Έγκαιρη πρόληψη του πληθωρισμού των τιμών κατοικιών και γης

Στο πλαίσιο της αγοράς ακινήτων σε πολλές περιοχές που εξακολουθούν να αγωνίζονται να βρεθούν στο κάτω μέρος, η πρόσφατη απότομη αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων και των οικοπέδων στην αγορά του Ανόι και σε ορισμένες βόρειες επαρχίες και πόλεις εξέπληξε τους επενδυτές. Ωστόσο, όταν το άτομο που κέρδισε τη δημοπρασία για ένα οικόπεδο αξίας άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2 στο Thanh Oai (Ανόι) εγκατέλειψε την προκαταβολή, πολλοί συνειδητοποίησαν ότι επρόκειτο για ένα τέχνασμα κερδοσκόπων.

Ελέγξτε την αγορά και τη μεταπώληση πολλές φορές

Σε έγγραφο που απεστάλη στις τοπικές αρχές την περασμένη εβδομάδα, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι η αγορά ακινήτων έχει αναπτυχθεί πρόσφατα σε μια μη βιώσιμη τροχιά και ενέχει πολλούς πιθανούς κινδύνους. Αξίζει να σημειωθεί ότι ορισμένοι επενδυτές και μεσίτες έχουν διαδώσει φήμες, έχουν αγοράσει και πουλήσει ακίνητα, προκαλώντας σύγχυση πληροφοριών, προκειμένου να ωθήσουν τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω για κερδοσκοπία.

Το έγγραφο του υπουργείου ανέφερε τους πλειστηριασμούς γης που προκάλεσαν αναταραχή στην κοινή γνώμη στα προάστια του Ανόι. Σύμφωνα με το πρακτορείο, οι τιμές ρεκόρ, πολλές φορές υψηλότερες από τις τιμές εκκίνησης, έχουν επηρεάσει την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη και την υγιή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Για να αποτραπεί η παραπάνω κατάσταση, το Υπουργείο Κατασκευών ζήτησε από τις Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων να επικεντρωθούν στην εκτέλεση πολλών καθηκόντων. Αυτά περιλαμβάνουν τον έλεγχο και την αναθεώρηση των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ακινήτων των επιχειρήσεων, των επενδυτών, των εμπορικών χώρων και των μεσιτών στην περιοχή. Επιπλέον, οι αρχές πρέπει να ελέγχουν την αγορά και πώληση ακινήτων πολλές φορές, ειδικά σε περιοχές, έργα και πολυκατοικίες με ασυνήθιστες αυξήσεις τιμών· να επιθεωρούν, να ελέγχουν και να λαμβάνουν μέτρα για τη διόρθωση πράξεων πληθωρισμού τιμών, χειραγώγησης τιμών, κερδοσκοπίας και να αντιμετωπίζουν παραβιάσεις της νομοθεσίας περί γης, της νομοθεσίας περί ακινήτων και των συναφών νόμων.

Μόλις το Υπουργείο Κατασκευών εξέδωσε γραπτή υπενθύμιση, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Khanh Hoa εξέδωσε την Επίσημη Αποστολή με αριθμό 9648, αναθέτοντας στις αρμόδιες υπηρεσίες την αναθεώρηση της οργάνωσης των δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης στην περιοχή, ώστε να διασφαλιστεί η συμμόρφωση με το νόμο, η δημοσιότητα και η διαφάνεια· να εντοπιστούν άμεσα και να αντιμετωπιστούν αυστηρά οι παραβιάσεις των νομικών κανονισμών στις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, ιδίως οι πράξεις συμπαιγνίας για χειραγώγηση της αγοράς, διόγκωση των τιμών με σκοπό τη δημιουργία μιας ανθυγιεινής αγοράς, που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, για κερδοσκοπία...

Σύμφωνα με τον κ. Tran Hoa Nam, Αντιπρόεδρο της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Khanh Hoa, για τη σταθεροποίηση της τοπικής αγοράς ακινήτων, η περιοχή θα συνεχίσει να προωθεί την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, να υλοποιεί αποτελεσματικά το έργο «Επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον ενός εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030» και να εφαρμόζει αποτελεσματικά το «πρόγραμμα πίστωσης 120.000 δισεκατομμυρίων VND».

Εν τω μεταξύ, ο κ. Le Quoc Thanh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Οικονομικών της επαρχίας Khanh Hoa, δήλωσε ότι το 2025, η επαρχία θα δημοπρατήσει 41 κατοικίες και οικόπεδα. Πρόκειται για οικόπεδα που διαχειρίζεται το Ταμείο Επενδύσεων Ανάπτυξης και το Τμήμα Αστικής Διαχείρισης της πόλης Ninh Hoa για τη δημιουργία εσόδων και τη συμπλήρωση των αναπτυξιακών πόρων.

Επιπλέον, η επαρχία Khanh Hoa επικεντρώνεται επίσης στην ολοκλήρωση των σχεδίων χωροταξίας (κλίμακα 1/2.000) σε τρεις σημαντικές περιοχές: την Οικονομική Ζώνη Van Phong (μέρος της περιφέρειας Van Ninh και της πόλης Ninh Hoa), την πόλη Nha Trang και τη νέα αστική περιοχή Cam Lam. Όταν ολοκληρωθεί το σχέδιο, τα νέα έργα θα μπορούν να υποβληθούν σε προσφορές και να δημοπρατηθούν.

Πολλές μεσιτικές εταιρείες φαίνεται να πωλούν γη σε τιμές πλειστηριασμού σε προαστιακές περιοχές του Ανόι. Φωτογραφία: THUY LINH

Αυξημένη προκαταβολή και βαριά πρόστιμα

Από την οπτική γωνία ενός ατόμου που γνωρίζει τον κλάδο, ο κ. Le Dinh Chung, Γενικός Διευθυντής της SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Ανόι), δήλωσε ότι για την αποτροπή κερδοσκοπικής συμπεριφοράς και του «πληθωρισμού τιμών», το Κράτος πρέπει να επαναπροσδιορίσει ένα κατάλληλο πλαίσιο τιμών γης, καθώς επί του παρόντος το πλαίσιο τιμών γης σε δημοπρασίες είναι χαμηλότερο από την τιμή της αγοράς.

Παράλληλα, το επίπεδο των καταθέσεων θα πρέπει να αυξηθεί σε υψηλότερο επίπεδο, το οποίο μπορεί να αντιπροσωπεύει το 10% - 20% της αξίας του οικοπέδου που δημοπρατείται, ώστε να ελαχιστοποιηθεί η κερδοσκοπία και η αύξηση των τιμών από τους επενδυτές. Συγκεκριμένα, για τα άτομα που κερδίζουν την τιμή της γης αλλά στη συνέχεια δεν αγοράζουν, ο κ. Chung συνιστά τη μείωση της πιστοληπτικής τους ικανότητας ή την απαγόρευση συμμετοχής σε άλλους πλειστηριασμούς γης. «Η διαχείριση της τιμής και της μεθόδου δημοπρασίας είναι απαραίτητη», τόνισε ο κ. Chung.

Σύμφωνα με τον Δρ. Chau Hoang Than, Πρόεδρο του Τμήματος Διοικητικού Δικαίου, Νομική Σχολή - Πανεπιστήμιο Can Tho, για να είναι οι δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης όσο το δυνατόν πιο αποτελεσματικές, η απόφαση για τη θέση γης σε δημοπρασία πρέπει να λαμβάνεται με συνέπεια από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί και να προσδιοριστεί η ποσότητα και η τοποθεσία των οικοπέδων και των οικοπέδων· είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί ένα κατάλληλο σχέδιο δημοπρασίας για να αποφευχθεί η δημιουργία σπανιότητας από «σταγόνες». Είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί, να οργανωθεί και να ανακοινωθεί ο κατάλογος των οικοπέδων και των οικοπέδων για αποτελεσματική δημοπρασία. Συγκεκριμένα, η δημοπρασία πρέπει να αποφεύγει την υπερβολική ποσότητα αγαθών όταν ανακοινώνεται μαζικά.

«Δεν μπορούμε να βιαστούμε να συμπεράνουμε ότι τα αποτελέσματα της δημοπρασίας είναι πολλές φορές υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης, όπως η δημοπρασία γης στην περιοχή Hoai Duc στο Ανόι, η οποία είναι ασταθής, αλλά υπάρχει σαφώς πληθωρισμός τιμών στην περιοχή. Όσον αφορά το γεγονός ότι η τιμή εκκίνησης έχει οριστεί πολύ χαμηλά, ενδέχεται να μην αντικατοπτρίζει την πραγματική τιμή αγοράς κατά τη στιγμή της δημοπρασίας», σχολίασε ο Δρ. Chau Hoang Than.

Από νομικής άποψης, ο δικηγόρος Nguyen Phuong Lien, της δικηγορικής εταιρείας SENLAW, πρότεινε ότι για την πρόληψη του πληθωρισμού τιμών και της αστάθειας της αγοράς, είναι απαραίτητο να οριστεί μια τιμή εκκίνησης που να είναι συνεπής με την τιμή της αγοράς. Επειδή η τιμή εκκίνησης αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό της προκαταβολής, και εάν ο νικητής της δημοπρασίας δεν καταβάλει ή δεν καταβάλει το πλήρες ποσό της τιμής που κέρδισε τη δημοπρασία, η προκαταβολή δεν θα επιστραφεί.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Lien, παρόλο που το Διάταγμα 10/2023/ND-CP ορίζει την αύξηση της προκαταβολής κατά τη συμμετοχή σε δημοπρασίες γης στο 20% της αξίας του οικοπέδου, η έκταση της γης υπολογίζεται σύμφωνα με την τιμή εκκίνησης για τη δημοπρασία (4 φορές υψηλότερη από πριν), αλλά επειδή η τιμή εκκίνησης είναι χαμηλή, δεν είναι αποτελεσματική. «Εάν η τιμή εκκίνησης διατηρηθεί χαμηλή, το επιτόκιο προκαταβολής πρέπει να αυξηθεί υψηλότερα από το τρέχον 20%, επειδή οι συμμετέχοντες στη δημοπρασία πρέπει να είναι πολύ οικονομικά έτοιμοι.»

Επιπλέον, μια άλλη λύση είναι η αύξηση του διοικητικού προστίμου για την πράξη της μη υπογραφής σύμβασης αγοράς και πώλησης πλειστηριαζόμενων περιουσιακών στοιχείων (απώλεια εγγύησης). Επί του παρόντος, η πράξη αυτή υπόκειται μόνο σε πρόστιμο 7 εκατομμυρίων έως 10 εκατομμυρίων VND για ιδιώτες (σύμφωνα με το σημείο γ, παράγραφος 1, άρθρο 23, διάταγμα 82/2020/ND-CP)" - πρότεινε η κα Lien.

Εν τω μεταξύ, ο Δρ. Ho Quoc Tuan, Λέκτορας - Διευθυντής του προγράμματος Μεταπτυχιακών Σπουδών στα Χρηματοοικονομικά και τη Λογιστική στο Πανεπιστήμιο του Μπρίστολ, Ηνωμένο Βασίλειο, επικαλέστηκε τη διεθνή εμπειρία που δείχνει ότι το μόνο εργαλείο για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων είναι η οικοδόμηση ενός λογικού φόρου με βάση την αρχή ότι τα κέρδη στις επιχειρήσεις ακινήτων είναι ίσα μόνο με τα κέρδη στο εμπόριο αγαθών και την παροχή υπηρεσιών. Από εκεί και πέρα, είναι δυνατό να αποτραπεί ο πληθωρισμός τιμών ή οι εικονικές τιμές.

Ένα σημείο πώλησης γης ακριβώς στα πλειστηριασμένα οικόπεδα στα προάστια του Ανόι. Φωτογραφία: THUY LINH

Είναι απίθανο να εμφανιστεί πυρετός γης

Ο κ. Bui Minh Thanh - Γραμματέας της Επιτροπής του Κόμματος της πόλης Ben Cat, στην επαρχία Binh Duong - δήλωσε ότι πρόσφατα υπήρξε ένας τοπικός «πυρετός γης» στην περιοχή, κυρίως κατά μήκος του ποταμού Saigon, όπως οι συνοικίες An Tay, An Dien, Rach Bap... και η περιοχή κατά μήκος της Περιφερειακής Οδού 4. Αυτό φαίνεται από τον αριθμό των ανθρώπων που έρχονται για συναλλαγές σε πολύβουα συμβολαιογραφικά γραφεία, ενώ ταυτόχρονα τα έσοδα του προϋπολογισμού από τα τέλη χρήσης γης έχουν επίσης αυξηθεί πιο ξεκάθαρα από την ίδια περίοδο.

Ωστόσο, ο κ. Thanh δήλωσε ότι χάρη στον νέο Νόμο περί Γης, η κερδοσκοπία και ο πληθωρισμός τιμών έχουν μειωθεί σημαντικά. Επιπλέον, η τοπική αυτοδιοίκηση διαχειρίζεται αυστηρά τον χωροταξικό σχεδιασμό και τη λειτουργική χωροθέτηση, καθώς και ενεργά διαδίδει πληροφορίες σχετικά με τον σχεδιασμό και τα έργα ακινήτων με σαφές νομικό καθεστώς στους πολίτες.

Ο κ. Nguyen Huu Nghia, διευθυντής μιας εταιρείας ακινήτων στην επαρχία Binh Duong, αναγνώρισε επίσης ότι εάν η αγορά ακινήτων «ανέβει ξανά», η κερδοσκοπία και ο πληθωρισμός των τιμών δεν θα είναι τόσο ανεξέλεγκτοι όσο πριν, για δύο σημαντικούς λόγους: ο νέος νόμος περί γης έχει αυστηροποιήσει τις τιμές της γης σε κάθε περιοχή, επομένως θα περιορίσει την «αγορά ενός τεμαχίου γης αξίας 10 δισεκατομμυρίων VND αλλά τη δήλωση φόρου 100 εκατομμυρίων VND»· δεύτερον, το έργο της εκτίμησης των τιμών της γης για τραπεζικά δάνεια έχει γίνει πολύ πιο αυστηρό.

Προηγουμένως, η τράπεζα ίδρυσε τη δική της μονάδα εκτίμησης και μερικές φορές η πραγματική αξία της γης ήταν χαμηλότερη από την αξία της τράπεζας εκτίμησης. Τώρα υπάρχει μια ανεξάρτητη μονάδα εκτίμησης, αν και όχι απόλυτη, θα είναι πιο αυστηρή από πριν.

Δημοσιοποίηση έργων που δεν είναι επιλέξιμα για εμπορία

Στην επαρχία Μπιν Θουάν, για να αποτραπεί η κερδοσκοπία στις τιμές όταν ανακάμψει η αγορά ακινήτων, το Υπουργείο Κατασκευών δημοσίευσε μια λίστα με 33 έργα ακινήτων που εξακολουθούν να μην είναι επιλέξιμα για συναλλαγές, συμπεριλαμβανομένων 17 έργων οικιστικών και αστικών περιοχών και 16 έργων τουριστικού θέρετρου, κανένα από τα οποία δεν είναι επιλέξιμο για συναλλαγές ακινήτων σύμφωνα με τους κανονισμούς. Τα περισσότερα από αυτά τα έργα έχουν τοποθεσίες "χρυσής γης" στην πόλη Παν Θιέτ και στις γειτονικές περιοχές και κωμοπόλεις.

Προηγουμένως, αυτά τα 33 έργα είχαν «σφυρίξει» από την επαρχία επειδή οι επενδυτές και οι διανομείς ορισμένων έργων ακινήτων στην επαρχία Binh Thuan πραγματοποίησαν την πώληση και μεταβίβαση ακινήτων μέσω των εντύπων κράτησης, κράτησης και καταχώρισης τοποθεσίας για να εισπράξουν χρήματα από τους αγοραστές. Ενώ αυτές οι μορφές δεν ρυθμίζονται από τον Νόμο περί Στέγασης, τον Νόμο περί Ακινήτων και τους σχετικούς νομικούς κανονισμούς.

Πηγή: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm