Resolver cuestiones de derecho territorial

El informe resumido sobre los asuntos de la interpelación, enviado recientemente por el Secretario General de la Asamblea Nacional, Bui Van Cuong, a los delegados, evaluó que el Gobierno ha tomado numerosas medidas y emitido numerosos documentos para eliminar las dificultades en este mercado, como telegramas y documentos que instan al Primer Ministro a solicitar a los ministerios y municipios la reestructuración del mercado inmobiliario. Sin embargo, este mercado, incluido el inmobiliario, aún enfrenta dificultades y congestión debido a los procedimientos legales, los fondos inmobiliarios y el capital de inversión.

No aprobado por falta de “suelo residencial”

Algunos trámites administrativos para la inversión son engorrosos y generan obstáculos; los segmentos del mercado aún presentan sesgos, y el capital crediticio invertido en este mercado aún presenta numerosos riesgos potenciales. Debido a las dificultades, las empresas inmobiliarias se ven obligadas a suspender sus inversiones y la construcción de proyectos, lo que también genera dificultades para contratistas, proveedores de materiales y muchas otras industrias. «Los problemas legales relacionados con el suelo, como la determinación de sus precios, las tasas de uso del suelo, la autorización de terrenos o las regulaciones para la selección de inversores que se solapan con las regulaciones sobre inversión, licitación y suelo... constituyen importantes obstáculos para la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario», evaluó la agencia de tasación.

En Ciudad Ho Chi Minh, además de más de 100 proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades que han sido y están siendo estudiados para su solución, el Departamento de Planificación e Inversión informó recientemente al Comité Popular de la Ciudad sobre la implementación de las aprobaciones de inversión para proyectos inmobiliarios en el área.

En este sentido, en 117 expedientes de proyectos de solicitud de aprobación de políticas de inversión que tramita esta dependencia, 62 proyectos no cumplen las condiciones para ser inversionistas de proyectos de vivienda comercial (NƠM) porque no cuentan con suelo residencial o no reciben la transferencia de la totalidad del suelo residencial conforme a lo dispuesto en la Ley de Vivienda de 2014.

Por lo tanto, el Departamento de Planificación e Inversión recomendó al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh que no aprobara la política de inversión, ya que no cumple con las disposiciones de la Ley de Inversiones y la Ley de Vivienda. Esto preocupa a las empresas inmobiliarias, ya que podría obstaculizar la ejecución del proyecto.

La eliminación de obstáculos legales facilitará la implementación fluida de proyectos inmobiliarios, impulsando el desarrollo del mercado. Foto: HOANG TRIEU

Según el Maestro Nguyen Nhat Khanh, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Economía y Derecho (VNU-HCM), desde una perspectiva legal, no aprobar la política de inversión de estos 62 proyectos es totalmente apropiado. Sin embargo, desde una perspectiva económica y considerando el desarrollo del mercado inmobiliario, esto conlleva muchos aspectos que no son del todo apropiados.

Porque para implementar un nuevo proyecto rural las empresas necesitan tener un fondo de tierras suficientemente grande, pero en realidad el número de proyectos con 100% de suelo residencial o parte de suelo residencial no representa más del 5% del total de nuevos proyectos rurales en el mercado.

Por lo tanto, las estrictas regulaciones mencionadas anteriormente sobre la forma de uso del suelo generan numerosas dificultades para las empresas que se proponen construir proyectos NƠTM. Si no se encuentra una solución, cientos de miles de millones de VND invertidos en la implementación de estos proyectos podrían quedar estancados, lo que generaría un desperdicio de capital de inversión y no resolvería el problema de la oferta de vivienda.

Para resolver los proyectos mencionados, según el Maestro Nguyen Nhat Khanh, se requieren soluciones legales y de gestión. Desde una perspectiva legal, la Asamblea Nacional debe estudiar y modificar prontamente las normas sobre formas de uso del suelo para implementar proyectos NƠTM en la Ley de Vivienda. De esta manera, no se limita el uso del suelo para proyectos, sino que se limita a suelo residencial, como ocurre actualmente, y se debe garantizar el cumplimiento de la planificación territorial y la planificación de la construcción locales.

"Desde una perspectiva de gestión, en el futuro inmediato, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh puede apoyar a los inversores de estos 62 proyectos organizando licitaciones para proyectos que utilicen terrenos para seleccionar a los inversores que cumplan las condiciones para implementar el proyecto NƠTM (al ganar la licitación, el Estado asignará o arrendará terrenos para implementar el proyecto NƠTM) o convertir el propósito del proyecto NƠTM a vivienda social para no estar limitado por la forma de uso del suelo", expresó el maestro Khanh.

