Υπάρχει σοβαρή έλλειψη ποιοτικών ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Μετά από περισσότερες από δύο δεκαετίες ταχείας αστικοποίησης, το ποσοστό αστικοποίησης έχει αυξηθεί από 24% (το 2000) σε σχεδόν 44% (το 2025). Έχει αναδυθεί μια σειρά από μεγάλης κλίμακας αστικές περιοχές, οι οποίες αλλάζουν ραγδαία την όψη των πόλεων, βελτιώνοντας σταδιακά τις υποδομές και την ποιότητα των κατοικιών. Αυτή η εξέλιξη έχει συμβάλει σημαντικά στην οικονομική ανάπτυξη, έχει ενισχύσει τις επενδύσεις και έχει δώσει ώθηση σε δεκάδες συναφείς βιομηχανίες.
Ωστόσο, η δομή της αγοράς κατοικίας αποκαλύπτει αδυναμίες: ενώ η αγορά κατοικίας προς πώληση γνωρίζει άνθηση, δεν έχει ακόμη δημιουργηθεί ένα επαγγελματικό σύστημα μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών με συστηματική καθοδήγηση από το κράτος. Η τρέχουσα αγορά ενοικίασης είναι σε μεγάλο βαθμό αυθόρμητη, κατακερματισμένη, στερείται ολοκληρωμένου σχεδιασμού και δεν εγγυάται σταθερή ποιότητα ζωής για τους κατοίκους.
Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE), η αναδιαμόρφωση του τμήματος των ενοικιαζόμενων κατοικιών δεν αποσκοπεί στον περιορισμό των νόμιμων επενδύσεων ή των αναγκών ιδιοκτησίας ακινήτων, αλλά μάλλον στην οικοδόμηση μιας πιο αρμονικής δομής της αγοράς μεταξύ των πραγματικών στεγαστικών αναγκών, της ιδιοκτησίας, των επενδύσεων και της εκμετάλλευσης των ενοικίων.
Σύμφωνα με τη Γενική Συνομοσπονδία Εργασίας του Βιετνάμ, υπάρχουν σήμερα περίπου 4,5-5 εκατομμύρια εργαζόμενοι σε βιομηχανικές ζώνες, οι περισσότεροι από τους οποίους ενοικιάζουν καταλύματα σε περιορισμένες συνθήκες. Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, το ποσοστό των νοικοκυριών που ενοικιάζουν αυξάνεται, συγκεντρώνοντας νέους και μετανάστες εργαζόμενους, αλλά υπάρχει σοβαρή έλλειψη ποιοτικών κατοικιών. Οι περισσότεροι εργαζόμενοι ζουν σε περιοχές άτυπης ενοικίασης κατοικιών, οι οποίες είναι μικρές, έχουν ερειπωμένες υποδομές και ενέχουν πιθανούς κινδύνους πυρασφάλειας. Η απόκτηση κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη.
Σε αυτό το πλαίσιο, τα προϊόντα στέγασης σε προαστιακές και περιφερειακές πόλεις, που διαθέτουν σαφή αξία χρηστικότητας, διαφανές νομικό καθεστώς, εύκολη συνδεσιμότητα και λογικές τιμές, θα διαδραματίζουν ολοένα και πιο κρίσιμο ρόλο. Δεν πρόκειται μόνο για μια εναλλακτική λύση για πελάτες που δεν έχουν ακόμη πρόσβαση σε στέγαση στο κέντρο της πόλης, αλλά και για το κλειδί για την επίτευξη βιώσιμης ισορροπίας μεταξύ των στεγαστικών αναγκών και των μακροπρόθεσμων επενδύσεων.
Υπάρχει ανάγκη για μηχανισμούς κινήτρων και νομικές ρυθμίσεις σχετικά με τις ενοικιάσεις κατοικιών.
Ωστόσο, το βασικό ζήτημα έγκειται στην ανάγκη οι άνθρωποι να έχουν πρόσβαση σε ποιοτική στέγαση σε προσιτό κόστος. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο, σε πολλές ανεπτυγμένες χώρες, η ενοικίαση κατοικιών θεωρείται κρίσιμος πυλώνας του συστήματος κοινωνικής ασφάλισης και της αστικής σταθερότητας.
Σύμφωνα με το VARS IRE, η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι ο ρόλος του Κράτους είναι καθοριστικός για τη βιώσιμη ανάπτυξη των ενοικιαζόμενων κατοικιών. Στη Γερμανία, παρά το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας που είναι μόνο περίπου 46%, η ποιότητα ζωής παραμένει από τις καλύτερες στον κόσμο χάρη σε ένα ισχυρό σύστημα προστασίας των ενοικιαστών και έναν μηχανισμό ελέγχου ενοικίων αναφοράς (Mietspiegel). Εν τω μεταξύ, η Σιγκαπούρη έχει επιλέξει ένα κρατοκεντρικό μοντέλο, διατηρώντας ένα δημόσιο σύστημα ενοικιαζόμενων κατοικιών που διαχειρίζεται το Συμβούλιο Ανάπτυξης Στέγασης (HDB) και παρέχοντας σημαντικές επιδοτήσεις σε άτομα με χαμηλό εισόδημα. Στη Νότια Κορέα, η Εταιρεία Γης και Στέγασης (LH) επενδύει άμεσα και αποκτά διαμερίσματα για μακροχρόνιες μισθώσεις 20-30 ετών μέσω χρηματοδότησης από το Εθνικό Αστικό Ταμείο.
Σε αντίθεση με το μοντέλο των κατοικιών προς πώληση, το οποίο επιτρέπει γρήγορη απόδοση της επένδυσης, οι ενοικιαζόμενες κατοικίες απαιτούν πολύ μεγάλη περίοδο αποπληρωμής, που συχνά κυμαίνεται από 15 έως 25 έτη, ενώ τα περιθώρια κέρδους δεν είναι υψηλά. Εάν βασίζεται αποκλειστικά σε συμβατικούς μηχανισμούς της αγοράς, ο ιδιωτικός τομέας θα δυσκολευτεί να συμμετάσχει. Ως εκ τούτου, το VARS IRE υποστηρίζει ότι, παράλληλα με την προώθηση της εφαρμογής του Εθνικού Ταμείου Ενοικίασης Κατοικιών, το Βιετνάμ πρέπει να αλλάξει τη νοοτροπία του σχετικά με την ανάπτυξη κατοικιών, θεωρώντας τις ενοικιαζόμενες κατοικίες ως μια βασική κοινωνική υποδομή παρόμοια με την εκπαίδευση, την υγειονομική περίθαλψη ή τις δημόσιες συγκοινωνίες. Κατά τον σχεδιασμό μεγάλων αστικών περιοχών, το κράτος θα πρέπει να εισαγάγει μηχανισμούς κινήτρων και κίνητρα φόρων και τελών χρήσης γης για να ενθαρρύνει τις επιχειρήσεις να ενσωματώσουν προληπτικά τις μακροχρόνιες ενοικιαζόμενες κατοικίες ή τις υψηλής ποιότητας κοινωνικές κατοικίες.
Επιπλέον, είναι απαραίτητο να σχεδιαστεί ένα μακροπρόθεσμο χρηματοοικονομικό σύστημα για αυτό το τμήμα μέσω ταμείων αποταμίευσης για κατοικίες, προτιμησιακών πιστώσεων με χαμηλό επιτόκιο και φορολογικών απαλλαγών και μειώσεων για επιχειρήσεις που αναπτύσσουν ενοικιαζόμενες κατοικίες. Χωρίς «ειδικό θεσμικό σχεδιασμό», θα είναι δύσκολο για τον ιδιωτικό τομέα να συμμετάσχει σε αυτό το τμήμα σε μεγάλη κλίμακα.
Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα είναι η ανάγκη θέσπισης ξεχωριστού νομικού πλαισίου για την αγορά ενοικίασης, με σκοπό την προστασία των δικαιωμάτων των ενοικιαστών. Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί σταδιακά ένας Νόμος περί Ενοικιάσεων με συγκεκριμένες ρυθμίσεις για τις συμβάσεις ενοικίασης, τα περιθώρια αύξησης τιμών, τα πρότυπα ποιότητας για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα και τις ευθύνες των ιδιοκτητών ακινήτων.
Εκτός από τον ηγετικό ρόλο του Κράτους, οι επιχειρήσεις θα πρέπει επίσης να ενθαρρύνονται να συμμετέχουν στην ανάπτυξη κατοικιών για εργαζόμενους και εργαζομένους. Οι επιχειρήσεις που απασχολούν μεγάλο εργατικό δυναμικό χρειάζονται υποστήριξη από άποψη φόρων, υποδομών και χρηματοοικονομικών μηχανισμών όταν επενδύουν στην κατασκευή ενοικιαζόμενων κατοικιών για τους εργαζομένους τους.
Πηγή: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
