Άρση εμποδίων για ομόλογα και ακίνητα.

Στην πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεσή του για την αγορά ακινήτων και κατοικίας, το Υπουργείο Κατασκευών ανέφερε ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των επιχειρήσεων ακινήτων που κήρυξαν πτώχευση ή λύση το 2022 αυξήθηκε κατά 38,7% σε σύγκριση με το 2021.

Δυσκολίες που συσσωρεύονται πάνω σε δυσκολίες.

Αυτός ο οργανισμός αξιολόγησε το 2022 ως μια δύσκολη χρονιά για τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων, με ορισμένες εταιρείες να μειώνουν το εργατικό δυναμικό τους έως και 50% για να αντιμετωπίσουν τις δυσκολίες. Οι κύριοι λόγοι ήταν οι δυσκολίες στην πρόσβαση σε πιστώσεις, την έκδοση ομολόγων και την άντληση κεφαλαίων από πελάτες, με αποτέλεσμα πολλές επιχειρήσεις να μην έχουν κεφάλαια και να αναγκάζονται να καθυστερήσουν ή να αναστείλουν προσωρινά την υλοποίηση των έργων.

Επιπλέον, η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού, των συναλλαγματικών ισοτιμιών, των τιμών των καυσίμων και των τιμών των δομικών υλικών έχουν οδηγήσει σε αυξημένο κόστος των επιχειρήσεων, επηρεάζοντας τις επιχειρηματικές δραστηριότητες. Η δυσκολία πρόσβασης των πελατών σε τραπεζικά δάνεια για αγορές ακινήτων επηρεάζει επίσης έμμεσα τη ρευστότητα των προϊόντων και των έργων ακινήτων. Οι επιχειρήσεις δεν είναι σε θέση να πουλήσουν τα προϊόντα τους για να ανακτήσουν κεφάλαια και να επανεπενδύσουν.

Επιπλέον, από τα τέλη του 2022 έως σήμερα, ορισμένες επιχειρήσεις έχουν επίσης αντιμετωπίσει πιέσεις να αποπληρώσουν ομόλογα στους επενδυτές νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα λόγω διαφόρων λόγων, συμπεριλαμβανομένων των αλλαγών στις πολιτικές που ελέγχουν την έκδοση εταιρικών ομολόγων.

Σύμφωνα με έκθεση για την αγορά ομολόγων του Βιετνάμ από την Ένωση Αγοράς Ομολόγων του Βιετνάμ (VBMA), ο συνολικός όγκος έκδοσης εταιρικών ομολόγων πέρυσι έφτασε τα 255.163 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας μείωση 66% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η αξία έκδοσης των περισσότερων τομέων το 2022 μειώθηκε σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, ιδίως η έκδοση ομολόγων από εταιρείες ακινήτων μειώθηκε κατά 80,8% σε ετήσια βάση εν μέσω αρκετών δυσμενών μακροοικονομικών παραγόντων.

Οι δυσκολίες στην πρόσβαση σε κεφάλαια έχουν επηρεάσει σημαντικά τις δραστηριότητες αγοράς και πώλησης στην αγορά ακινήτων. (Φωτογραφία: TAN THANH)

Εν τω μεταξύ, οι επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να επαναγοράσουν ομόλογα αξίας έως και 210.830 δισεκατομμυρίων VND νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα, σημειώνοντας αύξηση 46% σε σύγκριση με το 2021. Από αυτά, ο τομέας των ακινήτων επαναγοράσε περίπου 35.400 δισεκατομμύρια VND. Αυτό σημαίνει ότι το κεφάλαιο για ακίνητα όχι μόνο περιορίζεται, αλλά μειώνεται και σημαντικά σε σύγκριση με πριν, με αποτέλεσμα πολλές επιχειρήσεις του κλάδου να αντιμετωπίσουν ακόμη μεγαλύτερες δυσκολίες. Μια σειρά πρόσφατων ανακοινώσεων ζημιών από επιχειρήσεις καταδεικνύουν αυτή τη δυσκολία, όπως η Phat Dat Real Estate που έχασε σχεδόν 230 δισεκατομμύρια VND το τελευταίο τρίμηνο του 2022, η Cen Land ανέφερε επίσης καθαρή ζημία 58,6 δισεκατομμυρίων VND το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και ο όμιλος Dat Xanh που έχασε πάνω από 400 δισεκατομμύρια VND..., πολλές άλλες μεγάλες επιχειρήσεις παρουσίασαν επίσης απότομες μειώσεις εσόδων και κερδών.

Ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου μιας εταιρείας ακινήτων με ανεξόφλητο χρέος ομολόγων που υπερβαίνει τα 200 δισεκατομμύρια VND δήλωσε ότι η εταιρεία του έχει αποδεχτεί «ζημίες και πόνο» για να αναδιοργανώσει το επενδυτικό της χαρτοφυλάκιο και να πουλήσει έργα για να ξεφύγει από τον κύκλο του χρέους και των πληρωμών τόκων. Ωστόσο, η εύρεση συνεργατών για πώληση κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου είναι εξαιρετικά δύσκολη, καθώς οι περισσότερες εταιρείες ακινήτων ξεμένουν από κεφάλαια και όλα τα περιουσιακά στοιχεία είναι δύσκολο να πωληθούν, όχι μόνο τα ακίνητα.

«Η υπερβολικά γρήγορη και απότομα σύσφιξη της αγοράς εταιρικών ομολόγων μας αιφνιδίασε. Αυτό που μας ανησυχεί αυτή τη στιγμή είναι πώς θα βρούμε κεφάλαια για την υλοποίηση των έργων μας, ενώ πολλές σχετικές πολιτικές και διαδικασίες δεν έχουν ακόμη επιλυθεί. Επομένως, αυτό που χρειαζόμαστε είναι η κυβέρνηση να βρει γρήγορα τρόπους για να άρει τα εμπόδια πολιτικής για να υποστηρίξει τις επιχειρήσεις στην υλοποίηση των έργων τους», μοιράστηκε αυτό το άτομο.

Πολλές λύσεις για την αντιμετώπιση του προβλήματος.

Μιλώντας με δημοσιογράφο της εφημερίδας Nguoi Lao Dong, η Δρ. Nguyen Huu Huan από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει δυσκολίες τόσο στις εισροές όσο και στις εκροές, ειδικά με τον αυστηρό έλεγχο του κεφαλαίου. Ως εκ τούτου, για την άμβλυνση των περιορισμών κεφαλαίου σε αυτήν την αγορά, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ πρέπει να εφαρμόσει πολιτικές που υποδεικνύουν σαφώς υποστήριξη, συμπεριλαμβανομένου κάποιου επιπέδου βραχυπρόθεσμης πιστωτικής στήριξης, για τη διάσωση της ρευστότητας των επιχειρήσεων ακινήτων.

«Επειδή οι δυσκολίες με τα εταιρικά ομόλογα δεν μπορούν να επιλυθούν από τη μια μέρα στην άλλη, ενώ οι επιχειρήσεις ακινήτων χρειάζονται επειγόντως κεφάλαιο κίνησης για να συνεχίσουν την υλοποίηση ημιτελών έργων. Οι επιχειρήσεις μπορούν να αναζητήσουν άλλες πηγές κεφαλαίου, όπως ξένα δάνεια, αλλά θα αντιμετωπίσουν κινδύνους συναλλαγματικής ισοτιμίας επειδή πρέπει να δανειστούν σε δολάρια ΗΠΑ, και δεν πληρούν όλες οι επιχειρήσεις τις προϋποθέσεις για την άντληση διεθνών κεφαλαίων. Επομένως, βραχυπρόθεσμα, το πιστωτικό κεφάλαιο εξακολουθεί να είναι απαραίτητο για να «αντέξει το βάρος» και να συμβάλει στην ανάκαμψη των επιχειρήσεων ακινήτων», δήλωσε ο Δρ. Nguyen Huu Huan.

Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Huu Huan, όχι μόνο οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην πρόσβαση σε πιστώσεις, αλλά και οι μεμονωμένοι πελάτες που δανείζονται για να αγοράσουν σπίτια για να ζήσουν ή να επενδύσουν έχουν επίσης περιορισμούς στην πρόσβασή τους σε κεφάλαια ή αντιμετωπίζουν υψηλά επιτόκια περίπου 15%-16% ετησίως. Ως εκ τούτου, απαιτούνται λύσεις για τη σταθεροποίηση ή τη μείωση των επιτοκίων δανεισμού το συντομότερο δυνατό.

Όσον αφορά τις λύσεις στο πρόβλημα των εταιρικών ομολόγων, ο Δρ. Le Dat Chi, Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Εταιρικών Χρηματοοικονομικών - Οικονομικό Πανεπιστήμιο της πόλης Χο Τσι Μινχ, πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να αναγνωριστεί ως ένα σημαντικό κανάλι κινητοποίησης κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις, εκτός από την τραπεζική πίστωση. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να ληφθούν μέτρα για την οργάνωση και τη διαχείριση της αγοράς εταιρικών ομολόγων με τον ίδιο τρόπο που οι τράπεζες πρέπει να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς δανεισμού για την προστασία των καταθετών.

Εν τω μεταξύ, ο ειδικός σε χρηματοοικονομικά και κινητές αξίες, Lam Minh Chanh, πιστεύει ότι η αγορά εταιρικών ομολόγων έχει προκαλέσει πρόσφατα σε πολλούς επενδυτές απώλεια εμπιστοσύνης και δεν έχουν καμία πρόθεση να συμμετάσχουν ξανά. Για να αποκατασταθεί ο σημαντικός ρόλος των εταιρικών ομολόγων, πρέπει να διασφαλιστούν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

Πρώτον και σημαντικότερο, όλα τα εταιρικά ομόλογα πρέπει να έχουν πιστοληπτική αξιολόγηση από αξιόπιστους οργανισμούς αξιολόγησης. Αυτό θα επιτρέψει στους επενδυτές να κατανοήσουν το επίπεδο κινδύνου κάθε τύπου εταιρικού ομολόγου. Δεύτερον, οι ρυθμιστικές αρχές πρέπει να ελέγχουν αυστηρά την κατανομή ομολόγων. Δεν πρέπει να γίνεται καμία εκμετάλλευση κανενός κενού για τη διανομή ιδιωτικά εκδιδόμενων ομολόγων στο κοινό. Τρίτον, μόνο όσοι διαθέτουν άδειες χρηματιστηριακής διαμεσολάβησης θα πρέπει να επιτρέπεται να συμβουλεύουν και να πωλούν ομόλογα σε επενδυτές. Αποφύγετε την παροχή συμβουλών σχετικά με τις πωλήσεις ομολόγων από μη εξειδικευμένα άτομα, όπως τραπεζικούς υπαλλήλους.

Τέταρτον, οι επαγγελματίες πωλήσεων ομολόγων και συμβούλων πρέπει να ακολουθούν μια λεπτομερή και αυστηρή διαδικασία συμβουλευτικής, ώστε να διασφαλίζεται ότι οι επενδυτές κατανοούν με σαφήνεια σε ποια εταιρικά ομόλογα επενδύουν και τους πιθανούς κινδύνους που σχετίζονται με αυτά τα ομόλογα. «Εάν γίνουν αυτά τα πράγματα, τα εταιρικά ομόλογα θα ανακάμψουν σταδιακά και θα αναπτυχθούν δυναμικά, αποτελώντας ένα κανάλι για την παροχή κεφαλαίων σε επιχειρήσεις, ιδίως σε επιχειρήσεις ακινήτων», τόνισε ο ειδικός Lam Minh Chanh.

Από την οπτική γωνία της ρυθμιστικής αρχής, ο κ. Hoang Hai, Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Στέγασης και Αγοράς Ακινήτων - Υπουργείο Κατασκευών, δήλωσε ότι το Υπουργείο Κατασκευών έχει προτείνει στο Υπουργείο Οικονομικών να υποβάλει στην κυβέρνηση τροποποιήσεις και προσθήκες στο Διάταγμα 65/2022/ND-CP που ρυθμίζει την προσφορά και διαπραγμάτευση ιδιωτικών εταιρικών ομολόγων στην εγχώρια αγορά και την προσφορά εταιρικών ομολόγων στη διεθνή αγορά· να ενισχύσει την καθοδήγηση και την κατεύθυνση σχετικά με την προσφορά και διαπραγμάτευση εταιρικών ομολόγων στην εγχώρια αγορά και την προσφορά εταιρικών ομολόγων στη διεθνή αγορά σύμφωνα με το νόμο· και να ελέγξει τις δραστηριότητες άντλησης κεφαλαίων των επιχειρήσεων ακινήτων στην χρηματιστηριακή αγορά, αποφεύγοντας την κερδοσκοπία, τη χειραγώγηση και τον πληθωρισμό τιμών.

Το Υπουργείο Κατασκευών προτείνει στην Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ να εξετάσει και να προτείνει ένα κατάλληλο σχέδιο διαχείρισης πιστωτικού ορίου για τη στήριξη της οικονομίας· να κατευθύνει και να καθοδηγεί τα πιστωτικά ιδρύματα ώστε να διευκολύνουν την πρόσβαση σε πιστώσεις για επιχειρήσεις, αγοραστές κατοικιών και επενδυτές. Ζητά επίσης καθοδήγηση και κατεύθυνση από τα πιστωτικά ιδρύματα ώστε να δανείζουν και να εκταμιεύουν γρήγορα κεφάλαια σε επιλέξιμες επιχειρήσεις και έργα ακινήτων σύμφωνα με το νόμο· δίνοντας προτεραιότητα στη χορήγηση δανείων σε έργα κοινωνικής στέγασης, εργατικές κατοικίες, οικονομικά προσιτές εμπορικές κατοικίες και άλλα είδη ακινήτων που εξυπηρετούν σκοπούς παραγωγής και κοινωνικής πρόνοιας με υψηλή απόδοση και ικανότητα αποπληρωμής.

Για τις τοπικές αρχές, είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί και να καταρτιστεί ένας κατάλογος έργων στέγασης και ακινήτων στις περιοχές τους· να αξιολογηθούν συγκεκριμένα οι λόγοι και οι αιτίες για τα έργα που έχουν λάβει έγκριση επένδυσης αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί ή έχουν καθυστερήσει. Με βάση αυτό, να επικεντρωθεί στην επίλυση νομικών και διαδικαστικών δυσκολιών στην προετοιμασία επενδύσεων για έργα στέγασης, με σκοπό την αύξηση της προσφοράς στην αγορά. Να επιταχυνθεί η διοικητική μεταρρύθμιση, αποφεύγοντας την αποφυγή ευθύνης ή τις καθυστερήσεις στην επίλυση των διαδικασιών για την υλοποίηση έργων ακινήτων στην περιοχή.

Μελέτη της διεθνούς εμπειρίας

Ο Δρ. Can Van Luc, μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου για τη Χρηματοοικονομική και Νομισματική Πολιτική, δήλωσε ότι είχε μελετήσει διεξοδικά 16 λύσεις για τη διάσωση της αγοράς ακινήτων της Κίνας και διαπίστωσε ότι το Βιετνάμ θα μπορούσε να εξετάσει το ενδεχόμενο εφαρμογής 10 από αυτές.

«Στην πραγματικότητα, έχουμε ήδη εφαρμόσει ορισμένες λύσεις, όπως αναβολές/αναβολές φόρων, αναβολές/αναβολές χρέους... Έχουμε επίσης συμβουλεύσει το Υπουργείο Κατασκευών, το Υπουργείο Οικονομικών και την Κυβέρνηση να διερευνήσουν και να βρουν κατάλληλες προσεγγίσεις με βάση την πραγματική κατάσταση στη χώρα.»

«Για παράδειγμα, οι επιχειρήσεις πρέπει να αποδέχονται εκπτώσεις για την πώληση ορισμένων περιουσιακών στοιχείων προκειμένου να αποπληρώσουν τα χρέη τους εγκαίρως· διαπραγματεύονται παρατάσεις χρέους με ομολογιούχους σε δύσκολες συνθήκες, κάτι που επιτρέπεται από το Διάταγμα 65. Ανταλλαγή χρημάτων με αγαθά, ανταλλαγή ομολόγων με ακίνητα – αυτές οι λύσεις χρειάζονται κρατική καθοδήγηση για την αποφυγή πιθανών νομικών προβλημάτων. Οι επιχειρήσεις επιτρέπεται να αναδιαρθρώνουν το χρέος τους, που σημαίνει ότι επιτρέπεται να εκδίδουν νέα ομόλογα για την αποπληρωμή παλαιών χρεών...» - δήλωσε ο κ. Luc.

(*) Δείτε την εφημερίδα Nguoi Lao Dong από το τεύχος της 30ής Ιανουαρίου.

Πηγή: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm