Φόβος πτώχευσης λόγω του τεράστιου πρόσθετου κόστους γης.

Το διάταγμα 103 σχετικά με τα τέλη χρήσης γης και τα τέλη μίσθωσης γης αντιμετωπίζει έντονες αντιδράσεις λόγω της επιβολής πρόσθετου τέλους γης 5,4% επί του ποσού που καταβάλλεται κατά την περίοδο πριν από τον πλήρη υπολογισμό του τέλους γης. Το Υπουργείο Οικονομικών ζητά επί του παρόντος γνώμες για την τροποποίηση του διατάγματος.

Το έργο Lancaster Legacy στην οδό 230 Nguyen Trai (Περιοχή 1, Πόλη Χο Τσι Μινχ) δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τη διαδικασία αποτίμησης, παρόλο που η εταιρεία θέλει να καταβάλει το τέλος χρήσης γης - Φωτογραφία: QUANG DINH

Μιλώντας στην εφημερίδα Tuoi Tre , ο κ. Nguyen Quoc Hiep - πρόεδρος της GP.Invest και πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ - υποστήριξε ότι αυτό το πρόσθετο τέλος γης είναι ουσιαστικά «τόκος» για καθυστερημένες πληρωμές και ότι η εφαρμογή αυτού του επιτοκίου είναι παράλογη, προκαλώντας δυσκολίες στις επιχειρήσεις, ακόμη και ωθώντας ορισμένες επιχειρήσεις στα πρόθυρα της πτώχευσης, επειδή το ποσό που πρέπει να πληρώσουν φτάνει τα χιλιάδες δισεκατομμύρια ντονγκ, παρόλο που δεν φταίνε οι ίδιες.

Είναι το πρόσθετο τέλος γης μια παράλογη χρέωση;

Κος Νγκουγιέν Κουόκ Χιπ

* Στο σχέδιο τροποποίησης του Διατάγματος 103 που ρυθμίζει τα τέλη χρήσης γης και τα τέλη μίσθωσης γης, το Υπουργείο Οικονομικών επιθυμεί να διατηρήσει το πρόσθετο ποσοστό είσπραξης του 5,4% ετησίως για τα μη καταβληθέντα τέλη γης. Γιατί αντιτίθεστε σε αυτό;

- Σε πρόσφατη συνάντηση με κυβερνητικούς ηγέτες και αρκετές επιχειρήσεις ακινήτων, ήμουν ο πρώτος που έθιξε το ζήτημα ότι η απαίτηση από τις επιχειρήσεις να καταβάλλουν επιπλέον τέλος γης ύψους 5,4% ετησίως είναι εντελώς παράλογη.

Αυτή η πρόσθετη χρέωση θα πρέπει να εφαρμόζεται μόνο όταν η επιχείρηση ευθύνεται για την καθυστέρηση της πληρωμής αφού το Κράτος έχει ήδη υπολογίσει το τέλος γης ή όταν η επιχείρηση καθυστερεί σκόπιμα την πληρωμή και επωφελείται από αυτήν την καθυστέρηση.

Ωστόσο, κατά την εξέταση του σχεδίου τροποποίησης του Διατάγματος 103, για το οποίο το Υπουργείο Οικονομικών ζητά επί του παρόντος σχόλια, δεν έχουν ακόμη ενσωματώσει τις απόψεις των επιχειρήσεων και εξακολουθούν να προτείνουν τη διατήρηση του πρόσθετου τέλους γης ύψους 5,4% ετησίως. Εξακολουθούν να υποστηρίζουν την άποψη ότι πρόκειται για χρήματα του προϋπολογισμού, επομένως ακόμη και αν οι πληρωμές καθυστερήσουν, το επιπλέον ποσό πρέπει να καταβληθεί.

Διαφωνώ πλήρως. Εάν αυτή η πολιτική παραμείνει αμετάβλητη και συνεχίσει να εφαρμόζεται, θα δημιουργήσει σημαντική πίεση στις επιχειρήσεις. Για τις επιχειρήσεις που δεν έχουν καταβάλει τέλη γης εδώ και χρόνια, τα πρόσθετα τέλη γης που πρέπει να πληρώσουν θα μπορούσαν να ανέλθουν σε εκατοντάδες, ακόμη και χιλιάδες δισεκατομμύρια ντονγκ. Αυτό επιβαρύνει σοβαρά τις επιχειρήσεις και ορισμένες μπορεί ακόμη και να δυσκολευτούν να εξισορροπήσουν τα οικονομικά τους και να αντιμετωπίσουν την πτώχευση.

Γιατί θεωρείτε αυτή την κατηγορία παράλογη;

- Πρόκειται για ένα πρόσθετο τέλος, το οποίο ουσιαστικά είναι τόκοι που επιβάλλονται στο ανεξόφλητο ποσό κατά την περίοδο κατά την οποία το Κράτος δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων. Υποθέτοντας ότι το Κράτος έχει ολοκληρώσει τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και η επιχείρηση φέρει την ευθύνη για τη μη πληρωμή ή εάν η επιχείρηση επωφελείται με κάποιο τρόπο κατά τη διάρκεια αυτής της καθυστέρησης, τότε αυτό το πρόσθετο τέλος πρέπει να εισπραχθεί επειδή αποφέρει κέρδος από την καθυστερημένη πληρωμή.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον νέο νόμο, μέχρι να καταβληθούν πλήρως τα τέλη γης, οι επιχειρήσεις δεν είναι επιλέξιμες για την έναρξη έργων προς πώληση σε πελάτες και δεν μπορούν να αντλήσουν κεφάλαια, με αποτέλεσμα να μην αποκομίζουν κανένα όφελος.

Κάποιοι έχουν προτείνει φορολογικό συντελεστή 4%, αλλά θα είμαι ειλικρινής: αυτό είναι επίσης εντελώς παράλογο, επειδή, ουσιαστικά, οι επιχειρήσεις δεν επωφελούνται από αυτό, οπότε είτε είναι 4% είτε 5,4%, εξακολουθεί να είναι παράλογο. Ελπίζω ότι η συντακτική υπηρεσία θα δει το πραγματικό πρόβλημα και θα δείξει κατανόηση στις επιχειρήσεις.

Αναγκασμένος να πληρώσω απρόθυμα δεκάδες δισεκατομμύρια VND σε πρόσθετα τέλη.

Το έργο Lakeview City της Novaland (πόλη Χο Τσι Μινχ) δεν έχει ακόμη οριστικοποιήσει το τέλος χρήσης γης μετά από πολλά χρόνια, εμποδίζοντας τους κατοίκους να λάβουν τα πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης τους - Φωτογραφία: NGOC HIEN

* Η εταιρεία σας υποχρεούται επίσης να καταβάλει αυτό το επιπλέον τέλος;

- Σωστά. Το έργο μας στο Φου Το έλαβε απόφαση κατανομής γης τον Μάιο του 2024, αλλά η επίσημη αποτίμηση ολοκληρώθηκε μόλις ένα χρόνο αργότερα, παρά τις επανειλημμένες πιέσεις μας. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, η εταιρεία υποχρεούται να καταβάλλει επιπλέον τέλος γης 5,4% ετησίως επιπλέον του συνολικού καταβλητέου τέλους γης, που σημαίνει επιπλέον 27 δισεκατομμύρια VND επιπλέον των σχεδόν 500 δισεκατομμυρίων VND που έχουν ήδη καταβληθεί.

Παρόλο που το θεωρήσαμε εξαιρετικά παράλογο, αναγκαστήκαμε να συμμορφωθούμε, διαφορετικά δεν θα μας επιτρεπόταν να πουλήσουμε τα ακίνητα ή να λάβουμε πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης. Στην περίπτωσή μας, τους πιέσαμε επανειλημμένα να πληρώσουν, και ήμασταν ακόμη και πρόθυμοι να πληρώσουμε τα τέλη γης, αλλά η κυβέρνηση και η εταιρεία συμβούλων δεν είχαν οριστικοποιήσει ακόμη την τιμή της γης, όχι επειδή η εταιρεία αρνήθηκε να πληρώσει. Υποστήκαμε ακόμη και ζημίες επειδή η διαδικασία πώλησης του έργου καθυστέρησε για ένα ολόκληρο έτος.

Κατά τη διάρκεια των συζητήσεων, οι τοπικές αρχές έκριναν επίσης παράλογη την είσπραξη πρόσθετων τελών γης, αλλά δεν μπορούσαν να εκφράσουν απόψεις αντίθετες με νομικούς κανονισμούς όπως το Διάταγμα 103.

Το «επιτόκιο» του 5,4% είναι αβάσιμο. Είμαστε πολύ αναστατωμένοι, αλλά εξακολουθούμε να πρέπει να πληρώσουμε το ποσό. Ας ελπίσουμε ότι, όταν τροποποιηθεί το Διάταγμα 103, αυτή η πρόσθετη απαίτηση πληρωμής θα καταργηθεί. Ελπίζουμε ότι τα χρήματα που έχουμε ήδη καταβάλει θα αφαιρεθούν ή θα επιστραφούν στην εταιρεία.

Κύριος Νγκουγιέν Κουόκ Χιεπ

Οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν αδιέξοδο στις τιμές.

* Το Υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζει ότι το πρόσθετο τέλος 5,4% ετησίως έχει λάβει υπόψη τον παράγοντα «καταμερισμού ευθύνης» και ότι αυτό το τέλος ισοδυναμεί με το 50% του προστίμου εκπρόθεσμης πληρωμής για τα τέλη χρήσης γης;

- Η εταιρεία αποκλείστηκε εντελώς από τη διαδικασία αποτίμησης. Εάν η εταιρεία είχε την ευθύνη να συμμετάσχει σε συζητήσεις ή να παράσχει έγγραφα εκπρόθεσμα, τότε η κατανομή της ευθύνης θα ήταν εύλογη και η εταιρεία θα συμφωνούσε άμεσα. Ωστόσο, σε αυτήν την περίπτωση, η εταιρεία δεν φέρει ευθύνη.

Το συμβούλιο εκτίμησης και συμβουλευτικής επιτροπής συγκροτείται από κρατική υπηρεσία και καθορίζει την τιμή, την οποία ο αγοραστής πρέπει να αποδεχθεί χωρίς διαπραγμάτευση. Έχουμε προτείνει την τροποποίηση του Διατάγματος 71 ώστε να επιτρέπεται στον επενδυτή να συμμετέχει, να παρουσιάζει την υπόθεσή του και να παρέχει αντεπιχειρήματα.

Θέλουμε απεγνωσμένα να πληρώσουμε γρήγορα τα τέλη γης, ώστε να έχουμε προϊόντα προς πώληση και ταμειακή ροή προς επιστροφή, αλλά δεν μπορούμε. Αυτή η κατάσταση προκαλεί συμφόρηση τόσο για τα κρατικά έσοδα όσο και για τις επιχειρήσεις, οδηγώντας σε σπατάλη γης.

Το ψήφισμα 68 ζητά μια αλλαγή νοοτροπίας από τη «διαχείριση επιχειρήσεων» στην «εξυπηρέτηση επιχειρήσεων». Αυτή η νέα και κατάλληλη προσέγγιση είναι ζωτικής σημασίας για την επίλυση των δυσκολιών και την προώθηση της ανάπτυξης του ιδιωτικού τομέα. Για να επιτευχθεί αυτό, οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πρέπει να μπουν στη θέση των επιχειρήσεων για να δημιουργήσουν κατάλληλους και αποτελεσματικούς κανονισμούς και διαδικασίες.

Ο αντιπρόεδρος ενός ομίλου ακινήτων με έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ:

Θα μπορούσε να εξαντλήσει την επιχείρηση.

Διαφωνώ με την απόφαση της κυβέρνησης να προσθέσει ετήσιο τόκο 5,4% στη συνολική απλήρωτη τιμή γης, επειδή η κυβέρνηση δεν έχει εγκρίνει ακόμη την τιμή, οπότε από πού θα προέλθουν τα χρήματα; Μια τόσο μεγάλη ποινή τόκων θα παραλύσει τις επιχειρήσεις, ειδικά εκείνες με μεγάλα έργα και εκείνες με μεγάλες περιόδους αναμονής πριν οριστικοποιηθεί η τιμή της γης.

Για παράδειγμα, το έργο μας στην Περιοχή 1, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, έχει ολοκληρωθεί, αλλά ο υπολογισμός του τέλους χρήσης γης εκκρεμεί ακόμη. Τον Φεβρουάριο του 2020, η μονάδα αποτίμησης που διορίστηκε από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος υπολόγισε το τέλος γης που έπρεπε να καταβληθεί στα 1.519 δισεκατομμύρια VND, αλλά η πόλη δεν ενέκρινε αυτήν την τιμή. Στην τέταρτη προσπάθεια, μια άλλη εταιρεία το αποτίμησε στα 3.200 δισεκατομμύρια VND, υπολογίζοντας την τιμή με βάση την ημερομηνία αποτίμησης, παρόλο που η απόφαση κατανομής γης ελήφθη το 2018, και προσθέτοντας παράγοντες πληθωρισμού. Το τέλος γης θα έπρεπε να είχε υπολογιστεί με βάση το έτος κατανομής γης, όχι το έτος αποτίμησης.

Υποθέτοντας ότι η αποτίμηση της γης το 2025 είναι 3.400 δισεκατομμύρια VND και εγκριθεί, θα χρεωθούμε επιπλέον 5,4% ετησίως, που σημαίνει ότι το ποσό έχει ήδη αυξηθεί κατά 40%, που ισοδυναμεί με περίπου 1.360 δισεκατομμύρια VND. Το συνολικό τέλος γης που θα πρέπει να καταβληθεί θα είναι 4.760 δισεκατομμύρια VND. Πρόκειται για ένα εντυπωσιακό ποσό που θα μπορούσε να ωθήσει την επιχείρηση στα πρόθυρα της χρεοκοπίας.

Οι περισσότερες επιχειρήσεις χρησιμοποίησαν την αρχική αποτίμηση για να αυξήσουν το κεφάλαιο κίνησης, αλλά τώρα οι τιμές της γης έχουν εκτοξευθεί. Η ίδια η μονάδα εκτίμησης έχει ήδη λάβει υπόψη τον πληθωρισμό και τώρα η κυβέρνηση προσθέτει ένα επιτόκιο 5,4%, ουσιαστικά λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό δύο φορές.

Οι καθυστερήσεις δικαιολογούνται επειδή οι αξιωματούχοι φοβούνται να αναλάβουν την ευθύνη.

Ο τρέχων αργός ρυθμός της αποτίμησης γης οφείλεται στον περιορισμένο αριθμό εταιρειών αποτίμησης γης, ενώ τα τέλη αποτίμησης είναι χαμηλά, μόνο μερικές εκατοντάδες εκατομμύρια VND, αλλά απαιτούν υψηλό επίπεδο ευθύνης. Οι τοπικές αρχές πρέπει να διεξάγουν διαγωνισμούς για να επιλέξουν εταιρείες συμβούλων αποτίμησης με χαμηλό κόστος.

Πρόσφατα, αρκετές εταιρείες εκτίμησης έχουν τιμωρηθεί. Αυτό έχει κάνει τόσο τις εταιρείες εκτίμησης όσο και τις κυβερνητικές υπηρεσίες να φοβούνται να αναλάβουν την ευθύνη.

Προηγουμένως, τα συμβούλια αποτίμησης λάμβαναν αποφάσεις και παρείχαν συμβουλές που είχαν απλώς συμβουλευτικό χαρακτήρα. Αλλά τώρα, οι κυβερνητικές υπηρεσίες διστάζουν πολύ να αλλάξουν τα στοιχεία που παρέχουν οι σύμβουλοι, ειδικά να τα μειώσουν.

Εν τω μεταξύ, επειδή είναι υπεύθυνες για τα αποτελέσματα της αποτίμησης, οι εταιρείες συμβούλων συχνά παρέχουν διογκωμένα στοιχεία για να διασφαλίσουν την ασφάλεια, με αποτέλεσμα ανακριβείς αποτιμήσεις. Όλοι αυτοί οι παράγοντες παρατείνουν τη διαδικασία αποτίμησης, σε πολλές περιπτώσεις διαρκώντας 2-3 χρόνια ή και περισσότερο.

NGOC HIEN

Πηγή: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm