Eliminar el requisito obligatorio para las empresas que invierten en proyectos de vivienda comercial de destinar el 20% de su terreno a la construcción de viviendas sociales no solo facilita una implementación de proyectos más rápida y conveniente para los inversores, sino que también puede acelerar el objetivo de desarrollo de viviendas sociales para las localidades.
El borrador de la Ley de Vivienda modificada ha eliminado esta disposición.
El Ministerio de Construcción ha emitido recientemente un documento en respuesta a una petición de los votantes de la provincia de Thai Nguyen relativa al requisito de que los proyectos de vivienda comercial y desarrollo urbano con una superficie de terreno de 2 hectáreas o más en zonas urbanas especiales y de tipo I, o de 5 hectáreas o más en zonas urbanas de tipo II y tipo III, deben destinar el 20% de la superficie total de terreno residencial en los planes de ordenación territorial detallados aprobados por las autoridades competentes, donde ya se haya construido la infraestructura técnica, a la construcción de viviendas sociales.
Según los votantes, de acuerdo con esta normativa, al elaborar planes detallados para ciertos proyectos en la zona, las localidades deben destinar terrenos para la construcción de vivienda social. Sin embargo, los estudios muestran que la demanda de vivienda social en las zonas urbanas (dentro de las provincias) sigue siendo baja, y un sector de la población carece de los recursos para comprar o alquilar vivienda social, lo que genera desperdicio de terrenos y dificultades en la gestión de los terrenos destinados a la construcción de vivienda social. Por lo tanto, los votantes proponen que se solicite al Gobierno que revise el contenido del Decreto N° 49/2021/ND-CP, de 1 de abril de 2021, para que sea más flexible en la asignación de terrenos para la construcción de vivienda social, de acuerdo con la situación real de cada localidad.
Un proyecto de vivienda social para trabajadores, que consta de 1.040 apartamentos, está ubicado en el barrio de Thanh My Loi, en la ciudad de Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh. Foto: QUOC ANH
Respecto a este tema, el Ministerio de Construcción declaró que, en el pasado, estudió y evaluó una serie de deficiencias e insuficiencias en la implementación de las políticas de desarrollo de vivienda social, incluida la regulación sobre la asignación del 20% de terreno para el desarrollo de vivienda social, de acuerdo con el Artículo 5 del Decreto Gubernamental N.° 100/2015/ND-CP, de fecha 20 de octubre de 2015. Esto sirvió de base para la investigación, el desarrollo y la presentación al Gobierno para la promulgación del Decreto N.° 49/2021/ND-CP, que modifica y complementa algunos artículos del Decreto N.° 100/2015/ND-CP, con el objetivo de superar algunas deficiencias e insuficiencias de esta regulación.
Además de los problemas y obstáculos existentes en las regulaciones que han sido enmendadas y complementadas en el Decreto bajo la autoridad del Gobierno, para superar completamente los problemas e insuficiencias antes mencionados, también es necesario enmendar la Ley de Vivienda (bajo la autoridad de la Asamblea Nacional ).
Actualmente, el Gobierno ha presentado el proyecto de Ley de Vivienda (enmendada) a la XV Asamblea Nacional para que emita comentarios durante su quinta sesión, y se espera que sea aprobado en la sexta. En consecuencia, el artículo 80 del proyecto de Ley de Vivienda (enmendada) estipula que se ha eliminado del requisito obligatorio para los inversores en proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas la asignación del 20% del terreno para la construcción; y añade una disposición que establece que la asignación de terrenos para el desarrollo de vivienda social es responsabilidad del Comité Popular provincial. Específicamente, al elaborar y aprobar la planificación provincial, la planificación del uso del suelo, la planificación de la construcción y la planificación urbana, el Comité Popular provincial debe asignar terrenos suficientes para el desarrollo de vivienda social de acuerdo con el programa y plan de desarrollo de vivienda aprobados.
Podría reducir los precios de la vivienda.
El Sr. Nguyen Hong Luong, Presidente del Consejo de Administración de la Sociedad Anónima de Inversión y Desarrollo de Vivienda Social de Ciudad Ho Chi Minh, considera que la normativa anterior que obligaba a las empresas a destinar el 20% del terreno a proyectos de vivienda social es poco práctica. Argumenta que los costes de gestión, inversión y operación de la vivienda comercial, los apartamentos de lujo e incluso los de ultra lujo son significativamente superiores a los de la vivienda social, lo que imposibilita combinar ambos tipos de vivienda en un mismo proyecto.
Por lo tanto, la exclusión de esta disposición en el proyecto de ley de vivienda enmendado es razonable. Muchos promotores inmobiliarios seguramente optarán por pagar al Estado para que implemente sus proyectos de manera proactiva. Esto también sentará las bases para la implementación del plan aprobado por el gobierno para construir un millón de viviendas sociales. En ese caso, el costo de construcción de viviendas sociales para los consumidores podría disminuir a alrededor de 20 millones de VND/m².
El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), también consideró muy razonable la eliminación por parte del Ministerio de Construcción de la normativa que exigía destinar el 20% del terreno a la construcción de viviendas sociales. Sin embargo, sugirió añadir normativas que permitan a los inversores optar por construir viviendas sociales dentro de proyectos de vivienda comercial, intercambiar terrenos por viviendas sociales equivalentes o pagar tasas por el uso del suelo al Estado desde el principio para impulsar la ejecución de los proyectos. Esto evitaría confusiones entre las autoridades locales y los organismos pertinentes al otorgar permisos e inspeccionar los proyectos. Si esta decisión recae exclusivamente en el Estado, la ejecución de los proyectos seguirá viéndose obstaculizada y dificultada, como ha ocurrido en el pasado.
Actualmente, solo unos pocos proyectos de desarrollo urbano de gama media, como Nam Long Investment Corporation, optan por construir viviendas sociales. Sin embargo, los proyectos de alta gama no pueden llevarse a cabo, por lo que la mayoría de los promotores prefieren pagar al gobierno. Con esta opción, el gobierno obtiene un 20 % más de ingresos en lugar de pagar las tasas por el uso del suelo como antes.
Propuesta para desarrollar un proyecto centralizado.
En un informe publicado recientemente sobre la implementación de proyectos de vivienda social en la ciudad de Ho Chi Minh entre 2016 y 2025, el Departamento de Planificación y Arquitectura de la ciudad de Ho Chi Minh señaló francamente que el requisito de que todos los proyectos de construcción de viviendas comerciales en ciudades de tipo III o superior destinen el 20% del terreno a la construcción de viviendas sociales no se ajusta a la realidad y no es factible, ya que este terreno no tiene la superficie mínima requerida para invertir en un bloque de viviendas sociales independiente que cumpla con los estándares.
Por otro lado, el desarrollo de viviendas sociales en forma de casas adosadas dentro de proyectos de desarrollo urbano comercial (a menudo en ubicaciones privilegiadas) podría acarrear consecuencias negativas e injusticias. Si las personas de bajos ingresos se mudan a viviendas sociales dentro de proyectos de vivienda comercial de alta gama o de lujo, el costo de la administración del edificio y los servicios esenciales por sí solos resultaría inasequible para sus ingresos.
Debido a deficiencias prácticas, el Departamento de Planificación y Arquitectura de la ciudad de Ho Chi Minh propuso que el Ministerio de Construcción estableciera regulaciones específicas para la ciudad de Ho Chi Minh, un área urbana especial con requisitos de gestión diferentes a los de muchas provincias y ciudades con menores densidades de urbanización.
El Departamento de Planificación y Arquitectura propone que el Ministerio de Construcción estudie la posibilidad de que un inversor con múltiples proyectos en curso en el mismo distrito/condado intercambie terrenos para construir viviendas sociales concentradas en un solo proyecto, facilitando así la actividad, explotación y operación del inversor; o bien, que implemente otras regulaciones y soluciones relativas a políticas y mecanismos para atraer y fomentar la inversión en viviendas sociales destinadas a trabajadores y grupos de bajos ingresos.
Además, el Departamento de Planificación y Arquitectura también recomendó que el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh asignara a los Comités Populares de los distritos y de la ciudad de Thu Duc, basándose en las condiciones reales, las necesidades y el progreso de la revisión y el ajuste de los proyectos de planificación 1/2000 en sus localidades, la preparación de documentos revisados de los proyectos de planificación 1/2000 para actualizar los proyectos de vivienda social y los proyectos de desarrollo de vivienda comercial con vivienda social que hayan sido aprobados por las autoridades competentes en la planificación detallada en los planes de zonificación y asignar terrenos para la construcción de vivienda social en consecuencia.
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