Ενώ η αγορά ακινήτων σε πολλές περιοχές παραμένει στάσιμη, η πρόσφατη απότομη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων και των οικοπέδων στο Ανόι και σε ορισμένες βόρειες επαρχίες και πόλεις έχει εκπλήξει τους επενδυτές. Ωστόσο, το γεγονός ότι ο νικητής του διαγωνισμού για ένα οικόπεδο αξίας άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2 στο Thanh Oai (Ανόι) έχασε την προκαταβολή του έχει οδηγήσει πολλούς να συνειδητοποιήσουν ότι πρόκειται για μια τακτική που χρησιμοποιούν οι κερδοσκόποι για να διογκώσουν τις τιμές.
Ελέγξτε πολλαπλές συναλλαγές μεταπώλησης.
Σε έγγραφο που απεστάλη στις τοπικές αρχές την περασμένη εβδομάδα, το Υπουργείο Κατασκευών σημείωσε ότι η αγορά ακινήτων έχει αναπτυχθεί πρόσφατα σε μια μη βιώσιμη τροχιά και ενέχει πολλούς παράγοντες κινδύνου. Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί το φαινόμενο ορισμένοι επενδυτές και μεσίτες να διαδίδουν φήμες, να αγοράζουν και να πωλούν ακίνητα αδιακρίτως και να δημιουργούν πληροφοριακό χάος προκειμένου να αυξήσουν τις τιμές των ακινήτων προς όφελός τους.
Το έγγραφο του υπουργείου αναφέρεται στις αμφιλεγόμενες δημοπρασίες γης στα περίχωρα του Ανόι. Σύμφωνα με το πρακτορείο, οι ρεκόρ υψηλών προσφορών, πολλές φορές υψηλότερες από τις τιμές εκκίνησης, έχουν επηρεάσει αρνητικά την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη και την υγιή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.
Για να αποτραπεί αυτή η κατάσταση, το Υπουργείο Κατασκευών ζήτησε από τις Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων να επικεντρωθούν στην υλοποίηση διαφόρων καθηκόντων. Αυτά περιλαμβάνουν την επιθεώρηση και την αναθεώρηση των δραστηριοτήτων των επιχειρήσεων, των επενδυτών, των εμπορικών χώρων και των μεσιτών στον τομέα των ακινήτων στις περιοχές τους. Επιπλέον, οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να ελέγχουν τις επαναλαμβανόμενες αγοραπωλησίες ακινήτων, ειδικά σε περιοχές, έργα και συγκροτήματα διαμερισμάτων που αντιμετωπίζουν ασυνήθιστες αυξήσεις τιμών, να διεξάγουν επιθεωρήσεις και έρευνες και να λαμβάνουν μέτρα για τη διόρθωση της χειραγώγησης των τιμών, της κερδοσκοπίας και των παραβιάσεων των νόμων περί γης, των νόμων περί επιχειρήσεων ακινήτων και των συναφών νόμων.
Αμέσως μετά την υπενθύμιση του Υπουργείου Κατασκευών, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Khanh Hoa εξέδωσε την Επίσημη Επιστολή Αρ. 9648, δίνοντας εντολή στις αρμόδιες υπηρεσίες να επανεξετάσουν την οργάνωση των δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης στην περιοχή, ώστε να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με το νόμο, τη διαφάνεια και την ανοιχτότητα· να εντοπίσουν άμεσα και να χειριστούν αυστηρά περιπτώσεις παραβίασης των νομικών κανονισμών στις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, ιδίως πράξεις συμπαιγνίας για χειραγώγηση της αγοράς, διόγκωση των τιμών με σκοπό τη δημιουργία μιας ανθυγιεινής αγοράς που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα για προσωπικό όφελος...
Σύμφωνα με τον κ. Tran Hoa Nam, Αντιπρόεδρο της Λαϊκής Επιτροπής της επαρχίας Khanh Hoa, για τη σταθεροποίηση της τοπικής αγοράς ακινήτων, η επαρχία θα συνεχίσει να προωθεί την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης, να υλοποιεί αποτελεσματικά το έργο «Επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον ενός εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα την περίοδο 2021-2030» και να εφαρμόζει αποτελεσματικά το «πρόγραμμα πίστωσης 120.000 δισεκατομμυρίων VND».
Εν τω μεταξύ, ο κ. Le Quoc Thanh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Οικονομικών της επαρχίας Khanh Hoa, δήλωσε ότι το 2025, η επαρχία θα δημοπρατήσει 41 ακίνητα (κατοικίες και γη). Πρόκειται για οικόπεδα που διαχειρίζεται το Ταμείο Επενδύσεων και Ανάπτυξης και το Τμήμα Αστικής Διαχείρισης της πόλης Ninh Hoa, με στόχο τη δημιουργία εσόδων και την ενίσχυση των πόρων για την ανάπτυξη.
Επιπλέον, η επαρχία Khanh Hoa επικεντρώνεται επίσης στην οριστικοποίηση των σχεδίων χωροταξίας (κλίμακα 1/2.000) σε τρεις στρατηγικά σημαντικές περιοχές: την Οικονομική Ζώνη Van Phong (μέρος της περιφέρειας Van Ninh και της πόλης Ninh Hoa), την πόλη Nha Trang και τη νέα αστική περιοχή Cam Lam. Μόλις ολοκληρωθούν τα σχέδια, μπορούν να προχωρήσουν οι προσφορές και οι δημοπρασίες νέων έργων.
Πολυάριθμες μεσιτικές υπηρεσίες που πωλούν γη σε πλειστηριασμό σε διογκωμένες τιμές έχουν εμφανιστεί στις προαστιακές περιοχές του Ανόι. Φωτογραφία: THUY LINH
Αύξηση του ποσού της κατάθεσης και επιβολή αυστηρών προστίμων.
Από την οπτική γωνία του κλάδου, ο κ. Le Dinh Chung, Γενικός Διευθυντής της SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Ανόι), πιστεύει ότι για την αποτροπή της κερδοσκοπίας και της χειραγώγησης των τιμών, το Κράτος πρέπει να επαναπροσδιορίσει ένα κατάλληλο πλαίσιο τιμών γης, καθώς το τρέχον πλαίσιο τιμών γης σε πλειστηριασμούς είναι χαμηλότερο από την τιμή της αγοράς.
Επιπλέον, η αύξηση του ποσού της εγγύησης στο 10%-20% του οικοπέδου που θα δημοπρατηθεί θα βοηθήσει στην ελαχιστοποίηση της κερδοσκοπίας και της χειραγώγησης των τιμών από τους επενδυτές. Συγκεκριμένα, ο κ. Chung συμβούλεψε τα άτομα που κερδίζουν τη δημοπρασία γης αλλά στη συνέχεια δεν την αγοράζουν να υποβαθμίσουν την πιστοληπτική τους αξιολόγηση ή να τους απαγορευτεί η συμμετοχή σε άλλες δημοπρασίες γης. «Η διαχείριση των τιμών και των μεθόδων δημοπρασίας είναι απαραίτητη», τόνισε ο κ. Chung.
Σύμφωνα με τον Δρ. Chau Hoang Than, Πρόεδρο του Τμήματος Διοικητικού Δικαίου, Νομική Σχολή - Πανεπιστήμιο Can Tho, για να είναι οι δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης με τον βέλτιστο τρόπο αποτελεσματικές, η απόφαση για τη θέση γης σε δημοπρασία πρέπει να λαμβάνεται ομοιόμορφα από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί και να προσδιοριστεί ο αριθμός και η τοποθεσία των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων, και να αναπτυχθεί ένα κατάλληλο σχέδιο δημοπρασίας, αποφεύγοντας μια αποσπασματική προσέγγιση που δημιουργεί σπανιότητα. Θα πρέπει να επανεξεταστεί, να οργανωθεί και να δημοσιευτεί ένας κατάλογος οικοπέδων και αγροτεμαχίων για αποτελεσματική δημοπρασία. Συγκεκριμένα, η διαδικασία δημοπρασίας θα πρέπει να αποφεύγει την υπερπροσφορά γης όταν ανακοινώνεται μαζικά.
«Είναι πρόωρο να συμπεράνουμε ότι το γεγονός ότι οι νικητήριες προσφορές ήταν πολλές φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης, όπως στη δημοπρασία γης στην περιοχή Hoai Duc του Ανόι, υποδηλώνει αστάθεια, αλλά υπάρχει σαφώς χειραγώγηση των τιμών στην περιοχή. Επιπλέον, ο καθορισμός μιας πολύ χαμηλής τιμής εκκίνησης μπορεί να μην αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την τιμή αγοράς κατά τη στιγμή της δημοπρασίας», σχολίασε ο Δρ. Chau Hoang Than.
Από νομικής άποψης, ο δικηγόρος Nguyen Phuong Lien της δικηγορικής εταιρείας SENLAW προτείνει ότι, για την αποφυγή χειραγώγησης των τιμών και αστάθειας της αγοράς, θα πρέπει να οριστεί μια τιμή εκκίνησης που να είναι συνεπής με την αγοραία αξία. Αυτό συμβαίνει επειδή η τιμή εκκίνησης χρησιμεύει ως βάση για τον υπολογισμό της προκαταβολής και ο νικητής του διαγωνισμού δεν θα λάβει πίσω την προκαταβολή του εάν δεν καταβάλει ή καταβάλει το πλήρες ποσό.
Σύμφωνα με τον δικηγόρο Lien, παρόλο που το Διάταγμα 10/2023/ND-CP ορίζει αύξηση του ποσού της εγγύησης για τη συμμετοχή σε πλειστηριασμούς γης στο 20% της αξίας του οικοπέδου ή της έκτασης με βάση την τιμή εκκίνησης για τον πλειστηριασμό (τετραπλάσια από πριν), δεν έχει τεθεί σε ισχύ επειδή η τιμή εκκίνησης εξακολουθεί να είναι χαμηλή. «Εάν διατηρήσουμε χαμηλή την τιμή εκκίνησης, πρέπει να αυξήσουμε το επιτόκιο εγγύησης υψηλότερα από το τρέχον 20%, επειδή οι συμμετέχοντες στον πλειστηριασμό πρέπει να είναι πολύ οικονομικά προετοιμασμένοι».
«Επιπλέον, μια άλλη λύση είναι η αύξηση του διοικητικού προστίμου για την πράξη της μη υπογραφής σύμβασης πώλησης πλειστηριασμένων περιουσιακών στοιχείων (εγκατάλειψη της εγγύησης). Επί του παρόντος, η πράξη αυτή υπόκειται μόνο σε πρόστιμο 7 εκατομμυρίων έως 10 εκατομμυρίων VND για ιδιώτες (σύμφωνα με το σημείο γ, παράγραφος 1, άρθρο 23 του διατάγματος 82/2020/ND-CP)» - πρότεινε η κα Lien.
Εν τω μεταξύ, ο Δρ. Ho Quoc Tuan, Λέκτορας και Διευθυντής του Μεταπτυχιακού Προγράμματος στα Χρηματοοικονομικά και τη Λογιστική στο Πανεπιστήμιο του Μπρίστολ, Ηνωμένο Βασίλειο, επικαλέστηκε τη διεθνή εμπειρία που δείχνει ότι το μόνο εργαλείο για τη διατήρηση της σταθερότητας στην αγορά ακινήτων είναι η καθιέρωση ενός εύλογου φόρου που βασίζεται στην αρχή ότι τα κέρδη στον κλάδο των ακινήτων θα πρέπει να είναι ίσα με τα κέρδη στον κλάδο των αγαθών και των υπηρεσιών. Αυτό θα μπορούσε να αποτρέψει τον πληθωρισμό τιμών ή τις τεχνητές διακυμάνσεις των τιμών.
Ένα σημείο πώλησης οικοπέδων που βρίσκεται ακριβώς στις εκτάσεις γης που έχουν πλειστηριαστεί στα περίχωρα του Ανόι. Φωτογραφία: THUY LINH
Μια μαζική αύξηση των τιμών της γης είναι απίθανη.
Ο κ. Bui Minh Thanh, Γραμματέας της Επιτροπής του Κόμματος της πόλης Ben Cat, στην επαρχία Binh Duong, δήλωσε ότι πρόσφατα υπήρξε ένας τοπικός «πυρετός» γης στην περιοχή, κυρίως κατά μήκος του ποταμού Saigon σε περιοχές όπως το An Tay, το An Dien, το Rach Bap… και η περιοχή κατά μήκος της Περιφερειακής Οδού 4. Αυτό αποδεικνύεται από τον πολυσύχναστο αριθμό ατόμων που πραγματοποιούν συναλλαγές σε συμβολαιογραφικά γραφεία, ενώ τα έσοδα από τα τέλη χρήσης γης έχουν επίσης αυξηθεί σημαντικά σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.
Ωστόσο, ο κ. Thanh πιστεύει ότι χάρη στον νέο Νόμο περί Γης, η κερδοσκοπία και η χειραγώγηση των τιμών έχουν μειωθεί σημαντικά. Επιπλέον, η τοπική αυτοδιοίκηση διαχειρίζεται αυστηρά τον χωροταξικό σχεδιασμό και τη λειτουργική χωροθέτηση, καθώς και διαδίδει ενεργά πληροφορίες σχετικά με τον χωροταξικό σχεδιασμό και τα έργα ακινήτων με σαφές νομικό καθεστώς στους πολίτες.
Ο κ. Nguyen Huu Nghia, Διευθυντής μιας εταιρείας ακινήτων στην επαρχία Binh Duong, αναγνώρισε επίσης ότι εάν η αγορά ακινήτων γνωρίσει μια ακόμη άνθηση, η κερδοσκοπία και η χειραγώγηση των τιμών δεν θα είναι τόσο ανεξέλεγκτες όσο πριν, για δύο σημαντικούς λόγους: πρώτον, ο νέος νόμος περί γης έχει περιορίσει τις τιμές γης σε κάθε περιοχή, περιορίζοντας έτσι τις περιπτώσεις «αγοράς οικοπέδου 10 δισεκατομμυρίων VND αλλά δήλωσης μόνο 100 εκατομμυρίων VND σε φόρους» και, δεύτερον, η διαδικασία αποτίμησης γης για τραπεζικά δάνεια έχει γίνει πολύ πιο αυστηρή.
Προηγουμένως, οι τράπεζες δημιουργούσαν τις δικές τους μονάδες εκτίμησης, με αποτέλεσμα μερικές φορές η πραγματική αξία της γης να είναι χαμηλότερη από την εκτίμηση της τράπεζας. Τώρα, με τις ανεξάρτητες μονάδες εκτίμησης, αν και δεν είναι απολύτως αλάνθαστη, η διαδικασία είναι πιο αυστηρή από πριν.
Δημοσιοποιήστε έργα που δεν είναι επιλέξιμα για εμπορία.
Στην επαρχία Binh Thuan, για την αποτροπή της κερδοσκοπίας και της χειραγώγησης των τιμών καθώς η αγορά ακινήτων ανακάμπτει, το Υπουργείο Κατασκευών δημοσίευσε δημόσια μια λίστα με 33 έργα ακινήτων που εξακολουθούν να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για συναλλαγές. Σε αυτά περιλαμβάνονται 17 έργα οικιστικής και αστικής ανάπτυξης και 16 τουριστικά και θέρετρα, κανένα από τα οποία δεν πληροί τις προϋποθέσεις για συναλλαγές ακινήτων όπως ορίζονται από τους κανονισμούς. Τα περισσότερα από αυτά τα έργα βρίσκονται σε προνομιακή γη στην πόλη Phan Thiet και στις γειτονικές περιοχές και κωμοπόλεις.
Προηγουμένως, αυτά τα 33 έργα είχαν επιπλήξει την επαρχία επειδή οι επενδυτές και οι διανομείς ορισμένων έργων ακινήτων στην επαρχία Binh Thuan πωλούσαν και μεταβίβαζαν ακίνητα μέσω μεθόδων όπως κρατήσεις, κρατήσεις και εγγραφές για να εισπράξουν χρήματα από τους αγοραστές. Αυτές οι μέθοδοι δεν ρυθμίζονται από τον Νόμο περί Στέγασης, τον Νόμο περί Ακινήτων ή άλλους σχετικούς νομικούς κανονισμούς.
[διαφήμιση_2]
Πηγή: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Σχόλιο (0)