Θα εξακολουθούν να έχουν μεγάλη ζήτηση τα διαμερίσματα το 2026;

VTV.vn - Μετά από μια περίοδο ισχυρής ανάπτυξης και σημαντικών διακυμάνσεων, η αγορά διαμερισμάτων αντιμετωπίζει ένα κρίσιμο σημείο καμπής.

Καθώς μπαίνουμε στο 2026, ο πρώτος και σημαντικότερος παράγοντας που θα αναδιαμορφώσει την αγορά διαμερισμάτων θα είναι η προσφορά.

Με την προβλεπόμενη αύξηση της προσφοράς, ιδίως από την κοινωνική στέγαση, και μια σαφή μετατόπιση του κεφαλαίου προς τις πραγματικές ανάγκες στέγασης, το 2026 θεωρείται η χρονιά που η αγορά θα εισέλθει σε έναν νέο κύκλο: λιγότερο υπερθερμασμένο αλλά πιο βιώσιμο.

Η κοινωνική στέγαση γίνεται «ρυθμιστική βαλβίδα».

Μπαίνοντας στο 2026, ο πρώτος και σημαντικότερος παράγοντας που θα αναδιαμορφώσει την αγορά διαμερισμάτων θα είναι η προσφορά. Μετά από χρόνια που παρεμποδίζονταν από νομικά εμπόδια, χρονοβόρες επενδυτικές διαδικασίες και το επιφυλακτικό κλίμα των επιχειρήσεων εν μέσω υψηλών επιτοκίων, η αγορά βιώνει έναν ισχυρό κύκλο ανάκαμψης. Η περίοδος 2024-2025 χαρακτηρίστηκε από σαφή ανάκαμψη στον αριθμό των έργων και των προϊόντων που κυκλοφόρησαν στην αγορά, ανοίγοντας το δρόμο για μια πιο άφθονη προσφορά το 2026, ειδικά στον τομέα που εξυπηρετεί πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις σε φόρουμ ακινήτων στα τέλη του 2025, η αγορά ακινήτων θα δει την προσθήκη πάνω από 100.000 μονάδων μόνο το 2025, μια αύξηση άνω του 22% σε σύγκριση με το 2024, με σχεδόν 90.000 μονάδες να αποτελούν νέα προσφορά. Η κλίμακα των έργων αυξάνεται επίσης τόσο σε εμβαδόν όσο και σε αξία επένδυσης. Αξίζει να σημειωθεί ότι, σε αυτό το τοπίο προσφοράς, η κοινωνική στέγαση ξεχωρίζει ως βασικό στοιχείο, όχι μόνο αντιμετωπίζοντας ζητήματα κοινωνικής πρόνοιας, αλλά λειτουργώντας και ως «ρυθμιστική βαλβίδα» για ολόκληρη την αγορά διαμερισμάτων.

Πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι το 2026 θα είναι η χρονιά που η κοινωνική στέγαση θα ενισχυθεί περισσότερο από ποτέ, τόσο από άποψη ποσότητας όσο και από άποψη ταχύτητας υλοποίησης. Η κοινωνική στέγαση αναμένεται να σημειώσει άνθηση το 2026, καθώς οι τοπικές αρχές και οι φορείς διαχείρισης θα καταργήσουν δυναμικά τα γραφειοκρατικά εμπόδια και θα συντομεύσουν τις διαδικασίες για να φέρουν τα προϊόντα στην αγορά νωρίτερα.

Σύμφωνα με τον κ. Ho Ngoc Tung, Αναπληρωτή Γενικό Διευθυντή της Sky Realty Joint Stock Company, η διαφορά στον επόμενο κύκλο έγκειται στο γεγονός ότι: «Το 2026, η προσφορά κοινωνικής στέγασης θα αρχίσει να εμφανίζεται και θα είναι ταχύτερη από την εμπορική στέγαση, επειδή με τις διαδικασίες για την κοινωνική στέγαση, η κυβέρνηση και οι Λαϊκές Επιτροπές των πόλεων δημιουργούν πολύ ευνοϊκές συνθήκες για να φέρουν γρήγορα το προϊόν στην αγορά». Όταν προστεθούν εκατοντάδες χιλιάδες μονάδες κοινωνικής στέγασης, όχι μόνο στο Ανόι ή την πόλη Χο Τσι Μινχ, αλλά και σε δορυφορικές επαρχίες και πόλεις, η αγορά διαμερισμάτων θα αποκτήσει έναν ακόμη σημαντικό πυλώνα, συμβάλλοντας στη μείωση της πίεσης ζήτησης στον τομέα της εμπορικής στέγασης.

Στην πραγματικότητα, στις μεγάλες πόλεις, η τιμή των κοινωνικών κατοικιών κυμαίνεται σήμερα από πάνω από 20 εκατομμύρια έως σχεδόν 30 εκατομμύρια VND/m², 2,5-3 φορές χαμηλότερη από την τιμή των εμπορικών κατοικιών στην ίδια περιοχή. Αυτό το χάσμα όχι μόνο δημιουργεί ευκαιρίες στέγασης για τις ομάδες μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, αλλά αναγκάζει επίσης την εμπορική αγορά να προσαρμόσει τη στρατηγική προϊόντων της. Όταν οι αγοραστές έχουν περισσότερες επιλογές που ταιριάζουν στην προσιτή τιμή τους, ο ανταγωνισμός δεν θα περιστρέφεται πλέον γύρω από τις προσδοκίες για αυξήσεις τιμών, αλλά γύρω από την πραγματική χρηστικότητα, τις παροχές και τη βιωσιμότητα.

Τα τελευταία δύο χρόνια, τα διαμερίσματα έχουν γίνει η «ραχοκοκαλιά» της αγοράς αστικής κατοικίας.

Οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν μειωθεί αισθητά, αλλά δεν έχουν μειωθεί σημαντικά.

Ένα από τα μεγαλύτερα ερωτήματα ενόψει του 2026 είναι το κατά πόσον οι τιμές των διαμερισμάτων θα παραμείνουν τόσο «υψηλές» όσο ήταν το 2024-2025. Στην πραγματικότητα, τα τελευταία δύο χρόνια, τα διαμερίσματα έχουν γίνει η «ραχοκοκαλιά» της αγοράς αστικής κατοικίας, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 60-70% των συνολικών συναλλαγών στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ . Η προσφορά, που είχε κατασταλεί για πολλά χρόνια, σε συνδυασμό με τη σταθερά αυξανόμενη ζήτηση για στέγαση και το επενδυτικό κεφάλαιο που αναζητά ασφαλή καταφύγια, έχει οδηγήσει τις τιμές των διαμερισμάτων σε σημαντική αύξηση, κατά μέσο όρο 30-50%, ακόμη και 40-60% σε πολλά πρωτεύοντα έργα, ειδικά στα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατασκευής.

Ωστόσο, αυτή η ραγδαία αύξηση θέτει επίσης όρια για τον επόμενο κύκλο. Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Anh Tuan, Πρόεδρο του Διοικητικού Συμβουλίου της Phuong Dong Investment Joint Stock Company, στον κύκλο 2024-2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 40-60% ανάλογα με τον τομέα. Πιστεύει ότι το 2026, υπάρχει ακόμη περιθώριο για ανάπτυξη, αλλά δεν θα είναι τόσο ισχυρή όσο πριν.

Αναλύοντας περαιτέρω, ο κ. Tuan επεσήμανε ότι το 2026, το μεσαίο εύρος τιμών, περίπου 60-70 εκατομμύρια VND, ή το πολύ 80 εκατομμύρια VND, θα είναι σύμφωνο με τις τρέχουσες τάσεις και θα προσελκύσει πολλούς αγοραστές, επειδή εξακολουθεί να υπάρχει περιθώριο για περαιτέρω αυξήσεις τιμών. «Εάν πιέσουμε τις τιμές πολύ ψηλά, ο αριθμός των πιθανών επενδυτών θα περιοριστεί σημαντικά», τόνισε. Αυτό αντικατοπτρίζει μια σημαντική πραγματικότητα: η αγοραστική δύναμη της αγοράς εξαρτάται όλο και περισσότερο από το πραγματικό εισόδημα, αντί να βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στις βραχυπρόθεσμες προσδοκίες ανατίμησης των τιμών.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Ho Ngoc Tung πιστεύει ότι το 2026 θα είναι η χρονιά κατά την οποία η κερδοσκοπική δραστηριότητα θα μειωθεί απότομα. Η μείωση της κερδοσκοπίας δεν σημαίνει απαραίτητα μείωση της ζήτησης, αλλά μάλλον μια σαφή στροφή προς τους πραγματικούς αγοραστές κατοικιών. Ο κ. Tung προβλέπει: «Το 2026, οι πραγματικοί χρήστες, αυτοί που πραγματικά ζουν στο ακίνητο, θα αντιπροσωπεύουν τη συντριπτική πλειοψηφία της ζήτησης της αγοράς, περίπου το 60%. Οι κερδοσκόποι ή οι συσσωρευτές περιουσιακών στοιχείων θα αντιπροσωπεύουν ένα χαμηλό ποσοστό, περίπου το 30% ή λιγότερο». Όταν επικρατεί η ζήτηση για πραγματική κατοικία, η αγορά είναι απίθανο να διατηρήσει μια «έκρηξη τιμών», αλλά θα έχει μια πιο σταθερή βάση και θα είναι λιγότερο ασταθής ενόψει μακροοικονομικών κραδασμών.

Συνολικά, το 2026 είναι απίθανο να είναι μια «καυτή» χρονιά με την έννοια των εκρηκτικών αυξήσεων τιμών και της κερδοσκοπίας.

Η πρόκληση επιβίωσης στην αγορά διαμερισμάτων.

Εν μέσω αυξανόμενης προσφοράς και πτώσης των τιμών, η μεγαλύτερη πρόκληση για την αγορά διαμερισμάτων το 2026 έγκειται στην αναδιάρθρωση των προϊόντων. Η αγορά δεν αποτελεί πλέον έναν αγώνα δρόμου για γρήγορες πωλήσεις ή αυξήσεις τιμών, αλλά αναγκάζει τους κατασκευαστές να επιστρέψουν στο βασικό ερώτημα: ποιους εξυπηρετούν τα προϊόντα και ποιες ανάγκες καλύπτουν;

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Anh Tuan, με τιμές που κυμαίνονται από 60-80 εκατομμύρια VND/τ.μ., ένα διαμέρισμα μεσαίας κατηγορίας κοστίζει σήμερα περίπου 5 δισεκατομμύρια VND. Αυτό ασκεί σημαντική πίεση στους νέους αγοραστές. «Με ένα διαμέρισμα που κοστίζει περίπου 5 δισεκατομμύρια VND, εάν ένα ζευγάρι δανειστεί περίπου το 70-80% της αξίας του διαμερίσματος, μπορεί να χρειαστεί να πληρώσει περίπου 30-40 εκατομμύρια VND σε τόκους κάθε μήνα», εξήγησε. Επομένως, εκτός από την τιμή πώλησης, οι πολιτικές πληρωμών, τα ευέλικτα χρονοδιαγράμματα πληρωμών και η στήριξη των επιτοκίων αποτελούν καθοριστικούς παράγοντες για την ικανότητα απορρόφησης της αγοράς.

Ο κ. Tuan πιστεύει ότι το 2026, η αγορά θα έχει δύο παράλληλες ομάδες προϊόντων: έργα που είναι ήδη διαθέσιμα και εξυπηρετούν άμεσες στεγαστικές ανάγκες, και νεοσύστατα έργα όπου οι αγοραστές είναι πρόθυμοι να περιμένουν καλύτερα επίπεδα τιμών.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Ho Ngoc Tung τόνισε τον κρίσιμο ρόλο της κοινωνικής στέγασης στην αναδιαμόρφωση της αγοράς. «Η κοινωνική στέγαση είναι ένα κανάλι που θα μειώσει τη ζήτηση κατοικιών και ταυτόχρονα θα ρυθμίσει το επίπεδο τιμών της αγοράς διαμερισμάτων», δήλωσε. Όταν η διαφορά τιμής μεταξύ κοινωνικής στέγασης και εμπορικών κατοικιών στην ίδια τοποθεσία φτάσει τις 2,5-3 φορές, οι αγοραστές θα τείνουν να εξετάζουν τις επιλογές τους πιο προσεκτικά, αναγκάζοντας τους εμπορικούς κατασκευαστές να υπολογίσουν εκ νέου την εξίσωση τιμής και αξίας.

Όχι μόνο οι επιχειρήσεις, αλλά και οι ρυθμιστικές αρχές αναμένεται να διαδραματίσουν ηγετικό ρόλο στον νέο κύκλο. Η συνέχιση της άρσης των εμποδίων για τα καθυστερημένα έργα, η βελτίωση των θεσμών και η ισχυρή ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης και των οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών θεωρούνται καθοριστικής σημασίας για μια υγιή λειτουργία της αγοράς. Καθώς η προσφορά βελτιώνεται, η εμπιστοσύνη των επενδυτών επιστρέφει σταδιακά και η ρευστότητα αυξάνεται, η αγορά διαμερισμάτων θα εισέλθει σε μια πιο βιώσιμη φάση ανάπτυξης, στενά συνδεδεμένη με τις πραγματικές ανάγκες στέγασης και τις μακροπρόθεσμες στρατηγικές αστικής ανάπτυξης.

Συνολικά, το 2026 είναι απίθανο να είναι μια «καυτή» χρονιά από την άποψη των αυξήσεων τιμών και της κερδοσκοπίας. Αντίθετα, θα είναι μια χρονιά ενοποίησης, όπου τα διαμερίσματα θα συνεχίσουν να διαδραματίζουν κεντρικό ρόλο στην αγορά αστικής κατοικίας, αλλά η ελκυστικότητά τους θα προέλθει από την ικανότητά τους να καλύπτουν τις πραγματικές ανάγκες διαβίωσης, τις προσιτές τιμές και τις ολοκληρωμένες υποδομές και παροχές.

Σε έναν κύκλο όπου τα ακίνητα συνδέονται ολοένα και περισσότερο με τα ζητήματα της κοινωνικής πρόνοιας και της βιώσιμης ανάπτυξης, η απάντηση στο ερώτημα «Έχουν ακόμη μεγάλη ζήτηση τα διαμερίσματα;» πιθανότατα δεν έγκειται στη θερμοκρασία των τιμών, αλλά στην ποιότητα της ανάπτυξης.

Πηγή: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm