Los precios de los alquileres son cada vez más altos.

A finales de agosto de 2024, muchos se sorprendieron al enterarse del cierre de la tienda más exclusiva de Starbucks en Ciudad Ho Chi Minh, ubicada en la calle Han Thuyen 11-13, Distrito 1, tras siete años de funcionamiento y una afluencia constante de clientes. Aún más sorprendente fue que Starbucks desalojó el local al expirar el contrato de arrendamiento, y el propietario aumentó el alquiler de 700 millones a 750 millones de VND mensuales, lo que equivale a aproximadamente 9 mil millones de VND al año.

Todos se apresuran a desprenderse de propiedades inmobiliarias de primera categoría.

Para los empresarios y quienes trabajan en el sector del arrendamiento inmobiliario, el precio de alquiler de la propiedad mencionada no se considera demasiado elevado.

De hecho, existen otras propiedades en la misma calle Han Thuyen o en calles cercanas con precios de alquiler mucho más elevados. Por ejemplo, el local de %Arabica Coffee, una famosa cadena de cafeterías japonesa que abrió hace apenas unos meses, cuesta nada menos que 700 millones de VND al mes.

Un local comercial privilegiado en el corazón de Ciudad Ho Chi Minh ha permanecido vacío durante muchos años. (Foto: PHAM DINH)

Sin embargo, estos espacios de ultra lujo solo son adecuados para empresas con objetivos estratégicos específicos. Las empresas que solo buscan obtener beneficios mediante la venta de productos o servicios tendrán muchas dificultades para sobrevivir.

Unos meses antes del cierre de Starbucks Han Thuyen, varias marcas importantes, como Highlands Coffee, abandonaron sus locales en la esquina de las calles Nguyen Du y Pasteur; el restaurante de sushi YEN cerró su sucursal en la calle Dong Khoi número 8. MIA, una tienda de maletas y bolsos, también desocupó su local en la intersección de Phu Dong hace unos meses. Este local tenía un alquiler de hasta 700 millones de VND al mes y había pasado por las manos de cuatro grandes marcas en tan solo cinco años.

En realidad, los altos precios de los alquileres, la incapacidad de las empresas para hacer frente a la difícil situación económica actual y la consiguiente devolución forzosa de los locales alquilados no son nada nuevo; esto viene ocurriendo desde que estalló la pandemia de COVID-19 en 2020. Según las observaciones de los periodistas del periódico Nguoi Lao Dong, muchos locales comerciales en las concurridas calles del centro de Ciudad Ho Chi Minh, como Nguyen Hue, Le Loi (Distrito 1), Vo Van Tan (Distrito 3), Nguyen Trai (Distrito 5), Nguyen Van Linh (Distrito 7), Phan Xich Long (Distrito Phu Nhuan), etc., permanecen vacíos o cerrados.

La calle Le Loi (Distrito 1), de aproximadamente 550 metros de longitud, es una de las calles más bellas del corazón de Ciudad Ho Chi Minh, que se cruza con calles emblemáticas como Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia y Nguyen Hue, pero actualmente cuenta con unos 15 locales vacíos. La Sra. Nguyen Hanh, gerente de una tienda de souvenirs en esta calle, cree que la razón por la que muchos comercios de la zona están cerrando es porque no pueden pagar el alquiler, que asciende a entre 25 y 30 millones de VND al día, o entre 800 y 900 millones de VND al mes; sin incluir los gastos de personal, impuestos, capital, etc. Algunos dueños de tiendas no previeron la situación económica y alquilaron a precios que no podían permitirse, lo que provocó que los ingresos fueran insuficientes para cubrir los gastos, obligándolos a cerrar y alquilar en otro lugar, incluso aunque solo se hubieran mudado unos meses antes.

«Joyerías, la famosa cadena de té de burbujas PL, agencias de viajes ... han estado devolviendo sus locales uno tras otro porque no podían pagar el alquiler. Hasta la fecha, nadie se ha atrevido a alquilar de nuevo porque el precio es demasiado alto. También le estoy pidiendo al propietario que reduzca el alquiler porque hay muchos turistas pero pocas compras, y no sé si podré sobrevivir hasta el año que viene», expresó la Sra. Hanh con preocupación.

El Sr. Hoang Thanh, agente inmobiliario de la casa ubicada en el número 48 de la calle Le Loi, un edificio de dos plantas, indicó que el propietario pide 12.000 dólares estadounidenses al mes (casi 300 millones de dong vietnamitas), con la condición de un depósito de cuatro meses, el pago por adelantado de dos meses de alquiler y un contrato mínimo de dos años. Cabe destacar que la casa lleva más de un año vacía desde que cerró la relojería TT, pero el propietario se niega a rebajar el alquiler.

"Si los clientes desean alquilar un local en la calle Le Loi para negocios o para promocionar su marca, deben considerarlo detenidamente, ya que los precios son muy elevados, oscilando entre 10.000 y 12.000 dólares estadounidenses al mes. Muchos clientes no han podido afrontar este alquiler y han tenido que aceptar la pérdida de sus depósitos, que ascienden a cientos de millones de dong vietnamitas", informó el Sr. Thanh.

La calle Nguyen Trai (Distrito 5) fue conocida en su día como la "calle de la moda " de Ciudad Ho Chi Minh, con cientos de tiendas que vendían zapatos, ropa, bolsos, sombreros, gafas de sol, etc. Sin embargo, debido a la baja actividad comercial y a los alquileres exorbitantes, muchos propietarios han puesto carteles anunciando la venta de sus productos y el traslado de sus locales.

La Sra. Pham Ngoc, representante de la tienda de vestidos de maternidad de diseño Mdl, declaró que desea trasladar su local de 14,5 m², con una superficie útil de 35 m² que incluye una planta baja, un primer piso y un pequeño almacén, con un alquiler de 60 millones de VND al mes. El precio de traspaso es de 259 millones de VND (incluidos aire acondicionado, iluminación, letreros, depósito, etc.) para cambiar a otro negocio. "Las ventas de artículos de moda están disminuyendo mientras que el alquiler sigue siendo alto, lo cual no es adecuado para el mercado. Después de muchas negociaciones infructuosas, decidí trasladar el negocio", explicó la Sra. Ngoc.

La Sra. Ha Phuong, propietaria de la tienda de moda NN, ubicada en las cercanías, también declaró que busca liquidar todo su inventario y subarrendar el local de 80 metros cuadrados en la planta baja debido a su jubilación. El alquiler actual es de 45 millones de VND al mes, con un contrato mínimo de un año y un depósito de dos meses. El subarriendo le permitiría ahorrar en costos de estanterías y exhibición. Sin embargo, según nuestra investigación, la Sra. Phuong dejó de vender y devolvió el local porque el propietario se negó a reducir el alquiler para apoyar a los negocios, sino que lo aumentó constantemente cada año.

¡Es mejor dejarlo vacío que bajar el alquiler!

Le Thi Tu Uyen, una inquilina especializada en productos de consumo ecológicos y alimentos saludables, contó que una vez alquiló un local en la calle Nguyen Hue, en el Distrito 1, por 20 millones de VND al mes, pero lo cerró después de solo 3 meses, a pesar de haber perdido su depósito. Esto se debió a que, si bien la calle era concurrida, la clientela era principalmente joven con un poder adquisitivo moderado, por lo que los ingresos no eran suficientes para cubrir los gastos.

Posteriormente, la Sra. Uyen se centró en desarrollar su canal en línea y se dio cuenta de que, invirtiendo solo unos 200 000 VND diarios, o unos 6 millones de VND mensuales en publicidad, podía llegar a aproximadamente 40 000 personas. Con una tasa de conversión del 0,5 %, la tienda recibía 200 pedidos al mes. Gracias a la inteligencia artificial (IA), la tienda en línea puede llegar a clientes de todo el mundo y dirigirse al público adecuado, lo que se traduce en una alta tasa de conversión. «Los precios actuales de alquiler de locales comerciales son excesivamente altos. El desarrollo del canal en línea reducirá significativamente los costes de alquiler y los acercará gradualmente a su valor real», predijo la Sra. Uyen.

Recientemente, una cadena de tiendas de alimentos de alta gama en Ciudad Ho Chi Minh cerró su primera tienda, que había estado operando durante más de 10 años en la calle Nguyen Dinh Chieu, Distrito 3, debido al "aumento desmesurado del alquiler" por parte del propietario. El fundador de la marca declaró que el local, de menos de 40 metros cuadrados, era muy antiguo, tenía aires acondicionados que fallaban con frecuencia, goteaba agua cuando llovía y era difícil de renovar porque compartía una pared con la tienda vecina, a pesar de que el alquiler era tan alto como 60 millones de VND al mes.

Más de tres meses después del cierre del mencionado supermercado, el local aún luce el cartel de "Se Alquila" y no se han encontrado nuevos inquilinos. "Dado el precio del alquiler y el estado del espacio, solo las grandes corporaciones con un capital considerable para consolidar su marca o aquellas que buscan un modelo de negocio de alto riesgo y 'autosuficiente' pueden permitírselo. Los negocios comunes simplemente no pueden afrontar el alquiler", comentó un representante de la cadena minorista.

Según Hoang Tung, presidente de F&B Investment & FoodEdu Academy y experto en el sector de la alimentación y las bebidas (F&B), a pesar del rápido crecimiento de los canales online, su contribución a los ingresos sigue siendo insignificante, ya que la mayor parte de estos proviene de los canales offline. Por lo tanto, los locales comerciales siguen desempeñando un papel crucial en el sector F&B. «No solo las ubicaciones privilegiadas están experimentando aumentos de alquiler debido a la escasez y a que la oferta supera la demanda, sino que incluso los locales comerciales comunes están subiendo de precio», señaló.

El Sr. Tung opina que, tradicionalmente, los propietarios siempre tienen ventaja al exigir a los inquilinos el pago de un depósito o alquiler por adelantado, y al aumentar los precios anualmente o periódicamente para compensar la inflación. La mayoría de los propietarios gozan de una buena situación económica, por lo que pueden dejar las propiedades vacías entre seis meses y un año para mantener el precio, negándose a bajar los alquileres. «En cuanto a los locales, mantener el alquiler ya es una buena opción; hay pocas probabilidades de una reducción. Los dueños de negocios de alimentos y bebidas deben tener esto en cuenta en sus costos antes de iniciar su actividad», aconsejó el Sr. Tung.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Hong Hai, presidente de VNO Investment and Development Joint Stock Company, empresa especializada en servicios de alquiler y subarrendamiento de viviendas y locales comerciales, cree que el cierre o la devolución de locales por parte de las empresas no se debe necesariamente a los altos precios del alquiler, sino que puede deberse a que ya no necesitan el espacio o perciben que la situación del negocio no es viable en el futuro.

Las ubicaciones privilegiadas siguen teniendo una gran demanda.

Según un experto del sector de la alimentación y las bebidas, entre las cadenas de café y bebidas que invierten fuertemente en ubicaciones privilegiadas se encuentran Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland, etc. Sin embargo, Katinat Coffee & Tea y Phe La comparten el mismo propietario. Es posible que el inversor pretenda expandir agresivamente la cadena en esta etapa para vender acciones o por algún otro motivo, por lo que no se puede comparar con marcas que operan normalmente con fines de lucro.

En realidad, en zonas donde el espacio escasea, los precios de los alquileres tienden a subir en lugar de bajar. Ejemplos típicos son las ubicaciones privilegiadas en el céntrico Distrito 1, el local en la calle Han Thuyen que Starbucks desocupó recientemente y el espacio alrededor de la rotonda de Ho Con Rua… Las principales marcas y cadenas de comida y bebida siempre compiten por alquilar estos locales.

Fuente: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm