Intercambio de terrenos por infraestructura (BT): El precio de la velocidad y la disciplina en el desarrollo.

Un contrato de construcción y transferencia (BT, por sus siglas en inglés) suele describirse simplemente como un intercambio de terrenos por infraestructura. Esta forma de expresarlo omite la parte más difícil.

En un contrato de construcción y transferencia (BT), el Estado y el inversor no solo valoran un proyecto y un terreno, sino también el tiempo que transcurre entre ambos. Con el tiempo, los costos de capital aumentan mensualmente, los precios de los terrenos fluctúan, la planificación puede cambiar y los riesgos para cada parte se acumulan silenciosamente antes de la firma del contrato.

El 29 de abril de 2026, Ciudad Ho Chi Minh inició la construcción de cuatro proyectos importantes con una inversión total aproximada de 142 billones de VND, incluyendo el nuevo Centro Administrativo en Thu Thiem, a cargo de Sun Group bajo el modelo de Construcción-Transferencia (BT). La ciudad también aprobó una lista de 33 parcelas destinadas al pago de proyectos BT, muchas de ellas ubicadas en el centro de la ciudad y en Thu Thiem. El tema de BT ha pasado del debate legal a las preguntas sobre el patrimonio público. ¿A qué precio se valorarán estas parcelas, bajo qué procedimientos y quién se beneficiará del aumento de precio una vez finalizada la infraestructura?

El modelo BT (Construir-Transferir) está resurgiendo debido a la presión real. El plan de inversión pública a mediano plazo para 2026-2030 asciende a aproximadamente 8.220 millones de VND. Este presupuesto difícilmente alcanza para cubrir todas las necesidades de infraestructura. Para proyectos que no generan ingresos directos, como centros administrativos, plazas o ciertos proyectos urbanos, los proyectos de asociación público-privada (APP) con cobro de peaje son difíciles de operar. El modelo BT ofrece una alternativa: los inversores aportan capital para la construcción y el Estado les reembolsa con terrenos. Este argumento es convincente, especialmente cuando las ciudades necesitan proyectos de infraestructura con urgencia.

Pero una razón racional por sí sola no basta para garantizar la seguridad de un contrato. Con BT, el riesgo se distribuye entre tres valores que coexisten dentro de un mismo acuerdo.

Lo primero y más importante es el costo del proyecto. La inversión total inicial y el costo real tras la liquidación final pueden diferir. La Oficina Estatal de Auditoría recomendó en su momento abordar más de 5.200 mil millones de VND provenientes de 29 proyectos de biotecnología, con problemas relacionados con la inversión total, la selección de inversores, la asignación de terrenos y la determinación de los costos reales de implementación.

El nuevo marco legal ha vuelto a regularizar los proyectos de construcción y transferencia (BT). El Decreto 257/2025/ND-CP y la documentación conexa establecen el mecanismo para los contratos BT, incluyendo el pago con fondos propios, la gestión de discrepancias y el papel de la auditoría.

Luego está el precio del terreno. El terreno adquirido bajo el modelo BT (Build-Transfer) no tiene un precio fijo. El terreno tiene ubicación, planificación, derechos de desarrollo y valor esperado. Un terreno en Thu Thiem antes de que se complete la infraestructura será diferente de lo que será después de que la zona se convierta en un nuevo centro administrativo, comercial o de servicios. Si el precio del terreno en el contrato es inferior a su valor real, la diferencia saldrá del sector público. Si el precio del terreno se fija demasiado alto para mitigar el riesgo de pérdida, el plan financiero del inversor podría verse perjudicado.

Los inversores de BT no solo reciben terrenos. Asumen los riesgos de la construcción, los costos de capital, el plazo de entrega, la posible explotación del terreno y las obligaciones financieras asociadas. Un contrato que el inversor no pueda cumplir finalmente no permitirá que el proyecto se concrete para el Estado. El principio de igualdad de valor en el nuevo marco legal, si se aplica rigurosamente, debe proteger tanto el patrimonio público como la viabilidad del proyecto.

El mayor desafío es el tiempo. La construcción puede comenzar antes, mientras que la entrega del terreno puede demorarse. Entre ambos momentos, el mercado inmobiliario puede fluctuar, subir, bajar o estancarse. Los tipos de interés varían. La planificación regional se ajusta. El valor comercial del terreno no se mantiene constante durante la vigencia del contrato. Un contrato que fija ciertos elementos al momento de la firma, pero permite que otros fluctúen según el mercado, supone un riesgo a largo plazo tanto para el gobierno como para la empresa.

Si el mercado experimenta una fuerte subida, el margen de beneficio para el inversor podría ser superior al importe que el gobierno calculó al firmar el contrato. Si el mercado se corrige o se retrasa la entrega del terreno, el plan financiero del inversor podría verse afectado. En ambos casos, el riesgo no asignado no desaparecerá; simplemente persistirá hasta que una de las partes ya no pueda asumir la carga.

El nuevo marco legal ha vuelto a regularizar los proyectos de Construcción-Transferencia (BT). El Decreto 257/2025/ND-CP y la documentación conexa establecen el mecanismo para los contratos BT, incluyendo el pago con fondos para terrenos, la gestión de discrepancias y la función de la auditoría. Sin embargo, este documento es solo el punto de partida. La importancia de un proyecto BT radica en cada contrato específico. ¿Cómo se auditan los costos del proyecto? ¿Cuándo se valora el terreno? ¿Cómo se gestiona la diferencia entre el valor del proyecto y el fondo para terrenos? ¿Qué documentos permiten al público, al Consejo Popular y a la Oficina Estatal de Auditoría consultar estos cálculos?

La lista de 33 parcelas de terreno en Ciudad Ho Chi Minh corresponde a pagos planificados, no a terrenos ya asignados. Por lo tanto, la etapa actual es crucial para la previsión. Antes de que una parcela de terreno salga de manos del Estado, la sociedad necesita saber cómo se registra, qué mecanismo se utiliza para determinar su valor, si se subastará y quién será responsable si el valor real difiere significativamente del plan inicial.

Una ciudad podría completar proyectos más rápidamente gracias al modelo de Construcción-Transferencia (BT). Sin embargo, la velocidad por sí sola no compensa los costos. Estos se trasladan a otras formas. Parte de ellos se incluye en la inversión total del proyecto. Parte se incluye en los derechos de desarrollo del terreno. Parte se incluye en el tiempo de espera entre la construcción, la entrega del terreno y la puesta en marcha. Esta prueba del modelo BT no se trata solo de liberar recursos. Se trata también de la capacidad de valorar con precisión tres elementos simultáneamente: el proyecto, el terreno y el tiempo.

Diez años después de su finalización, el verdadero valor de un contrato de Construcción-Transferencia (BT) se verá reflejado en la vida urbana. ¿El proyecto beneficiará más a la comunidad? ¿Se utilizará el terreno de forma más eficiente? ¿Los recursos públicos generarán valor adicional para la comunidad? Si se logra esto, el BT puede convertirse en una forma fiable de movilizar recursos para una nueva fase de desarrollo.

Fuente: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html