Estamos a la espera de que se elimine el requisito de "distancia mínima" para la construcción de viviendas.

Las actuales normas sobre la distancia mínima entre edificios están causando muchas dificultades. La ciudad de Ho Chi Minh las está revisando urgentemente para facilitar la construcción de viviendas.

El Departamento de Planificación y Arquitectura de la ciudad de Ho Chi Minh está ultimando el expediente que presentará al Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh para la promulgación del Reglamento sobre Gestión Arquitectónica Urbana, que sustituye a la Decisión 56/2021/QD-UBND.

Relajación de las normas

El Departamento de Planificación y Arquitectura está recabando opiniones sobre el borrador del reglamento de gestión arquitectónica urbana de Ciudad Ho Chi Minh. Esta es una tarea importante que busca atender las necesidades de construcción de la población, según lo dispuesto por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh.

El borrador se centra en las siguientes áreas clave: orientación del desarrollo arquitectónico urbano; gestión del espacio paisajístico en áreas específicas; orientación para el desarrollo orientado al transporte público (TOD) y el espacio subterráneo; coeficiente de uso preferencial del suelo; zonificación arquitectónica y paisajística; gestión de la arquitectura de edificios y viviendas; preservación de obras arquitectónicas valiosas; y concursos de diseño arquitectónico para proyectos importantes. En particular, la gestión de la arquitectura de viviendas recibe especial atención. El borrador incorpora numerosos indicadores técnicos, como el número de plantas, entreplantas, sótanos, retranqueos, densidad de edificación y coeficiente de uso del suelo.

La Decisión 56/2021 entró en vigor en enero de 2022. Sin embargo, su aplicación práctica ha revelado deficiencias, causando confusión entre las autoridades, desventajas para los ciudadanos e impactos negativos en la estética urbana debido a la normativa sobre retranqueos. En concreto, según la Decisión 56/2021, para parcelas de más de 50 m², si la longitud supera los 16 m, el edificio debe tener un retranqueo mínimo de 2 m respecto al límite posterior; si la longitud está entre 9 y 16 m, debe tener un retranqueo mínimo de 1 m. En los casos en que la longitud sea inferior a 9 m, la ciudad solo recomienda crear un espacio detrás de la vivienda.

En junio de 2023, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ordenó una revisión y recopilación de las dificultades y las modificaciones propuestas a la normativa. El Departamento de Planificación y Arquitectura recibió 18 documentos de diversas entidades con casi 120 solicitudes de adiciones y ajustes en cuanto a la densidad, altura y retranqueos de las edificaciones. Muchas localidades solicitaron la eliminación de los retranqueos traseros para las viviendas urbanas existentes, aplicándolos únicamente a las zonas de nueva planificación; o bien propusieron enmiendas para fomentar, en lugar de exigir, el uso de retranqueos en las zonas urbanas existentes. Muchos residentes modificaron sus planes de construcción de viviendas a la espera de la nueva normativa. Recientemente, la ciudad ordenó a los organismos pertinentes que presentaran con prontitud el borrador de la normativa para su publicación en junio.

Todavía me preocupa perder tierras.

El borrador de la normativa sobre gestión arquitectónica urbana en Ciudad Ho Chi Minh estipula un requisito de retranqueo más flexible para parcelas de más de 50 m² (con un lado colindante con el límite de la línea roja), permitiendo un aumento de la longitud de la parcela de 2 a 3 metros. En concreto, las parcelas con una profundidad de 18 m o más requieren un retranqueo mínimo de 2 m; las que tienen entre 12 y 18 m requieren un retranqueo mínimo de 1 m. Las parcelas con una profundidad inferior a 12 m no están obligadas a tener retranqueo, pero se recomienda crear un espacio abierto en la parte trasera.

La superficie mínima del espacio abierto detrás de la propiedad debe ser del 8% de la superficie del terreno y no inferior a 4 m2. Dentro de la zona de retranqueo (excluyendo los retranqueos traseros y laterales), los residentes pueden instalar balcones, voladizos y detalles decorativos arquitectónicos.

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El Sr. Tang Phuong Anh (del distrito de Di An) opina que el borrador ha flexibilizado la normativa en comparación con la Decisión 56/2021. Por ejemplo, un terreno de 17 metros de profundidad, que antes requería un retranqueo de 2 metros, ahora solo requiere 1 metro. Esto contribuye a aumentar la superficie útil y a satisfacer mejor las necesidades de vivienda de las familias numerosas.

Zona residencial en el barrio de Hiep Binh.

Sin embargo, el Sr. Tran Minh Vuong (del distrito de Hiep Binh) expresó su preocupación por varias inconsistencias. Según el Sr. Vuong, la normativa vigente del Ministerio de Construcción permite edificar parcelas de menos de 90 m² con una densidad máxima del 100%. En cambio, el nuevo borrador exige que las parcelas de menos de 90 m² tengan un retranqueo mínimo del 8% de la superficie del terreno en la parte posterior.

Esto significa que la densidad de construcción real es de tan solo un máximo del 92%. Además, muchas zonas se ven afectadas por planes de ampliación de carreteras que llevan mucho tiempo suspendidos, lo que obliga a los residentes a seguir dejando espacios libres frente a sus propiedades. Por lo tanto, la superficie construida real será significativamente menor.

«El borrador sugiere dejar un mínimo del 8 % de la zona trasera libre para garantizar la ventilación y el flujo de aire. Sin embargo, es necesario aclarar la base científica de esta cifra del 8 %. Si solo se deja un 4 % o un 5 % de la zona libre, ¿realmente no se cumplirán los requisitos de ventilación e iluminación? La aplicación de una proporción rígida a todos los casos requiere más investigación y una explicación más clara», cuestionó el Sr. Vuong.

Para los hogares con espacios reducidos, el impacto de la normativa es significativo. Por ejemplo, en una vivienda de una sola planta de 51 m² con dos dormitorios, la superficie de cada habitación es extremadamente limitada, ya que se debe destinar espacio a las zonas comunes, la cocina, etc., y más de 4 m² a la ventilación. Esto reduce el espacio habitable y supone un desperdicio de terreno.

Además, la normativa sobre la distancia de separación respecto a terrenos residenciales supone una carga financiera. Los propietarios deben asumir costes para convertir el uso del suelo a residencial, pero luego no se les permite construir en esa zona y deben reservarla como zona de separación. Por lo tanto, el Sr. Vuong sugirió que el organismo encargado de la redacción reconsidere la normativa sobre la distancia de separación y el método para determinar la densidad de edificación, garantizando un equilibrio entre los objetivos de la planificación urbanística, el entorno vital y los derechos legítimos de los ciudadanos.

Esperando ansiosamente

El lector hthan@gmail.com compró recientemente una casa de 51 m2 en una zona urbana ya existente y espera que las nuevas regulaciones permitan realizar ajustes flexibles para que el edificio pueda construirse en el 100% de la superficie del terreno, de forma similar a su casa adosada construida anteriormente.

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Asimismo, el lector trung@gmail.com espera que la ciudad emita nuevas regulaciones en junio para que la construcción pueda avanzar según lo previsto. La aplicación rígida de las regulaciones actuales provocará inconsistencias, ya que anteriormente no se exigía a los edificios colindantes que respetaran un retranqueo.

En general, muchas opiniones reflejan problemas de larga data relacionados con los retranqueos de construcción. Los residentes esperan que la ciudad emita pronto nuevas normas de gestión arquitectónica con criterios razonables, que resuelvan definitivamente las deficiencias y satisfagan las necesidades legítimas de construcción.

Fuente: https://nld.com.vn/cho-go-vuong-khoang-lui-cat-nha-196260621211640202.htm