Muchas regulaciones necesitan ser revisadas

Español En el despacho oficial "Propuesta para enmendar el Punto b, Cláusula 1, Punto a, Cláusula 4 y Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) para crear condiciones para que los inversionistas negocien sobre la recepción de derechos de uso de la tierra para tipos de tierra de acuerdo con la planificación para implementar proyectos NƠTM" enviado a la Asamblea Nacional, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, propuso enmendar el Punto b, Cláusula 1, Punto a, Cláusula 4 y Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) para crear condiciones para que las empresas e inversionistas negocien sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para tipos de tierra o tener derechos de uso de la tierra de acuerdo con la planificación del uso de la tierra, la planificación urbana y la planificación de la construcción para implementar proyectos NƠTM.

El Sr. Chau también señaló que la regulación en el Punto b, Cláusula 1, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) solo permite acuerdos para recibir el derecho de uso de terrenos residenciales o debe tener el derecho a usar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos, por lo que tiene una connotación más estrecha que las regulaciones actuales en la Ley de Tierras de 2013, por lo que no crea condiciones favorables para que los inversores accedan a la tierra y no garantiza los derechos e intereses legales y legítimos de las personas que usan la tierra.

Según el Sr. Chau, si se aprueba esta regulación, en los próximos 10 años, los inversores ya no podrán "acordar recibir el derecho de uso de terrenos residenciales y otras tierras" para implementar el proyecto de Nuevo Desarrollo Rural, por lo que no habrá ningún caso en el que ningún inversor cumpla con la condición de "tener derecho a usar terrenos residenciales y otras tierras" como se prescribe en la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado).

En relación con los problemas con las viviendas para el futuro, en el reciente taller sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), organizado por el Comité Económico de la Asamblea Nacional y el Ministerio de Construcción , el vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmó que, en los últimos tiempos, en la ciudad, al construir viviendas para el futuro, se han presentado numerosos problemas en los proyectos de construcción de viviendas para el futuro. Por consiguiente, la autoridad competente debe contar con un documento que apruebe el proyecto que sea elegible para la venta de viviendas para el futuro, lo que conlleva diversas consecuencias, especialmente la emisión de certificados de propiedad para los compradores de NƠTM al referirse a las disposiciones de la Ley de Tierras.

Según el Sr. Bui Xuan Cuong, la cláusula 2 del artículo 25 del proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (enmendado) estipula las condiciones para que las casas y las obras de construcción que se formen en el futuro tengan uno de los siguientes tipos de documentos sobre el uso de la tierra (decisión sobre la asignación de tierras, arrendamiento de tierras; contrato de arrendamiento de tierras; certificado de derechos de uso de la tierra; certificado de propiedad de la casa y derechos de uso de la tierra; certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de la casa y otros activos adjuntos a la tierra...).

Mientras tanto, de acuerdo con la Ley de Tierras vigente, los usuarios de tierras pueden transferir, arrendar, subarrendar, donar, hipotecar y aportar capital a los derechos de uso de la tierra cuando tienen un certificado.

Si al usuario del terreno se le permite retrasar el cumplimiento de sus obligaciones financieras o si se le permite incurrir en ellas, deberá cumplirlas antes de ejercer sus derechos. Es decir, si al inversionista se le asignan tierras, pero no cumple con sus obligaciones financieras en relación con las tasas de uso del suelo, no podrá ejercer sus derechos de usuario conforme a las disposiciones de la ley de tierras, incluido el derecho a transferir los derechos de uso del suelo.

Por lo tanto, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh recomienda que el comité de redacción estudie y ajuste el contenido sobre las condiciones del terreno para el procedimiento de aprobación de futuras obras de vivienda y construcción que se pondrán en marcha, ya que "el inversor ha cumplido con sus obligaciones financieras y cuenta con un certificado de derecho de uso del suelo". Esto busca limitar la aparición de problemas legales en la siguiente etapa, especialmente en la emisión de certificados.

Permitir el ajuste de la planificación después de la transferencia

El vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, afirmó que el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios estipula que el principio para la transferencia de proyectos inmobiliarios es que la transferencia total o parcial del proyecto debe garantizar que los objetivos y la planificación del mismo no se modifiquen. Esto es desfavorable, ya que muchos inversores, tras recibir el proyecto, necesitan ajustar la planificación para mejorarlo. Según Bui Xuan Cuong, el ajuste del proyecto busca optimizarlo, y la clave final reside en aumentar el coeficiente de uso del suelo y cumplir con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana. Los inversores se ajustan a las regulaciones e incurren en obligaciones financieras adicionales. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh propuso revisar esta regulación para que no entre en conflicto con las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana durante el proceso de implementación, ya que, de lo contrario, afectará el proceso de implementación tras la transferencia del proyecto.

Seminario "Eliminando obstáculos legales para el sector inmobiliario"

El 9 de noviembre, el periódico Lao Dong organizó un debate sobre "Eliminar obstáculos legales para el sector inmobiliario" para escuchar y absorber las opiniones de los invitados, y así encontrar soluciones para eliminar cuellos de botella, destrabar el flujo del mercado inmobiliario y promover un crecimiento económico estable y sostenible.

(*) Ver periódico Lao Dong del 8 de noviembre

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm