Αντιμετώπιση της συμφόρησης στην προσφορά ακινήτων.

Οι προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για εμπορικά έργα στέγασης πρέπει να διευρυνθούν.

Στην 8η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης , η κυβέρνηση υπέβαλε στην Εθνοσυνέλευση σχέδιο ψηφίσματος σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή έργων εμπορικής στέγασης μέσω συμφωνιών για τα δικαιώματα χρήσης γης (ή τα υφιστάμενα δικαιώματα χρήσης γης), με πανελλαδική εφαρμογή, προκειμένου να αρθούν οι νομικές δυσκολίες για έργα εμπορικής στέγασης σε κλίμακα αστικών περιοχών (κάτω των 20 εκταρίων). Εάν εγκριθεί από την Εθνοσυνέλευση, θα εφαρμοστεί για περίοδο 5 ετών, αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Ξεμπέρδεμα κόμπων σε πολλά έργα

Σύμφωνα με τον Υπουργό Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Do Duc Duy, από την 1η Ιουλίου 2015, ο νόμος περί στέγασης του 2014 ορίζει διαφορετικά από τον νόμο περί γης. Συνεπώς, οι προϋποθέσεις για τη χρήση γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης είναι ότι η γη πρέπει ήδη να έχει δικαίωμα χρήσης γης για οικιστική γη ή οικιστική γη και άλλη γη. Σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιώματος χρήσης γης, πρέπει να είναι οικιστική γη.

Αυτός ο κανονισμός, που συνεχίζεται στο σημείο β, παράγραφοι 1 και 6 του άρθρου 127 του νόμου περί γης του 2024, έχει περιορίσει τις περιπτώσεις υλοποίησης έργων κοινωνικής στέγασης σε αστική κλίμακα, ιδίως σε νέες περιοχές ή περιοχές χωρίς υφιστάμενη οικιστική γη.

«Στην πραγματικότητα, το μέγιστο όριο κατανομής γης για οικιστική γη για νοικοκυριά και ιδιώτες όλα αυτά τα χρόνια ήταν 400 τ.μ., με το υπόλοιπο να είναι γεωργική γη εντός του ίδιου οικοπέδου. Επομένως, εάν οι επενδυτές αποκτήσουν δικαιώματα χρήσης γης σε οικιστικές περιοχές, δεν μπορούν να το πράξουν», δήλωσε ο Υπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

Επιπλέον, η πλειονότητα των έργων ακινήτων αναπτύσσονται σε γη που αρχικά δεν είχε χαρακτηριστεί ως οικιστική γη και τα λεπτομερή σχέδια του έργου περιλαμβάνουν διάφορους τύπους γης, όπως οικιστική γη, γη μεταφορών, χώρους πρασίνου κ.λπ. Συνεπώς, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 127 παράγραφος 1 στοιχείο β) του νόμου περί γης του 2024, πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν στην πράξη.

Το σχέδιο ψηφίσματος καταρτίστηκε για να αντιμετωπίσει τις δυσκολίες στην προσφορά ακινήτων εν μέσω αυξανόμενων τιμών, εν μέρει λόγω της περιορισμένης πρόσβασης των επενδυτών σε γη. «Είναι απαραίτητο να διευρυνθούν οι όροι για τη λήψη μεταβιβάσεων δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης, συμβάλλοντας στη μείωση των παραπόνων των πολιτών, διασφαλίζοντας την ισότιμη πρόσβαση στη γη μεταξύ επενδυτών και τοπικών κοινοτήτων και διατηρώντας μια σταθερή προσφορά εμπορικών κατοικιών», δήλωσε ο υπουργός Ντο Ντουκ Ντούι.

Μια εμπορική οικιστική περιοχή στην Περιοχή 7, στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Σύμφωνα με την υποβολή της κυβέρνησης, το παρόν ψήφισμα θα εφαρμοστεί σε εθνικό επίπεδο σε επιχειρηματικά έργα στον τομέα των ακινήτων σε τέσσερις περιπτώσεις: λήψη δικαιωμάτων χρήσης γης· υφιστάμενα δικαιώματα χρήσης γης· υφιστάμενα δικαιώματα χρήσης γης και λήψη δικαιωμάτων χρήσης γης· και υλοποίηση εμπορικών κατοικιών σε γη που ανήκει σε εγκαταστάσεις που πρέπει να μετεγκατασταθούν λόγω περιβαλλοντικής ρύπανσης ή σε εγκαταστάσεις που πρέπει να μετεγκατασταθούν σύμφωνα με τον κατασκευαστικό ή τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Όσον αφορά τους όρους υλοποίησης ενός έργου κοινωνικής στέγασης μέσω συμφωνίας για τα δικαιώματα χρήσης γης ή υφιστάμενων δικαιωμάτων χρήσης γης, οι επενδυτές που υλοποιούν έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να χρησιμοποιούν έναν ή περισσότερους από τους ακόλουθους τύπους γης: γεωργική γη· μη γεωργική γη εκτός από οικιστική γη· οικιστική γη και άλλη γη εντός του ίδιου οικοπέδου, σε περίπτωση συμφωνίας για τα δικαιώματα χρήσης γης· και πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια.

Θα πρέπει να εφαρμοστεί πιλοτικά σε μικρή κλίμακα.

Συζητώντας αυτό το ζήτημα, πολλοί βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης συμφώνησαν ουσιαστικά στην ανάγκη έκδοσης ψηφίσματος για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην υλοποίηση επενδυτικών και επιχειρηματικών έργων στην κατασκευή νέων κατοικιών. Ο βουλευτής Tran Hoang Ngan (από την αντιπροσωπεία της πόλης Χο Τσι Μινχ) αναγνώρισε ότι η πιλοτική εφαρμογή αυτής της πολιτικής θα είχε πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα στην υποστήριξη της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης της χώρας, ιδίως στην άρση των δυσκολιών στην κατασκευή νέων κατοικιών, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τους χρήστες γης και τους επενδυτές ώστε να εφαρμόσουν προληπτικά νέα έργα στέγασης και έργα αστικής ανάπτυξης, συμβάλλοντας στην επίλυση των στεγαστικών αναγκών του λαού.

Ωστόσο, εκφράστηκαν και αρκετές ανησυχίες. Ο βουλευτής Ντο Βαν Γιεν (από την Μπα Ρία - επαρχία Βουνγκ Τάου) υποστήριξε ότι η πρόταση του σχεδίου ψηφίσματος να συμπεριληφθεί ένα πολύ ευρύ φάσμα γης για πιλοτική εφαρμογή είναι ασυμβίβαστη με τον νόμο περί γης. Επιπλέον, πρότεινε ότι εάν πρόκειται να εφαρμοστεί ένα πιλοτικό πρόγραμμα, θα πρέπει να είναι σε μικρότερη κλίμακα, να επικεντρώνεται σε επαρχίες και πόλεις με επείγουσες στεγαστικές ανάγκες, και να μην επεκτείνεται σε εθνικό επίπεδο.

Ο εκπρόσωπος Γεν πρότεινε επίσης ότι η κυβέρνηση θα πρέπει να διενεργήσει εκτίμηση επιπτώσεων για την αποφυγή καταστάσεων «κατάχρησης πολιτικών για τη συσσώρευση γεωργικής γης» ή «νομιμοποίησης παραβιάσεων», προκειμένου να θεσπιστούν αυστηρότεροι, πιο λογικοί και πιο αποτελεσματικοί κανονισμοί.

Εκφράζοντας την άποψη ότι η τρέχουσα κατάσταση της κοινωνικής στέγασης σε όλες τις περιοχές πρέπει να επανεκτιμηθεί, η βουλευτής της Εθνοσυνέλευσης Nguyen Thi Thu Ha (αντιπροσωπεία Quang Ninh) επιβεβαίωσε ότι πολλά έργα και κατασκευές κοινωνικής στέγασης παραμένουν κενά, κενά ή έχουν ελλιπείς νομικές διαδικασίες. Η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς κοινωνικής στέγασης ποικίλλει από περιοχή σε περιοχή και «δεν έχουν κάθε περιοχή την ίδια ζήτηση».

Ο εκπρόσωπος Χα πρότεινε ότι είναι απαραίτητη μια αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης της κοινωνικής στέγασης για την κατανόηση της προσφοράς και της ζήτησης της αγοράς στις τοπικές κοινωνίες πριν από την έγκριση του σχεδίου. Η κυβέρνηση και οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να διενεργήσουν μια διεξοδική αξιολόγηση· να εξετάσουν εάν το πιλοτικό πρόγραμμα θα πρέπει να επιλεγεί με βάση κατάλληλες περιοχές ή τοποθεσίες και περιοχές και να προσδιορίσουν τις τοποθεσίες.

«Το πιλοτικό πρόγραμμα, όπως προτείνεται στο προσχέδιο, θα μπορούσε να οδηγήσει στη δημιουργία οργανισμών, ατόμων και επιχειρήσεων ακινήτων που εκμεταλλεύονται την αγορά, πώληση και μεταβίβαση γης, συσσωρεύοντας και ενοποιώντας γη χωρίς να τη χρησιμοποιούν αποτελεσματικά, και στη συνέχεια αποκομίζοντας κέρδος και μετατρέποντας τα μέσα παραγωγής σε εισροές εν αναμονή της υλοποίησης έργων κοινωνικής στέγασης», προειδοποίησε η κα Χα.

Στην έκθεση επαλήθευσης, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής, Vu Hong Thanh, δήλωσε επίσης ότι ορισμένα μέλη της επιτροπής ανησυχούν ότι η δυνατότητα σύναψης συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για μη οικιστική γη για έργα κοινωνικής στέγασης θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών της γεωργικής γης και άλλων τύπων γης. Αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει πολλές δυσκολίες για τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις, καθώς και για το Κράτος όσον αφορά την απόκτηση γης και την αποζημίωση.

Ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής ζήτησε από την κυβέρνηση να επανεξετάσει και να διευκρινίσει την εφαρμογή του πιλοτικού μηχανισμού μέσω συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή υφιστάμενων δικαιωμάτων χρήσης γης για γεωργική και μη γεωργική (εμπορική, υπηρεσιακή) γη, ώστε να αποφευχθεί η κατάχρηση της πολιτικής.

Αποφύγετε την εκτεταμένη μετατροπή.

Ο Αντιπρόεδρος της Επιτροπής Επιστήμης, Τεχνολογίας και Περιβάλλοντος της Εθνοσυνέλευσης, Nguyen Phuong Tuan, συμφώνησε ότι το ψήφισμα θα πρέπει να εφαρμοστεί σε εθνικό επίπεδο για να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη μεταξύ των τοπικών αρχών, να αποφευχθεί η πολυπλοκότητα στη ρύθμιση των κριτηρίων και των όρων και να αποτραπεί η εμφάνιση ενός μηχανισμού «αιτήματος και επιχορήγησης». Ωστόσο, πρότεινε ότι η συντακτική υπηρεσία θα πρέπει να συμπεριλάβει συγκεκριμένους κανονισμούς για την αποτροπή της εκτεταμένης μετατροπής χρήσης γης μετά την έναρξη ισχύος του κανονισμού, η οποία θα μπορούσε να επηρεάσει όχι μόνο την κοινωνική πρόνοια αλλά και την επισιτιστική ασφάλεια.

Εξετάστε τα σχέδια χρήσης γης κάθε περιοχής.

Ο εκπρόσωπος Nguyen Truc Son (αντιπροσωπεία Ben Tre) δήλωσε ότι το σχέδιο ψηφίσματος παρουσιάζει ορισμένες διαφορές από τον πρόσφατα ψηφισμένο από την Εθνοσυνέλευση Νόμο περί Επενδύσεων (τροποποιημένο), τον Νόμο περί Γης (τροποποιημένο) και τον Νόμο περί Στέγασης (τροποποιημένο) . Κατά την πιλοτική εφαρμογή έργων, πρέπει να επανεξετάζεται το εθνικό σχέδιο χρήσης γης, ο χωροταξικός σχεδιασμός και, ιδίως, τα τοπικά σχέδια χρήσης γης. Αμφισβήτησε κατά πόσον έργα που δεν περιλαμβάνονται στον οικιστικό ή αστικό χωροταξικό σχεδιασμό θα ήταν εφικτά εάν εφαρμοστούν πιλοτικά.

Κος LE HOANG CHAU , Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA):

Κανονισμοί που περιγράφουν λεπτομερώς τον καθορισμό των επενδυτικών περιοχών.

Η HoREA υπέβαλε πρόταση στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ και στις αρμόδιες υπηρεσίες για σχολιασμό της απόφασης 83/2024/QD-DT της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ. Συνεπώς, προτείνεται η αναθεώρηση και η τροποποίηση του κανονισμού στην παράγραφο 1 του άρθρου 2, ώστε να καθοριστούν λεπτομερώς οι περιοχές όπου οι επενδυτές σε ακίνητα και έργα στέγασης επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης για γη με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για την αυτοκατασκευή κατοικιών σε κοινότητες, εξαιρουμένων των πόλεων στις πέντε περιοχές Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi και Can Gio, και δεν υπόκεινται σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για έργα κατασκευής κατοικιών, όπως ορίζεται.

Επειδή, σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 31 του νόμου του 2023 περί ακινήτων, ο επενδυτής ενός έργου ακινήτων ή ενός έργου κατασκευής κατοικιών επιτρέπεται να μεταβιβάσει δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή για γη που δεν βρίσκεται σε διαμερίσματα, συνοικίες ή πόλεις ειδικών αστικών περιοχών τύπου Ι, τύπου II και τύπου III και δεν υπόκειται σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για έργα κατασκευής κατοικιών όπως ορίζεται στον νόμο περί γης. Για άλλες περιοχές, η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή θα καθορίσει, με βάση τις τοπικές συνθήκες, τις περιοχές όπου ο επενδυτής του έργου επιτρέπεται να μεταβιβάσει δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για αυτοκατασκευή κατοικιών.

Κος NGO DUC SON , Γενικός Διευθυντής της DRH Holdings JSC:

Δημιουργία ευκαιριών για αγοραστές κατοικίας.

Ιστορικά, για την υλοποίηση έργων στέγασης, η υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης απαιτούσε την εκπλήρωση όρων όπως: συμμόρφωση με τον χωροταξικό σχεδιασμό σε επίπεδο περιφέρειας· συμμόρφωση με τον κατασκευαστικό και πολεοδομικό σχεδιασμό· και συμμόρφωση με εγκεκριμένα τοπικά προγράμματα και σχέδια ανάπτυξης κατοικιών. Στην πράξη, η αλληλεπικαλυπτόμενη και αντικρουόμενη φύση του Νόμου περί Γης και του Νόμου περί Στέγασης έχει αυξηθεί, στρεβλώνοντας τις αγορές κεφαλαίου και ακινήτων και αυξάνοντας τους κινδύνους τόσο για τις επιχειρήσεις, τους επενδυτές όσο και για όσους έχουν ανάγκη στέγασης. Το προτεινόμενο πιλοτικό πρόγραμμα της κυβέρνησης θα αναζωογονήσει την κεφαλαιαγορά, θα σταθεροποιήσει και θα μειώσει το οικονομικό βάρος για τις επιχειρήσεις, θα μειώσει τον χρόνο και το κόστος προετοιμασίας των επενδύσεων του έργου, θα αυξήσει τη διαφάνεια της αγοράς και θα παρέχει στους αγοραστές κατοικιών πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση. Η άρση αυτού του σημείου συμφόρησης θα μπορούσε ενδεχομένως να «σώσει» εκατομμύρια επιχειρήσεις που περίμεναν εδώ και χρόνια.

Ο S.Nhung έγραψε

Πηγή: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm