρίβεια των αποτελεσμάτων αποτίμησης. Με τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής τιμής γης, ο συντελεστής προσαρμογής εφαρμόζεται σταθερά σε μια περίοδο, χωρίς να αντικατοπτρίζει τις διακυμάνσεις της αγοράς σε σύντομο χρονικό διάστημα. Επιπλέον, ο συντελεστής προσαρμογής βασίζεται επίσης στα αποτελέσματα ανάλυσης περιορισμένων και ανακριβών δεδομένων συναλλαγών γης.

Εν τω μεταξύ, η μέθοδος πλεονάσματος είναι πιο κατάλληλη για την αποτίμηση μεγάλων οικοπέδων που βρίσκονται υπό ανάπτυξη. Αυτή η μέθοδος λαμβάνει τα εκτιμώμενα έσοδα μείον το εκτιμώμενο κόστος επένδυσης για να υπολογίσει την υπόλοιπη αξία της γης. «Υποθέστε ότι ένα οικόπεδο έχει πιθανή εμπορική και υπηρεσιακή χρήση. Με τη μέθοδο σύγκρισης ή τον συντελεστή προσαρμογής, η αξία της γης θα εκτιμηθεί σε μια συγκεκριμένη αξία. Ωστόσο, με τη μέθοδο πλεονάσματος, η γη μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει αναπτυχθεί με διαφορετικούς τύπους εμπορικών και υπηρεσιακών χρήσεων, όπως γραφεία, εμπορικά κέντρα ή ξενοδοχεία, βρίσκοντας έτσι την υψηλότερη αξία της γης, διασφαλίζοντας την αρχή της καλύτερης και πιο αποτελεσματικής αποτίμησης του ακινήτου», ανέφερε ο εμπειρογνώμονας. Σε ένα άλλο παράδειγμα, η γη που πρόκειται να εκτιμηθεί είναι ένα μικτό οικόπεδο, με οικιστική γη και εμπορική και υπηρεσιακή γη. Έτσι, η χρήση της μεθόδου σύγκρισης ή του συντελεστή προσαρμογής δεν θα είναι σε θέση να αντικατοπτρίσει πλήρως και σωστά τη μικτή αξία λόγω του περιορισμού στον αριθμό των συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων με παρόμοιες αναλογίες συστατικών στο μείγμα ή της έλλειψης κατάλληλου συντελεστή.

Στην πραγματικότητα, αυτή η μέθοδος έχει επίσης περιορισμούς λόγω πολλών υποθέσεων και υποκειμενικών προβλέψεων. Για την ελαχιστοποίηση αυτών των περιορισμών, κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αποτίμησης, ενδέχεται να απαιτηθεί η εκτέλεση πρόσθετων μεθόδων σύγκρισης και αντίθεσης, ώστε να επιτευχθούν ακριβή αποτελέσματα αποτίμησης.

Ο ρόλος της μεθόδου του πλεονάσματος

Από την παραπάνω ανάλυση, η κα Do Thi Thu Giang πιστεύει ότι η μέθοδος του πλεονάσματος θα πρέπει να διατηρηθεί, επειδή αυτή η μέθοδος είναι κατάλληλη για την εκτίμηση γης με δυνατότητα ανάπτυξης ή ανακατασκευής.

Αξιολογώντας περαιτέρω τον ρόλο της μεθόδου του πλεονάσματος, ο κ. Troy Griffiths, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Savills Vietnam, δήλωσε ότι στις περισσότερες περιπτώσεις, η κατάργηση της μεθόδου αποτίμησης του πλεονάσματος θα οδηγήσει σε πιο συντηρητικές αποτιμήσεις. «Τα εδαφικά κεφάλαια που σχεδιάζονται για την ανάπτυξη έργων θα αποτιμώνται με μεγαλύτερη ακρίβεια μέσω της μεθόδου του πλεονάσματος. Αυτή η μέθοδος δείχνει τη συνολική κερδοφορία του έργου, καθώς και οικονομικούς δείκτες που δείχνουν εάν το έργο είναι οικονομικά βιώσιμο ή όχι», δήλωσε ο κ. Troy Griffiths.

«Στο Βιετνάμ, καθώς η κυβέρνηση συζητά σημαντικές ενημερώσεις στη διαδικασία αποτίμησης γης, είναι κατανοητό ότι η μέθοδος υπολειμματικής αξίας εξετάζεται για εξάλειψη, καθώς βασίζεται σε πολλές υποκειμενικές μεταβλητές. Κατά την εφαρμογή οποιασδήποτε νέας μεθόδου, θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη μια μέθοδος με υψηλότερη ακεραιότητα και λιγότερους υποκειμενικούς παράγοντες. Ωστόσο, η μέθοδος υπολειμματικής αξίας θα πρέπει να εφαρμόζεται κατάλληλα ως αποδεκτή και εφαρμοσμένη μέθοδος αποτίμησης», πρόσθεσε ο Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Savills.

Σε περίπτωση που η μέθοδος υπολειμματικής αξιολόγησης καταργηθεί, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένες άλλες μέθοδοι αποτίμησης. Ωστόσο, σημειώνει ότι το πιο βασικό ζήτημα είναι απλώς η άμεση σύγκριση. Ο σκοπός της αποτίμησης είναι η προσομοίωση της συμπεριφοράς της αγοράς για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας. Οι περισσότεροι αγοραστές συχνά βασίζονται αποκλειστικά στην αξία παρόμοιων ακινήτων σε κοντινή απόσταση για να προσδιορίσουν την αξία του ακινήτου τους.

Οι ειδικοί λένε ότι η υπολειμματική μέθοδος ή η υποθετική μέθοδος εφαρμόζεται αρκετά αποτελεσματικά σε πολλές χώρες. Οι τράπεζες, τα δικαστήρια και οι διαιτησίες συχνά αποδέχονται και συζητούν τις μεταβλητές που χρησιμοποιούνται. Αυτή είναι απλώς η μέθοδος της Προεξόφλησης Ταμειακών Ροών (DCF) με περισσότερες υποκειμενικές μεταβλητές, επομένως είναι λιγότερο δημοφιλής από άλλες μεθόδους.

[διαφήμιση_2]
Σύνδεσμος πηγής