Επίλυση προβλημάτων προσφοράς ακινήτων

Είναι απαραίτητο να διευρυνθούν οι προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την εκτέλεση έργων εμπορικής στέγασης.

Στην 8η σύνοδο της 15ης Εθνοσυνέλευσης (NA), η κυβέρνηση υπέβαλε στη NA σχέδιο ψηφίσματος σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή έργων εμπορικής στέγασης (NƠTM) μέσω συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης (QSDD) ή την απόκτηση QSDD με πανεθνικό πεδίο εφαρμογής, με σκοπό την άρση των νομικών δυσκολιών για έργα NƠTM σε κλίμακα αστικών περιοχών (κάτω των 20 εκταρίων). Εάν εγκριθεί από τη NA, θα εφαρμοστεί εντός 5 ετών, αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου 2025.

Ξεμπέρδεμα πολλών έργων

Σύμφωνα με τον Υπουργό Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Do Duc Duy, από την 1η Ιουλίου 2015, ο νόμος περί στέγασης του 2014 έχει διαφορετικές ρυθμίσεις από τον νόμο περί γης. Συνεπώς, η προϋπόθεση για τη χρήση γης για την υλοποίηση ενός νέου έργου αγροτικής ανάπτυξης είναι το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης ή οικιστικής γης και άλλης γης. Σε περίπτωση απόκτησης του δικαιώματος χρήσης γης, αυτή πρέπει να είναι οικιστική γη.

Αυτός ο κανονισμός εξακολουθεί να κληρονομείται στο σημείο β, παράγραφος 1 και παράγραφος 6, άρθρο 127 του νόμου περί γης του 2024, ο οποίος έχει περιορίσει τις περιπτώσεις υλοποίησης έργων NƠTM στην κλίμακα των αστικών περιοχών, ιδίως σε νέες περιοχές και περιοχές χωρίς οικιστική γη.

«Στην πραγματικότητα, το μέγιστο όριο κατανομής γης για νοικοκυριά και ιδιώτες με την πάροδο του χρόνου είναι 400 τετραγωνικά μέτρα, το υπόλοιπο είναι γεωργική γη στο ίδιο οικόπεδο, επομένως ακόμη και αν οι επενδυτές λάβουν μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης σε κατοικημένες περιοχές, δεν μπορούν να το πράξουν», δήλωσε ο Υπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

Επιπλέον, τα περισσότερα έργα ακινήτων υλοποιούνται σε γη που δεν είναι αρχικά οικιστική γη και ο λεπτομερής σχεδιασμός του έργου περιλαμβάνει επίσης πολλά διαφορετικά είδη γης, όπως: οικιστική γη, γη κυκλοφορίας, πράσινη γη... Συνεπώς, σύμφωνα με τις διατάξεις του σημείου β, παράγραφος 1, άρθρο 127 του νόμου περί γης του 2024, πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν στην πράξη.

Το σχέδιο ψηφίσματος καταρτίστηκε για την επίλυση των δυσκολιών στην προσφορά έργων ακινήτων στο πλαίσιο της αύξησης των τιμών των ακινήτων, εν μέρει λόγω της δυσκολίας πρόσβασης των επενδυτών σε γη. «Είναι απαραίτητο να διευρυνθούν οι όροι για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση νέων αγροτικών έργων, συμβάλλοντας στον περιορισμό των παραπόνων από τους ανθρώπους· διασφαλίζοντας την ισότιμη πρόσβαση στη γη μεταξύ επενδυτών και τοπικών κοινοτήτων, διατηρώντας μια σταθερή προσφορά νέων αγροτικών έργων» - δήλωσε ο υπουργός Do Duc Duy.

Μια εμπορική περιοχή κατοικιών στην Περιοχή 7, στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Σύμφωνα με την υποβολή της κυβέρνησης, το παρόν ψήφισμα εφαρμόζεται σε εθνικό επίπεδο σε έργα οργανισμών επιχειρήσεων ακινήτων σε 4 περιπτώσεις: Λήψη δικαιωμάτων χρήσης γης· κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης· κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης και λήψη δικαιωμάτων χρήσης γης· εφαρμογή έργων NƠTM σε εκτάσεις εγκαταστάσεων που πρέπει να μετεγκατασταθούν λόγω περιβαλλοντικής ρύπανσης, εγκαταστάσεις που πρέπει να μετεγκατασταθούν σύμφωνα με τον κατασκευαστικό και τον πολεοδομικό σχεδιασμό.

Όσον αφορά τις προϋποθέσεις υλοποίησης ενός Νέου Έργου Αγροτικής Ανάπτυξης μέσω συμφωνίας για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή την κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης, ο επενδυτής υλοποιεί ένα Νέο Έργο Αγροτικής Ανάπτυξης για έναν ή περισσότερους τύπους: γεωργική γη· μη γεωργική γη εκτός από οικιστική γη· οικιστική γη και άλλη γη στο ίδιο οικόπεδο όπως στην περίπτωση συμφωνίας για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης· επιπλέον, πρέπει να πληροί συγκεκριμένα κριτήρια.

Θα πρέπει να εφαρμοστεί πιλοτικά σε μικρή κλίμακα

Συζητώντας αυτό το ζήτημα, πολλοί βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης συμφώνησαν ουσιαστικά με την ανάγκη έκδοσης ψηφίσματος για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην εφαρμογή επενδυτικών έργων και στην επιχειρηματική δραστηριότητα σε νέες αγροτικές περιοχές. Ο βουλευτής Tran Hoang Ngan (αντιπροσωπεία της HCMC) αναγνώρισε ότι η πιλοτική εφαρμογή αυτής της πολιτικής θα έχει θετικό αντίκτυπο στην υποστήριξη της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης της χώρας, ιδίως στην άρση των δυσκολιών στην κατασκευή νέων αγροτικών περιοχών, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τους χρήστες γης και τους επενδυτές ώστε να είναι προνοητικοί στην εφαρμογή νέων αγροτικών περιοχών και έργων αστικής ανάπτυξης, συμβάλλοντας στην επίλυση της ανάγκης για οικιστική γη και στέγαση για τον λαό.

Υπάρχουν όμως και πολλές ανησυχίες. Ο εκπρόσωπος Do Van Yen (αντιπροσωπεία Ba Ria - Vung Tau) δήλωσε ότι η πρόταση του σχεδίου ψηφίσματος για ένα πολύ ευρύ φάσμα γης για πιλοτική εφαρμογή δεν είναι σύμφωνη με τον νόμο περί γης. Επιπλέον, εάν πρόκειται να εφαρμοστεί μια πιλοτική εφαρμογή, θα πρέπει να εφαρμοστεί σε στενότερη κλίμακα, εστιάζοντας σε επαρχίες και πόλεις με επείγουσες στεγαστικές ανάγκες, και όχι να επεκταθεί σε εθνικό επίπεδο.

Ο εκπρόσωπος Γεν πρότεινε επίσης ότι η κυβέρνηση πρέπει να αξιολογήσει τον αντίκτυπο, να αποφύγει την κατάσταση της «εκμετάλλευσης πολιτικών για τη συλλογή γεωργικής γης» ή της «νομιμοποίησης παραβάσεων», προκειμένου να καταλήξει σε αυστηρότερους, πιο λογικούς και αποτελεσματικούς κανονισμούς.

Εκφράζοντας την άποψη ότι είναι απαραίτητο να επανεκτιμηθεί η τρέχουσα κατάσταση των μη εμπορικών κτιρίων (ΜΜΚ) σε όλες τις περιοχές, ο βουλευτής Nguyen Thi Thu Ha (αντιπροσωπεία Quang Ninh) επιβεβαίωσε ότι εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά έργα, έργα και ΜΜΚ που δεν έχουν ολοκληρωθεί, έχουν μείνει κενά, εγκαταλελειμμένα ή δεν έχουν ολοκληρωθεί οι νομικές διαδικασίες. Η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς ΜΜΚ εξακολουθεί να εξαρτάται από κάθε περιοχή και «δεν έχει κάθε περιοχή την ανάγκη».

Ο εκπρόσωπος Ha πρότεινε να γίνει αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης της Νέας Αγροτικής Περιοχής για να κατανοηθεί η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς στις τοπικές περιοχές πριν από την έγκριση του σχεδίου. Η κυβέρνηση και οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να έχουν κάνει μια διεξοδική αξιολόγηση· να εξετάσουν εάν το πιλοτικό σχέδιο θα πρέπει να επιλέξει μια περιοχή ή μια κατάλληλη τοποθεσία ή περιοχή και πρέπει να έχει μια συγκεκριμένη διεύθυνση.

«Το πιλοτικό έργο, όπως προτείνεται στο προσχέδιο, μπορεί να οδηγήσει στη δημιουργία οργανισμών, ατόμων και επιχειρηματικών οργανισμών στον τομέα των ακινήτων που εκμεταλλεύονται την αγορά, πώληση, μεταβίβαση, συλλογή και συγχώνευση γης, χωρίς να χρησιμοποιούν τη γη αποτελεσματικά, και στη συνέχεια αποκομίζοντας κέρδος μετατρέποντας τα υλικά παραγωγής σε εισροές, περιμένοντας την εφαρμογή του Νέου Έργου Αγροτικής Ανάπτυξης», προειδοποίησε η κα Χα.

Στην έκθεση αναθεώρησης, ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής Vu Hong Thanh ανέφερε επίσης ότι υπήρχαν απόψεις στην επιτροπή που εξέφραζαν την ανησυχία ότι η χορήγηση συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης εκτός από οικιστική γη με σκοπό την υλοποίηση νέων έργων αγροτικής ανάπτυξης θα οδηγούσε σε πυρετό τιμών για τη γεωργική γη και άλλα είδη γης. Αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει πολλές δυσκολίες για τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις, καθώς και για το Κράτος όταν χρειάζεται να ανακτήσει και να αποζημιώσει τη γη.

Ο Πρόεδρος της Οικονομικής Επιτροπής πρότεινε στην Κυβέρνηση να επανεξετάσει και να διευκρινίσει την εφαρμογή του πιλοτικού μηχανισμού μέσω συμφωνιών για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης ή την κατοχή του δικαιώματος χρήσης γεωργικής και μη γεωργικής γης (εμπορικής και υπηρεσιακής χρήσης) για την αποφυγή κατάχρησης πολιτικής.

Αποφύγετε την εκτεταμένη μετατροπή

Ο Αντιπρόεδρος της Επιτροπής Επιστήμης, Τεχνολογίας και Περιβάλλοντος της Εθνοσυνέλευσης, Νγκουγιέν Φουόνγκ Τουάν, συμφώνησε ότι το ψήφισμα θα πρέπει να εφαρμοστεί σε εθνικό επίπεδο, ώστε να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη μεταξύ των τοπικών αρχών, να αποφευχθούν επιπλοκές στη ρύθμιση των κριτηρίων και των όρων και να αποφευχθεί η εμφάνιση ενός μηχανισμού «αίτημα-επιχορήγησης». Ωστόσο, πρότεινε η συντακτική υπηρεσία να θεσπίσει συγκεκριμένους κανονισμούς για να αποφευχθεί η κατάσταση όπου, μετά την έναρξη ισχύος των κανονισμών, η εκτεταμένη μετατροπή των χρήσεων γης επηρεάζει όχι μόνο την κοινωνική ασφάλιση αλλά και την επισιτιστική ασφάλεια.

Αναθεώρηση των σχεδίων χρήσης γης κάθε τοποθεσίας

Ο βουλευτής Nguyen Truc Son (αντιπροσωπεία Ben Tre) δήλωσε ότι το σχέδιο ψηφίσματος έχει ορισμένα σημεία που διαφέρουν από τον τροποποιημένο νόμο περί επενδύσεων, τον τροποποιημένο νόμο περί γης και τον τροποποιημένο νόμο περί στέγασης που ψηφίστηκαν πρόσφατα από την Εθνοσυνέλευση. Κατά την πιλοτική εφαρμογή του έργου, είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί ο εθνικός χωροταξικός σχεδιασμός, τα σχέδια χρήσης γης, ιδίως τα τοπικά σχέδια χρήσης γης. Εάν εφαρμοστούν πιλοτικά έργα που δεν περιλαμβάνονται στον οικιστικό και αστικό χωροταξικό σχεδιασμό, θα είναι εφικτά;

Κος LE HOANG CHAU , Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA):

Λεπτομερείς κανονισμοί για τον καθορισμό των επενδυτικών περιοχών

Η HoREA έχει υποβάλει σύσταση στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ και στις αρμόδιες υπηρεσίες να σχολιάσουν την απόφαση 83/2024/QD-DT της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ. Συνεπώς, είναι απαραίτητο να εξεταστούν και να τροποποιηθούν οι διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 2 προς την κατεύθυνση της λεπτομερούς περιγραφής του καθορισμού των περιοχών όπου οι επενδυτές σε ακίνητα και έργα στέγασης επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή σε ιδιώτες για να κατασκευάσουν τις δικές τους κατοικίες στην κοινότητα, εξαιρουμένων των πόλεων στις 5 περιοχές Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio και οι οποίες δεν υπόκεινται σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για επενδύσεις σε έργα κατασκευής κατοικιών σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Επειδή, σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 31 του νόμου περί ακινήτων του 2023, οι επενδυτές σε έργα ακινήτων και σε επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή για γη που δεν βρίσκεται σε δημοτικές περιφέρειες, συνοικίες, πόλεις αστικών περιοχών ειδικής κατηγορίας, κατηγορίας Ι, κατηγορίας II και κατηγορίας III· δεν υπόκεινται σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για επενδυτικά έργα κατασκευής κατοικιών σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης. Για τις υπόλοιπες περιοχές, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, βάσει των τοπικών συνθηκών, καθορίζει τις περιοχές όπου οι επενδυτές έργων επιτρέπεται να μεταβιβάζουν δικαιώματα χρήσης γης με τεχνική υποδομή για την κατασκευή ιδιωτών.

Κος NGO DUC SON , Γενικός Διευθυντής της DRH Holdings Joint Stock Company:

Δημιουργία ευκαιριών για τους αγοραστές κατοικιών

Μέχρι σήμερα, για την υλοποίηση έργων, η εφαρμογή του NƠTM πρέπει να πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις: συμμόρφωση με τον χωροταξικό σχεδιασμό σε επίπεδο περιφέρειας· συμμόρφωση με τον κατασκευαστικό σχεδιασμό, τον πολεοδομικό σχεδιασμό· συμμόρφωση με τα εγκεκριμένα τοπικά προγράμματα και σχέδια ανάπτυξης κατοικιών. Η πρακτική δείχνει ότι η επικάλυψη και η αντίφαση μεταξύ του Νόμου περί Γης και του Νόμου περί Στέγασης αυξάνεται, οι αγορές κεφαλαίου και ακινήτων στρεβλώνονται και οι κίνδυνοι τόσο για τις επιχειρήσεις όσο και για τους επενδυτές, καθώς και για τα άτομα με στεγαστικές ανάγκες αυξάνονται. Η πρόταση της κυβέρνησης για πιλοτική εφαρμογή θα ανοίξει την κεφαλαιαγορά, θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση και τη μείωση του οικονομικού βάρους στο στάδιο της κεφαλαιακής χρήσης για τις επιχειρήσεις, θα μειώσει τον χρόνο και το κόστος προετοιμασίας για την επένδυση στο έργο· θα καταστήσει την αγορά διαφανή και θα δημιουργήσει ευκαιρίες για τους αγοραστές κατοικιών να έχουν πρόσβαση στην προσφορά κατοικιών σε λογικές τιμές. Εάν λυθεί αυτό το εμπόδιο, μπορεί να βοηθήσει στη «σωτηρία» εκατομμυρίων επιχειρήσεων που περίμεναν εδώ και πολλά χρόνια.

Ο S.Nhung ηχογράφησε

Πηγή: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm