Un informe resumido sobre las preguntas planteadas por el Secretario General de la Asamblea Nacional , Bui Van Cuong, enviado recientemente a los delegados, señala que el Gobierno ha tomado numerosas medidas y emitido diversos documentos para abordar las dificultades de este mercado, como telegramas y directivas del Primer Ministro que instan a los ministerios y las autoridades locales a reestructurar el mercado inmobiliario. Sin embargo, este mercado, incluido el de la vivienda, aún enfrenta dificultades y obstáculos derivados de los procedimientos legales, la disponibilidad de terrenos y el capital de inversión.
La solicitud fue rechazada por falta de "terreno residencial".
Algunos trámites administrativos relacionados con la inversión son engorrosos y generan obstáculos; los segmentos del mercado siguen desequilibrados; y el crédito para la inversión en este mercado aún conlleva muchos riesgos. Debido a estas dificultades, las empresas inmobiliarias se ven obligadas a paralizar proyectos de inversión y construcción, lo que también genera dificultades para contratistas, proveedores de materiales y muchos otros sectores. «Los obstáculos legales relacionados con la tierra, como la determinación de precios, tasas por uso del suelo, desbroce de terrenos o regulaciones para la selección de inversores que se superponen con las regulaciones sobre inversión, licitación y terrenos, constituyen importantes barreras para la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario», evaluó el organismo revisor.
En Ciudad Ho Chi Minh, además de los más de 100 proyectos inmobiliarios que enfrentan obstáculos que actualmente se están estudiando para su resolución, el Departamento de Planificación e Inversión informó recientemente al Comité Popular de la Ciudad sobre el estado de la aprobación de las políticas de inversión para proyectos inmobiliarios en la zona.
En consecuencia, de los 117 expedientes de proyectos que solicitan la aprobación de políticas de inversión que esta agencia está tramitando actualmente, 62 proyectos no cumplen las condiciones para ser inversores de un proyecto de vivienda comercial porque no poseen terrenos residenciales o no han adquirido la totalidad de los terrenos residenciales según lo estipulado en la Ley de Vivienda de 2014.
Por lo tanto, el Departamento de Planificación e Inversión recomendó al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh que no aprobara el plan de inversión, ya que no cumple con la Ley de Inversiones ni con la Ley de Vivienda. Esto ha generado preocupación entre las empresas inmobiliarias, pues podría paralizar la ejecución del proyecto.
La eliminación de obstáculos legales facilitará la ejecución de proyectos inmobiliarios e impulsará el desarrollo del mercado. (Foto: HOANG TRIEU)
Según Nguyen Nhat Khanh, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Economía y Derecho (Universidad Nacional de Vietnam en Ciudad Ho Chi Minh) y poseedor de una maestría, desde una perspectiva legal, la negativa a aprobar las políticas de inversión de estos 62 proyectos es totalmente apropiada. Sin embargo, considerando la perspectiva económica y la evolución del mercado inmobiliario, esta decisión presenta varios aspectos que no son del todo adecuados.
Porque la puesta en marcha de un proyecto de vivienda comercial requiere que las empresas cuenten con un fondo de terrenos suficientemente grande, pero en realidad, el número de proyectos con un 100% de terreno residencial o una parte de terreno residencial no representa más del 5% del número total de proyectos de vivienda comercial en el mercado.
Por lo tanto, las estrictas regulaciones sobre los tipos de uso del suelo mencionadas anteriormente dificultan considerablemente la labor de las empresas que proponen construir proyectos de vivienda social. Si no se eliminan estos obstáculos, cientos de miles de millones de dongs invertidos en estos proyectos podrían quedar inmovilizados, lo que resultaría en un desperdicio de capital y en el fracaso de la solución al problema de la oferta de vivienda.
Para resolver los proyectos mencionados, según Nguyen Nhat Khanh, quien posee una maestría, se requieren soluciones tanto legales como administrativas. Desde una perspectiva legal, la Asamblea Nacional debería estudiar y modificar con prontitud la normativa sobre formas de uso del suelo para la implementación de proyectos de vivienda social en la Ley de Vivienda, con el objetivo de no limitar el uso del suelo para proyectos únicamente a terrenos residenciales, como ocurre actualmente, y garantizar el cumplimiento de la planificación urbanística y de uso del suelo local.
"Desde una perspectiva de gestión, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh puede apoyar inicialmente a los inversores de estos 62 proyectos organizando una licitación para el uso del suelo con el fin de seleccionar a los inversores que cumplan las condiciones para ejecutar el proyecto de vivienda social (si ganan la licitación, el Estado les asignará o arrendará terrenos para ejecutar el proyecto de vivienda social) o cambiando el propósito de vivienda social a vivienda social para que no estén sujetos a las regulaciones de uso del suelo", declaró la Sra. Khanh.
Es necesario modificar muchas normativas.
En la carta oficial "Propuesta de modificación del punto b, cláusula 1, punto a, cláusula 4 y cláusula 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) para crear condiciones para que los inversores se pongan de acuerdo en la adquisición de derechos de uso de la tierra para tipos de terreno que se ajusten a la planificación para la ejecución de proyectos de vivienda social", enviada a la Asamblea Nacional, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, propuso modificar el punto b, la cláusula 1, el punto a, la cláusula 4 y la cláusula 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) para crear condiciones para que las empresas y los inversores se pongan de acuerdo en la adquisición de derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra existentes para tipos de terreno que se ajusten a la planificación del uso de la tierra, la planificación urbana y la planificación de la construcción para la ejecución de proyectos de vivienda social.
El Sr. Chau también señaló que la normativa del apartado b) del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras enmendada solo permite acuerdos para la adquisición de derechos de uso de suelo para terrenos residenciales, o bien exige la existencia de derechos de uso de suelo para terrenos residenciales o para terrenos residenciales y otros tipos de terreno. Por lo tanto, su alcance es más limitado que el de la normativa vigente en la Ley de Tierras de 2013, lo que dificulta el acceso de los inversores a la tierra y no garantiza los derechos e intereses legítimos de los actuales usuarios de la misma.
Según el Sr. Chau, si se aprueba esta normativa, en los próximos 10 años, los inversores ya no podrán "negociar la adquisición de derechos de uso de la tierra para uso residencial y otros terrenos" para llevar a cabo proyectos de vivienda social, y por lo tanto ningún inversor podrá cumplir la condición de "tener derechos de uso de la tierra existentes para uso residencial y otros terrenos" tal como se estipula en la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras enmendada.
En relación con las dificultades que presentan los proyectos de vivienda en construcción, durante un taller reciente sobre el borrador de enmiendas a la Ley de Negocios Inmobiliarios, organizado por la Comisión Económica de la Asamblea Nacional y el Ministerio de Construcción , el Vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, señaló que en la ciudad han surgido numerosos problemas al comercializar proyectos de vivienda en construcción. En concreto, las autoridades deben emitir autorizaciones por escrito para los proyectos que cumplan las condiciones para la venta de viviendas en construcción, lo que genera muchas complicaciones, especialmente en lo que respecta a la emisión de certificados de propiedad a los compradores de viviendas comerciales, según lo estipulado en la Ley de Tierras.
Según el Sr. Bui Xuan Cuong, la Cláusula 2, Artículo 25 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) estipula las condiciones para que los futuros proyectos de vivienda y construcción cuenten con uno de los siguientes tipos de documentos de uso de la tierra (decisión sobre asignación de tierras, arrendamiento de tierras; contrato de arrendamiento de tierras; certificado de derechos de uso de la tierra; certificado de propiedad de vivienda y derechos de uso de la tierra; certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de vivienda y otros activos vinculados a la tierra...).
Mientras tanto, según la Ley de Tierras vigente, los usuarios de tierras tienen derecho a transferir, arrendar, subarrendar, donar, hipotecar y aportar derechos de uso de la tierra como capital cuando poseen un certificado de uso de la tierra.
En los casos en que a los usuarios de tierras se les concede una prórroga para el cumplimiento de sus obligaciones financieras o estas se registran como deuda, deben cumplirlas antes de ejercer sus derechos. Esto significa que si a un inversor se le asigna un terreno pero no cumple con sus obligaciones financieras relativas a los derechos de uso del suelo, no podrá ejercer los derechos de usuario de la tierra estipulados por la ley, incluido el derecho a transferir dichos derechos.
Por lo tanto, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh propone que el comité de redacción investigue y ajuste el contenido relativo a las condiciones del terreno para el procedimiento de aprobación de proyectos de vivienda y construcción con fines comerciales, de modo que se establezca que "el inversor debe haber cumplido con todas las obligaciones financieras y poseer un certificado de derecho de uso del suelo". Esto tiene como objetivo limitar la aparición de problemas legales en las etapas posteriores, especialmente en la emisión de certificados a los residentes.
Permite realizar ajustes en la planificación tras la transferencia de propiedad.
El vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, declaró que el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios, que estipula que el principio para la transferencia de proyectos inmobiliarios —que la transferencia total o parcial de un proyecto debe garantizar que los objetivos y la planificación del proyecto permanezcan inalterados— es "desfavorable". Argumentó que muchos inversionistas, tras adquirir un proyecto, necesitan realizar ajustes en la planificación para mejorarlo. Según Bui Xuan Cuong, los ajustes del proyecto buscan optimizarlo, aumentando así el coeficiente de uso del suelo y cumpliendo con la Ley de Planificación Urbana. Los inversionistas realizan ajustes de acuerdo con la normativa, lo que conlleva obligaciones financieras adicionales. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh propuso enmendar esta normativa para evitar conflictos con la Ley de Planificación Urbana durante su implementación, ya que afectaría negativamente el progreso del proyecto después de la adquisición.
Seminario "Eliminación de obstáculos legales en el sector inmobiliario"
El 9 de noviembre, el periódico Nguoi Lao Dong organizó un seminario titulado "Eliminación de obstáculos legales para el sector inmobiliario" para escuchar y recabar opiniones de los asistentes, con el fin de encontrar soluciones para eliminar los cuellos de botella, desbloquear el flujo del mercado inmobiliario y promover un crecimiento económico estable y sostenible.
(*) Véase el periódico Nguoi Lao Dong, edición del 8 de noviembre.
Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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