¿Florecerá el sector inmobiliario en alquiler?

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"Ola" de retorno de tierras

En tiempos difíciles, el mercado inmobiliario del país en general y de las provincias del sur en particular enfrentaron muchas dificultades. Las fluctuaciones de la economía de mercado han impactado fuertemente a una serie de sectores empresariales y comerciales en Ciudad Ho Chi Minh, de donde surgió una "ola" de retorno de locales, apartamentos, oficinas, etc. alquilados, haciendo sufrir a este segmento.

Según un informe de batdongsan.com, en el primer trimestre de 2023, la demanda de alquiler de casas con frente a la calle en la ciudad de Ho Chi Minh tendió a disminuir un 40% en comparación con el mismo período, y las estadísticas preliminares muestran una disminución del 45 - 50% en los distritos 7, 3 y Phu Nhuan. Se estima que el mercado de alquiler ha disminuido drásticamente después de verse gravemente afectado por la pandemia de Covid-19, y los centros comerciales, los pisos de alquiler y las casas comerciales se enfrentan a la liquidación.

Bienes Raíces - ¿Florecerán las propiedades en alquiler? — Muchas propiedades de alquiler en la zona central de la ciudad de Ho Chi Minh tienen carteles buscando clientes.

En la actualidad, el espacio de alquiler en provincias del sur como Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong ... se encuentra en un estado de estancamiento. En la calle Vo Thi Sau (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), frente a muchas casas y negocios, hay muchos números de teléfono y direcciones para alquilar locales, alquilar locales baratos, propietarios directos...

Algunas calles como Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don, Nguyen Dinh Chieu (Distrito 3, Ciudad Ho Chi Minh) también están cubiertas con pancartas de los propietarios, pero aún no tienen inquilinos ni actividades.

En declaraciones a la prensa, el Sr. Pham Nhat Phuc (residente del Distrito 3 y propietario del local) declaró: «Desde la epidemia de COVID-19, muchos dueños de negocios han comenzado a devolver sus locales. Tengo más de 200 metros cuadrados de espacio en alquiler, pero llevo casi tres meses ofreciéndolo, pero nadie me ha hecho caso. No es que el alquiler sea caro, sino que casi todos en mi zona han devuelto el local».

La Sra. Huong, residente de Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh, también compartió: “Tengo una casa en la calle Hoang Sa, Distrito 1, con una superficie de más de 60 metros cuadrados y 3 plantas. Anteriormente, la alquilaba por más de 30 millones de VND al mes, tanto para uso comercial como residencial. Sin embargo, el inquilino la devolvió porque no podía usarla para el negocio. Me llevó más de dos meses encontrar un inquilino, pero como la alquilaban, tuve que reducir el precio para compensar”.

Otro caso es el del Sr. Tran Thanh Tung, residente en el distrito de Binh Thanh, que tiene un espacio alquilado de más de 100 metros cuadrados en la calle D5, distrito de Binh Thanh. Sin embargo, a principios de este año, la casa fue devuelta por el inquilino. Durante este tiempo, la casa estuvo publicada en alquiler pero aún no ha encontrado un nuevo inquilino.

Bienes Raíces - ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 2). — *La devolución de locales afecta en gran medida al segmento inmobiliario de alquiler.*

Según los registros del periodista, aunque la "ola" de retorno de viviendas todavía se produce en las zonas centrales de Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los alquileres apenas se han enfriado. El área de la calle Le Loi, distrito 1 con una superficie de más de 100m2 se anuncia en alquiler a un precio de 50 millones / mes (más de 2.000 USD / mes). Área frontal sobre la calle Hai Ba Trung, Distrito 1, el precio de alquiler es de 40 millones/mes (casi 2.000 USD/mes) para un área de 150m2.

Muchas de las calles más bonitas del centro de la ciudad como Pasteur, Nguyen Hue... aún tienen una serie de locales cerrados y vacíos por falta de inquilinos, pero el precio del alquiler sigue siendo altísimo, desde 3.500 USD - 20.000 USD/mes.

Tras abrir un negocio de comida en el Distrito 3, pero sin poder mantenerlo, la Sra. Le Thi Hoa, residente en la provincia de Binh Thuan, comentó: «Desde 2019, abrí un negocio de comida en la calle Le Quy Don, Distrito 3, alquilando un local por más de 30 millones al mes. Sin embargo, desde la pandemia, el propietario no ha bajado el alquiler y los clientes no vienen, así que me veo obligada a devolver el local y dejar de trabajar para buscar otro trabajo».

La “clave” para que el sector inmobiliario de alquiler dé un giro

De hecho, la lentitud de los locales comerciales se debe a muchos factores, el más importante de los cuales es el precio del alquiler. El costo del alquiler del local se calculará en base al precio del terreno del área de dicho local.

En los últimos tiempos, el mercado inmobiliario ha experimentado un rápido crecimiento, lo que ha dado lugar a elevados precios de la vivienda y, en consecuencia, a elevados costes de alquiler. Mientras tanto, muchas personas que compraron locales recurrieron a préstamos bancarios con tipos de interés elevados. Cuando el mercado o la economía se estanca, los negocios de servicios se ven afectados por la falta de clientes, por lo que la necesidad de volver a tener locales es cada vez más generalizada.

Bienes Raíces - ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 3). — Los expertos siguen esperando y valorando el segmento de alquiler, que seguirá aportando beneficios al mercado en 2024.

En una entrevista con Nguoi Dua Tin , el Sr. Nguyen Hong Hai, presidente del Grupo VNO, comentó: «Actualmente, al observar la situación general, se observa que el mercado de alquileres enfrenta muchas dificultades, y muchos empresarios optan por cerrar sus tiendas y devolverlas. Ahora que el sector inmobiliario se ve afectado, las industrias con ingresos en declive han dificultado aún más el segmento de locales de alquiler».

Según el Sr. Hai, además de verse afectados por la economía, los propietarios que devuelven sus locales también se enfrentan a diversas razones, como negocios desfavorables, cambios de rumbo, operar en línea, alquilar oficinas virtuales, etc. "En lugar de expandir el negocio como antes, los inversores están reduciendo gradualmente su presencia, eliminando ubicaciones comerciales no rentables o con menores ganancias para reducir costos y concentrando la inversión en una sola ubicación. Esto es inevitable en los negocios", informó el Sr. Hai.

Bienes Raíces - ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 4). — *Los edificios de oficinas en construcción en Ciudad Ho Chi Minh prometen crear una gran oferta para este segmento en 2024.*

Aunque el mercado de oficinas, locales comerciales y viviendas de alquiler se enfrenta en 2023 a muchas dificultades. Pero los datos muestran que a partir del tercer trimestre de 2023, este mercado seguirá siendo vibrante y atraerá la atención de los inversores.

La Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, subdirectora del Departamento de Investigación y Consultoría de CBRE, dijo que el mercado de oficinas de la ciudad de Ho Chi Minh se ha vuelto más vibrante en el tercer trimestre de 2023 con la aparición de dos nuevos edificios de oficinas en el área de Thu Thiem, ciudad de Thu Duc, The Mett y The Hallmark con un área alquilable total de aproximadamente 85.000m2 de espacio habitable.

Gracias a este nuevo suministro, el espacio total de oficinas en Ciudad Ho Chi Minh ha alcanzado aproximadamente 1,6 millones de metros cuadrados de superficie alquilable. La mayoría de las grandes transacciones de arrendamiento de este trimestre se produjeron en edificios nuevos y de calidad terminados en 2020 o después.

Mercado inmobiliario minorista en alquiler en Ciudad Ho Chi Minh En el tercer trimestre de 2023, el precio de alquiler en la zona central para plantas bajas en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó más de 200 - 350 USD/m2/mes.

Bienes Raíces - ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 5). — La oferta de propiedades en alquiler está aumentando.

El Sr. Nguyen Hong Hai, presidente del Grupo VNO, afirmó: «Actualmente, la clave más importante es que el precio del alquiler sea razonable. Por lo tanto, para retener a los inquilinos, es necesario reducirlo al valor real de la propiedad. Sin embargo, los arrendadores deben considerar la ubicación de cada inmueble, así como su capacidad financiera, para fijar un precio adecuado. Aceptar un alquiler más bajo que antes permitirá retener a los inquilinos a largo plazo, a la vez que limita el riesgo de dejar el inmueble vacío, evitando periodos sin ingresos al tener que buscar nuevos inquilinos. Además, los arrendadores deben crear condiciones favorables para los inquilinos en cuanto al avance de los pagos, para que su flujo de caja sea flexible».

Según el Sr. Hai, los inquilinos y propietarios de los centros comerciales han invertido una gran cantidad de dinero en los locales y pisos para alquilar, por lo que necesitan clientes que quieran alquilarlos. Seguramente todavía habrá desafíos en 2024, pero si se equilibran los intereses de propietarios e inquilinos, todas las partes trabajan juntas y los precios se ajustan en cada zona y ubicación, entonces las oportunidades en el sector del alquiler seguirán abiertas.

La Sra. Pham Thu Hoa, experta en bienes raíces, afirmó: «En 2023, aunque el mercado enfrenta dificultades, los inquilinos e inversores pagarán alquileres elevados, pero sus estrategias comerciales seguirán siendo diferentes. En 2024, Ciudad Ho Chi Minh implementará numerosos programas para estimular el turismo y los servicios comerciales para atraer turistas, además de desarrollar con fuerza los mecanismos específicos de la ciudad. Esta también es una oportunidad para el regreso de las empresas, y el sector de oficinas y el alquiler de locales comerciales también experimentarán un crecimiento».

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