¿Florecerá el sector inmobiliario de alquiler?

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"Ola" de locales que regresan

Durante este período difícil, el mercado inmobiliario del país en general, y de las provincias del sur en particular, enfrentó numerosas dificultades. Las fluctuaciones de la economía de mercado impactaron fuertemente a varios sectores comerciales y empresariales en Ciudad Ho Chi Minh, lo que generó una ola de retorno de locales, apartamentos y oficinas en alquiler, lo que provocó dificultades en este segmento.

Según un informe de batdongsan.com, en el primer trimestre de 2023, la demanda de alquiler de viviendas con fachada a la calle en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó un 40 % en comparación con el mismo período, con estadísticas preliminares en los distritos 7 y 3, y en el distrito de Phu Nhuan que muestran una disminución del 45 % al 50 %. Se estima que el mercado de alquileres ha disminuido drásticamente tras verse gravemente afectado por la pandemia de COVID-19, con centros comerciales, pisos de alquiler y locales comerciales en riesgo de liquidación.

Bienes raíces: ¿Florecerán las propiedades en alquiler? — Muchas propiedades de alquiler en la zona central de la ciudad de Ho Chi Minh tienen carteles buscando clientes.

Actualmente, el alquiler de locales en provincias del sur, como Ciudad Ho Chi Minh y Binh Duong , se encuentra estancado. Cabe destacar que en la calle Vo Thi Sau (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh), frente a numerosas viviendas y negocios, hay una serie de números de teléfono y direcciones para alquilar locales, alquilar locales a bajo precio y alquilar directamente con los propietarios.

Algunas calles como Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don, Nguyen Dinh Chieu (Distrito 3, Ciudad Ho Chi Minh) también están cubiertas con pancartas de los propietarios, pero aún no tienen inquilinos ni actividades.

En declaraciones a la prensa, el Sr. Pham Nhat Phuc (residente del Distrito 3 y propietario del local) declaró: «Desde la epidemia de COVID-19, muchos dueños de negocios han comenzado a devolver sus locales. Tengo más de 200 metros cuadrados de espacio en alquiler, pero llevo casi tres meses ofreciéndolo, pero nadie me ha hecho caso. No es porque el alquiler sea caro, sino porque casi todos en mi zona han devuelto el local».

La Sra. Huong, residente en Go Vap, Ciudad Ho Chi Minh, también compartió: “Tengo una casa en la calle Hoang Sa, Distrito 1, con una superficie de más de 60 metros cuadrados y 3 plantas. Anteriormente, la alquilaba por más de 30 millones al mes, tanto para negocio como para vivienda. Sin embargo, el inquilino la devolvió porque no podía usarla para el negocio. Me llevó más de dos meses encontrar un inquilino, pero como la alquilaban, tuve que reducir el precio para compensar”.

Otro caso es el del Sr. Tran Thanh Tung, residente en el distrito de Binh Thanh, quien tiene un espacio de alquiler de más de 100 metros cuadrados en la calle D5, distrito de Binh Thanh. Sin embargo, a principios de este año, el inquilino le devolvió la vivienda. Durante el último tiempo, la vivienda estuvo en alquiler, pero no ha encontrado un nuevo inquilino.

Bienes raíces: ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 2) — *La devolución de locales afecta en gran medida al segmento inmobiliario de alquiler.*

Según los registros del reportero, aunque la ola de retorno de locales continúa en las zonas céntricas de Ciudad Ho Chi Minh, el precio del alquiler apenas ha disminuido. El local de más de 100 m² en la calle Le Loi, Distrito 1, se ofrece en alquiler por 50 millones al mes (más de 2000 USD al mes). El local con fachada en la calle Hai Ba Trung, Distrito 1, tiene un precio de alquiler de 40 millones al mes (casi 2000 USD al mes) para un área de 150 m².

Muchas de las calles más bonitas del centro de la ciudad como Pasteur, Nguyen Hue... aún tienen una serie de locales cerrados y vacíos por falta de inquilinos, pero el precio del alquiler sigue siendo altísimo, desde 3.500 USD - 20.000 USD/mes.

Tras abrir un negocio de comida en el Distrito 3, pero sin poder mantenerlo, la Sra. Le Thi Hoa, residente en la provincia de Binh Thuan, comentó: "Desde 2019, abrí un negocio de comida en la calle Le Quy Don, Distrito 3, alquilando el local por más de 30 millones al mes. Sin embargo, desde la pandemia, el propietario no ha bajado el alquiler y los clientes no vienen, así que tengo que devolver el local y dejar de operar para buscar otro trabajo".

La "clave" para que el sector inmobiliario de alquiler dé un giro

De hecho, la baja demanda de locales comerciales se debe a muchos factores, el más importante de los cuales es el precio del alquiler. Este se calcula en función del precio del terreno donde se ubican.

En los últimos tiempos, el mercado inmobiliario ha experimentado un rápido crecimiento, lo que ha provocado altos precios de la vivienda y, en consecuencia, altos costos de alquiler. Mientras tanto, muchas personas que adquirieron locales han recurrido a préstamos bancarios con altos tipos de interés. Cuando el mercado o la economía se estancan, los negocios de servicios se ven afectados por la falta de clientes, por lo que la necesidad de devolver locales se está generalizando gradualmente.

Bienes raíces: ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 3) — Los expertos siguen esperando y valorando el segmento de alquiler, que seguirá aportando beneficios al mercado en 2024.

En conversación con Nguoi Dua Tin , el Sr. Nguyen Hong Hai, presidente del Grupo VNO, comentó: «Actualmente, al observar la situación general, observamos que el mercado de alquileres enfrenta numerosas dificultades. Muchos empresarios optan por cerrar sus tiendas y devolverlas. Actualmente, con el impacto del sector inmobiliario y la disminución de los ingresos en las industrias, el segmento de alquileres se encuentra en una situación aún más difícil».

Según el Sr. Hai, además de verse afectados por la economía, los propietarios que devuelven sus propiedades también se enfrentan a diversas razones, como negocios desfavorables, cambios de rumbo, operar en línea, alquilar oficinas virtuales, etc. "En lugar de expandir el negocio como antes, los inversores están reduciendo gradualmente su presencia, eliminando locales comerciales no rentables o reduciendo las ganancias para reducir costos, e invirtiendo más en un solo lugar. Esto es inevitable en los negocios", informó el Sr. Hai.

Bienes raíces: ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 4) — *Los edificios de oficinas en construcción en Ciudad Ho Chi Minh prometen crear una gran oferta para este segmento en 2024.*

Aunque el mercado de oficinas, locales comerciales y viviendas de alquiler enfrentará muchas dificultades en 2023, los datos muestran que a partir del tercer trimestre de 2023, este mercado seguirá siendo vibrante y atraerá la atención de los inversores.

La Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, subdirectora del Departamento de Investigación y Consultoría de CBRE, dijo que el mercado de oficinas de la ciudad de Ho Chi Minh se ha vuelto más vibrante en el tercer trimestre de 2023 con la aparición de dos nuevos edificios de oficinas en el área de Thu Thiem, ciudad de Thu Duc, The Mett y The Hallmark con un área alquilable total de aproximadamente 85.000m2 de espacio habitable.

Gracias a esta nueva oferta, el espacio total de oficinas en Ciudad Ho Chi Minh alcanza aproximadamente 1,6 millones de metros cuadrados de superficie alquilable. La mayoría de las grandes operaciones de arrendamiento de este trimestre se realizaron en edificios nuevos de buena calidad, construidos a partir de 2020.

Mercado de alquiler de inmuebles minoristas en Ciudad Ho Chi Minh En el tercer trimestre de 2023, los precios de alquiler en la zona central para plantas bajas en Ciudad Ho Chi Minh alcanzaron más de 200 - 350 USD/m2/mes.

Bienes raíces: ¿Florecerán las propiedades en alquiler? (Figura 5) — La oferta de propiedades en alquiler está aumentando.

El Sr. Nguyen Hong Hai, presidente del Grupo VNO, afirmó: «Actualmente, la clave más importante es que el precio del alquiler sea razonable. Por lo tanto, para retener a los inquilinos, es necesario reducirlo al valor real de la propiedad. Sin embargo, los arrendadores deben buscar un equilibrio entre la ubicación del inmueble y su capacidad financiera para ofrecer un precio adecuado. Aceptar un alquiler más bajo que antes permitirá retener a los inquilinos a largo plazo, a la vez que limita el riesgo de dejar el inmueble vacío, evitando así la falta de ingresos al tener que buscar nuevos inquilinos. Además, los arrendadores deben crear condiciones favorables para los inquilinos en cuanto al progreso de los pagos, de modo que su flujo de caja sea flexible».

Según el Sr. Hai, los arrendadores y propietarios de centros comerciales han invertido una gran cantidad de dinero en locales y pisos para alquilar, por lo que necesitan muchos clientes que quieran volver a alquilar. En 2024, sin duda, seguirá habiendo desafíos, pero si se equilibran los intereses del arrendador y el arrendatario, todas las partes colaboran y ajustan los precios en cada zona y ubicación, las oportunidades en el sector del alquiler seguirán abiertas.

La Sra. Pham Thu Hoa, experta en bienes raíces, afirmó: «En 2023, aunque el mercado enfrenta dificultades, los inquilinos e inversores pagarán alquileres elevados, pero sus estrategias comerciales aún son diferentes. En 2024, Ciudad Ho Chi Minh implementará numerosos programas de estímulo turístico y servicios comerciales para atraer turistas, además de desarrollar con fuerza los mecanismos específicos de la ciudad. Esta también es una oportunidad para el regreso de las empresas, y el sector de oficinas y alquiler de locales comerciales también experimentará un crecimiento».

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