"Corriendo de un lado a otro" para completar el proyecto de construcción de al menos un millón de viviendas sociales
Recientemente, el Gobierno aprobó el Proyecto para construir al menos 1 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030.
El proyecto se divide en dos fases: la fase 1, de 2021 a 2025, completará aproximadamente 428.000 viviendas. La fase 2, de 2025 a 2030, prevé completar aproximadamente 634.200 viviendas sociales.
Sin embargo, el informe del Ministerio de Construcción muestra que, entre 2021 y mediados de mayo de 2023, se han completado en todo el país 41 proyectos de vivienda social en zonas urbanas, con una entrega estimada de más de 19.500 apartamentos. Se prevé que, de aquí a 2025, fecha de finalización de la fase 1 del Proyecto, se hayan completado unos 294 proyectos, con casi 288.500 apartamentos entregados.
Si estos proyectos se completan según lo previsto, en la fase 1 del Proyecto, la oferta total de vivienda social será de aproximadamente 308.000 apartamentos, lo que equivale al 30,8 %. Esta cifra no cubre el gasto público previsto para la fase 1.
Así, en la fase 2, de 2015 a 2030, las localidades tendrán que apresurarse para construir el 69,2% restante de viviendas, equivalente a 692.000 viviendas. Esto sin mencionar los casos de proyectos con retraso, que deliberadamente no se ejecutan conforme a la normativa, lo que dificulta cada vez más la ejecución de las tareas del Proyecto.
Numerosos problemas en la construcción de viviendas sociales en zonas urbanas
Según la explicación del Ministerio de Construcción, existen muchas dificultades y desafíos para implementar este Proyecto, como fuentes de capital limitadas; no se ha organizado un fondo de tierras; los mecanismos y políticas para incentivar el desarrollo de vivienda social no son realmente atractivos,...
Sin embargo, existen ciertas dificultades en el Decreto 49 del Gobierno, emitido en 2021, relacionadas con la cuestión de exigir a los inversores que construyan viviendas comerciales y áreas urbanas reservar el 20% del fondo de suelo para invertir en la construcción de vivienda social.
Específicamente, el Decreto 49 estipula que los proyectos de vivienda comercial en zonas urbanas especiales con fondos de suelo de 2 hectáreas o más deben reservar el 20% de sus fondos de suelo para la construcción de vivienda social. Para zonas urbanas más pequeñas, solo los proyectos en zonas urbanas con fondos de suelo de más de 5 hectáreas deben solicitar la construcción.
Según el Comité Popular de Hanoi , la ciudad tiene actualmente muchos proyectos de viviendas comerciales con una superficie de más de 2 hectáreas en áreas suburbanas, en áreas remotas como Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Por lo tanto, desarrollar viviendas sociales en más del 20% del fondo de tierra en estos proyectos no es apropiado.
Además, los proyectos de vivienda comercial con una escala mayor a 2 hectáreas pero con una pequeña superficie de terreno para construcción de viviendas, según la reglamentación, aún deben reservar el 20% del área total de terreno residencial invertida en la construcción de infraestructura técnica para construir viviendas sociales.
Por lo tanto, la asignación de fondos de terrenos para la construcción de viviendas sociales en el proyecto es inadecuada y fragmentada. Sin embargo, según la normativa, se debe informar al Primer Ministro sobre la falta de asignación de fondos de terrenos para la construcción de viviendas sociales en estos proyectos.
Mientras tanto, según el Comité Popular de la provincia de Dong Nai, existe un caso en el que un inversor completó un proyecto de vivienda comercial (proyecto de nivel I) y ahora desea continuar invirtiendo en vivienda social en el 20% del fondo de terreno de dicho proyecto (proyecto de nivel II). Sin embargo, no puede separar el 20% del fondo de terreno en un proyecto de vivienda social independiente, sino que debe ajustar la política de inversión y extender el progreso.
Sin embargo, en muchos casos, no se puede considerar la posibilidad de permitir la extensión del progreso de los proyectos de nivel I porque algunos proyectos de nivel I han expirado su período de inversión de más de 24 meses.
Lenta ejecución de la construcción de viviendas sociales en más del 20% del fondo de suelo en zonas urbanas
Actualmente, muchos inversores retrasan deliberadamente la construcción de viviendas sociales en más del 20% del fondo de suelo urbano, con el fin de esperar a que el mecanismo cambie y evitar la normativa. Especialmente en zonas urbanas especiales como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh, donde los precios del suelo son muy altos, pocos inversores cumplen esta normativa.
Anteriormente, a finales de 2022, el Ministerio de Construcción propuso eliminar la normativa que obligaba a los inversores que construían viviendas comerciales y zonas urbanas a reservar el 20 % del fondo de suelo para la construcción de viviendas sociales. En su lugar, el Ministerio de Construcción solicitó añadir una normativa que estableciera que la asignación del fondo de suelo para el desarrollo de viviendas sociales es responsabilidad del Comité Popular provincial.
En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist & Public Opinion, el experto en bienes raíces, Sr. Nguyen Trung Tuan, dijo: Debido a esta propuesta, existe un fenómeno de inversores que deliberadamente "ganan tiempo" para esperar cambios en las políticas.
En zonas urbanas especiales, el 20% del fondo de terreno de 2 hectáreas es muy valioso. Por lo tanto, para algunos inversores, construir viviendas sociales en estos terrenos es un desperdicio, ya que los proyectos de vivienda social tienen ganancias limitadas. Mientras tanto, cuando se modifique el mecanismo y se elimine esta regulación, podrán construir otros proyectos de vivienda comercial con mayores ganancias, afirmó el Sr. Tuan.
Con esta misma opinión, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh declaró: «En la ciudad, existen numerosos proyectos de vivienda urbana y comercial con grandes extensiones de terreno de más de dos hectáreas, incluso proyectos de más de diez hectáreas. Estos proyectos han asignado el 20 % de las extensiones de terreno para la construcción de vivienda social, pero los inversores tardan en implementar las compensaciones y la limpieza del terreno o no han invertido en la construcción de infraestructura técnica, por lo que aún no han invertido en la construcción de vivienda social».
Ante esta situación, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh revisará y aplicará estrictamente la regulación sobre la reserva del 20% del fondo de tierras residenciales invertido en infraestructura técnica en proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas para invertir en el desarrollo de vivienda social de acuerdo con la ley de vivienda.
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh fortalecerá la inspección, el examen, la supervisión y el manejo de las violaciones de la ley en el desarrollo de viviendas sociales y viviendas para trabajadores en el área, incluyendo la organización de fondos de tierras para viviendas sociales en proyectos de viviendas comerciales y áreas urbanas.
Al mismo tiempo, se insta a los inversores de proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas a invertir en la construcción de viviendas sociales en el 20% del fondo de tierra de estos proyectos de acuerdo con el cronograma aprobado.
"En caso de que el inversor no implemente, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh considerará recuperar el 20% del fondo de tierras para seleccionar y transferir a otros inversores", enfatizó el líder de la ciudad.
El Sr. Nguyen Thanh Nghi, Ministro de Construcción, también habló recientemente para solicitar que las grandes empresas y corporaciones inmobiliarias, además de desarrollar proyectos urbanos y de vivienda, presten más atención a la inversión en el desarrollo de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en las localidades para garantizar la seguridad social y alcanzar los objetivos establecidos en el Proyecto.
Además, el Ministerio de Construcción solicitó a las empresas que cumplan estrictamente con su responsabilidad de invertir en vivienda social el 20% del fondo de tierras en proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas en las que inviertan las empresas.
En el futuro, el Ministerio de Construcción y las localidades fortalecerán la inspección, la fiscalización, la supervisión y el tratamiento de las infracciones a la ley en el desarrollo de viviendas sociales y obreras en la zona.
En particular, se revisará y se aplicará estrictamente la normativa sobre la reserva del 20% del fondo de suelo residencial invertido en infraestructura técnica en proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas para invertir en el desarrollo de vivienda social de acuerdo con la ley de vivienda.
"Solicitamos a los inversionistas de proyectos de vivienda comercial que inviertan en la construcción de viviendas sociales en este fondo de tierras de acuerdo al cronograma aprobado", enfatizó el Ministro de Construcción.
Dinh Tran
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