Abordar el cuello de botella en la oferta inmobiliaria.

Es necesario ampliar las condiciones para recibir la transferencia de derechos de uso de suelo para proyectos de vivienda comercial.

En la octava sesión de la XV Asamblea Nacional , el Gobierno presentó a la Asamblea un proyecto de resolución para la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos sobre derechos de uso del suelo (o derechos de uso del suelo ya existentes), con aplicación nacional, con el fin de eliminar las dificultades legales para los proyectos de vivienda comercial en áreas urbanas (menos de 20 hectáreas). De ser aprobado por la Asamblea Nacional, se implementará por un período de 5 años, a partir del 1 de enero de 2025.

Desenredar nudos en múltiples proyectos

Según el ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , Do Duc Duy, a partir del 1 de julio de 2015, la Ley de Vivienda de 2014 establece disposiciones diferentes a las de la Ley de Tierras. En consecuencia, las condiciones para el uso del suelo en proyectos de vivienda social son que el terreno ya cuente con un derecho de uso para suelo residencial o para suelo residencial y otro tipo de suelo; en caso de recibir una transferencia de derecho de uso del suelo, este debe ser para suelo residencial.

Esta normativa, que continúa en el punto b), apartado 1 y apartado 6 del artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, ha restringido los casos para la ejecución de proyectos de vivienda social a escala urbana, especialmente en zonas nuevas o zonas sin terrenos residenciales existentes.

«De hecho, el límite máximo de asignación de terrenos para viviendas unifamiliares y particulares a lo largo de los años ha sido de 400 m², destinándose el resto a terrenos agrícolas dentro de la misma parcela. Por lo tanto, si los inversores adquieren derechos de uso de suelo en zonas residenciales, no pueden hacerlo», declaró el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Además, la mayoría de los proyectos inmobiliarios se desarrollan en terrenos que inicialmente no estaban designados como residenciales, y los planes detallados de los proyectos incluyen diversos tipos de terreno, como terrenos residenciales, terrenos para transporte, espacios verdes, etc. Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el punto b, cláusula 1, artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024, muchos proyectos no pueden llevarse a cabo en la práctica.

El proyecto de resolución se elaboró ​​para abordar las dificultades de oferta de proyectos inmobiliarios en un contexto de aumento de los precios de los inmuebles, debido en parte al acceso limitado de los inversores a la tierra. «Es necesario ampliar las condiciones para la transferencia de derechos de uso de la tierra para la ejecución de proyectos de vivienda comercial, lo que contribuirá a reducir las quejas ciudadanas, garantizará la equidad en el acceso a la tierra entre inversores y localidades, y mantendrá una oferta estable de vivienda comercial», declaró el ministro Do Duc Duy.

Zona residencial y comercial en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU

Según la información presentada por el gobierno, esta resolución se aplicará a nivel nacional a los proyectos inmobiliarios en cuatro casos: adquisición de derechos de uso del suelo; derechos de uso del suelo existentes; derechos de uso del suelo existentes y adquisición de derechos de uso del suelo; e implementación de proyectos de vivienda comercial en terrenos propiedad de instalaciones que deben ser reubicadas debido a la contaminación ambiental, o instalaciones que deben ser reubicadas de acuerdo con la construcción o la planificación urbana.

En lo que respecta a las condiciones para la ejecución de un proyecto de vivienda social mediante un acuerdo sobre derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra ya existentes, los inversores que ejecuten proyectos de vivienda social deben utilizar uno o más de los siguientes tipos de terreno: terreno agrícola; terreno no agrícola distinto del terreno residencial; terreno residencial y otro terreno dentro de la misma parcela, en el caso de un acuerdo sobre derechos de uso de la tierra; y deben cumplir criterios específicos.

Debería probarse a pequeña escala.

Al debatir este tema, muchos diputados de la Asamblea Nacional coincidieron en la necesidad de aprobar una resolución para eliminar las dificultades y los obstáculos en la ejecución de proyectos de inversión y empresariales en la construcción de nuevas viviendas. El diputado Tran Hoang Ngan (de la delegación de Ciudad Ho Chi Minh) reconoció que la implementación de esta política tendría un efecto multiplicador en el desarrollo socioeconómico del país, especialmente al eliminar las dificultades en la construcción de nuevas viviendas, creando condiciones favorables para que los usuarios de terrenos y los inversores implementen de manera proactiva nuevos proyectos de vivienda y desarrollo urbano, contribuyendo así a satisfacer las necesidades de vivienda de la población.

Sin embargo, también se plantearon varias inquietudes. El representante Do Van Yen (de la provincia de Ba Ria-Vung Tau) argumentó que la propuesta del proyecto de resolución de incluir una amplia gama de terrenos para el programa piloto es incompatible con la Ley de Tierras. Además, sugirió que, de implementarse un programa piloto, este debería ser a menor escala, centrándose en provincias y ciudades con necesidades urgentes de vivienda, y no extenderse a nivel nacional.

El representante Yen también sugirió que el Gobierno debería realizar una evaluación de impacto para evitar situaciones de "abuso de políticas para acumular tierras agrícolas" o "legalización de infracciones", con el fin de introducir regulaciones más estrictas, razonables y efectivas.

La diputada de la Asamblea Nacional, Nguyen Thi Thu Ha (delegación de Quang Ninh), expresó la necesidad de reevaluar la situación actual de la vivienda social en todas las localidades, afirmando que muchos proyectos y construcciones de vivienda social permanecen desocupados, vacíos o con trámites legales incompletos. La oferta y la demanda en el mercado de la vivienda social varían de una localidad a otra, y "no todas las localidades tienen la misma demanda".

El representante Ha sugirió que es necesario realizar una evaluación del estado actual de la vivienda social para comprender la oferta y la demanda del mercado en las localidades antes de aprobar el borrador. El gobierno y los organismos pertinentes deben llevar a cabo una evaluación exhaustiva, considerar si el programa piloto debe seleccionarse en función de regiones o localidades y áreas adecuadas, y especificar las ubicaciones.

"El programa piloto propuesto en el borrador podría dar lugar a la formación de organizaciones, particulares y empresas inmobiliarias que exploten la compra, venta y transferencia de terrenos, acumulándolos y consolidándolos sin utilizarlos de forma eficiente, para luego obtener beneficios y convertir los medios de producción en insumos a la espera de la ejecución de proyectos de vivienda social", advirtió la Sra. Ha.

En el informe de verificación, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, también señaló que a algunos miembros del comité les preocupaba que permitir acuerdos para adquirir derechos de uso de terrenos no residenciales para proyectos de vivienda social provocara un aumento drástico en los precios de los terrenos agrícolas y otros tipos de terrenos. Esto podría ocasionar numerosas dificultades para las personas, las empresas y el Estado en lo que respecta a la adquisición de tierras y la indemnización.

El Presidente del Comité Económico solicitó al Gobierno que revisara y aclarara la aplicación del mecanismo piloto mediante acuerdos sobre la adquisición de derechos de uso de la tierra o de derechos de uso de la tierra ya existentes para terrenos agrícolas y no agrícolas (comerciales, de servicios) para evitar el abuso de la política.

Evitar la conversión generalizada.

El vicepresidente del Comité de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente de la Asamblea Nacional, Nguyen Phuong Tuan, coincidió en que la resolución debe implementarse a nivel nacional para garantizar la equidad entre las localidades, evitar la complejidad en la regulación de criterios y condiciones, y prevenir la aparición de un mecanismo de "solicitud y concesión". Sin embargo, sugirió que el organismo redactor debería incluir regulaciones específicas para prevenir la conversión generalizada del uso del suelo una vez que la normativa entre en vigor, lo que podría afectar no solo el bienestar social, sino también la seguridad alimentaria.

Revise los planes de uso del suelo de cada localidad.

El representante Nguyen Truc Son (delegación de Ben Tre) señaló que el proyecto de resolución presenta algunas diferencias con la Ley de Inversiones (enmendada), la Ley de Tierras (enmendada) y la Ley de Vivienda (enmendada), recientemente aprobadas por la Asamblea Nacional. Al implementar proyectos piloto, es necesario revisar el plan nacional de ordenación del territorio, la planificación territorial y, especialmente, los planes locales de ordenación del territorio. Cuestionó la viabilidad de los proyectos piloto que no estén contemplados en la planificación territorial residencial o urbana.

El Sr. LE HOANG CHAU , Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA):

Reglamento que detalla la determinación de las zonas de inversión.

HoREA ha presentado una propuesta al Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh y a los departamentos pertinentes para que emitan comentarios sobre la Decisión 83/2024/QD-DT del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh. En consecuencia, se sugiere que se revise y modifique el reglamento del inciso 1, artículo 2, para especificar en detalle las áreas donde los inversionistas de proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas en comunas, excluyendo las ciudades de los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio, y que no estén sujetas a subasta de derechos de uso de tierras para proyectos de construcción de viviendas, según lo estipulado.

Según el inciso 6 del artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el inversionista de un proyecto inmobiliario o de construcción de viviendas puede transferir los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica para terrenos que no se encuentren en barrios, distritos o ciudades de áreas urbanas especiales, de tipo I, tipo II y tipo III; y que no estén sujetos a subasta de derechos de uso de la tierra para proyectos de construcción de viviendas, según lo estipulado en la Ley de Tierras. Para otras áreas, el Comité Popular provincial determinará, con base en las condiciones locales, las áreas donde el inversionista del proyecto puede transferir los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Sr. NGO DUC SON , Director General de DRH Holdings JSC:

Crear oportunidades para los compradores de vivienda.

Históricamente, para implementar proyectos de vivienda, se requería cumplir con condiciones como: conformidad con la planificación del uso del suelo a nivel distrital; conformidad con la planificación urbana y de la construcción; y conformidad con los programas y planes locales de desarrollo de vivienda aprobados. En la práctica, la superposición y la naturaleza contradictoria de la Ley de Tierras y la Ley de Vivienda se han incrementado, distorsionando los mercados de capitales e inmobiliarios y aumentando los riesgos para las empresas, los inversores y las personas que necesitan vivienda. El programa piloto propuesto por el gobierno revitalizará el mercado de capitales, estabilizará y reducirá la carga financiera para las empresas, acortará el tiempo y el costo de la preparación de la inversión en proyectos, aumentará la transparencia del mercado y brindará a los compradores de vivienda acceso a viviendas asequibles. Eliminar este obstáculo podría potencialmente "salvar" a millones de empresas que han estado esperando durante años.

S.Nhung escribió

Fuente: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm