¿Están los inversores esperando a que cambien las regulaciones?

"Avanzando a toda velocidad" para completar el proyecto de construcción de al menos 1 millón de viviendas sociales.

Recientemente, el Gobierno aprobó un plan para construir al menos 1 millón de viviendas sociales destinadas a personas de bajos ingresos y trabajadores de zonas industriales durante el periodo 2021-2030.

El proyecto se divide en dos fases. La fase 1, que abarca de 2021 a 2025, tiene como objetivo completar aproximadamente 428.000 viviendas. Por su parte, la fase 2, de 2025 a 2030, prevé la finalización de aproximadamente 634.200 viviendas sociales.

Sin embargo, un informe del Ministerio de Construcción muestra que, desde 2021 hasta mediados de mayo de 2023, se completaron 41 proyectos de vivienda social en zonas urbanas en todo el país, con una entrega estimada de más de 19.500 apartamentos. Se prevé que, desde ahora hasta 2025, fecha en que finaliza la Fase 1 del Proyecto, se completarán aproximadamente 294 proyectos, con la entrega de cerca de 288.500 apartamentos.

Si estos proyectos se completan según lo previsto, en la Fase 1 del Plan, la oferta total de vivienda social será de aproximadamente 308.000 unidades, lo que equivale al 30,8%. Esta cifra no cubre el presupuesto asignado por el gobierno para la Fase 1.

Así, en la fase 2, de 2015 a 2030, las localidades tendrán que trabajar frenéticamente para completar el 69,2% restante de los apartamentos, equivalente a 692.000 unidades. Esto no incluye los casos de proyectos retrasados ​​o que no se ejecuten deliberadamente según la normativa, lo que dificulta cada vez más la ejecución de las tareas del Plan.

Existen numerosos obstáculos para la construcción de viviendas sociales en zonas urbanas.

Según el Ministerio de Construcción, existen muchas dificultades y desafíos en la implementación de este proyecto, tales como capital limitado; falta de terrenos asignados; y mecanismos y políticas para fomentar el desarrollo de viviendas sociales que no son realmente atractivos,...

Sin embargo, existen ciertas dificultades con el Decreto Gubernamental 49, emitido en 2021, en lo que respecta al requisito de que los promotores de viviendas comerciales y zonas urbanas deben destinar el 20% de sus terrenos a la construcción de viviendas sociales.

En concreto, el Decreto 49 estipula que los proyectos de vivienda comercial en zonas urbanas especiales con parcelas de 2 hectáreas o más deben destinar el 20% del terreno a la construcción de vivienda social. En zonas urbanas más pequeñas, solo los proyectos de urbanización con parcelas superiores a 5 hectáreas están obligados a cumplir con esta normativa.

Según el Comité Popular de Hanoi , la ciudad cuenta actualmente con numerosos proyectos de viviendas comerciales con superficies superiores a las 2 hectáreas en zonas suburbanas y regiones remotas como Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, etc. Por lo tanto, resulta inapropiado construir viviendas sociales en más del 20% del terreno de estos proyectos.

Además, los proyectos de vivienda comercial de más de 2 hectáreas, pero con una pequeña superficie de terreno destinada a la construcción de viviendas, siguen estando obligados a destinar el 20% de la superficie total del terreno, donde se haya desarrollado la infraestructura técnica, a la construcción de viviendas sociales.

Por lo tanto, la asignación de terrenos para vivienda social en estos proyectos es inapropiada y fragmentada; sin embargo, según la normativa, la decisión de no asignar terrenos para vivienda social en estos proyectos debe ser comunicada al Primer Ministro.

Mientras tanto, según el Comité Popular de la provincia de Dong Nai, existen casos en los que los inversores han finalizado proyectos de vivienda comercial (proyectos de Nivel I) y ahora desean continuar invirtiendo en vivienda social en el 20 % del terreno asignado a dichos proyectos (proyectos de Nivel II). Sin embargo, el inversor no puede separar el 20 % del terreno para crear un proyecto de vivienda social independiente; en su lugar, debe ajustar el plan de inversión y extender el plazo del proyecto.

Sin embargo, en muchos casos, no es factible considerar la posibilidad de extender el plazo de ejecución de los proyectos de Nivel I, ya que algunos proyectos de Nivel I han superado su período de inversión en más de 24 meses.

Lento progreso en la construcción de viviendas sociales en más del 20% del suelo urbano.

Actualmente, muchos promotores inmobiliarios están retrasando deliberadamente la construcción de viviendas sociales en más del 20 % del suelo urbano, con el objetivo de esperar cambios en la normativa y eludir las reglas. Esto es especialmente cierto en grandes ciudades como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh, donde los precios del suelo son muy elevados y pocos promotores cumplen con esta regulación.

Anteriormente, a finales de 2022, el Ministerio de Construcción propuso abolir el requisito obligatorio para los promotores de viviendas comerciales y zonas urbanas de destinar el 20 % de sus terrenos a la construcción de viviendas sociales. En su lugar, el Ministerio de Construcción solicitó la incorporación de una normativa que estableciera que la asignación de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales es responsabilidad de los Comités Populares provinciales.

En declaraciones a un reportero del periódico Newspaper & Public Opinion, el Sr. Nguyen Trung Tuan, experto en bienes raíces, dijo: Debido a esta propuesta, existe un fenómeno en el que los promotores inmobiliarios "retrasan" intencionadamente el proceso a la espera de cambios en las políticas.

“En zonas urbanas especiales, el 20% de una parcela de dos hectáreas tiene un valor incalculable. Por lo tanto, para algunos promotores, construir viviendas sociales en estos terrenos supone un despilfarro. Esto se debe a que los proyectos de vivienda social están sujetos a límites de rentabilidad. Sin embargo, cuando cambie el mecanismo y se elimine esta normativa, podrán construir otros proyectos de vivienda comercial con mayores márgenes de beneficio”, afirmó el Sr. Tuan.

De igual modo, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh declaró: Dentro de la ciudad, existen numerosos proyectos de desarrollo urbano y de vivienda comercial con grandes extensiones de terreno que superan las 2 hectáreas, e incluso algunas que superan las 10 hectáreas. Estos proyectos han destinado el 20% de su terreno a la construcción de viviendas sociales, pero los promotores han tardado en llevar a cabo la compensación y la expropiación de terrenos, o aún no han invertido en la construcción de infraestructura técnica, lo que impide el inicio de la construcción de viviendas sociales.

En respuesta a esta situación, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh revisará y aplicará estrictamente la normativa que exige que el 20% del fondo de terrenos con infraestructura terminada en proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas se destine al desarrollo de viviendas sociales, de conformidad con la ley de vivienda.

El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh reforzará la inspección, la supervisión y el tratamiento de las infracciones legales en el desarrollo de viviendas sociales y viviendas para trabajadores en la ciudad, incluida la asignación de terrenos para viviendas sociales en proyectos de viviendas comerciales y zonas urbanas.

Al mismo tiempo, se insta a los inversores de proyectos de vivienda comercial y zonas urbanas a que lleven a cabo la construcción de viviendas sociales en el 20% del terreno asignado a estos proyectos, de acuerdo con el calendario aprobado.

"En caso de que el inversor no lleve a cabo el proyecto, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh considerará la posibilidad de revocar la asignación del 20% del terreno para seleccionarlo y asignarlo a otros inversores", enfatizó el líder de la ciudad.

El Sr. Nguyen Thanh Nghi, Ministro de Construcción, instó recientemente a las grandes empresas y corporaciones inmobiliarias a que, además de desarrollar proyectos urbanos y de vivienda, presten más atención a la inversión en viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de zonas industriales, con el fin de garantizar el bienestar social y alcanzar los objetivos del Proyecto.

Además, el Ministerio de Construcción solicita a las empresas que cumplan seriamente con su responsabilidad de invertir en vivienda social en el 20% del terreno asignado dentro de los proyectos de vivienda comercial y las áreas urbanas donde las empresas son las inversoras.

En el próximo período, el Ministerio de Construcción y las autoridades locales reforzarán la inspección, la supervisión y la gestión de las infracciones legales en el desarrollo de viviendas sociales y viviendas para trabajadores en sus respectivas áreas.

En concreto, se revisarán y aplicarán rigurosamente las normas que exigen que el 20% del fondo de terrenos con infraestructura terminada en proyectos de vivienda comercial y zonas urbanas se destine al desarrollo de vivienda social, de conformidad con las leyes de vivienda.

"El Ministro de Construcción hizo hincapié en que los inversores en proyectos de vivienda comercial están obligados a invertir y construir viviendas sociales en este terreno de acuerdo con el cronograma aprobado."

Dinh Tran

Fuente: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html