Eliminación de obstáculos relacionados con el derecho de tierras.

Un informe resumido sobre las preguntas planteadas por el Secretario General de la Asamblea Nacional , Bui Van Cuong, enviado recientemente a los delegados, evalúa que el Gobierno ha tomado numerosas medidas y emitido numerosos documentos para abordar las dificultades en este mercado, como telegramas y directivas del Primer Ministro que instan a los ministerios y municipios a reestructurar el mercado inmobiliario. Sin embargo, este mercado, incluido el inmobiliario, aún enfrenta dificultades y obstáculos derivados de los procedimientos legales, la disponibilidad de terrenos y el capital de inversión.

La solicitud fue rechazada por falta de "terreno residencial".

Algunos trámites administrativos relacionados con la inversión son engorrosos y generan obstáculos; los segmentos del mercado siguen estando desequilibrados; y el crédito a la inversión en este mercado aún conlleva numerosos riesgos. Debido a estas dificultades, las empresas inmobiliarias se ven obligadas a detener proyectos de inversión y construcción, lo que también genera dificultades para contratistas, proveedores de materiales y muchos otros sectores. «Los obstáculos legales en materia de terrenos, como la determinación de sus precios, las tasas de uso, la autorización de terrenos o las regulaciones para la selección de inversores que se solapan con las regulaciones sobre inversión, licitación y terrenos... constituyen importantes barreras para la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario», evaluó el organismo revisor.

En Ciudad Ho Chi Minh, además de más de 100 proyectos inmobiliarios que enfrentan obstáculos que actualmente se están estudiando para su solución, el Departamento de Planificación e Inversión informó recientemente al Comité Popular de la Ciudad sobre el estado de la aprobación de políticas de inversión para proyectos inmobiliarios en el área.

En consecuencia, de 117 expedientes de proyectos que solicitan aprobación de políticas de inversión que actualmente tramita esta dependencia, 62 proyectos no cumplen las condiciones para ser inversionista de un proyecto de vivienda comercial por no ser propietarios de terrenos residenciales o no haber adquirido la totalidad de los terrenos residenciales como lo estipula la Ley de Vivienda de 2014.

Por lo tanto, el Departamento de Planificación e Inversión recomendó al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh no aprobar el plan de inversión, ya que no cumple con las normas de la Ley de Inversiones y la Ley de Vivienda. Esto ha generado preocupación entre las empresas inmobiliarias, ya que podría detener la ejecución del proyecto.

La eliminación de obstáculos legales facilitará la implementación de proyectos inmobiliarios e impulsará el desarrollo del mercado. (Foto: HOANG TRIEU)

Según Nguyen Nhat Khanh, máster y profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Economía y Derecho (Universidad Nacional de Vietnam, Ciudad Ho Chi Minh), desde una perspectiva legal, la negativa a aprobar las políticas de inversión de estos 62 proyectos es totalmente apropiada. Sin embargo, considerando la perspectiva económica y la evolución del mercado inmobiliario, esta decisión presenta varios aspectos que no son del todo adecuados.

Porque para implementar un proyecto de vivienda comercial es necesario que las empresas cuenten con un fondo de terrenos suficientemente grande, pero en realidad el número de proyectos con 100% de terreno residencial o una porción de terreno residencial no representa más del 5% del total de proyectos de vivienda comercial en el mercado.

Por lo tanto, las estrictas regulaciones sobre los tipos de uso del suelo mencionadas anteriormente crean muchas dificultades para las empresas que se proponen construir proyectos de vivienda social. Si no se eliminan estos obstáculos, cientos de miles de millones de dongs invertidos en estos proyectos podrían quedar estancados, lo que resultaría en un desperdicio de capital de inversión y no resolvería el problema de la oferta de vivienda.

Para resolver los proyectos mencionados, según el máster Nguyen Nhat Khanh, se requieren soluciones tanto legales como administrativas. Desde una perspectiva legal, la Asamblea Nacional debería estudiar y modificar con prontitud las normas sobre formas de uso del suelo para la implementación de proyectos de vivienda social en la Ley de Vivienda, avanzando hacia la no limitación de las formas de uso del suelo para proyectos en lugar de limitarse a suelo residencial, como ocurre actualmente, y garantizando el cumplimiento de la planificación local del uso del suelo y la construcción.

Desde una perspectiva de gestión, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh puede apoyar inicialmente a los inversores de estos 62 proyectos organizando licitaciones de uso del suelo para seleccionar a los inversores que cumplan las condiciones para implementar el proyecto de vivienda social (si ganan la licitación, el Estado les asignará o arrendará terrenos para implementar el proyecto) o bien, reorientando el uso de vivienda social a vivienda social para que no estén sujetos a las regulaciones de uso del suelo", afirmó la Sra. Khanh.

Hay que modificar muchas normativas.

En la carta oficial "Propuesta para modificar el punto b, cláusula 1, punto a, cláusula 4 y cláusula 6 del Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) para crear condiciones para que los inversores acuerden la adquisición de derechos de uso de la tierra para tipos de terreno que se ajusten a la planificación para implementar proyectos de vivienda social" enviada a la Asamblea Nacional, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, propuso modificar el punto b, cláusula 1, punto a, cláusula 4 y cláusula 6 del Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) para crear condiciones para que las empresas y los inversores acuerden la adquisición de derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes para tipos de terreno que se ajusten a la planificación del uso de la tierra, la planificación urbana y la planificación de la construcción para implementar proyectos de vivienda social.

El Sr. Chau también señaló que la regulación del punto b, cláusula 1, artículo 128 del proyecto de reforma de la Ley de Tierras solo permite acuerdos para la recepción de derechos de uso del suelo para suelo residencial, o bien exige los derechos de uso del suelo existentes para suelo residencial o para suelo residencial y otros suelos. Por lo tanto, su alcance es más limitado que el de la normativa vigente en la Ley de Tierras de 2013, lo que impide facilitar el acceso de los inversores a la tierra y garantizar los derechos e intereses legítimos de los actuales usuarios de la misma.

Según el Sr. Chau, si se aprueba esta regulación, en los próximos 10 años, los inversores ya no podrán "negociar la adquisición de derechos de uso de suelo para uso residencial y otros terrenos" para implementar proyectos de vivienda social y, por lo tanto, ningún inversor podrá cumplir con la condición de "tener derechos de uso de suelo existentes para uso residencial y otros terrenos" como se estipula en la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras enmendada.

En relación con las dificultades relacionadas con los proyectos de vivienda en construcción, en un taller reciente sobre el proyecto de enmiendas a la Ley de Negocios Inmobiliarios, organizado por el Comité Económico de la Asamblea Nacional y el Ministerio de Construcción , el vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, declaró que en la ciudad han surgido numerosos problemas para la puesta en marcha de proyectos de vivienda en construcción. En concreto, las autoridades deben emitir aprobaciones por escrito para proyectos que cumplen las condiciones para la venta de viviendas en construcción, lo que genera numerosas complicaciones, especialmente en lo que respecta a la emisión de certificados de propiedad a los compradores de viviendas comerciales al hacer referencia a las disposiciones de la Ley de Tierras.

Según el Sr. Bui Xuan Cuong, la cláusula 2 del artículo 25 del proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (enmendado) estipula las condiciones para que los futuros proyectos de vivienda y construcción tengan uno de los siguientes tipos de documentos de uso de la tierra (decisión sobre la asignación de tierras, arrendamiento de tierras; contrato de arrendamiento de tierras; certificado de derechos de uso de la tierra; certificado de propiedad de la vivienda y derechos de uso de la tierra; certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de la vivienda y otros activos adjuntos a la tierra...).

Mientras tanto, de acuerdo con la Ley de Tierras vigente, los usuarios de tierras tienen derecho a transferir, arrendar, subarrendar, donar, hipotecar y contribuir con los derechos de uso de la tierra como capital cuando tienen un certificado de uso de la tierra.

En los casos en que a los usuarios de tierras se les conceda un aplazamiento en el cumplimiento de sus obligaciones financieras o estas se registren como deuda, deberán cumplirlas antes de ejercer sus derechos. Esto significa que si a un inversionista se le asignan tierras, pero no cumple con sus obligaciones financieras en materia de tasas por uso de la tierra, no podrá ejercer los derechos de usuario estipulados por la legislación agraria, incluido el derecho a transferir los derechos de uso de la tierra.

Por lo tanto, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh propone que el comité de redacción investigue y ajuste el contenido relativo a las condiciones del terreno para el procedimiento de aprobación de proyectos de vivienda y construcción en construcción con fines comerciales, a fin de estipular que "el inversor debe haber cumplido con todas sus obligaciones financieras y poseer un certificado de derecho de uso del suelo". Esto busca limitar la aparición de problemas legales en los pasos posteriores, especialmente en la emisión de certificados a los residentes.

Permite realizar ajustes a la planificación después de la transferencia de propiedad.

El vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, declaró que el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios, que estipula que el principio para la transferencia de proyectos inmobiliarios —que la transferencia total o parcial de un proyecto debe garantizar que los objetivos y la planificación del mismo se mantengan inalterados— es "desfavorable". Argumentó que muchos inversores, tras adquirir un proyecto, necesitan realizar ajustes en la planificación para mejorarla. Según el Sr. Bui Xuan Cuong, los ajustes del proyecto buscan optimizarlo, aumentando el coeficiente de uso del suelo y cumpliendo con la Ley de Planificación Urbana. Los inversores realizan ajustes según la normativa, lo que implica obligaciones financieras adicionales. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh propuso modificar esta normativa para evitar conflictos con la Ley de Planificación Urbana durante su implementación, ya que afectaría negativamente el progreso del proyecto tras la adquisición.

Seminario "Eliminando Obstáculos Legales para el Sector Inmobiliario"

El 9 de noviembre, el periódico Nguoi Lao Dong organizó un seminario titulado "Eliminar obstáculos legales para el sector inmobiliario" para escuchar y recopilar opiniones de los invitados, y así encontrar soluciones para eliminar cuellos de botella, desbloquear el flujo del mercado inmobiliario y promover un crecimiento económico estable y sostenible.

(*) Véase el periódico Nguoi Lao Dong, edición del 8 de noviembre.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm