Atascado con la parcela de tierra.
Tras ser propietario durante dos años de una parcela en esquina en una zona residencial cercana a una zona industrial en Binh Duong (actualmente Ciudad Ho Chi Minh), el Sr. Thanh (barrio de Cat Lai, Ciudad Ho Chi Minh) no ha podido venderla a pesar de sus numerosos intentos. En 2024, invirtió más de 7.000 millones de VND en la compra del terreno, con la esperanza de que, una vez desarrollada la zona industrial, los precios de los terrenos aumentaran drásticamente, de forma similar a los repuntes anteriores del mercado.
Sin embargo, los precios se han mantenido prácticamente inalterados y la liquidez es muy baja. Lo que más lamenta es que, durante el mismo período, muchos proyectos de apartamentos han aumentado de precio entre un 30 % y un 40 %, mientras que otros canales de inversión, como las acciones, también han experimentado incrementos de precio significativos.
Una situación similar ocurrió con el Sr. Hung (barrio de Binh Trung, Ciudad Ho Chi Minh). En 2024, retiró todo el dinero de su cuenta de valores para comprar dos parcelas de terreno por un valor de casi 2 mil millones de VND en la zona de Dau Tieng (antes provincia de Binh Duong), que se esperaba que se beneficiara de la planificación de la zona industrial y residencial.
Sin embargo, después de dos años, los precios de los terrenos se mantuvieron prácticamente sin cambios y las transferencias se volvieron difíciles. En retrospectiva, cree que si hubiera conservado las acciones o se hubiera decantado por los apartamentos, la rentabilidad de la inversión podría haber sido mucho más favorable.
El mercado inmobiliario está estancado (Foto: KC).
Las historias anteriores reflejan en parte la situación actual del mercado inmobiliario. Datos de Batdongsan.com.vn de mayo muestran que el interés por los terrenos a nivel nacional disminuyó un 40% en comparación con el mismo período del año anterior, la mayor caída entre todos los tipos de bienes raíces. Solo en Hanói , el interés disminuyó hasta un 55%, mientras que en la antigua Ciudad Ho Chi Minh la disminución fue del 16%.
Esta unidad observó que en Hanói, la demanda de terrenos está dispersa en muchas zonas, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh se concentra principalmente en unas pocas áreas como el Distrito 9, la ciudad de Thu Duc , Cu Chi y el antiguo Distrito 2. Los precios de venta aún muestran una tendencia al alza en algunas zonas, pero se concentran principalmente en la región central.
El experto Ngo Thanh Huan citó datos de encuestas que muestran que muchas áreas que alguna vez fueron focos de inversión en terrenos agrícolas y de gran demanda, como Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh y Thai Nguyen, aún no han recuperado los precios máximos alcanzados en 2022. Mientras tanto, otras localidades han registrado aumentos de precios significativos, lo que refleja la diferenciación cada vez más clara de los flujos de capital en el mercado.
Según el Sr. Huan, durante los períodos de rápido crecimiento del mercado, muchos inversores basan sus inversiones principalmente en las expectativas relativas a la planificación urbana o los proyectos de infraestructura, en lugar de considerar factores fundamentales como el tamaño de la población, el potencial de creación de empleo o el valor real explotable de los bienes inmuebles.
La mera aparición de información sobre planificación urbana puede provocar un aumento vertiginoso de los precios del suelo en muchas zonas. Phu My (Ba Ria - Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc y localidades del norte como Hoa Binh, Bac Giang y Bac Ninh han experimentado tales incrementos de precios.
cambios en el flujo de efectivo
Sin embargo, el experto Ngo Thanh Huan considera que, desde que el mercado entró en recesión a finales de 2022, la situación ha cambiado significativamente. La liquidez de los terrenos en zonas alejadas del centro de la ciudad y con baja densidad de población ha disminuido en más del 80%, mientras que los apartamentos y otros inmuebles con potencial de flujo de caja real se han recuperado mucho más rápido, tanto en transacciones como en precios de venta, en aproximadamente un año. Hasta la fecha, muchas zonas donde los precios del suelo habían aumentado principalmente debido a expectativas especulativas aún no han recuperado sus niveles de precios anteriores.
Según el Sr. Huan, esta es la señal más relevante en el mercado inmobiliario actual y marcará las tendencias futuras. El dinero no está desapareciendo; al contrario, se está desplazando hacia activos de calidad que generan flujo de caja, cuentan con infraestructura, marcos legales transparentes y un valor real de utilidad.
Compartiendo la misma perspectiva, el experto Tran Quang Trung cree que el período comprendido entre ahora y finales de año, y especialmente el próximo, será un momento en el que los inversores deberán reestructurar de forma proactiva sus carteras inmobiliarias, en lugar de seguir invirtiendo basándose en la mentalidad de rebaño o las emociones, como en ciclos anteriores.
Según él, lo primero que hay que hacer es revisar toda la cartera para evaluar qué activos deben conservarse, qué activos deben priorizarse para su incorporación y cuál será la principal inversión en la estrategia para los próximos 5-10 años.
El Sr. Trung hizo hincapié en que, en el contexto actual, la liquidez es tan importante, o incluso más, que la rentabilidad esperada. Por lo tanto, los inversores deben anticiparse a las tendencias del mercado y a los cambios en la demanda de los compradores para determinar qué segmento liderará el próximo ciclo.
Según el experto, a diferencia de periodos anteriores, la planificación, el desarrollo de infraestructuras y la expansión urbana son ahora más claros, y la información sobre planificación está disponible de forma pública y transparente. Por lo tanto, en lugar de dejarse llevar por las fluctuaciones del precio del suelo, los inversores deberían basar sus decisiones de inversión a largo plazo en la planificación.
Argumentó que las estrategias que antes generaban grandes beneficios, como la subdivisión de terrenos para su venta o la inversión basada en las tendencias locales, ya no serían adecuadas en el nuevo contexto.
Para seleccionar propiedades inmobiliarias con valor duradero, los inversores deben priorizar factores fundamentales como el tamaño de la población, la velocidad de desarrollo de la infraestructura, el potencial de creación de empleo y los servicios disponibles. Las zonas con líneas de metro, escuelas, hospitales, centros comerciales y otros proyectos de infraestructura clave tendrán mayor potencial de apreciación de precios a largo plazo en comparación con las zonas que solo se basan en las expectativas derivadas de la información urbanística.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
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