Η απελευθέρωση των χερσαίων πόρων θα συμβάλει σημαντικά στην οικονομική ανάπτυξη.
Το Πολιτικό Γραφείο μόλις εξέδωσε την Ανακοίνωση Αρ. 04-TB/TW σχετικά με το Εθνικό Σχέδιο Προσαρμογής Σχεδιασμού Χρήσης Γης για την περίοδο 2021-2030, με όραμα έως το 2050.
Το Πολιτικό Γραφείο ανέθεσε στην Κομματική Επιτροπή της Κυβέρνησης να δώσει εντολή στην Κομματική Επιτροπή του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος να συντονιστεί με τις αρμόδιες υπηρεσίες για την επείγουσα διεξαγωγή προκαταρκτικής αναθεώρησης της εφαρμογής του Ψηφίσματος αριθ. 18 του 2022 της Κεντρικής Επιτροπής, προκειμένου να προταθούν θεμελιώδεις τροποποιήσεις στις πολιτικές γης και να υποβληθούν στην 3η Συνδιάσκεψη της Κεντρικής Επιτροπής για εξέταση και σχόλια.
Με βάση αυτό, υποβάλλεται στην Εθνοσυνέλευση πρόταση τροποποίησης του Νόμου περί Γης για εξέταση και λήψη απόφασης.
Σε συνέντευξή του στην εφημερίδα Tuoi Tre, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen, Αντιπρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου του Νομικού Πανεπιστημίου του Ανόι, ανέλυσε την κατάσταση και πρότεινε αρκετές συστάσεις.
Στόχος η διψήφια ανάπτυξη.
* Κατά τη γνώμη σας, γιατί χρειάζεται να τροποποιήσουμε τον Νόμο περί Γης μετά από περισσότερο από ένα χρόνο εφαρμογής; Μήπως αυτό σημαίνει ότι ο ισχύων νόμος δεν αξιοποιεί πλήρως αυτόν τον πόρο για ανάπτυξη;
Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen, Αντιπρόεδρος του Συμβουλίου του Νομικού Πανεπιστημίου του Ανόι
- Η τρέχουσα τροποποίηση του Νόμου περί Γης στοχεύει πρωτίστως σε διψήφια ανάπτυξη, ενώ παράλληλα προσαρμόζει τους κανονισμούς ώστε να ταιριάζουν στο πλαίσιο ενός συστήματος τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων και στην εφαρμογή της τεχνολογίας στη διαχείριση της γης.
Στην πραγματικότητα, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην πρόσβαση σε γη, επομένως οι διαδικασίες για την κατανομή και τη μίσθωση γης πρέπει να βελτιστοποιηθούν και να απλουστευθούν μέσω της εφαρμογής τεχνολογίας τεχνητής νοημοσύνης (AI) για τη διαχείριση των διαδικασιών αντί των σημερινών χειροκίνητων μεθόδων.
Δεύτερον, είναι απαραίτητο να ολοκληρωθούν και να τυποποιηθούν γρήγορα οι πληροφορίες της βάσης δεδομένων γης με τρόπο που να είναι πλήρεις, σαφείς και ενημερωμένοι. Όταν οι φορείς διαχείρισης γης δεν διαθέτουν τυποποιημένες πληροφορίες και δεδομένα, και κάθε φορέας έχει διαφορετικά δεδομένα, η ολοκλήρωση και η διαλειτουργικότητα θα είναι αδύνατες, καθιστώντας την ενοποιημένη διαχείριση πολύ δύσκολη.
Για παράδειγμα, ενώ οι τοπικές αρχές μπορούν να συγκεντρώσουν διοικητικά δεδομένα διαχείρισης γης, τα δεδομένα σχετικά με τον αριθμό των οικοπέδων που κατέχει ένα άτομο και σε ποιες τοποθεσίες δεν έχουν ακόμη ενσωματωθεί.
Δεν υπάρχουν ακόμη αρχεία περιπτώσεων όπου γη που ανήκει σε ένα άτομο έχει καταχωρηθεί στο όνομα ενός άλλου για να «παρακαμφθούν» οι κανονισμοί. Το σύστημα κτηματολογικών χαρτών και τα διαγράμματα αγροτεμαχίων δεν έχουν συγχρονιστεί μέχρι σήμερα.
Τρίτον, είναι απαραίτητο να καθοριστούν τα τέλη χρήσης γης και οι οικονομικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη γη σε κατάλληλα επίπεδα, υποστηρίζοντας τις επιχειρήσεις στην πρόσβαση σε γη για παραγωγή.
* Είναι η αποκατάσταση γης επίσης ένα καυτό ζήτημα που χρειάζεται σαφέστερες ρυθμίσεις;
- Όσον αφορά την απαλλοτρίωση γης, πρέπει να οριστεί σαφώς ότι η απαλλοτρίωση γης εξυπηρετεί την κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη, αποφέρει κοινά οφέλη και δημιουργεί ένα κυματοειδές φαινόμενο ανάπτυξης σε ολόκληρη την περιοχή. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το Κράτος πρέπει να χρησιμοποιήσει διοικητικούς μηχανισμούς για την εφαρμογή της.
Ωστόσο, σε περιπτώσεις όπου μια επιχείρηση ανακτά γη για την εξυπηρέτηση των δικών της έργων, η διαδικασία αυτή θα πρέπει να διεξάγεται βάσει μηχανισμών αστικού δικαίου.
Ανεξάρτητα από το πώς τροποποιούμε τον Νόμο περί Γης, η αποζημίωση πρέπει να υπολογίζεται με τρόπο που να επιτρέπει στους ανθρώπους να εξασφαλίζουν στέγαση, ώστε να είναι πρόθυμοι να μετακομίσουν στα νέα τους σπίτια. Διαφορετικά, το Κράτος θα πρέπει να δημιουργήσει ένα ταμείο στέγασης επανεγκατάστασης, ώστε να μπορούν να εγκαταλείψουν με σιγουριά τα παλιά τους σπίτια.
Τα έσοδα από τη γη (μέσω πλειστηριασμών γης) έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια - Φωτογραφία: NAM TRAN
Υπάρχουν ακόμη πολλά ζητήματα γης και μεγάλα έργα που πρέπει να επιλυθούν.
* Εκτός από τη βελτίωση των θεσμών, τι άλλο χρειάζεται να κάνουμε για να διασφαλίσουμε ότι η γη θα γίνει πραγματικά κινητήρια δύναμη για την ανάπτυξη;
Σύμφωνα με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, στις 30 Μαρτίου 2025, σε ολόκληρη τη χώρα καταγράφηκαν 4.489 έργα και ζητήματα γης που αντιμετώπιζαν δυσκολίες και εμπόδια, που αντιστοιχούν σε περίπου 198.428 εκτάρια γης και συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο περίπου 3,3 εκατομμυρίων δολαρίων VND. Αυτό το ποσό είναι τριπλάσιο από το συνολικό δημόσιο επενδυτικό κεφάλαιο του 2026.
Μέχρι σήμερα, τα υπουργεία, οι κεντρικοί και οι τοπικοί φορείς έχουν επιλύσει 1.151 έργα εντός της δικαιοδοσίας τους, με συνολική έκταση περίπου 52.790 εκταρίων και συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο περίπου 804.953 δισεκατομμυρίων VND.
Για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος, η Εθνοσυνέλευση ενέκρινε πρόσφατα το ψήφισμα αριθ. 29 του 2026. Αυτός ο μηχανισμός πρέπει να προστεθεί στον τροποποιημένο νόμο για συνεπή εφαρμογή.
Επιπλέον, η τροποποίηση του νόμου πρέπει να περιλαμβάνει διατάξεις σχετικά με τη διαχείριση των πλεοναζόντων κτιρίων γραφείων των κρατικών υπηρεσιών μετά τη συγχώνευση επαρχιών, δήμων και οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων, προκειμένου να απελευθερωθούν πόροι και να αποτραπούν απώλειες και σπατάλες.
Τέλος, οι τροποποιήσεις του Νόμου περί Γης πρέπει να αντιμετωπίσουν την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών στην αγορά ακινήτων. Πρόκειται για ένα ζήτημα κοινωνικής πρόνοιας που αποσκοπεί στην παροχή στέγης για την πλειονότητα των εργαζομένων μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος. Ο νόμος πρέπει να παρέχει λύσεις για τον χωροταξικό σχεδιασμό με σκοπό την ανάπτυξη διαφόρων τύπων κατοικιών, προκειμένου να εξισορροπηθεί η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς.
3.338
Αυτά είναι τα εκκρεμή έργα που σχετίζονται με τη γη με ανεπίλυτα ζητήματα, τα οποία καλύπτουν μια έκταση περίπου 145.638 εκταρίων και συνολική επένδυση άνω των 2,5 τρισεκατομμυρίων VND. Από αυτά, 1.814 έργα εμπίπτουν στη δικαιοδοσία των τοπικών αρχών και 1.524 έργα εμπίπτουν στη δικαιοδοσία της Εθνοσυνέλευσης.
* Κος Pham Duc Toan (Γενικός Διευθυντής της EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Εισπράξτε τέλη χρήσης γης, αλλά μην αφήσετε τις επιχειρήσεις να αιφνιδιαστούν.
Το πιο πιεστικό ζήτημα για τις επιχειρήσεις είναι η κατανομή γης και ο υπολογισμός του τέλους χρήσης γης. Όσον αφορά την κατανομή γης, το ερώτημα παραμένει: ποια μορφή πρέπει να λάβει; Για παράδειγμα, η μίσθωση γης με εφάπαξ πληρωμή, οι ετήσιες πληρωμές ή η κατανομή γης με εφάπαξ τέλος χρήσης γης - αυτά είναι ακόμη ανεπίλυτα ζητήματα. Ο υπολογισμός των τελών χρήσης γης είναι επίσης πολύπλοκος. Παρόλο που υπάρχει συντελεστής Κ, ορισμένες τοποθεσίες εξακολουθούν να τον προσθέτουν με βάση τις τοπικές πρακτικές και τις πληροφορίες της αγοράς, με αποτέλεσμα συχνά ζημίες για τις επιχειρήσεις.
Κατά τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, ορισμένες τοπικές αρχές τα επανυπολογίζουν επανειλημμένα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μια τοπική αρχή έχει ήδη καθορίσει το τέλος χρήσης γης για ένα έργο, αλλά όταν έρχονται οι υπηρεσίες επιθεώρησης ή ελέγχου, προσθέτουν επιπλέον τέλη χρήσης γης.
Υπήρχε μια επιχείρηση που ολοκλήρωσε ένα έργο στο Hung Yen πριν από σχεδόν μια δεκαετία. Είχαν ήδη καταβάλει τέλη χρήσης γης στις τοπικές αρχές, είχαν λάβει πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης και οι άνθρωποι είχαν χτίσει σπίτια και είχαν μετακομίσει. Ωστόσο, μετά από μια επιθεώρηση, τα τέλη χρήσης γης για το έργο υπολογίστηκαν εκ νέου, με αποτέλεσμα ένα πρόσθετο κόστος εκατοντάδων δισεκατομμυρίων ντονγκ.
Αυτή η αναθεώρηση του νόμου πρέπει να αντιμετωπίσει τα εμπόδια στην κατανομή γης και στον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, ώστε να διευκολυνθούν οι πολίτες και οι επιχειρήσεις και να μεγιστοποιηθεί η αποτελεσματικότητα της χρήσης γης. Ταυτόχρονα, πρέπει να υπάρχει ένας μηχανισμός που να υποστηρίζει την κατάλληλη κατανομή γης αντί να αφήνονται οι επιχειρήσεις να διαπραγματεύονται μόνες τους.
