Η κυβέρνηση πρέπει να ανακτήσει γη για όλα τα έργα.

Ο μηχανισμός με μισή καρδιά κινδυνεύει να έχει δύο τιμές γης για ένα έργο.

Το άρθρο 79 του σχεδίου τροποποιημένου νόμου περί γης απαριθμεί 31 συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες το κράτος ανακτά γη για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη προς το εθνικό συμφέρον. Σε αυτές περιλαμβάνονται έργα επανεγκατάστασης, έργα σε αγροτικές οικιστικές περιοχές, βιομηχανικά συγκροτήματα, ζώνες ελεύθερου εμπορίου, εγκαταστάσεις αποθήκευσης αργού πετρελαίου, αντλιοστάσια φυσικού αερίου και πετρελαίου, καθώς και τοπικές αγορές κ.λπ.

Έτσι, απομένουν πολύ λίγα αναπτυξιακά έργα όπου οι επιχειρήσεις πρέπει να διαπραγματευτούν απευθείας με τους κατοίκους για την απόκτηση γης. Παραδείγματα περιλαμβάνουν εμπορικά έργα στέγασης, έργα μικτής χρήσης (κατοικίες και εμπορικές/υπηρεσιακές), πολυλειτουργικά συγκροτήματα, χώρους ψυχαγωγίας και μεγάλης κλίμακας αστικές περιοχές.

Κατά τη διάρκεια της συζήτησης γύρω από αυτό το νομοσχέδιο το περασμένο Σαββατοκύριακο, πολλοί βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης υποστήριξαν ότι το Κράτος θα πρέπει να αναλάβει ηγετικό ρόλο στην απαλλοτρίωση γης για όλα τα έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης, ώστε να δημιουργηθεί ισότητα και ομοιομορφία σε εθνικό επίπεδο. Η διατήρηση ενός μηχανισμού όπου το Κράτος αποκτά γη ενώ οι επιχειρήσεις διαπραγματεύονται ανεξάρτητα θα δημιουργούσε ακούσια ανισότητα εντός του ίδιου έργου, με αποτέλεσμα δύο διαφορετικές τιμές γης. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε παρατεταμένες διαμάχες και σπατάλη πόρων γης.

Το κράτος θα πρέπει να ανακτήσει γη για έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Ο κ. Duong Cong Thuyen, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής μιας εταιρείας ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, εκτίμησε ιδιαίτερα την παραπάνω πρόταση των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης. Ως υπεύθυνος για τις αποζημιώσεις και την εκκαθάριση γης για επιχειρηματικά έργα, ο κ. Thuyen αναγνώρισε ότι η διαδικασία διαπραγμάτευσης και εκκαθάρισης γης είναι η πιο δύσκολη. Εάν οι γαιοκτήμονες γνωρίζουν ότι μια επιχείρηση υλοποιεί ένα έργο, συχνά απαιτούν πολύ υψηλή αποζημίωση, μερικές φορές ακόμη και πολύ υψηλότερη από τις τιμές της αγοράς. Ως εκ τούτου, πολλά έργα αποζημίωσης παραμένουν ημιτελή, ακόμη και όταν απομένει να ολοκληρωθεί μόνο ένα μικρό ποσοστό του έργου.

«Πολλοί γαιοκτήμονες είναι κερδοσκόποι και επενδυτές, όχι κάτοικοι της περιοχής, επομένως είναι πολύ «πεισματάρηδες» επειδή δεν χρειάζονται επειγόντως στέγαση. Αλλά αν η αποζημίωση για τους μεταγενέστερους αγοραστές είναι υψηλότερη από ό,τι για τους προηγούμενους αγοραστές, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα αυτοί οι προηγούμενοι αγοραστές να επιστρέψουν απαιτώντας περισσότερα χρήματα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο πολλά έργα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που χρηματοδοτούνται από τον κρατικό προϋπολογισμό, καθυστερούν, υπερβαίνουν τον προϋπολογισμό ή είναι ακόμη και αδύνατο να υλοποιηθούν», δήλωσε με ειλικρίνεια ο κ. Thuyen και αξιολόγησε: «Οι βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης έχουν ασχοληθεί με τα καυτά, βασικά ζητήματα της κοινωνικής και οικονομικής ζωής. Έχουν εκφράσει τις ανησυχίες του λαού και της επιχειρηματικής κοινότητας».

«Επομένως, ελπίζω ειλικρινά ότι η συντακτική επιτροπή θα εξετάσει σοβαρά τις παραπάνω γνώμες και προτάσεις για τη συμπλήρωση και τροποποίηση του Νόμου περί Γης αυτή τη φορά, ώστε να επιτευχθούν τα καλύτερα δυνατά αποτελέσματα», τόνισε ο κ. Thuyen.

Τα μέλη του Κοινοβουλίου προτείνουν το κράτος να ανακτήσει γη για όλα τα εμπορικά σχέδια στέγασης.

Επικαλούμενος το Ψήφισμα 18 της Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος του Βιετνάμ, το οποίο ορίζει δύο μεθόδους, ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), Le Hoang Chau, δήλωσε: «Η πρώτη μέθοδος είναι το Κράτος να διεξάγει διαγωνισμούς και πλειστηριασμούς για την κατανομή και μίσθωση γης, συμπεριλαμβανομένων των επιχειρήσεων που αναλαμβάνουν εμπορικά έργα στέγασης. Αυτή είναι η επιδίωξη τόσο των εγχώριων όσο και των ξένων επενδυτών. Η δεύτερη μέθοδος είναι οι επενδυτές να διαπραγματεύονται οι ίδιοι τα δικαιώματα χρήσης γης για την ανάπτυξη έργων. Εάν επιλεγεί η μέθοδος υποβολής προσφορών και πλειστηριασμού, το Κράτος πρέπει να αποζημιώσει και να δημιουργήσει ένα καθαρό ταμείο γης. Η απλή υποβολή προσφορών για έργα και στη συνέχεια η επιλογή του επενδυτή, χρησιμοποιώντας τα χρήματα της εταιρείας για αποζημίωση, είναι πολύ δύσκολη. Για παράδειγμα, σε ένα έργο στην Περιοχή 1 (Πόλη Χο Τσι Μινχ), μια εταιρεία κέρδισε την προσφορά και επιλέχθηκε ως επενδυτής, και στη συνέχεια μετέφερε χρήματα στο Κράτος για αποζημίωση. Ωστόσο, οι άνθρωποι αρνήθηκαν επειδή γνώριζαν ποια εταιρεία ήταν ο επενδυτής και ήθελαν μόνο η εταιρεία να διαπραγματευτεί απευθείας. Ως εκ τούτου, το έργο συνεχίστηκε για πολλά χρόνια και το Κράτος αναγκάστηκε να καταφύγει σε καταναγκαστικά μέτρα».

«Εάν το Κράτος έχει ανακτήσει γη, θα πρέπει να ανακτήσει όλα τα έργα. Στη συνέχεια, η γη θα πρέπει να δημοπρατηθεί και η διαφορά στο ενοίκιο γης θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί από το Κράτος για επενδύσεις σε υποδομές για τους ανθρώπους, αντί να εισρέει στις τσέπες των επιχειρήσεων. Εάν αυτό γίνει σωστά, το Κράτος θα έχει τον έλεγχο και θα διαχειρίζεται την πρωτογενή αγορά γης τόσο για δημόσιες όσο και για ιδιωτικές επενδύσεις», πρότεινε ο κ. Chau.

Όλα τα έργα θα πρέπει να αντιμετωπίζονται ισότιμα.

Όχι μόνο η αποκατάσταση γης, αλλά και ο τουριστικός τομέας έχουν «παραμεληθεί» στο σχέδιο τροποποιημένου νόμου περί γης, το οποίο συζητά η εφημερίδα Thanh Nien σε μια σειρά άρθρων. Το σχέδιο νόμου περί γης έχει επίσης συζητηθεί από πολλούς βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης την περασμένη εβδομάδα.

Σύμφωνα με τον βουλευτή της Εθνοσυνέλευσης Ta Van Ha (αντιπροσωπεία Quang Nam): Ψήφισμα 08/2017 του Πολιτικού Γραφείου σχετικά με την ανάπτυξη του τουρισμού σε βασικό οικονομικό τομέα. Ωστόσο, το σχέδιο νόμου περί γης (τροποποιημένο) έχει συνολικά 16 κεφάλαια, 265 άρθρα με 226 σελίδες, «αλλά μόνο 11 περιπτώσεις της λέξης «τουρισμός», εκ των οποίων 2 περιπτώσεις αφορούν την τουριστική βιομηχανία και οι άλλες 9 περιπτώσεις αφορούν την τροποποίηση του νόμου περί δασών».

Υποστήριξε ότι ο τρόπος με τον οποίο η κυβέρνηση αντιμετωπίζει αυτόν τον πολυαναμενόμενο βασικό οικονομικό τομέα είναι ανεπαρκής και τόνισε τη σημασία της αποκατάστασης γης για την τουριστική ανάπτυξη. Ως εκ τούτου, ο εν λόγω εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης πρότεινε την προσθήκη μιας νέας κατηγορίας στο Άρθρο 79, δηλαδή της γης που χρησιμοποιείται για τουριστική ανάπτυξη, η οποία θα πρέπει επίσης να υπόκειται σε κρατική αποκατάσταση.

Χαιρετίζοντας τις διορατικές απόψεις των βουλευτών της Εθνοσυνέλευσης σχετικά με τη δημιουργία ταμείων γης για έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης, ο Δρ. Huynh Thanh Dien από το Πανεπιστήμιο Nguyen Tat Thanh επιβεβαίωσε ότι η εκχέρσωση γης είναι πάντα το πιο δύσκολο στάδιο για κάθε έργο, ανεξάρτητα από το πεδίο εφαρμογής του, ειδικά για τα μεγάλα έργα. Οι ίδιες οι επιχειρήσεις δεν έχουν το δικαίωμα να ανακτήσουν γη και η αποκλειστική εξάρτηση από συμφωνίες καθιστά πολύ δύσκολη την εξασφάλιση της απαραίτητης γης.

Για παράδειγμα, η ανάπτυξη μεγάλων τουριστικών περιοχών ή αστικών συγκροτημάτων μικτής χρήσης, συμπεριλαμβανομένων κατοικιών, εμπορικών κέντρων και ψυχαγωγικών εγκαταστάσεων, απαιτεί τεράστιες εκτάσεις γης. Το να επιτρέπεται στις επιχειρήσεις να διαπραγματεύονται ανεξάρτητα με τους κατοίκους και να αποκτούν γη οδηγεί σε ασυνέπειες. Μερικές φορές, ακόμη και ένα μεγάλο, καλά σχεδιασμένο έργο μπορεί να μείνει με ημιτελή, κατακερματισμένα οικόπεδα λόγω της άρνησης των κατοίκων να παραδώσουν τη γη τους. Αυτό παρατείνει την υλοποίηση του έργου, αυξάνει το κόστος και δεν επιτυγχάνει τον στόχο της ενίσχυσης της τοπικής ή περιφερειακής οικονομικής ανάπτυξης. Επιπλέον, το αυξημένο κόστος του έργου οδηγεί σε υψηλότερες τιμές προϊόντων, βλάπτοντας τελικά τους καταναλωτές.

«Το Κράτος θα πρέπει να αναλάβει την πρωτοβουλία για την απόκτηση γης, τον σχεδιασμό και την ανάπτυξη έργων, και στη συνέχεια να διενεργήσει δημόσιους και διαφανείς διαγωνισμούς για την επιλογή επενδυτών με επαρκή ικανότητα και εμπειρία. Αυτή είναι η ολοκληρωμένη, συστηματική προσέγγιση που ακολουθεί το σχέδιο ανάπτυξης και θα αποτρέψει τις διαφορές. Επιπλέον, οι τιμές της γης είναι πιο συνεπείς όταν το Κράτος αποκτά τη γη. Αν ακολουθούνταν οι τιμές της αγοράς, ποιες θα ήταν αυτές; Αυτός ο κανονισμός είναι πολύ ασαφής. Είναι απαραίτητο να λαμβάνονται υπόψη όλα τα έργα οικονομικής ανάπτυξης ως μέρος του συνολικού σχεδίου για τοπική, περιφερειακή και εθνική οικονομική ανάπτυξη, δημιουργώντας θέσεις εργασίας για τους ανθρώπους και, ως εκ τούτου, θα πρέπει να αντιμετωπίζονται δίκαια. Ακόμη και τα έργα εντός οικονομικών ζωνών με λειτουργικές περιοχές όπως βιομηχανικά πάρκα, ζώνες υπηρεσιών, τουριστικές ζώνες, ζώνες ψυχαγωγίας και αστικές περιοχές θα πρέπει να υπόκεινται σε κρατική απαλλοτρίωση γης. Συνεπώς, απαιτούνται λεπτομερείς κανονισμοί σχετικά με τα έργα που υπόκεινται σε απαλλοτρίωση γης, συμπεριλαμβανομένων των ζωνών ψυχαγωγίας, των νέων αστικών περιοχών σε συνδυασμό με εμπορικές και υπηρεσίες, και των πολυχρηστικών συγκροτημάτων ψυχαγωγίας.» «Οι λειτουργίες περιλαμβάνουν περιοχές ψυχαγωγίας, τουριστικές περιοχές, αστικές περιοχές και άλλες λειτουργικές ζώνες εντός της οικονομικής ζώνης...», δήλωσε ο Δρ. Ντιέν.

Εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης: Θα πρέπει οι οργανισμοί και τα άτομα που δημιουργούν αδιέξοδα πολεοδομικά σχέδια, προκαλώντας σπατάλη γης, να είναι υπόχρεα για αποζημίωση;

Εάν οι επιχειρήσεις αφεθούν να διαχειρίζονται οι ίδιες τις αποζημιώσεις, θα είναι δύσκολο να εξασφαλίσουν έργα μεγάλης κλίμακας.

Αυτή τη στιγμή, τίποτα δεν είναι πιο δύσκολο από την αγορά γης από τον λαό. Αν γίνει σωστά, τα οικονομικά αποθέματα του κράτους θα αυξάνονται όλο και περισσότερο. Το κράτος αποκτά γη για όλα τα έργα, συμπεριλαμβανομένων των τουριστικών έργων και των πολυλειτουργικών ψυχαγωγικών συγκροτημάτων. Αν οι επιχειρήσεις αφηνόταν να αποζημιωθούν μόνες τους, δεν θα υπήρχαν μεγάλα έργα ή μεγαλουπόλεις.

Κύριος Λε Χόανγκ Τσάου   (Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ)

Δεν πρέπει να μεταθέσουμε το βάρος των δυσκολιών στις επιχειρήσεις.

Αν οι επιχειρήσεις αφεθούν να τα βγάλουν πέρα ​​μόνες τους, χειριζόμενες το πιο δύσκολο κομμάτι της εκχέρσωσης γης, τότε η συστηματική αστική και οικονομική ανάπτυξη είναι αδύνατη. Η κυβέρνηση δεν πρέπει να μετακυλίσει το βάρος στις επιχειρήσεις, ειδικά στον τομέα της γης. Ο νόμος πρέπει να προβλέπει λεπτομερείς και συγκεκριμένους κανονισμούς, ώστε οι τοπικές αρχές να μπορούν να τους εφαρμόζουν ομοιόμορφα. Διότι, αν ο νόμος δεν είναι σαφώς καθορισμένος, οι κρατικές υπηρεσίες δεν θα τολμήσουν να τον εφαρμόσουν και τα έργα θα σταματήσουν. Αυτή είναι η ρίζα της τροποποίησης του Νόμου περί Γης αυτή τη στιγμή. Διαφορετικά, θα είναι ένα βήμα προς τα πίσω.

Δρ. Huynh Thanh Dien (Πανεπιστήμιο Nguyen Tat Thanh)

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm