Επίλυση δυσκολιών για ομόλογα και ακίνητα

Σε έκθεση για την αγορά ακινήτων και κατοικίας που δημοσιεύθηκε πρόσφατα, το Υπουργείο Κατασκευών ανέφερε ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των επιχειρήσεων ακινήτων που κήρυξαν πτώχευση και λύση το 2022 αυξήθηκε κατά 38,7% σε σύγκριση με το 2021.

Δυσκολία πάνω στη δυσκολία

Ο εν λόγω οργανισμός εκτίμησε ότι το 2022 είναι μια χρονιά κατά την οποία οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων θα αντιμετωπίσουν πολλές προκλήσεις, με ορισμένες εταιρείες να μειώνουν το εργατικό δυναμικό τους έως και 50% για να αντιμετωπίσουν τις δυσκολίες. Οι κύριοι λόγοι είναι οι δυσκολίες πρόσβασης σε πιστωτικά δάνεια, έκδοση ομολόγων και κινητοποίηση κεφαλαίων από πελάτες, με αποτέλεσμα πολλές επιχειρήσεις να μην έχουν κεφάλαια, αναγκασμένες να καθυστερήσουν ή να αναστείλουν προσωρινά την υλοποίηση έργων.

Επιπλέον, τα επιτόκια δανείων, οι συναλλαγματικές ισοτιμίες, οι τιμές της βενζίνης και οι τιμές των δομικών υλικών έχουν αυξηθεί, οδηγώντας σε αυξημένο κόστος για τις επιχειρήσεις, επηρεάζοντας τις επιχειρηματικές δραστηριότητες. Το γεγονός ότι οι αγοραστές ακινήτων δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε τραπεζικά δάνεια επηρεάζει έμμεσα και τη ρευστότητα των προϊόντων και των έργων ακινήτων. Οι επιχειρήσεις δεν μπορούν να πουλήσουν προϊόντα για να ανακτήσουν κεφάλαιο και να επανεπενδύσουν.

Επιπλέον, από το τέλος του 2022 μέχρι σήμερα, ορισμένες επιχειρήσεις εξακολουθούν να δέχονται πιέσεις να αποπληρώσουν πρόωρα τα ομόλογα στους επενδυτές για πολλούς λόγους, συμπεριλαμβανομένων των αλλαγών στις πολιτικές για τον έλεγχο των ομολόγων που εκδίδονται από τις επιχειρήσεις.

Η έκθεση για την αγορά ομολόγων του Βιετνάμ από την Ένωση Αγοράς Ομολόγων του Βιετνάμ (VBMA) δείχνει ότι ο συνολικός όγκος έκδοσης εταιρικών ομολόγων πέρυσι έφτασε τα 255.163 δισεκατομμύρια VND, μειωμένος κατά 66% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η αξία έκδοσης των περισσότερων βιομηχανικών ομάδων το 2022 μειώθηκε σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ιδίως η έκδοση ομολόγων από επιχειρήσεις ακινήτων μειώθηκε κατά 80,8% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο στο πλαίσιο πολλών δυσμενών μακροοικονομικών παραγόντων.

Οι δυσκολίες στις πηγές κεφαλαίου επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό τις δραστηριότητες αγοράς και πώλησης στην αγορά ακινήτων. Φωτογραφία: TAN THANH

Εν τω μεταξύ, οι επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να αγοράσουν εκ των προτέρων ομόλογα αξίας έως και 210.830 δισεκατομμυρίων VND, αύξηση 46% σε σύγκριση με το 2021. Εκ των οποίων, ο όμιλος ακινήτων αγόρασε εκ των προτέρων περίπου 35.400 δισεκατομμύρια VND. Αυτό σημαίνει ότι οι πηγές κεφαλαίου για ακίνητα όχι μόνο έχουν περιοριστεί, αλλά και έχουν μειωθεί σημαντικά σε σύγκριση με πριν, με αποτέλεσμα πολλές επιχειρήσεις του κλάδου να αντιμετωπίσουν δυσκολίες. Μια σειρά από πρόσφατα ανακοινωθείσες ζημίες επιχειρήσεων δείχνουν αυτή τη δυσκολία, όπως η Phat Dat Real Estate που έχασε σχεδόν 230 δισεκατομμύρια VND το τελευταίο τρίμηνο του 2022, η Cen Land ανέφερε επίσης ζημίες μετά φόρων το τέταρτο τρίμηνο του 2022 έως και 58,6 δισεκατομμύρια VND ή ο όμιλος Dat Xanh είχε καθαρές ζημίες άνω των 400 δισεκατομμυρίων VND..., πολλές άλλες μεγάλες επιχειρήσεις είχαν επίσης απότομη μείωση εσόδων και κερδών.

Ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου μιας εταιρείας ακινήτων με χρέος ομολόγων άνω των 200 δισεκατομμυρίων VND δήλωσε ότι η εταιρεία του έχει αποδεχτεί «απώλεια και πόνο» για να αναδιαρθρώσει το επενδυτικό της χαρτοφυλάκιο και να πουλήσει έργα για να ξεφύγει από την κατάσταση χρέους και τόκων... αλλά η εύρεση ενός συνεργάτη για πώληση κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου είναι εξαιρετικά δύσκολη, επειδή οι περισσότερες εταιρείες ακινήτων έχουν εξαντλήσει τις κεφαλαιακές τους πηγές και οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο είναι δύσκολο να πουληθεί, όχι μόνο τα ακίνητα.

«Η υπερβολικά γρήγορη και ξαφνική σύσφιξη της αγοράς εταιρικών ομολόγων μας έχει αφήσει ανίκανους να αντιδράσουμε έγκαιρα. Αυτό που μας ανησυχεί τώρα είναι ότι δεν γνωρίζουμε πώς να βρούμε κεφάλαια για την υλοποίηση έργων, ενώ πολλές πολιτικές που σχετίζονται με τις διαδικασίες δεν έχουν επιλυθεί. Επομένως, αυτό που χρειαζόμαστε είναι η κυβέρνηση να έχει σύντομα έναν τρόπο να καταργήσει τις πολιτικές που υποστηρίζουν τις επιχειρήσεις στην υλοποίηση έργων» - κοινοποίησε αυτό το άτομο.

Πολλές λύσεις

Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Lao Dong, ο Δρ. Nguyen Huu Huan, από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει δυσκολίες τόσο στις εισροές όσο και στις εκροές, ιδίως όσον αφορά τις πηγές κεφαλαίου που ελέγχονται αυστηρά. Συνεπώς, για την επίλυση των κεφαλαιακών δυσκολιών σε αυτήν την αγορά, είναι απαραίτητο η πολιτική της Κρατικής Τράπεζας να εκφράζεται μέσω συγκεκριμένων μηνυμάτων, υποστηρίζοντας σε κάποιο βαθμό το βραχυπρόθεσμο πιστωτικό κεφάλαιο για την εξοικονόμηση ρευστότητας για τις επιχειρήσεις ακινήτων.

«Επειδή οι δυσκολίες των εταιρικών ομολόγων δεν μπορούν να λυθούν από τη μια μέρα στην άλλη, ενώ οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν άμεση ανάγκη από κεφάλαιο κίνησης για να συνεχίσουν την υλοποίηση ημιτελών έργων. Οι επιχειρήσεις μπορούν να αναζητήσουν άλλες πηγές κεφαλαίου, όπως ξένα δάνεια, αλλά θα αντιμετωπίσουν κινδύνους συναλλαγματικής ισοτιμίας επειδή πρέπει να δανειστούν σε δολάρια ΗΠΑ και δεν πληρούν όλες οι επιχειρήσεις τις προϋποθέσεις για την κινητοποίηση διεθνών κεφαλαίων. Επομένως, το βραχυπρόθεσμο πρόβλημα εξακολουθεί να χρειάζεται πιστωτικό κεφάλαιο για να «υποστηριχθεί», συμβάλλοντας στην ανάκαμψη των επιχειρήσεων ακινήτων» - δήλωσε ο Δρ. Nguyen Huu Huan.

Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Huu Huan, όχι μόνο το πιστωτικό κεφάλαιο για τις επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζει δυσκολίες, αλλά και οι ιδιώτες πελάτες που δανείζονται για να αγοράσουν σπίτια για να ζήσουν ή να επενδύσουν έχουν επίσης περιορισμένη πρόσβαση σε κεφάλαια ή έχουν υψηλά επιτόκια περίπου 15%-16%/έτος. Ως εκ τούτου, πρέπει να βρεθεί σύντομα μια λύση για τη σταθεροποίηση ή τη μείωση του επιτοκίου δανεισμού.

Όσον αφορά την επίλυση του προβλήματος των εταιρικών ομολόγων, ο Δρ. Le Dat Chi, Αναπληρωτής Πρόεδρος της Σχολής Εταιρικών Χρηματοοικονομικών - Οικονομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να αναγνωριστεί ως ένα σημαντικό κανάλι κινητοποίησης κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις, εκτός από την τραπεζική πίστωση, προκειμένου να υπάρχουν μέτρα για την οργάνωση και τη διαχείριση της αγοράς εταιρικών ομολόγων με τον ίδιο τρόπο που οι τράπεζες πρέπει να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς δανεισμού για την προστασία των καταθετών.

Εν τω μεταξύ, ο ειδικός σε χρηματοοικονομικά και κινητές αξίες, Λαμ Μιν Τσαν, δήλωσε ότι η αγορά εταιρικών ομολόγων έχει προκαλέσει πρόσφατα σε πολλούς επενδυτές απώλεια εμπιστοσύνης και δεν έχουν καμία πρόθεση να συμμετάσχουν ξανά. Για να αποκατασταθεί ο σημαντικός ρόλος των εταιρικών ομολόγων, πρέπει να διασφαλιστούν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

Πρώτον και σημαντικότερο, όλα τα εταιρικά ομόλογα πρέπει να έχουν αξιολογηθεί πιστοληπτικά από αξιόπιστους οργανισμούς αξιολόγησης. Στη συνέχεια, οι επενδυτές θα γνωρίζουν το επίπεδο κινδύνου κάθε τύπου εταιρικού ομολόγου. Δεύτερον, οι οργανισμοί διαχείρισης πρέπει να ελέγχουν αυστηρά την κατανομή των ομολόγων. Αποφύγετε οπωσδήποτε την παράκαμψη του νόμου και τη διανομή ιδιωτικά εκδοθέντων ομολόγων στο κοινό. Τρίτον, μόνο όσοι διαθέτουν πιστοποιητικά χρηματιστηριακής χρηματιστηριακής εταιρείας επιτρέπεται να συμβουλεύουν και να πωλούν ομόλογα σε επενδυτές. Αποφύγετε την παροχή συμβουλών σχετικά με τις πωλήσεις ομολόγων από μη επαγγελματίες, όπως τραπεζικούς υπαλλήλους.

Τέταρτον, οι σύμβουλοι και οι πωλητές ομολόγων πρέπει να ακολουθούν μια λεπτομερή και αυστηρή διαδικασία συμβουλευτικής, ώστε να διασφαλίζεται ότι οι επενδυτές κατανοούν με σαφήνεια σε ποια εταιρικά ομόλογα επενδύουν και τους πιθανούς κινδύνους αυτών των εταιρικών ομολόγων. «Εάν μπορέσουμε να το κάνουμε αυτό, τα εταιρικά ομόλογα θα ανακάμψουν σταδιακά και θα αναπτυχθούν δυναμικά, αποτελώντας ένα κανάλι προμήθειας κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις, ιδίως τις επιχειρήσεις ακινήτων», τόνισε ο ειδικός Lam Minh Chanh.

Από την οπτική γωνία του φορέα διαχείρισης, ο κ. Hoang Hai, Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Στέγασης και Αγοράς Ακινήτων - Υπουργείο Κατασκευών, δήλωσε ότι το Υπουργείο Κατασκευών έχει προτείνει στο Υπουργείο Οικονομικών να υποβάλει στην κυβέρνηση τροποποιήσεις και συμπληρώσεις στο Διάταγμα 65/2022/ND-CP που ρυθμίζει την προσφορά και διαπραγμάτευση ατομικών εταιρικών ομολόγων στην εγχώρια αγορά και την προσφορά εταιρικών ομολόγων στη διεθνή αγορά· να ενισχύσει την κατεύθυνση και την καθοδήγηση σχετικά με την προσφορά και διαπραγμάτευση εταιρικών ομολόγων στην εγχώρια αγορά και την προσφορά εταιρικών ομολόγων στη διεθνή αγορά σύμφωνα με τους νομικούς κανονισμούς· να ελέγξει τις δραστηριότητες κινητοποίησης κεφαλαίων των επιχειρήσεων ακινήτων στην χρηματιστηριακή αγορά, αποφεύγοντας την κερδοσκοπία, τη χειραγώγηση και τον πληθωρισμό τιμών.

Όσον αφορά την Κρατική Τράπεζα, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε να εξεταστούν και να προταθούν κατάλληλα σχέδια διαχείρισης πιστωτικού ορίου για τη στήριξη της οικονομίας· να κατευθυνθούν και να καθοδηγηθούν τα πιστωτικά ιδρύματα ώστε να δημιουργηθούν συνθήκες πρόσβασης σε πιστωτικό κεφάλαιο για τις επιχειρήσεις, τους αγοραστές κατοικιών και τους επενδυτές· να κατευθυνθούν και να κατευθύνονται τα πιστωτικά ιδρύματα ώστε να δανείζουν και να εκταμιεύουν γρήγορα σε επιχειρήσεις και έργα ακινήτων που πληρούν τους όρους σύμφωνα με το νόμο· να δοθεί προτεραιότητα στη χορήγηση δανείων σε έργα κοινωνικής στέγασης, εργατικές κατοικίες, χαμηλού κόστους εμπορικές κατοικίες και άλλα είδη ακινήτων που εξυπηρετούν σκοπούς παραγωγής και κοινωνικής ασφάλισης με υψηλή απόδοση και ικανότητα αποπληρωμής χρέους.

Για τις τοπικές αρχές, είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί και να καταρτιστεί ένας κατάλογος των έργων στέγασης και ακινήτων στην περιοχή· να αξιολογηθούν συγκεκριμένα οι λόγοι και οι αιτίες για τα έργα που έχουν εγκριθεί για επενδύσεις, αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί ή υλοποιούνται με αργούς ρυθμούς. Σε αυτή τη βάση, να εστιαστεί στην άρση των δυσκολιών και των εμποδίων σε νομικά θέματα και διαδικασίες για την προετοιμασία επενδύσεων σε έργα στέγασης, με σκοπό την αύξηση της προσφοράς στην αγορά. Να επιταχυνθεί η μεταρρύθμιση των διοικητικών διαδικασιών, να αποφευχθεί η αποφυγή της ευθύνης ή η καθυστέρηση της διευθέτησης των διαδικασιών για την υλοποίηση έργων ακινήτων στην περιοχή.

Διεθνής ερευνητική εμπειρία

Ο Δρ. Can Van Luc, μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου για τη Χρηματοοικονομική και Νομισματική Πολιτική, δήλωσε ότι μελέτησε προσεκτικά 16 λύσεις για τη διάσωση της αγοράς ακινήτων της Κίνας και διαπίστωσε ότι το Βιετνάμ θα μπορούσε να μελετήσει και να εφαρμόσει 10 από αυτές.

«Στην πραγματικότητα, έχουμε εφαρμόσει κάποιες λύσεις, όπως αναβολή φόρων, αναβολή χρέους... Έχουμε επίσης συμβουλευτεί το Υπουργείο Κατασκευών, το Υπουργείο Οικονομικών και την Κυβέρνηση για να μελετήσουμε άλλες λύσεις και να βρούμε μια κατεύθυνση κατάλληλη για την πραγματική κατάσταση στη χώρα.»

Για παράδειγμα, οι επιχειρήσεις πρέπει να αποδέχονται εκπτώσεις για να πουλήσουν ορισμένα περιουσιακά στοιχεία για να αποπληρώσουν τα χρέη τους εγκαίρως· να διαπραγματευτούν με τους ομολογιούχους για την επέκταση του χρέους σε δύσκολες συνθήκες, κάτι που επιτρέπεται από το Διάταγμα 65. Η ανταλλαγή χρημάτων με αγαθά, η ανταλλαγή ομολόγων με ακίνητα, αυτή η λύση πρέπει να καθοδηγείται από το κράτος για την αποφυγή νομικών προβλημάτων που ενδέχεται να προκύψουν. Οι επιχειρήσεις επιτρέπεται να ανακυκλώνουν χρέη, δηλαδή, τους επιτρέπεται να εκδίδουν νέες εκδόσεις για την αποπληρωμή παλαιών χρεών..." - είπε ο κ. Luc.

(*) Βλέπε την εφημερίδα Lao Dong από το τεύχος της 30ής Ιανουαρίου

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm