A partir del 1 de julio de 2025, entrará oficialmente en vigor el modelo de gobierno local de dos niveles, lo que convertirá al nivel comunal en el más cercano y receptivo a las necesidades de la población, a la vez que le asignará mayores responsabilidades en materia de gestión territorial. En esta posición, el gobierno comunal se convierte en un punto de referencia crucial para medir la eficacia de la aplicación práctica de la Ley de Tierras. Desde la expedición de certificados de propiedad y la verificación inicial del origen de la tierra hasta la expropiación y la resolución de disputas y reclamaciones, cada etapa refleja claramente la correcta aplicación de la política en la vida cotidiana.
La serie «Gestión de Tierras a Nivel Comunal» recoge las perspectivas, evaluaciones y recomendaciones de funcionarios locales de gestión de tierras en las comunas y distritos de Hanói , quienes implementan directamente la ley e interactúan diariamente con los ciudadanos y las empresas. Esto contribuye a mejorar las políticas de tierras, eliminar obstáculos y aumentar la eficacia de la gestión territorial en esta nueva etapa, especialmente ahora que se está preparando la enmienda a la Ley de Tierras.
En los últimos años, junto con las mejoras institucionales derivadas de la Ley de Tierras de 2024, la gestión y utilización de la tierra a nivel local han experimentado muchos cambios positivos. Sin embargo, la implementación práctica en algunas localidades revela que aún existen numerosos obstáculos, especialmente en áreas con factores históricos complejos o planificación superpuesta. La comuna de Phu Cat (Hanói) es un ejemplo de ello.
Las autoridades de la comuna de Phu Cat inspeccionan y gestionan un caso de vertido y nivelación de tierra en terrenos agrícolas . Foto: ST.
Problemas de larga data derivados de las tierras agrícolas y forestales.
El mayor desafío que enfrenta actualmente la comuna de Phu Cat se relaciona con los terrenos provenientes de explotaciones agrícolas y forestales. Este tipo de terrenos fue asignado por el Estado a diversas unidades para su gestión en diferentes períodos, con mecanismos y políticas inconsistentes, lo que ha generado consecuencias a largo plazo.
El Sr. Dam Cong Loi, secretario de la comuna de Phu Cat, declaró que dentro de la comuna se encuentra la empresa Long Phu Tea Company, antiguamente una granja estatal a la que se le asignó un terreno y se le otorgó un certificado de derecho de uso de la tierra. Durante su funcionamiento, esta empresa prestó terrenos a sus trabajadores para construir viviendas destinadas al cuidado de las plantas de té.
Cabe destacar que muchas familias han residido de forma estable en estos terrenos durante décadas, en algunos casos incluso desde 1962. Sin embargo, debido a que la naturaleza legal inicial de la tierra era simplemente un "préstamo", estas familias no gozan de derechos de uso de la tierra según la normativa vigente.
Mientras tanto, la legislación sobre tierras ha tendido a ser más flexible a lo largo de los años, permitiendo el reconocimiento de derechos de uso de la tierra en casos de uso estable a largo plazo. Sin embargo, para las tierras agrícolas y forestales, la aplicación es más estricta, lo que resulta en que, en muchos casos, no se cumplan los requisitos para obtener un certificado de uso de la tierra.
En consecuencia, cuando el Estado recupera tierras para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico , a estas familias no se les garantizan plenamente sus derechos en materia de indemnización, apoyo y reasentamiento. Esta es la razón de numerosas quejas y peticiones que se vienen presentando desde hace mucho tiempo.
Para resolver este problema, el Comité Popular de la comuna de Phu Cat presentó un documento solicitando a las autoridades competentes que consideren y autoricen la aplicación de un mecanismo similar al utilizado para los casos que "cumplen las condiciones pero aún no han obtenido el certificado". Sin embargo, esta propuesta no ha sido aprobada debido a conflictos con el marco legal vigente.
Conflicto entre diferentes tipos de planificación
Además de los problemas históricos relacionados con las tierras agrícolas y forestales, la gestión del territorio en Phu Cat también se enfrenta a dificultades debido a la falta de coherencia entre los diferentes tipos de planificación.
Las autoridades de la comuna de Phu Cat inspeccionan y gestionan las construcciones ilegales en terrenos públicos. Foto: ST.
Recientemente, el Comité Popular de la comuna ha recibido numerosas solicitudes para cambiar el uso del suelo, de agrícola a residencial. Sin embargo, el proceso de evaluación y resolución ha encontrado importantes obstáculos debido a las discrepancias entre el plan de ordenación territorial del distrito y el plan de zonificación urbana.
En concreto, según el plan de ordenación territorial del distrito para el periodo 2021-2030, algunas parcelas están designadas como suelo residencial. Esto permite a los residentes prever un cambio en el uso del suelo, legalizando así sus necesidades de vivienda.
Sin embargo, según el Plan de Zonificación Urbana de Hoa Lac (HL6) a escala 1/2000, aprobado en 2024, estas áreas de terreno están designadas para otras funciones como atención médica, cultura, espacios verdes, etc., y no para fines residenciales.
Esta discrepancia ha puesto a las autoridades locales en una situación difícil. Según el plan de ordenación territorial del distrito, es posible autorizar el cambio de uso del suelo. Sin embargo, al compararlas con el plan de zonificación más detallado y obligatorio para la gestión de la construcción, las solicitudes no cumplen con los requisitos.
El apartado 5 del artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que la base para autorizar la conversión del uso del suelo puede fundamentarse en uno de los tipos de planificación aprobados. Sin embargo, en la práctica, es necesario garantizar la coherencia entre los distintos tipos de planificación, evitando conflictos y alteraciones en la orientación del desarrollo espacial urbano.
Según el Comité Popular de la comuna de Phu Cat, dado que el plan de zonificación urbana de Hoa Lac se aprobó posteriormente, es más detallado y está directamente vinculado a la gestión de la construcción, las autoridades locales determinaron que no existía una base legal suficiente para tramitar las solicitudes de cambio de uso del suelo que no se ajustaran a dicho plan. Por consiguiente, muchas solicitudes fueron rechazadas por no cumplir con las condiciones del plan de zonificación.
El rechazo de las solicitudes ha generado desacuerdo entre muchos hogares. Según los informes, muchos habían presentado solicitudes con la esperanza de que se ajustaran al plan de uso del suelo del distrito, pero fueron rechazadas por no ajustarse al plan de zonificación.
Esto ha dado lugar a numerosas quejas y denuncias que alegan que la gestión de las solicitudes por parte del gobierno local no se ajusta a la ley, lo que afecta a los derechos legítimos de los ciudadanos.
El Sr. Dam Cong Loi declaró que, durante la revisión y evaluación de los documentos, el Comité Popular de la comuna se basó plenamente en la normativa vigente y la comparó con el plan de zonificación urbana de Hoa Lac. En consecuencia, la devolución de los documentos fue necesaria para garantizar el cumplimiento de la ley y la dirección general del desarrollo. Sin embargo, en respuesta a la reacción del público, las autoridades de la comuna también reconocieron la necesidad de una orientación más específica de instancias superiores para asegurar una comprensión y aplicación uniformes de la normativa.
Ante las dificultades mencionadas, el Comité Popular de la comuna de Phu Cat presentó un documento solicitando al Comité Popular de la ciudad de Hanoi que proporcione orientación específica sobre la aplicación de los diferentes tipos de planificación como base para la resolución de solicitudes de cambio de uso del suelo. Phu Cat solicitó aclaraciones sobre varios aspectos importantes, tales como: en caso de discrepancias entre la planificación del uso del suelo y la planificación de zonificación, qué tipo de planificación debe priorizarse; los criterios para determinar qué se considera "suelo residencial" en cada tipo de planificación; y las condiciones específicas para obtener permiso para cambiar el uso del suelo.
Fuente: https://nongnghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html
