Solución a los problemas de oferta inmobiliaria

Es necesario ampliar las condiciones para recibir la transferencia de derechos de uso de suelo para implementar proyectos de vivienda comercial.

En la octava sesión de la XV Asamblea Nacional , el Gobierno presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de resolución para la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial (NOTM) mediante acuerdos para la recepción de derechos de uso del suelo (QSDD) o la obtención de QSD con alcance nacional, con el fin de eliminar las dificultades legales para los proyectos NOTTM de Ábito urbano (menos de 20 hectáreas). Dedicado a la Asamblea Nacional, se implementará en un plazo de cinco años, a partir del 1 de enero de 2025.

Discutir muchos proyectos

Según el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Due Duc Duy, desde el 1 de julio de 2015, la Ley de Vivienda de 2014 tiene normas diferentes a la Ley de Tierras. Por consiguiente, para usar terrenos para implementar un nuevo proyecto de desarrollo rural, es necesario tener derecho a usar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos; en caso de obtener el derecho a usar terrenos, estos deben ser residenciales.

Esta regulación continúa heredándose del punto b, cláusula 1 y cláusula 6, artículo 127 de la Ley de Tierras en 2024, que ha acotado los casos de implementación de proyectos NETM bajo la escala de áreas urbanas, especialmente en áreas nuevas y áreas sin suelo residencial.

"De hecho, el liemite maximo de asignación de tierras para hogares e individuos a lo largo del tiempo es de 400 metros cuadrados, el resto son tierras agrícolas en la misma parcela, por lo que incluso si los inversores reciben la transferencia de derechos de uso de la tierra en áreas residenciales, no pueden hacerlo", dijo el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Además, la mayoría de los proyectos inmobiliarios se implementarán en terrenos que no son originalmente terrenos residenciales y la planificación detallada del proyecto también incluye muchos tipos diferentes de terrenos, como terrenos residenciales, terrenos de tráfico, terrenos verdes, etc. Por lo tanto, de acuerdo con las disposiciones del Punto b, Cláusula 1, Artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, muchos proyectos no se pueden implementar en la práctica.

El proyecto de resolución se elaboró ​​para resolver las dificultades en la oferta de proyectos inmobiliarios en el contexto del aumento de los precios inmobiliarios, en parte debido a las dificultades para que los inversores accedan a la tierra. "Es necesario ampliar las condiciones para la transferencia de derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de NETM, contribuyendo a limitar las quejas de la población, garantizando la equidad en el acceso a la tierra entre los inversores y las localidades, y manteniendo una oferta estable de NETM", declaró el ministro By Duc Duy.

Zona de viviendas comerciales en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Según la presentación del Gobierno, esta resolución se aplicará a nivel nacional a proyectos de organizaciones comerciales inmobiliarias en 4 casos: recepción de derechos de uso de la tierra; tener derechos de uso de la tierra; tener derechos de uso de la tierra y recibir derechos de uso de la tierra; implementar proyectos NETM en áreas de tierra de establecimientos que deben reubicarse debido a la contaminación ambiental, establecimientos que deben reubicarse de acuerdo con la planificación de la planificación urbana.

Respecto a las condiciones para implementar un proyecto de Nuevo Desarrollo Rural a través de un acuerdo de recepción de derechos de uso de la tierra o de tener derechos de uso de la tierra, el inversionista que implemente un proyecto de Nuevo Desarrollo Rural debe utilizar uno más de los siguientes tipos: tierras agrícolas; tierras no agrícolas que no sean tierras residenciales; residenciales y otras tierras en la misma parcela de tierra como en el caso de un acuerdo de recepción de derechos de uso de la tierra; y también debe cumplir criterios específicos.

Deberíamos probarse una pequeña escala.

Al debatir este tema, muchos diputados de la Asamblea Nacional coincidieron en la necesidad de emitir una resolución para eliminar las dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos de inversión y la actividad empresarial en nuevas zonas rurales. El diputado Tran Hoang Ngan (delegación de Ciudad Ho Chi Minh) reconoció que la implementación de esta política tendrá un impacto positivo en el desarrollo socioeconómico del país, especialmente al eliminar las dificultades para la construcción de nuevas zonas rurales, crear condiciones favorables para que los usuarios de tierras y los inversores sean proactivos en la implementación de nuevos proyectos de desarrollo rural y urbano, y contribuir a satisfacer la necesidad de suelo residencial y vivienda de la población.

Pero también existen muchas preocupaciones. El delegado Do Van Yen (delegación de Ba Ria - Vung Tau) afirmó que la propuesta del proyecto de resolución de una gama muy amplia de terrenos para el proyecto piloto no se ajusta a la Ley de Tierras. Además, si se implementa el proyecto piloto, debería implementarse a menor escala, centrándose en provincias y ciudades con necesidades urgentes de vivienda, y no a nivel nacional.

El delegado Yen también sugirió que el Gobierno necesita evaluar el impacto, evitar la situación de "aprovecharse de las políticas para acaparar tierras agrícolas" o "legalizar violaciones", a fin de elaborar regulaciones más estrictas, más razonables y efectivas.

En el caso de Nguyen Thi Thu Ha (delegación de Quang Ninh) opinó que es necesario reevaluar la situación actual de los NUTM en todas las localidades y confirmar que aún existen numerosos proyectos, obras y NETTM sin completar, vacíos, sin completar y sin haber completado los trámites legales. La demanda del mercado de NETM aún depende de cada localidad y no todas tienen demanda.

El delegado Ha sugerido que se debe evaluar la situación actual de la Nueva Área Rural para comprender la oferta y la demanda del mercado en las localidades antes de aprobar el proyecto. El Gobierno y los organismos pertinentes deben realizar una evaluación exhaustiva; Deben considerar si el proyecto piloto debe elegir una región o una localidad o zona adecuada, y debe tener una dirección específica.

"El proyecto piloto propuesto en el borrador podría dar lugar a la formación de organizaciones, individuos y empresas inmobiliarias que se aprovechan de la compraventa, la transferencia, la acumulación y la fusión de tierras, sin utilizarlas eficazmente, para luego lucrarse y convertir los materiales de producción en insumos a la espera de la implementación del Nuevo Proyecto de Desarrollo Rural", advirtió la Sra. Ja.

En el informe de revisión, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, también señaló que en el comité existían opiniones preocupantes sobre la posibilidad de que la autorización de acuerdos para la obtención de derechos de uso de terrenos distintos a los residenciales para la implementación de proyectos NETM provocara un aumento vertiginoso de los precios de los terrenos agrícolas y de otros tipos. Esto podría causar numerosas dificultades a las personas y las empresas, así como al Estado a la hora de reclamar y compensar la tierra.

El Presidente del Comité Económico propuso que el Gobierno revise y aclare la aplicación del mecanismo piloto a través de acuerdos para recibir el derecho a usar o tener el derecho a usar tierras agrícolas y no agrícolas (comerciales y de servicios) para evitar abusos de políticas.

Evite las conversiones desenfrenadas

El vicepresidente de la Comisión de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente de la Asamblea Nacional, Nguyen Phuong Tuan, coincidió en que la resolución debe implementarse a nivel nacional para garantizar la equidad entre las localidades, evitar complicaciones en la regulación de criterios y condiciones, y evitar la aparición de un mecanismo de "solicitud-concesión". Sin embargo, sugirió que el organismo redactor cuente con regulaciones específicas para evitar que, tras su entrada en vigor, la conversión generalizada del uso del suelo afecte no solo la seguridad social, sino también la seguridad alimentaria.

Revisar los planos de uso del suelo de cada localidad.

El diputado Nguyen Truc Son (delegación de Ben Tre) confirmó que el proyecto de resolución presenta algunas diferencias con la Ley de Inversiones (enmendada), la Ley de Tierras (enmendada) y la Ley de Vivienda (enmendada) aprobadas recientemente por la Asamblea Nacional. Al implementar el proyecto piloto, es necesario revisar la planificación territorial nacional, los planos de ordenamiento territorial, especialmente los planos locales. Si se implementan proyectos no incluidos en la planificación territorial residencial y urbana, ¿serán viables?

Sr. LE HOANG CHAU , Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA):

Reglamento detallado sobre la determinación de las zonas de inversión

HoREA ha recomendado al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ya los departamentos pertinentes que comentan la Decisión 83/2024/QD-DT del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh. En consecuencia, es necesario considerar y modificar las disposiciones del artículo 2 de la cláusula 1 para detallar la determinación de las zonas donde los inversores en proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica a particulares para la construcción de Sus propias viviendas en comuna, excluyendo las localidades de los cinco distritos en Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio, que no están sujetas a subasta de derechos de uso de suelo para invertir en proyectos de construcción de viviendas, de acuerdo con la normativa.

Porque, según la Cláusula 6 del Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, los inversores en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica para terrenos que no se encuentren en barrios, distritos o ciudades de áreas urbanas de clase especial, clase I, clase II y clase III; no están sujetos a subasta de derechos de uso de suelo para la inversión en proyectos de construcción de viviendas, según las disposiciones de la Ley de Tierras. Para las demás áreas, el Comité Popular Provincial determinará, con base en las condiciones locales, las áreas donde los inversores en proyectos pueden transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica para que las personas construyan sus propias viviendas.

El Sr. NGO DUC SON , Director General de DRH Holdings Sociedad Anónima:

Creando oportunidades para compradores de vivienda

Hasta la fecha, para implementar proyectos, la implementación de NETM debe cumplir con las siguientes condiciones: cumplimiento de la planificación territorial distrital; cumplimiento de la planificación de la construcción y la planificación urbana; y cumplimiento de los programas y planes locales de desarrollo de vivienda aprobados. La práctica demuestra que la superposición y la contradicción entre la Ley de Tierras y la Ley de Vivienda están aumentando, los mercados de capital e inmobiliario están distorsionados, y los riesgos tanto para las empresas como para los inversores, así como para las personas con crecientes necesidades de vivienda, son cada vez mayores. La propuesta del Gobierno para implementar un programa piloto desbloqueará el mercado de capitales, ayudará a estabilizar y reducir la carga financiera en el uso de capital para las empresas, acortará el tiempo y el costo de la preparación para la inversión en proyectos; Hará que el mercado sea transparente y creará oportunidades para que los compradores de vivienda accedan a la oferta de vivienda asequible. Eliminar este obstáculo puede ayudar a salvar a millones de empresas que han estado esperando durante muchos años.

S. Nhung escribió

Fuente: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm