La modificación de la Ley de Tierras impulsará el crecimiento.

Sửa Luật Đất đai thúc đẩy tăng trưởng - Ảnh 2. — El aprovechamiento de los recursos terrestres contribuirá significativamente al crecimiento económico .

El Politburó acaba de publicar el Aviso No. 04-TB/TW sobre el Proyecto Nacional de Ajuste de la Planificación del Uso del Suelo para el período 2021-2030, con una visión a 2050.

El Politburó encargó al Comité del Partido del Gobierno que instruyera al Comité del Partido del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para que coordinara con los organismos pertinentes la realización urgente de una revisión preliminar de la aplicación de la Resolución n.º 18 de 2022 del Comité Central, con el fin de proponer enmiendas fundamentales a las políticas de tierras y presentarlas a la 3.ª Conferencia del Comité Central para su consideración y comentarios.

Sobre esa base, se presenta a la Asamblea Nacional una propuesta para enmendar la Ley de Tierras para su consideración y decisión.

En una entrevista con el periódico Tuoi Tre, el profesor asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepresidente del Consejo de Administración de la Universidad de Derecho de Hanoi, analizó la situación y ofreció varias recomendaciones.

Nuestro objetivo es lograr un crecimiento de dos dígitos.

* En su opinión, ¿por qué necesitamos enmendar la Ley de Tierras después de más de un año de su implementación? ¿Significa esto que la ley actual no está aprovechando plenamente este recurso para el desarrollo?

Sửa Luật Đất đai thúc đẩy tăng trưởng - Ảnh 3. — El Dr. Nguyen Quang Tuyen, profesor asociado y vicepresidente del Consejo de la Universidad de Derecho de Hanoi,

La enmienda actual a la Ley de Tierras tiene como objetivo principal lograr un crecimiento de dos dígitos, al tiempo que ajusta las regulaciones para adaptarlas al contexto de un sistema de gobierno local de dos niveles y a la aplicación de la tecnología en la gestión de la tierra.

En realidad, las empresas aún enfrentan dificultades para acceder a terrenos, por lo que los procedimientos de asignación y arrendamiento de terrenos deben agilizarse y simplificarse mediante la aplicación de tecnología de inteligencia artificial (IA) para gestionar los procedimientos en lugar de los métodos manuales actuales.

En segundo lugar, es necesario completar y estandarizar rápidamente la información de la base de datos de tierras de forma exhaustiva, precisa y actualizada. Cuando los organismos de gestión de tierras no disponen de información y datos estandarizados, y cada organismo maneja datos diferentes, la integración y la interoperabilidad resultan imposibles, lo que dificulta enormemente la gestión unificada.

Por ejemplo, si bien las autoridades locales pueden recopilar datos administrativos sobre la gestión de tierras, aún no se han integrado los datos sobre cuántas parcelas de tierra posee una persona y en qué localidades.

Todavía no existen registros de casos en los que terrenos propiedad de una persona se registren a nombre de otra para eludir la normativa. El sistema de mapas catastrales y los diagramas de parcelas no se han sincronizado hasta ahora.

En tercer lugar, es necesario determinar las tasas por el uso de la tierra y las obligaciones financieras relacionadas con ella a niveles adecuados, apoyando a las empresas en el acceso a la tierra para la producción.

¿Es la recuperación de tierras también un tema candente que requiere regulaciones más claras?

En cuanto a la adquisición de tierras, debe quedar claro que esta contribuye al desarrollo socioeconómico, genera beneficios comunes y produce un efecto multiplicador en toda la región. En tales casos, el Estado debe utilizar mecanismos administrativos para su implementación.

Todavía quedan muchos problemas relacionados con la tierra y grandes proyectos por resolver.

* Además de mejorar las instituciones, ¿qué más debemos hacer para garantizar que la tierra se convierta realmente en un motor de crecimiento?

Según el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, al 30 de marzo de 2025, todo el país registraba 4.489 proyectos y problemas de tierras que enfrentaban dificultades y obstáculos, correspondientes a aproximadamente 198.428 hectáreas de tierra y un capital de inversión total de alrededor de 3,3 millones de VND. Esta cifra triplica el capital total de inversión pública en 2026.

Hasta la fecha, los ministerios y los organismos centrales y locales han resuelto 1.151 proyectos dentro de su jurisdicción, con una superficie total de terreno de aproximadamente 52.790 hectáreas y un capital de inversión total de aproximadamente 804.953 mil millones de VND.

Para abordar esta cuestión, la Asamblea Nacional aprobó recientemente la Resolución N° 29 de 2026. Este mecanismo debe incorporarse a la ley modificada para una aplicación coherente.

Además, la enmienda a la ley debe incluir disposiciones sobre la gestión de los edificios de oficinas sobrantes de los organismos estatales tras la fusión de provincias, comunas y organizaciones de gobierno local de dos niveles, con el fin de liberar recursos y evitar pérdidas y desperdicios.

Finalmente, las enmiendas a la Ley de Tierras deben abordar el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en el mercado inmobiliario. Se trata de una cuestión de bienestar social cuyo objetivo es proporcionar vivienda a la mayoría de los trabajadores de ingresos medios y bajos. La ley debe ofrecer soluciones para la planificación del uso del suelo que permitan desarrollar diversos tipos de vivienda para equilibrar la oferta y la demanda del mercado.

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Se trata de proyectos territoriales pendientes con problemas sin resolver, que abarcan una superficie aproximada de 145.638 hectáreas y una inversión total superior a 2,5 billones de VND. De estos, 1.814 proyectos están bajo la jurisdicción de las autoridades locales y 1.524 bajo la jurisdicción de la Asamblea Nacional.

* Sr. Pham Duc Toan (Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):

Cobra las tasas por el uso del suelo, pero no dejes que las empresas se vean desprevenidas.

El problema más acuciante para las empresas es la asignación de terrenos y el cálculo de las tasas por uso del suelo. En cuanto a la asignación de terrenos, persiste la incógnita: ¿qué forma debería adoptar? Por ejemplo, el arrendamiento de terrenos con un pago único, pagos anuales o la asignación de terrenos con una tasa por uso del suelo fija: estas cuestiones aún no se han resuelto. El cálculo de las tasas por uso del suelo también es complejo; si bien existe un coeficiente K, algunas localidades aún lo añaden en función de las prácticas locales y la información del mercado, lo que a menudo genera pérdidas para las empresas.

Al calcular las tasas por uso del suelo, algunas localidades las recalculan repetidamente. En algunos casos, una localidad ya ha determinado la tasa por uso del suelo para un proyecto, pero cuando llegan los organismos de inspección o auditoría, añaden tasas adicionales.

Hace casi una década, una empresa completó un proyecto en Hung Yen. Ya habían pagado los derechos de uso del suelo a las autoridades locales, recibido los certificados de propiedad y la gente había construido casas y se había mudado. Sin embargo, tras una inspección, se recalcularon los derechos de uso del suelo del proyecto, lo que resultó en un costo adicional de cientos de miles de millones de dongs.

Esta revisión de la ley debe abordar los obstáculos en la asignación de terrenos y el cálculo de las tasas por uso del suelo para facilitar la labor de ciudadanos y empresas, y maximizar la eficiencia en el uso del suelo. Al mismo tiempo, se necesita un mecanismo que respalde una asignación de terrenos adecuada, en lugar de dejar que las empresas negocien por su cuenta.

Evite que los precios de los terrenos se conviertan en una carga.

Según la normativa vigente, el coeficiente K multiplicado por la tabla de precios de la tierra se aplica para calcular las tasas de uso de la tierra en casos de compensación de tierras y precios de la tierra para calcular las tasas de uso de la tierra en sitios de reasentamiento; calcular las tasas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra cuando se asigna o arrienda tierra...

La inclusión del coeficiente K beneficia a quienes pierden sus tierras por parte del Estado, pero incrementará el precio de la tierra para muchos otros usuarios. En concreto, el precio de la tierra utilizado para calcular impuestos y tasas aumentará drásticamente, lo que generará una fuerte presión financiera sobre quienes deban realizar trámites para cambiar el uso del suelo y disparará los costes de producción para las empresas inmobiliarias, elevando así los precios de la vivienda.

Para los hogares y las personas, las tasas por uso del suelo, el impuesto sobre la renta personal y los gastos de registro al transferir la propiedad, cambiar el uso del suelo o emitir nuevos certificados de uso del suelo aumentarán drásticamente. Muchos hogares, especialmente en zonas urbanas o suburbanas, carecen de los recursos económicos para pagar las tasas por uso del suelo, y quienes viven en zonas rurales también enfrentan dificultades.

Desde la perspectiva empresarial y económica, los proyectos inmobiliarios se enfrentarán a mayores costos. La aplicación de un coeficiente K elevado incrementará significativamente los costos de adquisición de terrenos y las tasas por uso del suelo que los inversionistas deben pagar al Estado. Posteriormente, los inversionistas trasladarán estos costos al precio de venta de las viviendas, lo que provocará que los precios de la vivienda se mantengan muy por encima de la asequibilidad, aumentando la desigualdad social y dificultando el acceso a la vivienda para los trabajadores.

Además, el aumento de los costes de alquiler de espacios de producción, terrenos en polígonos y zonas industriales, o locales comerciales, elevará los precios de los productos y servicios, generando presiones inflacionarias y reduciendo la competitividad de la economía.

Para evitar que los precios de la tierra se conviertan en una carga y garantizar el estímulo de la producción y el crecimiento económico, es fundamental enmendar y mejorar la Ley de Tierras, estableciendo un método flexible para la aplicación del coeficiente K. La Ley de Tierras enmendada debería transformar el coeficiente K en una herramienta eficaz para regular los precios de la tierra, regulando y estimulando así el crecimiento de acuerdo con las realidades prácticas de cada período y localidad.

Volvamos al tema.

BAO NGOC - AI NHAN

Fuente: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm

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