Ανταλλαγή Γης με Υποδομή (BT): Το Τίμημα της Ταχύτητας και της Πειθαρχίας στην Ανάπτυξη

Μια σύμβαση BT (κατασκευή-μεταβίβαση) συχνά περιγράφεται απλώς ως ανταλλαγή γης με υποδομή. Αυτός ο τρόπος ομιλίας παραλείπει το πιο δύσκολο μέρος.

Σε μια σύμβαση Κατασκευής-Μεταβίβασης (BT), το Κράτος και ο επενδυτής δεν αποτιμούν μόνο ένα έργο και ένα οικόπεδο. Αποτιμούν το χρονικό διάστημα μεταξύ των δύο. Με την πάροδο του χρόνου, το κόστος κεφαλαίου αυξάνεται μηνιαίως, οι τιμές της γης παρουσιάζουν διακυμάνσεις, ο σχεδιασμός μπορεί να αλλάξει και οι κίνδυνοι για κάθε μέρος συσσωρεύονται σιωπηλά πριν από τη λήξη της σύμβασης.

Στις 29 Απριλίου 2026, η πόλη Χο Τσι Μινχ ξεκίνησε την κατασκευή τεσσάρων μεγάλων έργων με συνολική επένδυση περίπου 142.000 δισεκατομμυρίων VND, συμπεριλαμβανομένου του νέου Διοικητικού Κέντρου στο Thu Thiem, το οποίο υλοποιήθηκε από την Sun Group στο πλαίσιο του μοντέλου Κατασκευή-Μεταφορά (BT). Η πόλη ενέκρινε επίσης έναν κατάλογο 33 οικοπέδων που προορίζονται για πληρωμή για έργα BT, πολλά από τα οποία βρίσκονται στο κέντρο της πόλης και στο Thu Thiem. Το ζήτημα του BT έχει μετατοπιστεί από τη νομική συζήτηση σε ερωτήματα σχετικά με τα δημόσια περιουσιακά στοιχεία. Σε ποια τιμή θα αποτιμηθούν αυτά τα οικόπεδα, με ποιες διαδικασίες και ποιος θα επωφεληθεί από την αύξηση της τιμής μετά την ολοκλήρωση των υποδομών;

Το μοντέλο BT (Build-Transfer - Κατασκευή-Μεταφορά) επιστρέφει λόγω πραγματικής πίεσης. Το μεσοπρόθεσμο σχέδιο δημόσιων επενδύσεων για το 2026-2030 ανέρχεται σε περίπου 8,22 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND. Ο προϋπολογισμός δύσκολα μπορεί να καλύψει όλες τις ανάγκες σε υποδομές. Για έργα που δεν δημιουργούν άμεσες ροές εσόδων, όπως διοικητικά κέντρα, πλατείες ή ορισμένα αστικά έργα, τα έργα ΣΔΙΤ (Συμπράξεις Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα) με είσπραξη διοδίων είναι δύσκολο να υλοποιηθούν. Η BT ανοίγει μια άλλη επιλογή: οι επενδυτές προκαταβάλλουν κεφάλαια για κατασκευές και το Κράτος τους αποζημιώνει με γη. Αυτό το επιχείρημα είναι πειστικό, ειδικά όταν οι πόλεις χρειάζονται έργα υποδομών νωρίτερα.

Αλλά ένας ορθολογικός λόγος από μόνος του δεν αρκεί για να καταστήσει μια σύμβαση ασφαλή. Με την BT, ο κίνδυνος κατανέμεται σε τρεις αξίες που συνυπάρχουν σε μια ενιαία συμφωνία.

Πρώτα και κύρια είναι το κόστος του έργου. Η αρχική συνολική επένδυση και το πραγματικό κόστος μετά την τελική εκκαθάριση μπορεί να διαφέρουν. Η Κρατική Ελεγκτική Υπηρεσία κάποτε συνέστησε την αντιμετώπιση άνω των 5.200 δισεκατομμυρίων VND από 29 έργα BT, με ζητήματα που σχετίζονται με τη συνολική επένδυση, την επιλογή επενδυτών, την κατανομή γης και τον προσδιορισμό του πραγματικού κόστους υλοποίησης.

Το νέο νομικό πλαίσιο έχει θέσει τα έργα BT (Build-Transfer - Κατασκευή-Μεταβίβαση) ξανά σε πιο αυστηρή τροχιά. Το διάταγμα 257/2025/ND-CP και τα σχετικά έγγραφα θεσπίζουν τον μηχανισμό για τις συμβάσεις BT, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής με κονδύλια γης, της αντιμετώπισης των αποκλίσεων και του ρόλου του ελέγχου.

Έπειτα, υπάρχει η τιμή της γης. Η γη που πληρώνεται βάσει του μοντέλου BT (Build-Transfer) δεν είναι ένα σταθερό χρηματικό ποσό. Η γη έχει τοποθεσία, πολεοδομία, δικαιώματα ανάπτυξης και αναμενόμενη αξία. Ένα οικόπεδο στο Thu Thiem πριν από την ολοκλήρωση των υποδομών θα είναι διαφορετικό από αυτό που είναι αφού η περιοχή γίνει νέο διοικητικό, εμπορικό ή κέντρο υπηρεσιών. Εάν η τιμή της γης στη σύμβαση είναι χαμηλότερη από την πραγματική της αξία, η διαφορά θα διατεθεί από τον δημόσιο τομέα. Εάν η τιμή της γης οριστεί πολύ υψηλή για να μετριαστεί ο κίνδυνος απώλειας, το οικονομικό σχέδιο του επενδυτή θα μπορούσε να καταπνιγεί.

Οι επενδυτές της BT δεν λαμβάνουν απλώς γη. Αναλαμβάνουν τους κινδύνους κατασκευής, το κόστος κεφαλαίου, τον χρόνο παράδοσης της γης, την πιθανότητα εκμετάλλευσης της γης και τις οικονομικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με αυτήν τη γη. Μια σύμβαση που ο επενδυτής δεν μπορεί τελικά να εκπληρώσει δεν θα παραδώσει το έργο στο Κράτος. Η αρχή της ίσης αξίας στο νέο νομικό πλαίσιο, εάν εφαρμοστεί αυστηρά, πρέπει να προστατεύει τόσο τα δημόσια περιουσιακά στοιχεία όσο και τη σκοπιμότητα του έργου.

Η μεγαλύτερη πρόκληση είναι ο χρόνος. Η κατασκευή μπορεί να ξεκινήσει νωρίτερα, ενώ η γη μπορεί να παραδοθεί αργότερα. Μεταξύ αυτών των δύο σημείων, η αγορά ακινήτων μπορεί να αυξηθεί, να μειωθεί ή να παραμείνει στάσιμη. Τα επιτόκια κυμαίνονται. Ο περιφερειακός σχεδιασμός προσαρμόζεται. Η εμπορική αξία της γης δεν παραμένει σταθερή καθ' όλη τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης. Μια σύμβαση που δεσμεύει ορισμένα στοιχεία κατά τη στιγμή της υπογραφής, αλλά επιτρέπει σε άλλα να κυμαίνονται ανάλογα με την αγορά, θέτει τόσο την κυβέρνηση όσο και την επιχείρηση σε ένα μακροπρόθεσμο ρίσκο.

Εάν η αγορά αυξηθεί απότομα, το περιθώριο κέρδους μπορεί να είναι υψηλότερο για τον επενδυτή από το ποσό που υπολόγισε η κυβέρνηση κατά την υπογραφή της σύμβασης. Εάν η αγορά διορθωθεί ή η παράδοση της γης καθυστερήσει, το οικονομικό σχέδιο του επενδυτή ενδέχεται να διαταραχθεί. Και στις δύο περιπτώσεις, ο μη κατανεμημένος κίνδυνος δεν θα εξαφανιστεί. Απλώς θα περιμένει έως ότου το ένα μέρος δεν μπορεί πλέον να φέρει το βάρος.

Το νέο νομικό πλαίσιο έχει επαναφέρει τα έργα BT (Build-Transfer - Κατασκευή-Μεταφορά) σε πιο αυστηρή τροχιά. Το διάταγμα 257/2025/ND-CP και τα σχετικά έγγραφα θεσπίζουν τον μηχανισμό για τις συμβάσεις BT, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής με κονδύλια γης, της αντιμετώπισης των αποκλίσεων και του ρόλου του ελέγχου. Αλλά το έγγραφο είναι μόνο το σημείο εκκίνησης. Το βάρος των BT έγκειται σε κάθε συγκεκριμένη σύμβαση. Πώς ελέγχεται το κόστος του έργου; Πότε αποτιμάται η γη; Πώς αντιμετωπίζεται η διαφορά μεταξύ της αξίας του έργου και του κονδυλίου γης; Ποια έγγραφα επιτρέπουν στο κοινό, το Λαϊκό Συμβούλιο και την Κρατική Ελεγκτική Υπηρεσία να διαβάσουν αυτούς τους υπολογισμούς;

Η λίστα με τα 33 οικόπεδα στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι μια λίστα προγραμματισμένων πληρωμών και όχι γης που έχει ήδη κατανεμηθεί. Επομένως, το τρέχον στάδιο είναι το πιο κρίσιμο για την πρόβλεψη. Πριν ένα οικόπεδο φύγει από τα χέρια του Κράτους, η κοινωνία πρέπει να γνωρίζει πώς καταγράφεται η εν λόγω γη, ποιος μηχανισμός χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας της, εάν θα δημοπρατηθεί και ποιος θα θεωρηθεί υπεύθυνος εάν η πραγματική αξία αργότερα αποκλίνει σημαντικά από το αρχικό σχέδιο.

Μια πόλη μπορεί να ολοκληρώσει τα έργα της νωρίτερα χάρη στο μοντέλο Κατασκευής-Μεταφοράς (BT). Αλλά η ταχύτητα από μόνη της δεν μπορεί να αντισταθμίσει το κόστος. Μετατοπίζει το κόστος σε άλλες μορφές. Ένα μέρος αυτού περιλαμβάνεται στη συνολική επένδυση για το έργο. Ένα μέρος αυτού περιλαμβάνεται στα δικαιώματα ανάπτυξης γης. Ένα μέρος αυτού περιλαμβάνεται στον χρόνο αναμονής μεταξύ της κατασκευής, της παράδοσης γης και της λειτουργίας. Αυτή η δοκιμή BT δεν αφορά μόνο την απελευθέρωση πόρων. Αφορά επίσης την ικανότητα να αποτιμώνται με ακρίβεια τρία πράγματα ταυτόχρονα: το έργο, η γη και ο χρόνος.

Δέκα χρόνια μετά την ολοκλήρωση, η πραγματική αξία μιας σύμβασης Κατασκευής-Μεταβίβασης (BT) θα φανεί μέσα από την αστική ζωή. Θα εξυπηρετήσει το έργο καλύτερα την κοινότητα, θα αξιοποιηθεί η γη πιο αποτελεσματικά και θα δημιουργήσουν οι δημόσιοι πόροι πρόσθετη αξία για την κοινότητα; Εάν επιτευχθεί αυτό, η BT μπορεί να γίνει ένας αξιόπιστος τρόπος κινητοποίησης πόρων για μια νέα φάση ανάπτυξης.

Πηγή: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html