Αύξηση των επιτοκίων και αλλαγή των στρατηγικών επενδύσεων σε ακίνητα.

Καθώς πολλές τράπεζες προσαρμόζουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σε περίπου 10-14% ετησίως ανάλογα με τη διάρκεια, και ταυτόχρονα αυστηροποιούν τους όρους εκταμίευσης, η αγορά εισέρχεται σε μια σαφέστερη φάση ενοποίησης. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν μεγάλη χρηματοοικονομική μόχλευση αρχίζουν να αντιμετωπίζουν πιέσεις, ενώ τα κεφάλαια τείνουν να στρέφονται προς προϊόντα με πραγματική επενδυτική αξία και δυνατότητα δημιουργίας σταθερών αποδόσεων.

Πίεση επιτοκίων

Μετά από μια περίοδο διατήρησης της νομισματικής πολιτικής για την υποστήριξη της οικονομικής ανάκαμψης, τα επιτόκια τείνουν να αυξάνονται ξανά από τις αρχές του 2026, μαζί με την πίεση για έλεγχο του πληθωρισμού και ρύθμιση των πιστώσεων. Συγκεκριμένα, από τον Απρίλιο του 2026, τα επιτόκια για δάνεια ακινήτων σε πολλές εμπορικές τράπεζες συνέχισαν να παραμένουν υψηλά, ειδικά για μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια, με πολλά δάνεια να εφαρμόζουν κυμαινόμενα επιτόκια από 11-14% ετησίως, δημιουργώντας σημαντική πίεση στους δανειολήπτες που χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση.

Συνεπώς, ορισμένες τράπεζες έχουν καταγράψει τα ακόλουθα επιτόκια για δάνεια ακινήτων: Η VietcomBank εφαρμόζει επιτόκιο περίπου 9,6%/έτος για σταθερό επιτόκιο για τους πρώτους 6 μήνες και περίπου 10,5%/έτος για σταθερό επιτόκιο για τους πρώτους 12 μήνες. Μετά την προνομιακή περίοδο, το κυμαινόμενο επιτόκιο υπολογίζεται ως το 24μηνο επιτόκιο αποταμίευσης συν ένα περιθώριο περίπου 3,3%, αλλά όχι χαμηλότερο από 11,1%/έτος. Η BIDV προσφέρει δάνεια για αγορά ακινήτων με επιτόκια περίπου 9,7%/έτος για τους πρώτους 6 μήνες, περίπου 10%/έτος για τους πρώτους 12 μήνες και περίπου 13,5%/έτος για μεγαλύτερα πακέτα σταθερού επιτοκίου.

Τα επιτόκια των δανείων για ακίνητα σε πολλές τράπεζες συνεχίζουν να προσαρμόζονται προς τα πάνω. Φωτογραφία: Nguyen Quang

Η VietinBank έχει προσαρμόσει το σταθερό επιτόκιο για δάνεια ακινήτων σε πάνω από 12% ετησίως για τους πρώτους 24 μήνες, μετά τους οποίους θα ισχύει κυμαινόμενο επιτόκιο, αλλά όχι χαμηλότερο από περίπου 14% ετησίως. Ομοίως, η VPBank προσφέρει πολλά πακέτα στεγαστικών δανείων και επενδύσεων σε ακίνητα με προνομιακά επιτόκια περίπου 8-10% ετησίως κατά την αρχική περίοδο, τα οποία στη συνέχεια κυμαίνονται περίπου στο 12-14% ετησίως ανάλογα με το πιστωτικό προφίλ και τη διάρκεια του δανείου.

Σε αυτό το πλαίσιο, οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν αφορούν πλέον απλώς την «αγορά και την αναμονή αυξήσεων τιμών». Το αυξανόμενο κόστος κεφαλαίου έχει μειώσει σημαντικά τα περιθώρια κέρδους των κερδοσκοπικών δραστηριοτήτων. Ενώ στο παρελθόν πολλοί επενδυτές μπορούσαν να δανειστούν έως και 60-70% της αξίας του ακινήτου τους από τις τράπεζες για βραχυπρόθεσμες συναλλαγές, αυτή η στρατηγική έχει πλέον γίνει πολύ πιο επικίνδυνη. Ακόμη και μερικοί μήνες υποτονικής ρευστότητας της αγοράς μπορούν να οδηγήσουν σε σημαντικές πληρωμές τόκων, προκαλώντας διάβρωση του κεφαλαίου. Πολλοί επενδυτές που ήλπιζαν σε ισχυρές αποδόσεις από την άνθηση της γης στα προάστια αντιμετωπίζουν τώρα παρατεταμένη στασιμότητα κεφαλαίου καθώς οι συναλλαγές μειώνονται.

Μια αξιοσημείωτη μετατόπιση είναι ότι το επενδυτικό κλίμα μετατοπίζεται από την ταχεία ανάπτυξη στην προτεραιότητα στην ασφάλεια των ταμειακών ροών. Αντί να αναζητούν γη σε περιοχές που δεν διαθέτουν σαφείς υποδομές, πολλοί επενδυτές ενδιαφέρονται περισσότερο για προϊόντα που μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, όπως ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, εμπορικές μεζονέτες σε πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές ή βιομηχανικά ακίνητα που συνδέονται με πραγματικές ανάγκες παραγωγής.

Εν τω μεταξύ, οι επιχειρήσεις ακινήτων αλλάζουν επίσης τις στρατηγικές τους. Προηγουμένως, πολλές επιχειρήσεις επέκτειναν γρήγορα τις εκτάσεις γης τους, ανέπτυσσαν έργα μεγάλης κλίμακας και βασίζονταν σε μεγάλο βαθμό σε δανειακά κεφάλαια. Ωστόσο, με την αύξηση των επιτοκίων και τους αυστηρούς πιστωτικούς ελέγχους, αρχίζει να εμφανίζεται οικονομική πίεση. Αντί να κατανέμουν την ανάπτυξη σε αραιό βαθμό, πολλοί κατασκευαστές επικεντρώνονται πλέον σε τμήματα με καλή ρευστότητα, πραγματική ζήτηση και σταθερή ικανότητα απορρόφησης.

Αυτή η τάση είναι ιδιαίτερα εμφανής στην ομάδα επιχειρήσεων που αναπτύσσουν οικονομικά προσιτή στέγαση, κοινωνική στέγαση ή έργα με μακροπρόθεσμο λειτουργικό δυναμικό. Αυτό συμβαίνει επειδή η κυβέρνηση διατηρεί επί του παρόντος προτιμησιακά προγράμματα πίστωσης για κοινωνική στέγαση με σημαντικά χαμηλότερα επιτόκια από τον γενικό μέσο όρο της αγοράς, με ορισμένα προγράμματα να εφαρμόζουν επιτόκια περίπου 4,6-5,4% ετησίως.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι η τρέχουσα αγορά εισέρχεται σε μια φάση «κάθαρσης» και όσοι διαθέτουν ισχυρές οικονομικές δυνατότητες, ορθή διαχείριση κινδύνου και ανάπτυξη έργων με βάση τις πραγματικές ανάγκες θα έχουν μεγαλύτερο πλεονέκτημα. Αντίθετα, οι επιχειρήσεις που βασίζονται υπερβολικά σε δανειακά κεφάλαια ή υλοποιούν αναποτελεσματικά έργα ενδέχεται να αντιμετωπίσουν σημαντική πίεση για αναδιάρθρωση.

Ευκαιρίες για μακροπρόθεσμους επενδυτές

Σύμφωνα με τον Δρ. Tran Xuan Luong (Αναπληρωτή Διευθυντή του Ινστιτούτου Έρευνας Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ), όταν τα επιτόκια αυξάνονται, οι επενδυτές αρχίζουν επίσης να αλλάζουν την αντίληψή τους για την αξία των ακινήτων. Προηγουμένως, ο πιο συχνά αναφερόμενος παράγοντας ήταν το περιθώριο αύξησης της τιμής, αλλά τώρα, η πραγματική αποτελεσματικότητα εκμετάλλευσης, η ικανότητα δημιουργίας εσόδων και το μακροπρόθεσμο λειτουργικό δυναμικό καθίστανται πιο σημαντικά κριτήρια. Ωστόσο, ενώ τα αυξανόμενα επιτόκια δημιουργούν βραχυπρόθεσμη πίεση, συμβάλλουν επίσης σε μια πιο υγιή ανάπτυξη της αγοράς. Όταν οι ροές κερδοσκοπικών κεφαλαίων μειωθούν, η αγορά θα έχει την ευκαιρία να επιστρέψει στην πραγματική αξία και ζήτηση.

«Παρά τις πολυάριθμες προκλήσεις που αντιμετωπίζει η αγορά, τα ακίνητα παραμένουν μια σημαντική μακροπρόθεσμη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, ειδικά σε μεγάλες πόλεις με υψηλά ποσοστά αστικοποίησης. Το ζήτημα έγκειται στο γεγονός ότι οι επενδυτές πρέπει να αλλάξουν νοοτροπία. Αντί να επιδιώκουν γρήγορα κέρδη σε λίγους μήνες, μια πιο κατάλληλη στρατηγική τώρα είναι να επιλέγουν περιουσιακά στοιχεία που είναι ανθεκτικά στις οικονομικές διακυμάνσεις, δημιουργούν σταθερή ταμειακή ροή και έχουν τη δυνατότητα αύξησης της αξίας τους με βάση τις υποδομές, τον πληθυσμό και τις πραγματικές ανάγκες χρήσης», ανέλυσε ο Δρ. Tran Xuan Luong.

Οι ειδικοί πιστεύουν ότι παρά την αύξηση των επιτοκίων, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές ευκαιρίες για μακροπρόθεσμους επενδυτές ακινήτων με ισχυρές οικονομικές δυνατότητες. Φωτογραφία: Doan Thanh

Επιπλέον, ο Δρ. Tran Xuan Luong πιστεύει επίσης ότι, στο πλαίσιο των υψηλών επιτοκίων και μιας αγοράς που εισέρχεται σε μια φάση ισχυρής ενοποίησης, οι επενδυτές πρέπει να αλλάξουν τη νοοτροπία τους από την «κερδοσκοπία με βάση τις τάσεις» στις επενδύσεις με βάση την πραγματική αξία και την ικανότητα δημιουργίας σταθερής ταμειακής ροής, ενώ παράλληλα θα πρέπει να λάβουν προσεκτικά υπόψη τις μακροπρόθεσμες οικονομικές πιέσεις.

Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να δώσουν προτεραιότητα σε ακίνητα που καλύπτουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, διαθέτουν πλήρη νομική τεκμηρίωση, σαφείς υποδομές και άμεσο αναπτυξιακό δυναμικό, καθώς αυτά θεωρούνται πιο ανθεκτικά περιουσιακά στοιχεία σε μια αγορά με υψηλή διαφοροποίηση. Συγκεκριμένα, αυτή είναι επίσης μια κατάλληλη στιγμή για την αναδιάρθρωση χαρτοφυλακίων, δίνοντας προτεραιότητα σε μακροπρόθεσμες στρατηγικές έναντι της βραχυπρόθεσμης κερδοσκοπίας. Ακίνητα που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, βρίσκονται σε περιοχές με ολοκληρωμένες υποδομές ή έχουν σταθερό εμπορικό δυναμικό πιθανότατα θα διατηρήσουν την αξία τους καλύτερα στον νέο κύκλο της αγοράς.

«Η περίοδος 2026-2027 θα είναι μια περίοδος κατά την οποία η αγορά θα μετατοπιστεί από την ταχεία ανάπτυξη σε μια πιο επιλεκτική ανάπτυξη, κατά την οποία το κεφάλαιο τείνει να επικεντρώνεται σε προϊόντα με πρακτική αξία χρήσης αντί να κυνηγά βραχυπρόθεσμες προσδοκίες αύξησης των τιμών», σχολίασε ο Δρ. Tran Xuan Luong.

Πηγή: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html