* Δρ. Φαμ Βιετ Τουάν (Διευθυντής του Ινστιτούτου Οικονομικών Πόρων και Περιβάλλοντος, Πόλη Χο Τσι Μινχ):
Αποφύγετε να αφήσετε τις τιμές της γης να γίνουν βάρος.
Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ο συντελεστής Κ πολλαπλασιασμένος με τον πίνακα τιμών γης εφαρμόζεται για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης σε περιπτώσεις αποζημίωσης γης και των τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης σε χώρους επανεγκατάστασης· τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και του ενοικίου γης κατά την κατανομή ή μίσθωση γης...
Η προσθήκη του συντελεστή Κ ωφελεί άτομα των οποίων η γη κατασχέθηκε από το κράτος, αλλά θα αυξήσει τις τιμές της γης για πολλούς άλλους χρήστες γης. Συγκεκριμένα, η τιμή της γης που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των φόρων και των τελών θα αυξηθεί απότομα, οδηγώντας άμεσα σε μεγάλη οικονομική πίεση για τα άτομα κατά την εκτέλεση διαδικασιών αλλαγής σκοπών χρήσης γης και προκαλώντας την εκτόξευση του κόστους εισροών για τις επιχειρήσεις ακινήτων, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών των κατοικιών.
Για τα νοικοκυριά και τα άτομα, τα τέλη χρήσης γης, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων και τα τέλη καταχώρισης κατά τη μεταβίβαση της κυριότητας, την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης ή την έκδοση νέων πιστοποιητικών χρήσης γης θα αυξηθούν απότομα. Πολλά νοικοκυριά, ιδίως σε αστικές ή προαστιακές περιοχές, δεν έχουν τα οικονομικά μέσα για να πληρώσουν τέλη χρήσης γης, και εκείνα στις αγροτικές περιοχές αντιμετωπίζουν επίσης δυσκολίες.
Από την οπτική γωνία των επιχειρήσεων και της οικονομίας, τα έργα στον τομέα των ακινήτων θα αντιμετωπίσουν αυξημένο κόστος. Η εφαρμογή υψηλού συντελεστή Κ θα αυξήσει σημαντικά το κόστος κτήσης γης και τα τέλη χρήσης γης που οι επενδυτές πρέπει να καταβάλουν στο Κράτος. Στη συνέχεια, οι επενδυτές θα μετακυλίσουν αυτό το κόστος στην τιμή πώλησης των κατοικιών, με αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών να παραμένουν πολύ πάνω από την προσιτή τιμή, αυξάνοντας την κοινωνική ανισότητα και καθιστώντας την πρόσβαση στη στέγαση πιο δύσκολη για τους εργαζόμενους.
Επιπλέον, το αυξημένο κόστος ενοικίασης χώρων παραγωγής, γης σε βιομηχανικά συμπλέγματα και ζώνες ή επαγγελματικών χώρων θα ωθήσει προς τα πάνω τις τιμές των προϊόντων και των υπηρεσιών, δημιουργώντας πληθωριστικές πιέσεις και μειώνοντας την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας.
Για να αποφευχθεί το ενδεχόμενο οι τιμές της γης να καταστούν βάρος και να διασφαλιστεί η τόνωση της παραγωγής και της οικονομικής ανάπτυξης, είναι απαραίτητο να τροποποιηθεί και να βελτιωθεί ο Νόμος περί Γης, θεσπίζοντας μια ευέλικτη μέθοδο για την εφαρμογή του συντελεστή Κ. Ο τροποποιημένος Νόμος περί Γης θα πρέπει να μετατρέψει τον συντελεστή Κ σε ένα αποτελεσματικό εργαλείο για τη ρύθμιση των τιμών της γης, ρυθμίζοντας και τονώνοντας έτσι την ανάπτυξη σύμφωνα με τις πρακτικές πραγματικότητες κάθε χρονικής περιόδου και τοποθεσίας.
Πηγή: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm
