Φόρος ακίνητης περιουσίας: Άρση των εμποδίων που παρακωλύουν τη μεταρρύθμιση.

Στην επίσημη ανακοίνωση αριθ. 190/CD-TTg του Πρωθυπουργού Pham Minh Chinh που εκδόθηκε στις 7 Οκτωβρίου σχετικά με την αποφασιστική εφαρμογή λύσεων για την αύξηση της προσφοράς, τη μείωση των τιμών των κατοικιών και τη σταθεροποίηση της αγοράς, ο Πρωθυπουργός Pham Minh Chinh ζήτησε από το Υπουργείο Οικονομικών να ολοκληρώσει επειγόντως μια έκθεση σχετικά με τη φορολογική πολιτική για τα ακίνητα, θεωρώντας την ως μία από τις βασικές λύσεις για την αύξηση της προσφοράς, την προσέγγιση των τιμών των κατοικιών στις προσιτές τιμές των ανθρώπων και τη σταθεροποίηση της αγοράς.

Ενδεικτική φωτογραφία: Tuan Anh/TTXVN

Η ιστορία της μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας δεν είναι καινούργια. Αυτή η κίνηση εμφανίζεται όταν η αγορά δείχνει σημάδια υπερθέρμανσης ή κατάρρευσης. Εκείνη την εποχή, η πρόταση για φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας επανέρχεται ως λύση για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και τη δημιουργία μιας βιώσιμης πηγής εσόδων για τον προϋπολογισμό. Αλλά μετά από κάθε γύρο συζήτησης, αυτό το θέμα ξεθωριάζει όταν η αγορά ηρεμεί.

Ο παρατεταμένος δισταγμός πηγάζει από ανησυχίες σχετικά με τον αντίκτυπο στον πληθυσμό, ενώ τα μέσα εισοδήματα παραμένουν χαμηλά και οι τιμές των κατοικιών υψηλές. Αυτό επιδεινώνεται από την πίεση από δύο αντικρουόμενες ομάδες συμφερόντων: εκείνους που κατέχουν πολλά ακίνητα και την εργατική τάξη που χρειάζεται στέγαση.

Σύμφωνα με τον καθηγητή Ντανγκ Χουνγκ Βο, πρώην Υφυπουργό Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος , αυτή η «αντίφαση» είναι που καθιστά τις υπηρεσίες διαχείρισης υπερβολικά επιφυλακτικές, με αποτέλεσμα η φορολογική μεταρρύθμιση να παραμένει κυρίως στη θεωρητική έρευνα και όχι σε συγκεκριμένη δράση. Ωστόσο, εάν η καθυστέρηση συνεχιστεί, η αγορά θα δυσκολευτεί να επιστρέψει σε μια υγιή κατάσταση λειτουργίας, όπου οι επενδυτικές αποφάσεις βασίζονται στην πραγματική ταμειακή ροή και όχι στην προσδοκία κατοχής γης και αναμονής για την άνοδο των τιμών.

Αυτή τη φορά, η πολιτική βούληση της κυβέρνησης θεωρείται πιο ξεκάθαρη, καθώς θεωρεί τη φορολογία ως «ισχυρό φάρμακο» για την αποκατάσταση της τάξης στην αγορά. Στόχος είναι να έρθουν τα τμήματα της αγοράς πιο κοντά στην πραγματική ζήτηση, να περιοριστεί η κερδοσκοπία, να έρθουν οι τιμές πώλησης πιο κοντά στην πραγματική τους αξία και να απελευθερωθούν κεφάλαια για αγοραστές με πραγματικές ανάγκες στέγασης ή για όσους επενδύουν στην παραγωγή και τις επιχειρήσεις.

Ωστόσο, για να είναι αποτελεσματικοί οι φόροι, απαραίτητη προϋπόθεση είναι μια διαφανής βάση δεδομένων. Εν τω μεταξύ, για πολλά χρόνια, το σύστημα πληροφοριών για τη γη και τις συναλλαγές παρέμεινε κατακερματισμένο και διασκορπισμένο σε διάφορους φορείς. Υπουργεία, τμήματα και τοπικές αρχές δημιουργούν δεδομένα σύμφωνα με τα δικά τους πρότυπα, χωρίς συγχρονισμό, γεγονός που συχνά οδηγεί σε ανακριβή αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων - ένας βασικός παράγοντας στον υπολογισμό των φόρων.

Σύμφωνα με τον Bui Van Doanh, Διευθυντή του Ινστιτούτου Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ, για την ανάπτυξη μιας εφικτής φορολογικής πολιτικής, είναι απαραίτητο να ξεκινήσει με τον «καθαρισμό» των δεδομένων: από τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, τον σχεδιασμό, την τοποθεσία, την περιοχή έως την αγοραία αξία και το ιστορικό συναλλαγών κάθε ακινήτου.

Επειδή η έλλειψη δεδομένων θα οδηγούσε σε εκτεταμένη υποδήλωση των αξιών των περιουσιακών στοιχείων, προκαλώντας τόσο απώλειες εσόδων όσο και δημιουργία ανισότητας μεταξύ εκείνων που συμμορφώνονται με τον νόμο και εκείνων που τον παρακάμπτουν. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το σύστημα «τιμολόγησης δύο επιπέδων» – το μεγαλύτερο εμπόδιο που εμποδίζει τη φορολογική μεταρρύθμιση.

Ένα μακροχρόνιο πρόβλημα είναι η πρακτική των συναλλαγών «δύο τιμών». Η πραγματική τιμή και η τιμή που αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο διαφέρουν σημαντικά. Πολλά ακίνητα αγοράζονται και πωλούνται σε τιμές 1,5 έως 2 φορές υψηλότερες από την συμβατική τιμή για τη μείωση των φορολογικών υποχρεώσεων. Σύμφωνα με τους ειδικούς, αυτό το φαινόμενο όχι μόνο στρεβλώνει την αγορά, αλλά καθιστά αδύνατο τον σχεδιασμό φορολογικών πολιτικών με βάση την πραγματική αξία.

Ο οικονομολόγος Vu Dinh Anh ανέλυσε ότι, για να υπάρχει ένας δίκαιος φορολογικός μηχανισμός, το Κράτος πρέπει να ελέγχει τις πραγματικές τιμές αγοράς και πώλησης. Ωστόσο, με το τρέχον κατακερματισμένο σύστημα δεδομένων, ο φορέας διαχείρισης είναι σχεδόν ανίκανος να παρακολουθεί πλήρως τις διακυμάνσεις των τιμών, γεγονός που οδηγεί σε δυσκολίες στην αποτελεσματική εφαρμογή νέων πολιτικών.

Οι ειδικοί συμφωνούν γενικά ότι το μεγαλύτερο «εμπόδιο» σήμερα δεν είναι το αν θα επιβληθούν ή όχι φόροι, αλλά μάλλον το πώς θα λειτουργήσει ο φόρος στην πράξη. Για να επιτευχθεί αυτό, η διαφάνεια των δεδομένων, η τυποποιημένη πληροφόρηση, η επαλήθευση της πραγματικής αξίας των συναλλαγών και ένας σαφής οδικός χάρτης εφαρμογής αποτελούν επείγουσες απαιτήσεις.

Μόνο όταν αρθούν αυτά τα εμπόδια, η φορολογία θα καταστεί σημαντικό εργαλείο για τη σταθερή και βιώσιμη λειτουργία της αγοράς. Αντίθετα, εάν το ζήτημα συνεχίσει να εμπίπτει σε έναν φαύλο κύκλο «συζητείται όταν κάνει ζέστη, ξεχνιέται όταν δροσίζει», η αγορά ακινήτων θα δυσκολευτεί να ξεφύγει από την ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης που υπάρχει εδώ και πολλά χρόνια.

Μια κοινή ανησυχία στην αγορά είναι ότι ο φόρος θα επηρεάσει άμεσα όσους κατέχουν δεύτερο ακίνητο. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, ο στόχος της πολιτικής δεν είναι να στοχεύσει όλους τους ιδιοκτήτες πολλαπλών ακινήτων, αλλά μάλλον να στοχεύσει όσους κατέχουν αχρησιμοποίητα ή υποαξιοποιημένα περιουσιακά στοιχεία, οδηγώντας σε σπατάλη και περιορισμό της προσφοράς.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen επιβεβαίωσε ότι είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση μεταξύ των ανθρώπων που κατέχουν πολλαπλά ακίνητα για να εξυπηρετήσουν νόμιμες ανάγκες και εκείνων που τα συσσωρεύουν περιμένοντας την άνοδο των τιμών. Για τις κερδοσκοπικές ομάδες, η φορολογία είναι απαραίτητη για να τους αναγκάσει είτε να χρησιμοποιήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία είτε να τα μεταβιβάσουν, αυξάνοντας έτσι τον όγκο των συναλλαγών και συμπληρώνοντας τα φορολογικά έσοδα.

Αυτός ο ειδικός υποστηρίζει ότι οι ανησυχίες για κατάρρευση της αγοράς λόγω φορολογίας είναι αβάσιμες. Ένα sell-off θα συμβεί μόνο μεταξύ εκείνων που χρησιμοποιούν υπερβολική χρηματοοικονομική μόχλευση ή επιδίδονται σε βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπία. Όσοι έχουν πραγματική οικονομική δυνατότητα δεν θα επηρεαστούν σοβαρά.

Σε κάποιο βαθμό, η αγορά εξακολουθεί να χρειάζεται κερδοσκοπική δραστηριότητα για να δημιουργήσει ρευστότητα. Αλλά η κερδοσκοπία πρέπει να βασίζεται σε διαφανείς επιχειρηματικές δραστηριότητες, που να ρυθμίζονται από φόρους, όχι στη συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων και στη συνέχεια να τα αφήνει αδρανή.

Επιπλέον, ένας άλλος κίνδυνος που προειδοποιούν οι ειδικοί και δυσχεραίνει την εφαρμογή των φορολογικών πολιτικών είναι το φαινόμενο της καταχώρισης ακινήτων στο όνομα κάποιου άλλου. Πολλοί άνθρωποι κατέχουν μεγάλο αριθμό ακινήτων, αλλά τα διαιρούν έτσι ώστε συγγενείς ή γνωστοί να τα καταχωρούν στο όνομά τους για να αποφύγουν τη φορολογία. Αυτό θέτει μια σημαντική πρόκληση στον εντοπισμό των σωστών θεμάτων που πρέπει να ρυθμιστούν.

Για να αποφευχθεί αυτή η κατάσταση, το σύστημα κτηματολογίου, τα αρχεία και οι χάρτες πρέπει να είναι τυποποιημένα και διασυνδεδεμένα. Όταν οι πληροφορίες είναι συνδεδεμένες, ο φορέας διαχείρισης θα είναι σε θέση να εντοπίζει ασυνήθιστες συναλλαγές, να ταυτοποιεί τους πραγματικούς ιδιοκτήτες και να περιορίζει τη φοροδιαφυγή.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm