Οι τιμές της γης είναι διογκωμένες, καθιστώντας το όνειρο της απόκτησης ενός σπιτιού ολοένα και πιο μακρινό.

VTV.vn - Μόνο τα τελευταία 5 χρόνια, το Ανόι ηγήθηκε της χώρας στις αυξήσεις τιμών ακινήτων με 112%. Το Χάι Φονγκ αυξήθηκε κατά 71%, ενώ η Ντα Νανγκ και η Χο Τσι Μινχ αυξήθηκαν σχεδόν 1,5 φορές.

Οι τιμές της γης διογκώνονται αδικαιολόγητα.

Οι τιμές της γης αποτελούν πάντα μια σημαντική ανησυχία για πολλούς ανθρώπους, συμπεριλαμβανομένων των επενδυτών και εκείνων που επιθυμούν να αγοράσουν γη για στέγαση ή κατασκευή κατοικιών. Ωστόσο, εδώ και πολλά χρόνια, οι τιμές της γης έχουν διογκωθεί αδικαιολόγητα, επηρεάζοντας αρνητικά την κοινωνία, διαστρεβλώνοντας την κατανομή των πόρων και θέτοντας σε κίνδυνο μακροοικονομικής αστάθειας... Αυτή είναι μία από τις τέσσερις συνέπειες της τιμολόγησης της γης σύμφωνα με τις δυνάμεις της αγοράς.

Μόνο τα τελευταία πέντε χρόνια, το Ανόι ηγείται της χώρας στις αυξήσεις τιμών ακινήτων με 112%. Η Χάι Φονγκ αυξήθηκε κατά 71%, ενώ η Ντα Νανγκ και η Χο Τσι Μινχ σχεδόν διπλασίασαν τις τιμές τους. Αυτή η ασυνήθιστη αύξηση των τιμών δεν οφείλεται στην πραγματική ζήτηση, αλλά στην κερδοσκοπία, την αποθησαύριση και ιδιαίτερα στην αποτίμηση γης με βάση συγκρίσεις με συμφωνίες δημοπρασιών ή «καυτά» έργα στη γύρω περιοχή. Αυτό δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο ανεξέλεγκτων αυξήσεων τιμών, με τις επόμενες τιμές να ακολουθούν πάντα τις προηγούμενες.

Στην κοινότητα Ντονγκ Ανχ, στο Ανόι, οι μεσίτες ακινήτων λένε ότι αυτή η περιοχή είναι αυτή τη στιγμή η πιο ελκυστική τοποθεσία για επενδύσεις στην πρωτεύουσα... Επειδή πριν από δύο χρόνια, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο εδώ ήταν λιγότερο από 50 εκατομμύρια VND, αλλά τώρα, λόγω μιας σειράς πολυτελών κατοικιών που αναπτύσσονται κοντά, οι τιμές της γης έχουν τετραπλασιαστεί. Πάνω από 3 χιλιόμετρα μακριά, παρόλο που βρίσκεται πιο μακριά από τα πολυτελή κατοικημένα έργα, οι τιμές της γης αυξάνονται επίσης παράλληλα με την κεντρική περιοχή.

Για πολλά χρόνια, σε πολλές τοποθεσίες, ειδικά στο Ανόι, οι τιμές της γης δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική τους αξία, αλλά καθορίζονται από οργανωμένα σχήματα χειραγώγησης των τιμών. Ένα τυπικό παράδειγμα είναι η χρήση των μέγιστων τιμών δημοπρασίας ως σημείου αναφοράς και η ταυτόχρονη αύξηση των γύρω τιμών. Ενώ η μελλοντική πορεία είναι ασαφής, οι τιμές της γης εδώ κυμαίνονται επί του παρόντος γύρω στα 140 εκατομμύρια VND/m2. Είναι αξιοσημείωτο ότι πριν από περίπου δύο χρόνια, οι τιμές της γης ήταν μόνο περίπου 30 εκατομμύρια VND/m2. Οι τιμές της γης αυξομειώνονται όχι μόνο λόγω των δυνάμεων της αγοράς, αλλά καθορίζονται και από την τοπική επιχειρηματική κοινότητα ακινήτων.

Ένας από τους κύριους λόγους για τον παράλογο πληθωρισμό των τιμών γης είναι ο τρόπος με τον οποίο οι τοπικές αρχές καθορίζουν τους πίνακες τιμών γης και τους συντελεστές προσαρμογής. Οι τρέχοντες πίνακες τιμών γης που εκδίδονται από τις τοπικές αρχές είναι συχνά σημαντικά χαμηλότεροι από τις τιμές συναλλαγών της αγοράς. Ωστόσο, κατά τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, των οικονομικών υποχρεώσεων και της αποζημίωσης για την εκκαθάριση γης, εφαρμόζονται συντελεστές προσαρμογής. Αυτοί οι συντελεστές συχνά βασίζονται σε προηγουμένως διογκωμένες συναλλαγές αναφοράς.

Ο κ. Nguyen Chi Thanh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε: «Σε κορυφαίες ανεπτυγμένες χώρες όπως οι ΗΠΑ και η Αυστραλία, το πιστοποιητικό τίτλου γης περιλαμβάνει πληροφορίες σχετικά με την τιμή πώλησης, τις οποίες χρησιμοποιούν για τον καθορισμό των φόρων, και αυτή η τιμή κυμαίνεται. Αν το Βιετνάμ θέλει να αναγνωριστεί ως οικονομία της αγοράς, δεν μπορούμε να έχουμε έναν άγραφο νόμο όπου οι τιμές μόνο ανεβαίνουν και ποτέ δεν κατεβαίνουν».

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ, δήλωσε: «Η μέθοδος αποτίμησης γης στον Νόμο περί Γης του 2024 χρησιμοποιεί μια συμβουλευτική μονάδα. Αυτή η συμβουλευτική μονάδα είναι ένας οργανισμός που αποφασίζει όλες τις τιμές γης. Πιστεύω ότι αυτή είναι μια ανακριβής προσέγγιση».

Αυτή τη στιγμή, στο Ανόι, η τιμή διαμερίσματος των 100 εκατομμυρίων VND/m² θεωρείται φυσιολογική.

Το όνειρο της απόκτησης ενός σπιτιού ξεθωριάζει.

Αυτή τη στιγμή, στο Ανόι, η τιμή ενός διαμερίσματος των 100 εκατομμυρίων VND/τ.μ. θεωρείται φυσιολογική. Σε ορισμένες περιοχές, φτάνει ακόμη και τα 300 εκατομμύρια VND/τ.μ. Αυτή η φαινομενικά υπερβολική τιμή είναι στην πραγματικότητα πραγματική. Σε σύγκριση με πριν από 10 χρόνια, είναι 5 έως 10 φορές υψηλότερη. Εκείνη την εποχή, η μέση τιμή διαμερίσματος στο Ανόι ήταν περίπου 20 εκατομμύρια VND/τ.μ. Φέτος, η τιμή έχει αυξηθεί σε σχεδόν 80 εκατομμύρια VND/τ.μ., χωρίς να υπολογίζονται τα έργα υψηλής ποιότητας. Οι κερδοσκόποι συχνά εκμεταλλεύονται το σύστημα αποτίμησης γης που βασίζεται στην αγορά του Νόμου περί Γης για να διογκώσουν τις τιμές της γης, δημιουργώντας μια τεχνητή φούσκα και καθιστώντας το όνειρο της κατοχής ενός σπιτιού όλο και πιο μακρινό για πολλές οικογένειες.

Μπορεί επίσης να σας αρέσει

Πρόεδρος της επαρχίας Λαμ Ντονγκ: «Η κυβέρνηση το χρειάζεται - οι επιχειρήσεις το χρειάζονται· όταν οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες, η κυβέρνηση είναι εκεί για να βοηθήσει».Σύμφωνα με τον κ. Ho Van Muoi, Πρόεδρο της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Lam Dong, οι τοπικές αρχές πρέπει να στραφούν από μια νοοτροπία διαχείρισης σε μια εποικοδομητική, συνεργατική νοοτροπία, ώστε να διασφαλίσουν ότι οι επιχειρήσεις θα αισθάνονται ασφαλείς στις επενδύσεις, με το πνεύμα: «Ό,τι χρειάζεται η κυβέρνηση, θα το παρέχει. Όταν οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες, η κυβέρνηση θα είναι εκεί για να βοηθήσει».

Πόλη Χο Τσι Μινχ: Το 100% της γης για το έργο της διώρυγας Xuyen Tam είναι έτοιμο, με την ολοκλήρωσή της να επιταχύνεται το 2027.Μετά από τρεις μήνες εντατικής διαχείρισης, η παράδοση γης για το έργο ανακαίνισης του καναλιού Xuyen Tam έχει φτάσει στο 100%, ανοίγοντας μια φάση επιταχυνόμενης κατασκευής με στόχο την ολοκλήρωση ολόκληρου του έργου έως το τέλος του 2027.

Κύμα αποχωρήσεων από τη Γερμανία: Περίπου 100.000 εργαζόμενοι κινδυνεύουν να χάσουν τη δουλειά τους.Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat και του Γερμανικού Ινστιτούτου Οικονομικών Ερευνών (IW), το κόστος εργασίας στη Γερμανία είναι περίπου 22% υψηλότερο από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) και υπερδιπλάσιο από αυτό πολλών ασιατικών και ανατολικοευρωπαϊκών χωρών.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το κόστος γης συχνά αντιπροσωπεύει έως και το 40% της τιμής ενός ακινήτου. Αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι άλλοι παράγοντες, όπως τα τέλη χρήσης γης (που ήδη καταβάλλονται βάσει του παλιού νόμου περί γης), τα υλικά κατασκευής και το κόστος εργασίας, δεν αυξάνονται σημαντικά. Ωστόσο, οι κερδοσκόποι χρησιμοποιούν συχνά τη μέθοδο αποτίμησης γης που βασίζεται στην αγορά του νόμου περί γης ως δικαιολογία για να διογκώσουν τις τιμές της γης, να αυξήσουν τις τιμές των κατοικιών και να δημιουργήσουν τεχνητές αυξήσεις τιμών.

Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε: «Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ , οι τιμές των κατοικιών και των ακινήτων έχουν αυξηθεί απότομα. Ο βασικός λόγος εδώ είναι η προσφορά και η ζήτηση. Η ζήτηση είναι πολύ υψηλή σε διάφορες μορφές: ζήτηση για κατοικίες, ζήτηση για επενδύσεις, στέγαση για πολλούς τομείς, ιδίως κατοικίες για εργαζόμενους, δημόσιους υπαλλήλους και εργάτες παραγωγής, οι οποίες είναι σε έλλειψη. Αυτή η έλλειψη οδηγεί σε χάος στην αγορά.»

Φέτος, από τα περισσότερα από 40.000 νέα διαμερίσματα που κυκλοφόρησαν στις δύο μεγαλύτερες αγορές, το Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, πάνω από το 95% ανήκουν στην κατηγορία υψηλής ποιότητας, με τιμές από 76-80 εκατομμύρια VND/τ.μ. Δεν υπάρχουν πλέον διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας με τιμές 35-40 εκατομμύρια VND/τ.μ., όπως συνέβαινε πριν από μερικά χρόνια. Οι υψηλές τιμές της γης θα αυξήσουν το κόστος αγοράς, ενοικίασης ή χρήσης γης, οδηγώντας σε υψηλότερο συνολικό κόστος επένδυσης για κάθε έργο, μειώνοντας έτσι τα πιθανά κέρδη... Αυτός είναι ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει τους ξένους επενδυτές που συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ.

Ο Michael Piro, Διευθύνων Σύμβουλος της Indochina Capital, σχολίασε: «Όταν η αγορά δείχνει σημάδια έντονης κερδοσκοπίας, με τις τιμές της γης να υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική οικονομική τους αξία, συνήθως επιβραδύνουμε λίγο, κάνοντας πίσω για να παρατηρήσουμε αντί να κυνηγάμε τον «πυρετό»».

Ο κ. Koen Soenens, Διευθυντής του Βιομηχανικού Πάρκου Deep C στο Hai Phong, σχολίασε: «Η πραγματικότητα είναι ότι στο ίδιο έργο, η φάση 1 έχει διαφορετική τιμή, ενώ η φάση 2 του έργου έχει υψηλότερη τιμή γης με βάση την αγοραία αξία».

4,1 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND είναι το ποσό του κεφαλαίου που τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν δανείσει στον τομέα των ακινήτων.

Οι υψηλές τιμές της γης δημιουργούν ανεπάρκειες στην κατανομή των πόρων.

4,1 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND είναι το ποσό του κεφαλαίου που έχουν δανείσει τα πιστωτικά ιδρύματα στον τομέα των ακινήτων. Αυτό το ποσό είναι τέσσερις φορές υψηλότερο από το συνολικό δημόσιο επενδυτικό κεφάλαιο ολόκληρης της χώρας φέτος και αντιπροσωπεύει πιστωτική αύξηση σχεδόν 17% σε σύγκριση με το τέλος του περασμένου έτους. Ωστόσο, πόσο αποτελεσματική είναι αυτή η ροή κεφαλαίων για την οικονομία και θα προκαλέσει η υψηλή πιστωτική αύξηση στον τομέα των ακινήτων την επανάληψη των κινδύνων μιας φούσκας ακινήτων και επισφαλών χρεών για το τραπεζικό σύστημα, όπως συνέβη πριν από πολλά χρόνια;

Κάθε μέρα, ο κύριος και η κυρία Λιέ έρχονται για να φροντίσουν τους λαχανόκηπους της οικογένειάς τους. Κατά ειρωνικό τρόπο, η γη όπου καλλιεργούν λαχανικά είναι στην πραγματικότητα η έκταση πολυτελών βιλών αξίας δισεκατομμυρίων δολαρίων που αυτή τη στιγμή παραμένουν αδρανείς. Ένα τεράστιο ποσό κοινωνικών πόρων σπαταλιέται σε εγκαταλελειμμένα, ακατοίκητα έργα.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει επί του παρόντος μόνο περίπου το 3,5% του ΑΕΠ άμεσα, αλλά προσελκύει σχεδόν το ένα τέταρτο του συνολικού κεφαλαίου ολόκληρης της οικονομίας. Αυτό δείχνει ότι η παραγωγικότητα του κεφαλαίου από τον τομέα των ακινήτων είναι πολύ χαμηλή.

Εκατοντάδες βίλες κάποτε ήταν άδειες, με μόνο μια χούφτα οικογένειες να ζουν εκεί. Εκατοντάδες δισεκατομμύρια ντονγκ παραμένουν αχρησιμοποίητα σε αυτά τα ακίνητα. Όσο πιο κεντρική είναι η τοποθεσία, όσο μεγαλύτερη είναι η πόλη και όσο πιο ακριβή είναι η γη, τόσο πιο ακατοίκητα γίνονται τα ακίνητα. Το όνειρο του πλουτισμού μέσω της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων έχει πλέον γίνει βάρος για πολλούς επενδυτές και τράπεζες, στρεβλώνοντας το αναπτυξιακό δυναμικό της χώρας.

Στην πραγματικότητα, τα κεφάλαια που εισρέουν στα ακίνητα κυκλοφορούν κυκλικά: Οι τράπεζες δανείζουν σε κατασκευαστές ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών - Οι τράπεζες δανείζουν επίσης σε επενδυτές ακινήτων για την αγορά κατοικιών - Οι κατασκευαστές ακινήτων χρησιμοποιούν τα χρήματα που λαμβάνουν από επενδυτές ακινήτων για να επενδύσουν σε νέα έργα και να χτίσουν περισσότερα σπίτια. Σύμφωνα με τους οικονομικούς εμπειρογνώμονες, σε κάποιο βαθμό, αυτό έρχεται σε αντίθεση με την κανονική οικονομική αρχή ότι η πίστωση θα πρέπει να ρέει σε παραγωγικούς τομείς της οικονομίας.

Ηνωμένες Πολιτείες - Βιετνάμ: Μην το χάσετε

Το Βιετνάμ ενθαρρύνει τις αμερικανικές επιχειρήσεις να επεκτείνουν τις επενδύσεις τους στην υψηλή τεχνολογία.Το πρωί της 26ης Ιουνίου, στην έδρα της κυβέρνησης, ο Αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Ho Quoc Dung δέχθηκε τον κ. Jeff Place, Διευθυντή Εφοδιαστικής Αλυσίδας της Coherent Group (ΗΠΑ). Κατά τη διάρκεια της συνάντησης, ο Αντιπρόεδρος της κυβέρνησης επιβεβαίωσε ότι το Βιετνάμ ενθαρρύνει τις αμερικανικές επιχειρήσεις να επεκτείνουν τις επενδύσεις τους, ιδίως στις βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας, καινοτομίας και ημιαγωγών.

Ενθάρρυνση των αμερικανικών επιχειρήσεων να επεκτείνουν τις επενδύσεις τους σε τομείς υψηλής τεχνολογίας.Ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Χο Κουόκ Ντουνγκ δήλωσε ότι το Βιετνάμ καλωσορίζει τις αμερικανικές επιχειρήσεις να συνεχίσουν να επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους στο Βιετνάμ, ιδίως σε βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας και τομείς με υψηλή προστιθέμενη αξία.

Το Βιετνάμ και οι Ηνωμένες Πολιτείες ενισχύουν τη συνεργασία τους στην αντιμετώπιση των συνεπειών του πολέμου.VTV.vn - Στις 22 Ιουνίου, ο Γενικός Γραμματέας και Πρόεδρος To Lam δέχτηκε τον Αναπληρωτή Γραμματέα του Ναυτικού των ΗΠΑ Hung Cao.

Ο κ. Mac Quoc Anh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Μικρομεσαίων Επιχειρήσεων του Ανόι, σχολίασε: «Η υπερβολική πιστωτική διοχέτευση σε ακίνητα θα επηρεάσει άμεσα τους κλάδους της μεταποίησης, του εμπορίου και των υπηρεσιών. Αυτό συμβαίνει επειδή αυτοί είναι οι τομείς που δημιουργούν πολλές θέσεις εργασίας».

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι τιμές της γης έχουν αυξηθεί 3,12 φορές τα τελευταία 10 χρόνια. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο τα ακίνητα προσελκύουν πολλά κεφάλαια από ιδιώτες επενδυτές, εγχώριες επιχειρήσεις, εταιρείες άμεσων ξένων επενδύσεων, ακόμη και πιστωτικά ιδρύματα...

Ο κ. Tran Duc Anh - Διευθυντής Μακροοικονομίας και Στρατηγικής Αγοράς στην KB Securities Vietnam, δήλωσε: «Τα επιτόκια δανεισμού είναι συνήθως υψηλότερα από τα κανονικά επιτόκια για παραγωγικές και επιχειρηματικές δραστηριότητες. Το πιο σημαντικό είναι ότι τα δάνεια για ακίνητα έχουν εξασφαλίσεις».

Ο Δρ. Pham Thi Hoang Anh - Αναπληρωτής Διευθυντής της Τραπεζικής Ακαδημίας, δήλωσε: «Τα ενέχυρα προέρχονται κυρίως από την αγορά ακινήτων. Επομένως, εάν η αγορά ακινήτων περάσει από μια φάση φούσκας και εισέλθει σε ύφεση, θα δημιουργήσει πιθανούς κινδύνους, οι οποίοι μπορούν να θεωρηθούν κίνδυνοι για το τραπεζικό και χρηματοπιστωτικό σύστημα, ειδικά σε σχέση με το ζήτημα των επισφαλών απαιτήσεων».

Κατά τη διάρκεια αυτής της συνόδου της Εθνοσυνέλευσης, η κυβέρνηση ανέπτυξε και υπέβαλε μια σειρά προτάσεων σχετικά με μηχανισμούς και πολιτικές για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην εφαρμογή της νομοθεσίας περί γης... Αυτό θεωρείται θετικό μήνυμα για την επίλυση προβλημάτων και τη δημιουργία μιας υγιούς αγοράς τόσο για τους πολίτες όσο και για τις επιχειρήσεις. Μόνο όταν οι τιμές της γης διαχειρίζονται αυστηρά από το κράτος, δημόσια και με διαφάνεια, θα εξαλειφθούν η κερδοσκοπία, η χειραγώγηση και ο πληθωρισμός των τιμών και θα διασφαλιστούν αρμονικά τα συμφέροντα των πολιτών και των επιχειρήσεων.

Πηγή: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm