El informe resumido sobre los asuntos de la interpelación, enviado recientemente por el Secretario General de la Asamblea Nacional, Bui Van Cuong, a los delegados, evaluó que el Gobierno ha tomado numerosas medidas y emitido diversos documentos para superar las dificultades del mercado inmobiliario, como telegramas y documentos que instan al Primer Ministro a solicitar a los ministerios y municipios la reestructuración del mercado. Sin embargo, este mercado, incluido el de la vivienda, aún enfrenta dificultades y congestión debido a los trámites legales, los fondos para terrenos y el capital de inversión.
No aprobado por falta de "terrenos residenciales".
Algunos trámites administrativos relacionados con la inversión son engorrosos y generan obstáculos, los segmentos de mercado siguen estando desequilibrados y el capital crediticio invertido en este mercado aún conlleva numerosos riesgos potenciales. Debido a estas dificultades, las empresas inmobiliarias se ven obligadas a suspender sus inversiones y proyectos de construcción, lo que también perjudica a contratistas, proveedores de materiales y muchos otros sectores. «Los problemas legales relacionados con el suelo, como la determinación de los precios, las tasas de uso, la expropiación o la normativa sobre selección de inversores que se solapa con la normativa sobre inversión, licitación y terrenos, constituyen importantes barreras para la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario», según la evaluación de la agencia de valoración.
En Ciudad Ho Chi Minh, además de los más de 100 proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades y que han sido y están siendo estudiados para su resolución, el Departamento de Planificación e Inversión informó recientemente al Comité Popular de la Ciudad sobre la implementación de las aprobaciones de inversión para proyectos inmobiliarios en la zona.
En consecuencia, de los 117 expedientes de proyectos que solicitan la aprobación de políticas de inversión que maneja esta agencia, 62 proyectos no cumplen las condiciones para ser inversionistas de proyectos de vivienda comercial (NƠM) porque no tienen terrenos residenciales o no reciben la transferencia de todos los terrenos residenciales de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014.
Por lo tanto, el Departamento de Planificación e Inversión recomendó al Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh que no aprobara la política de inversión, ya que no cumple con las disposiciones de la Ley de Inversiones y la Ley de Vivienda. Esto preocupa a las empresas inmobiliarias, pues podría paralizar la ejecución de los proyectos.
Eliminar los obstáculos legales facilitará la implementación de los proyectos inmobiliarios y promoverá el desarrollo del mercado. Foto: HOANG TRIEU
Según el profesor Nguyen Nhat Khanh, de la Facultad de Derecho de la Universidad de Economía y Derecho (VNU-HCM), desde una perspectiva legal, no aprobar la política de inversión de estos 62 proyectos es totalmente apropiado. Sin embargo, desde una perspectiva económica y para el desarrollo del mercado inmobiliario, presenta varios inconvenientes.
Porque para implementar un nuevo proyecto rural las empresas necesitan contar con un fondo de tierras suficientemente grande, pero en realidad, el número de proyectos con un 100% de terreno residencial o una parte de terreno residencial no representa más del 5% del número total de nuevos proyectos rurales en el mercado.
Por lo tanto, las estrictas regulaciones sobre el uso del suelo mencionadas anteriormente generan numerosas dificultades para las empresas que proponen desarrollar proyectos NƠTM. Si no encontramos una solución, cientos de miles de billones de VND invertidos en la implementación de estos proyectos podrían quedar paralizados, lo que supondría un desperdicio de capital y no resolvería el problema de la oferta de vivienda.
Para resolver los proyectos mencionados, según el Maestro Nguyen Nhat Khanh, se requieren soluciones legales y de gestión. Desde una perspectiva legal, la Asamblea Nacional debe estudiar y modificar a la brevedad posible la normativa sobre uso del suelo para la implementación de proyectos NƠTM en la Ley de Vivienda, con el fin de no limitar el uso del suelo a proyectos residenciales como ocurre actualmente, sino garantizar el cumplimiento de la planificación urbanística y de construcción local.
"Desde una perspectiva de gestión, en el futuro inmediato, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh puede apoyar a los inversionistas de estos 62 proyectos mediante la organización de licitaciones para proyectos que utilicen terrenos, con el fin de seleccionar a los inversionistas que cumplan las condiciones para implementar el proyecto NƠTM (cuando ganen la licitación, el Estado asignará o arrendará terrenos para implementar el proyecto NƠTM) o convertir el propósito del proyecto NƠTM a vivienda social para no estar sujetos a la forma de uso del suelo", expresó su opinión el Maestro Khanh.
Muchas regulaciones necesitan ser revisadas.
En el despacho oficial "Propuesta de enmienda del punto b, cláusula 1, punto a, cláusula 4 y cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendada) para crear condiciones para que los inversionistas negocien la obtención de derechos de uso de la tierra para tipos de terreno de acuerdo con la planificación para implementar proyectos NƠTM", enviado a la Asamblea Nacional, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, propuso enmendar el punto b, cláusula 1, punto a, cláusula 4 y cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendada) para crear condiciones para que las empresas e inversionistas negocien la obtención de derechos de uso de la tierra o tengan derechos de uso de la tierra de acuerdo con la planificación del uso de la tierra, la planificación urbana y la planificación de la construcción para implementar proyectos NƠTM.
El Sr. Chau también señaló que la regulación en el punto b, cláusula 1, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendada) solo permite acuerdos sobre la recepción del derecho de uso de terrenos residenciales o debe tener el derecho de uso de terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos, por lo que tiene una connotación más limitada que las regulaciones actuales en la Ley de Tierras de 2013, por lo que no crea condiciones favorables para que los inversores accedan a la tierra, ni garantiza los derechos e intereses legales y legítimos de las personas que usan la tierra.
Según el Sr. Chau, si se aprueba esta regulación, en los próximos 10 años, los inversionistas ya no podrán "acordar recibir el derecho de uso de terrenos residenciales y otros terrenos" para implementar el proyecto de Nuevo Desarrollo Rural, por lo que no habrá ningún caso en el que algún inversionista cumpla con la condición de "tener derecho de uso de terrenos residenciales y otros terrenos" como se prescribe en la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado).
En relación con los problemas de la vivienda a futuro, durante el reciente taller sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), organizado por el Comité Económico de la Asamblea Nacional y el Ministerio de Construcción , el vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmó que en la ciudad, últimamente, la puesta en marcha de proyectos de vivienda a futuro ha generado numerosos problemas. En consecuencia, la autoridad competente debe contar con un documento que apruebe el proyecto para su comercialización, lo cual conlleva diversas consecuencias, especialmente en lo que respecta a la expedición de certificados de propiedad para los compradores de viviendas NƠTM, conforme a lo dispuesto en la Ley de Tierras.
Según el Sr. Bui Xuan Cuong, la Cláusula 2, Artículo 25 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) estipula las condiciones para que las casas y obras de construcción que se realicen en el futuro cuenten con uno de los siguientes tipos de documentos sobre el uso del suelo (decisión sobre la asignación de tierras, arrendamiento de tierras; contrato de arrendamiento de tierras; certificado de derechos de uso del suelo; certificado de propiedad de la vivienda y derechos de uso del suelo; certificado de derechos de uso del suelo, propiedad de la vivienda y otros activos vinculados al suelo...).
Mientras tanto, según la Ley de Tierras vigente, los usuarios de la tierra pueden transferir, arrendar, subarrendar, donar, hipotecar y aportar capital a los derechos de uso de la tierra cuando poseen un certificado.
En caso de que se le permita al usuario del terreno aplazar el cumplimiento de sus obligaciones financieras o que contraiga deudas contraídas, deberá saldarlas antes de ejercer sus derechos. Es decir, si al inversor se le asigna un terreno pero no cumple con las obligaciones financieras relativas a las tasas de uso del suelo, no podrá ejercer los derechos de uso del terreno conforme a la ley, incluido el derecho a transferir dichos derechos.
Por lo tanto, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh recomienda que el comité de redacción estudie y ajuste el contenido sobre las condiciones del terreno para el procedimiento de aprobación de futuras obras de vivienda y construcción, de modo que «el inversor haya cumplido con sus obligaciones financieras y posea un certificado de derecho de uso del suelo». Esto tiene como objetivo limitar la aparición de problemas legales en la siguiente etapa, especialmente en la expedición de certificados a los ciudadanos.
Permitir ajustes en la planificación después del traslado
El vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmó que el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios estipula que, para la transferencia de proyectos inmobiliarios, la transferencia total o parcial debe garantizar que no se modifiquen los objetivos ni la planificación del proyecto. Esto resulta desfavorable, ya que muchos inversionistas, tras recibir el proyecto, necesitan ajustar la planificación para optimizarlo. Según el Sr. Bui Xuan Cuong, el ajuste del proyecto busca optimizarlo, y el objetivo final es aumentar el coeficiente de uso del suelo y cumplir con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana. Los inversionistas deben realizar estos ajustes conforme a la normativa, incurriendo en obligaciones financieras adicionales. El Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh propuso revisar esta regulación para evitar conflictos con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana durante su implementación, ya que de lo contrario afectaría el proceso tras la recepción del proyecto transferido.
Seminario "Eliminando obstáculos legales para el sector inmobiliario"
El 9 de noviembre, el periódico Lao Dong organizó un debate sobre "Eliminación de obstáculos legales para el sector inmobiliario" con el fin de escuchar y asimilar las opiniones de los asistentes, y así encontrar soluciones para eliminar los cuellos de botella, agilizar el flujo del mercado inmobiliario y promover un crecimiento económico estable y sostenible...
(*) Véase el periódico Lao Dong, edición del 8 de noviembre
Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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