En su informe publicado recientemente sobre el mercado inmobiliario y de la vivienda, el Ministerio de Construcción señaló que las empresas del sector se enfrentan a numerosas dificultades. En particular, el número de empresas inmobiliarias que se declararon en quiebra o se disolvieron en 2022 aumentó un 38,7 % con respecto a 2021.
Las dificultades se acumulaban una tras otra.
Esta agencia consideró que 2022 fue un año difícil para las empresas del sector inmobiliario, y algunas incluso redujeron su plantilla hasta en un 50% para hacer frente a las dificultades. Las principales razones fueron las dificultades para acceder al crédito, emitir bonos y captar capital de los clientes, lo que provocó que muchas empresas carecieran de liquidez y tuvieran que retrasar o suspender temporalmente la ejecución de sus proyectos.
Además, el aumento de las tasas de interés de los préstamos, los tipos de cambio, los precios del combustible y de los materiales de construcción han incrementado los costos empresariales, impactando las operaciones comerciales. La dificultad que tienen los clientes para acceder a préstamos bancarios para la compra de bienes raíces también afecta indirectamente la liquidez de los productos y proyectos inmobiliarios; las empresas no pueden vender sus productos para recuperar el capital y reinvertir.
Además, desde finales de 2022 hasta la actualidad, algunas empresas también se han visto presionadas a devolver los bonos a los inversores antes de lo previsto debido a diversos motivos, entre ellos los cambios en las políticas que regulan la emisión de bonos corporativos.
Según un informe sobre el mercado de bonos vietnamita de la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA), el volumen total de emisión de bonos corporativos el año pasado alcanzó los 255.163 mil millones de VND, lo que representa una disminución del 66% con respecto al año anterior. El valor de emisión de la mayoría de los sectores en 2022 disminuyó en comparación con el año anterior; en particular, la emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias se redujo hasta en un 80,8% interanual debido a diversos factores macroeconómicos desfavorables.
Las dificultades para acceder a capital han impactado significativamente las actividades de compraventa en el mercado inmobiliario. (Foto: TAN THANH)
Mientras tanto, las empresas tuvieron que recomprar bonos por un valor de hasta 210.830 mil millones de VND antes de lo previsto, un aumento del 46% en comparación con 2021. De esta cantidad, el sector inmobiliario recompró aproximadamente 35.400 mil millones de VND. Esto significa que el capital para el sector inmobiliario no solo se está endureciendo, sino que también se está reduciendo significativamente en comparación con antes, lo que provoca que muchas empresas del sector se enfrenten a mayores dificultades. Una serie de recientes anuncios de pérdidas por parte de las empresas demuestran esta dificultad, como Phat Dat Real Estate perdiendo casi 230 mil millones de VND en el último trimestre de 2022, Cen Land también reportando una pérdida neta de 58.600 millones de VND en el cuarto trimestre de 2022, y Dat Xanh Group perdiendo más de 400 mil millones de VND..., muchas otras grandes empresas también experimentaron fuertes caídas en los ingresos y las ganancias.
El presidente del consejo de administración de una empresa inmobiliaria con una deuda pendiente de bonos superior a los 200.000 millones de VND declaró que su empresa ha asumido "pérdidas y dificultades" para reorganizar su cartera de inversiones y vender proyectos con el fin de escapar del ciclo de deuda e intereses. Sin embargo, encontrar socios para vender en estos momentos resulta extremadamente difícil, ya que la mayoría de las empresas inmobiliarias se están quedando sin capital y todos los activos son difíciles de vender, no solo los inmuebles.
«El endurecimiento repentino y abrupto del mercado de bonos corporativos nos tomó por sorpresa. Lo que nos preocupa ahora es cómo conseguir capital para implementar nuestros proyectos, mientras que muchas políticas y procedimientos relacionados aún no se han resuelto. Por lo tanto, necesitamos que el gobierno encuentre rápidamente la manera de eliminar los obstáculos normativos para apoyar a las empresas en la implementación de sus proyectos», compartió esta persona.
Existen muchas soluciones para superar el problema.
En declaraciones a un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, el Dr. Nguyen Huu Huan, de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el mercado inmobiliario enfrenta dificultades tanto en la entrada como en la salida de capital, especialmente debido al estricto control del mismo. Por lo tanto, para aliviar las restricciones de capital en este mercado, el Banco Estatal de Vietnam debe implementar políticas que indiquen claramente su apoyo, incluyendo algún nivel de crédito a corto plazo, para rescatar la liquidez de las empresas inmobiliarias.
«Dado que las dificultades con los bonos corporativos no se pueden resolver de la noche a la mañana, y que las empresas inmobiliarias necesitan urgentemente capital circulante para continuar con los proyectos inconclusos, pueden buscar otras fuentes de capital, como préstamos extranjeros, pero se enfrentarán a riesgos cambiarios, ya que deben endeudarse en dólares estadounidenses, y no todas las empresas cumplen los requisitos para obtener capital internacional. Por lo tanto, a corto plazo, el capital crediticio sigue siendo necesario para "soportar la carga" y contribuir a la recuperación de las empresas inmobiliarias», afirmó el Dr. Nguyen Huu Huan.
