Muchos expertos afirman que la publicación de listas anuales de precios de terrenos ayudará a frenar la práctica de tener dos niveles de precios diferentes.
Eliminar el problema de los terrenos con dos precios diferentes.
De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Tierras de 2013, las tablas de precios de los terrenos se establecen cada cinco años y deben ajustarse y complementarse en caso de fluctuaciones en los precios de mercado de los terrenos.
Sin embargo, la Ley de Tierras modificada ha eliminado esta disposición y, en su lugar, el Comité Popular provincial la anunciará anualmente a principios de año.
Coincidiendo con este nuevo enfoque, el Dr. Tran Quang Huy, de la Universidad de Derecho de Hanoi, opinó que el principio de valoración de terrenos debe ajustarse a los principios del mercado, lo que significa que los precios de los terrenos deben ser flexibles, estar altamente actualizados, ser cercanos a los precios de mercado y tener un impacto solo durante un corto período de tiempo.
« Si las tablas de precios de la tierra se mantienen durante cinco años, coincidiendo con el mandato del Consejo Popular Provincial, como ocurre actualmente, incluso con ajustes como un aumento o una disminución del 20%, los precios siguen siendo muy artificiales, carecen de orientación al mercado, son obsoletos e inflexibles. Por lo tanto, la disposición del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) relativa al establecimiento anual periódico, la convocatoria pública y la aplicación a partir del 1 de enero de cada año demuestra flexibilidad y actualización conforme a los mecanismos del mercado», evaluó el Sr. Huy.
La Ley de Tierras modificada eliminará la práctica de establecer dos precios para los terrenos. (Imagen ilustrativa: Cong Hieu).
El Sr. Giang Anh Tuan, Director de Tuan Anh Real Estate, expresó su opinión: Dado que los precios de los terrenos se ajustan solo una vez cada 5 años, ya no son precisos.
" En realidad, ha habido zonas donde los precios de los terrenos han fluctuado varios cientos por ciento en un solo año, no solo en cinco años. Por lo tanto, la lista de precios de terrenos de cinco años está desactualizada y no cumple con los requisitos de la gestión estatal de tierras ", dijo el Sr. Tuan.
Además, el Sr. Tuan indicó que la lista de precios de terrenos también se utiliza actualmente para calcular el impuesto sobre la renta derivado de la transferencia de derechos de uso de terrenos. Recientemente, la normativa para la recaudación del impuesto sobre la renta por la transferencia de derechos de uso de terrenos se basa en el precio estipulado en el contrato de transferencia. Si el precio es superior al de la lista de precios de terrenos, se utilizará el precio estipulado en el contrato; de lo contrario, se utilizará el precio de la lista.
Esto genera una situación en la que el precio de compra real es muy elevado, pero el precio registrado en el contrato es inferior al de la lista oficial de precios de terrenos, utilizado para calcular los impuestos según dicha lista. Esto conlleva una pérdida de ingresos para el gobierno y, lo que es más importante, el Estado carece de datos precisos sobre los precios de los terrenos para proceder a la siguiente etapa: la determinación de valores específicos de los terrenos.
Por lo tanto, el objetivo de publicar estos precios anualmente es garantizar que reflejen fielmente los precios del mercado y concienciar al público sobre la importancia de proteger sus intereses.
« Cuando se realizan transacciones, se registra la cantidad exacta de dinero utilizada para la compra y venta. Además de estabilizar los ingresos fiscales, se protegen los derechos de los ciudadanos mediante la legalización notarial completa, y el Estado obtiene una base de datos de precios de mercado de terrenos que sirve para crear una base de datos de precios de terrenos, establecer precios de terrenos y determinar precios específicos de terrenos », analizó el Sr. Tuan.
Beneficioso para el presupuesto estatal.
El abogado Tran Duc Phuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, también cree que la lista anual de precios de terrenos, publicada a principios de año, estará más cerca de los precios de mercado, ya que la lista actual es mucho más baja que los precios de mercado.
Al revisar la normativa anual sobre precios de terrenos, el Estado evitará pérdidas de ingresos fiscales. (Imagen ilustrativa)
Y cuando las tablas de precios de los terrenos se ajusten anualmente según las fluctuaciones del mercado, el abogado Phuong cree que esto beneficiará al presupuesto estatal. Esto se debe a que dichas tablas son la base para el cálculo de las tasas por uso del suelo, el impuesto sobre la renta, etc.
“ Las provincias y ciudades deberían ajustar y publicar listas de precios de terrenos que reflejen fielmente los precios de mercado, como base para el cálculo del impuesto sobre la renta personal derivado de las transferencias inmobiliarias. Esto obligará a los ciudadanos a declarar el precio real de mercado de sus transferencias inmobiliarias. De esta forma, el Estado evitará pérdidas de ingresos, a diferencia de la situación actual en la que se declaran dos precios distintos al comprar y vender terrenos y viviendas ”, analizó el abogado Phuong.
Compartiendo la misma opinión, el director de una empresa inmobiliaria de Hanói también expresó que la lista de precios de terrenos actual, establecida por las autoridades locales y con un período de 5 años, es demasiado larga, tiene un desfase temporal significativo y no sigue de cerca las fluctuaciones de los precios del mercado.
Para garantizar la transparencia en el mercado inmobiliario, se necesita un departamento específico para el registro de precios de terrenos. Además, la información relativa a las transacciones inmobiliarias debe tramitarse a través de los bancos.
" Lo más importante es la transparencia. Solo así podremos evitar la pérdida de ingresos fiscales ", afirmó.
Además, es necesario abolir el marco de precios de la tierra, ya que esto transforma radicalmente la mentalidad al permitir que las personas accedan a los precios reales del mercado. Por otro lado, también reduce una serie de complicaciones que dan lugar a quejas y demandas relacionadas con la tierra, como ocurre actualmente.
De acuerdo con la Ley de Tierras modificada, el Comité Popular Provincial elaborará y presentará al Consejo Popular Provincial, para su aprobación, la lista inicial de precios de la tierra, que se publicará y aplicará a partir del 1 de enero de 2026. Anualmente, el Comité Popular Provincial es responsable de presentar al Consejo Popular Provincial, para su decisión, las modificaciones, enmiendas y complementos a dicha lista, que se publicará y aplicará a partir del 1 de enero del año siguiente. Si la lista de precios requiere ajustes, enmiendas o complementos durante el año, el Comité Popular Provincial es responsable de presentar la decisión al Consejo Popular Provincial.
Según Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico , la regulación de las tablas anuales de precios de la tierra es un asunto que ha sido investigado exhaustivamente por los organismos pertinentes y presentado a la Asamblea Nacional para su debate en numerosas ocasiones durante el proceso de explicación, recepción de comentarios y revisión del proyecto de ley.
Chau Anh
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