El Instituto de Suelo Urbano de Asia Pacífico publicó recientemente el "Índice de Propiedad de Vivienda de Asia Pacífico", que evalúa 51 segmentos de mercado en 41 ciudades importantes de Asia. El informe reveló que solo 7 de los 51 segmentos inmobiliarios cumplían con el criterio de "asequibilidad" (es decir, que el precio de la vivienda no supera cinco veces el ingreso anual del hogar). Por el contrario, 41 de los 51 segmentos mostraron que el alquiler es significativamente más accesible que la compra de una vivienda. Esto indica que el mercado de alquiler se está convirtiendo en una solución importante en muchas áreas urbanas.
Alquilar una vivienda: una opción popular para muchos residentes urbanos en Japón.
Numerosos gobiernos de Asia han adoptado políticas destinadas a desarrollar un mercado de alquiler de viviendas de alta calidad. En Japón, las políticas de alquiler de viviendas son particulares y reflejan un alto nivel de profesionalismo y disciplina en la vida social. Los inquilinos en Japón suelen trabajar a través de empresas inmobiliarias o de gestión, en lugar de tratar directamente con los propietarios.
Además, Japón cuenta con numerosas normas estrictas para los inquilinos de edificios de apartamentos, como mantener el silencio, separar correctamente los residuos y no molestar a los vecinos. El incumplimiento de estas normas puede conllevar la rescisión del contrato de alquiler. En grandes ciudades como Tokio, el modelo de vivienda compartida y apartamentos inteligentes está ganando popularidad, especialmente entre los jóvenes y los extranjeros.
Takuya Kamata (32 años) vive en una casa alquilada con su esposa y sus dos hijos pequeños. Takuya había planeado comprar su propia casa para vivir allí el resto de su vida. Pero el vertiginoso aumento de los precios inmobiliarios ha hecho que comprar una casa grande sea inviable.
"Actualmente, la empresa me está ayudando a encontrar un lugar para alquilar, así que alquilar es más conveniente y tengo más opciones. Los altos precios de la vivienda me están haciendo plantearme la posibilidad de comprar mi propia casa", dijo Takuya Kamata.
Según el Informe del Mercado de Alquiler de Viviendas de Japón, publicado por CBRE, el mayor grupo de servicios inmobiliarios comerciales del mundo , entre el 45 % y el 55 % de los hogares en las principales áreas urbanas viven de alquiler. En algunas zonas del centro de Tokio, esta cifra supera el 60 %.
Los precios de los terrenos han aumentado drásticamente en muchas zonas, lo que convierte el alquiler en una solución viable.
Katsuhiro Muto, experto inmobiliario de la ciudad de Nagareyama, declaró: "Los precios de los terrenos en esta zona han aumentado significativamente, y esto se ha extendido a las zonas vecinas, que durante mucho tiempo habían mantenido precios estables y asequibles".
Según una encuesta realizada por el Ministerio del Interior y Comunicaciones de Japón, el alquiler promedio de los hogares en los 23 distritos centrales de Tokio alcanzó su punto máximo el pasado mes de noviembre, representando el 45,5% de los ingresos totales y suponiendo una gran carga para el gasto familiar.
El gobierno de Tokio está trabajando para ofrecer viviendas asequibles con alquileres aproximadamente un 20 % inferiores a los del mercado, dando prioridad a las familias con niños pequeños y a aquellas en circunstancias especiales. Se construirán alrededor de 300 apartamentos en fases a partir del año fiscal 2026. Este programa se está implementando mediante una colaboración público-privada, con un presupuesto total proyectado que supera los 20.000 millones de yenes (aproximadamente 127 millones de dólares).
Varios gobiernos de Asia han adoptado políticas destinadas a desarrollar un mercado de viviendas de alquiler de alta calidad.
Fomentar el segmento de viviendas de alquiler en Asia.
En China, a agosto de 2025, había aproximadamente 260 millones de personas que alquilaban viviendas. El número de propiedades en alquiler era de 91 millones, de las cuales el 90% eran de propiedad privada.
Además de las viviendas de alquiler privado, China cuenta actualmente con dos tipos principales de vivienda social de alquiler. Se trata de la vivienda pública de alquiler (propiedad del Estado), un tipo de vivienda asequible proporcionada por el gobierno con apoyo político, estándares de construcción limitados y precios de alquiler reducidos, destinada a familias urbanas de ingresos bajos y medios que enfrentan dificultades de vivienda, trabajadores recién contratados sin hogar y trabajadores migrantes con empleos estables en zonas urbanas. Este tipo de vivienda pública de alquiler solo se permite para alquilar; la propiedad sigue siendo del Estado.
En segundo lugar, existe el programa de "Vivienda de Alquiler Garantizado" o vivienda de alquiler subvencionada, destinado a nuevos residentes urbanos, jóvenes y otros colectivos que tienen dificultades para comprar una vivienda. Tras cinco años de alquiler, el inquilino puede adquirir la propiedad, y el alquiler percibido durante esos cinco años puede utilizarse para compensar parte del precio de compra.
Desde mayo de 2024, 30 ciudades chinas han implementado un mecanismo de "compra en lugar de construcción", que consiste en adquirir apartamentos comerciales sin vender a precios razonables y convertirlos en viviendas de alquiler asequibles. En los últimos dos años, se han emitido más de 200 políticas relacionadas con la vivienda de alquiler a nivel local en China, promoviendo negocios de alquiler profesionales orientados al mercado y mejorando el entorno de la vivienda de alquiler.
En China, a agosto de 2025, había aproximadamente 260 millones de personas que alquilaban viviendas. El número de propiedades en alquiler era de 91 millones, de las cuales el 90% eran de propiedad privada.
La vivienda de alquiler asequible se convierte en la solución para los jóvenes de Seúl.
Cada año, aproximadamente 65.000 personas de entre 20 y 30 años se trasladan al área metropolitana de Seúl (Corea del Sur) para trabajar y estudiar, lo que genera una enorme demanda de viviendas de alquiler. Los precios de la vivienda en Seúl han aumentado un 70% en los últimos cinco años, lo que convierte el alquiler en una opción mucho más viable que la compra.
El gobierno de la ciudad de Seúl ha puesto en marcha proyectos para construir viviendas de alquiler a largo plazo en zonas de reurbanización, proporcionando miles de apartamentos para trabajadores migrantes, trabajadores cualificados, parejas de recién casados y otros.
Esto está generando un cambio milagroso: el número de parejas que registran sus matrimonios está aumentando en las ciudades de Corea del Sur gracias a un programa de vivienda pública para recién casados.
¿Qué han hecho los países que han gestionado con éxito la vivienda?
En una entrevista con periodistas de VTV sobre el desarrollo de la vivienda de alquiler a nivel mundial, el Dr. To Kien, arquitecto y experto sénior en planificación y diseño urbano de Eight Infrastructure Development Consulting Group en Japón, afirmó que lo más interesante a observar a nivel global es que las ciudades con una buena gestión de la vivienda comparten una característica notable: la mayoría de sus residentes alquilan, no necesariamente son propietarios de sus viviendas, y aun así logran vivir y trabajar cómodamente. Sin embargo, lo consiguen a través de caminos muy diferentes.
Singapur ha adoptado un modelo liderado por el Estado. El gobierno construye y gestiona directamente un sistema de vivienda pública a gran escala llamado HDB. Aproximadamente el 80% de la población vive en viviendas HDB, incluyendo no solo a personas de bajos ingresos, sino también a la clase media.
"Viví en Singapur durante muchos años y residía en un edificio de apartamentos de la HDB (Junta de Desarrollo de Vivienda). Mi observación más destacada es la siguiente: cuando la vivienda se considera principalmente una infraestructura para vivir, en lugar de un activo especulativo, el mercado se estabiliza de inmediato", compartió el Dr. To Kien, arquitecto.
Japón, en cambio, adopta un enfoque casi opuesto: un mercado sólido y bien diseñado. Planificación sencilla, concesión rápida de licencias y un aumento constante de la oferta en torno a las estaciones de tren y el transporte público. Tokio experimenta casi siempre nuevas construcciones y una rápida reurbanización.
Como resultado, los precios de los alquileres se han mantenido relativamente estables durante décadas. Sumado a un sistema de protección al inquilino muy sólido, muchos japoneses alquilan de por vida no porque no puedan permitirse comprar, sino porque es una opción flexible si necesitan mudarse por motivos laborales.
En muchos países europeos, como Austria, las leyes protegen en gran medida a los inquilinos, incluyendo contratos estables con aumentos de alquiler limitados, la prohibición de desahucios injustificados y el establecimiento de una cultura de alquileres a largo plazo.
«Los países exitosos parten de una pregunta fundamental: no se trata de cómo hacer que una vivienda sea asequible para todos, sino de cómo garantizar que todos puedan establecerse y vivir una vida estable. Cuando la pregunta cambia, la mentalidad cambia y todo el sistema político cambia en consecuencia», analizó el Dr. To Kien, arquitecto.
Incrementar el papel de las propiedades en alquiler en la estructura del mercado inmobiliario de Vietnam.
Según un experto sénior en planificación y diseño urbano de Eight-Japan, para que la vivienda de alquiler se convierta en un pilar del mercado inmobiliario, Vietnam necesita proteger simultáneamente los derechos de los inquilinos, aumentar significativamente la oferta y construir zonas residenciales de alta calidad para reducir gradualmente la mentalidad acaparadora y frenar la especulación que eleva los precios de la vivienda.
"Creo que la política de desarrollo de viviendas de alquiler es una dirección muy acertada. Pero para lograrlo, primero debemos afrontar la realidad de que el sistema actual todavía opera más bajo la lógica de acumular activos que bajo la lógica de garantizar la vivienda", dijo el Dr. y arquitecto To Kien.
Según el Sr. To Kien, existen tres prioridades que deben abordarse simultáneamente. En primer lugar, es necesario legalizar rigurosamente los derechos de los inquilinos. Unos contratos más estables limitarían las rescisiones injustificadas. Elevar el nivel de seguridad jurídica mejoraría significativamente la calidad de vida de millones de personas que actualmente viven de alquiler.
En segundo lugar, necesitamos aumentar drásticamente la oferta. Debemos incentivar a las empresas a participar en el desarrollo de viviendas de alquiler, ofrecer incentivos fiscales y, sobre todo, fomentar el desarrollo de viviendas cerca del metro y el transporte público mediante el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). El objetivo es que los trabajadores puedan acceder a viviendas más pequeñas que faciliten sus desplazamientos.
En tercer lugar, necesitamos construir una nueva generación de viviendas de alquiler con una calidad de vida realmente buena, con infraestructura y transporte integrados. Solo así los jóvenes tendrán la oportunidad de experimentar y comprobar lo beneficioso que es este modelo, y luego difundir sus experiencias hasta convertirlas en un movimiento. A partir de ahí, se transformará por completo el estilo de vida urbano y se aliviarán las preocupaciones sobre encontrar un lugar donde vivir y trabajar.
Fuente: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm
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