Según el Dr. Nguyen Huu Huan, no solo las empresas inmobiliarias tienen dificultades para acceder al crédito, sino que los particulares que solicitan préstamos para comprar viviendas o como inversión también ven restringido su acceso al capital o se enfrentan a tipos de interés elevados, de entre el 15 % y el 16 % anual. Por lo tanto, se necesitan soluciones para estabilizar o reducir los tipos de interés de los préstamos lo antes posible.
Respecto a las soluciones al problema de los bonos corporativos, el Dr. Le Dat Chi, Subdirector del Departamento de Finanzas Corporativas de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, considera necesario reconocerlos como un importante canal de movilización de capital para las empresas, además del crédito bancario. Por lo tanto, se deben adoptar medidas para organizar y gestionar el mercado de bonos corporativos del mismo modo que los bancos deben cumplir con las regulaciones crediticias para proteger a los depositantes.
Mientras tanto, el experto en finanzas y valores Lam Minh Chanh opina que el mercado de bonos corporativos ha provocado recientemente que muchos inversores pierdan la confianza y no tengan intención de volver a participar. Para recuperar el papel importante de los bonos corporativos, deben garantizarse las siguientes condiciones:
En primer lugar, y lo más importante, todos los bonos corporativos deben ser calificados por agencias de calificación de buena reputación. Esto permitirá a los inversores comprender el nivel de riesgo de cada tipo de bono corporativo. En segundo lugar, los organismos reguladores deben controlar estrictamente la distribución de bonos. No se debe aprovechar ninguna laguna legal para distribuir bonos emitidos por entidades privadas al público. En tercer lugar, solo quienes cuenten con licencia de corretaje de valores deberían estar autorizados a asesorar y vender bonos a los inversores. Se debe evitar que personas no cualificadas, como empleados bancarios, asesoren en la venta de bonos.
En cuarto lugar, los profesionales de la venta y consultoría de bonos deben seguir un proceso de consultoría detallado y riguroso para garantizar que los inversores comprendan claramente en qué bonos corporativos están invirtiendo y los riesgos potenciales asociados a ellos. «Si se cumplen estas medidas, los bonos corporativos se recuperarán gradualmente y se desarrollarán con fuerza, convirtiéndose en un canal para proporcionar capital a las empresas, especialmente a las inmobiliarias», destacó el experto Lam Minh Chanh.
Desde la perspectiva del organismo regulador, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado de Vivienda e Inmobiliario del Ministerio de Construcción, declaró que el Ministerio de Construcción ha propuesto al Ministerio de Finanzas que presente al Gobierno enmiendas y adiciones al Decreto 65/2022/ND-CP, que regula la oferta y negociación de bonos corporativos privados en el mercado nacional y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional; que refuerce la orientación y la dirección sobre la oferta y negociación de bonos corporativos en el mercado nacional y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional de conformidad con la ley; y que controle las actividades de captación de capital de las empresas inmobiliarias en el mercado de valores, evitando la especulación, la manipulación y la inflación de precios.
El Ministerio de Construcción propone que el Banco Estatal de Vietnam considere y proponga un plan adecuado de gestión del límite de crédito para apoyar la economía; y que oriente a las entidades de crédito para facilitar el acceso al crédito a empresas, compradores de vivienda e inversores. Asimismo, solicita orientación a las entidades de crédito para que presten y desembolsen fondos con rapidez a empresas y proyectos inmobiliarios que cumplan los requisitos, de conformidad con la ley; priorizando los préstamos a proyectos de vivienda social, vivienda para trabajadores, vivienda comercial asequible y otros tipos de bienes inmuebles que sirvan a fines productivos y de bienestar social, con alta eficiencia y capacidad de reembolso.
Para las localidades, es necesario revisar y recopilar una lista de proyectos de vivienda e inmobiliarios en sus áreas; específicamente, evaluar las razones y causas de los proyectos que han recibido aprobación de inversión pero no se han implementado o han sufrido retrasos. Con base en ello, enfocarse en resolver las dificultades legales y de procedimiento en la preparación de inversiones para proyectos de vivienda, con el fin de aumentar la oferta en el mercado. Acelerar la reforma administrativa, evitando la elusión de responsabilidades o las demoras en la resolución de los procedimientos para la implementación de proyectos inmobiliarios en la zona.
Estudiar experiencia internacional
El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, afirmó haber estudiado exhaustivamente 16 soluciones para rescatar el mercado inmobiliario chino y concluyó que Vietnam podría considerar la aplicación de 10 de ellas.
"De hecho, ya hemos implementado algunas soluciones, como aplazamientos/prorrogos de impuestos, aplazamientos/prorrogos de deudas... También hemos aconsejado al Ministerio de Construcción, al Ministerio de Finanzas y al Gobierno que investiguen y encuentren enfoques adecuados en función de la situación real del país."
«Por ejemplo, las empresas deben aceptar descuentos para vender ciertos activos con el fin de pagar sus deudas a tiempo; negociar prórrogas de pago con los tenedores de bonos en circunstancias difíciles, lo cual está permitido por el Decreto 65. Intercambiar dinero por bienes, canjear bonos por bienes inmuebles: estas soluciones requieren la orientación del Estado para evitar posibles problemas legales. Las empresas pueden reestructurar su deuda, es decir, pueden emitir nuevos bonos para pagar las deudas antiguas...», dijo el Sr. Luc.
(*) Véase el periódico Nguoi Lao Dong, edición del 30 de enero.
Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
Kommentar (0)