Reconfiguración de los flujos de capital:

Tras un periodo de fuerte recuperación, el mercado inmobiliario está entrando en un profundo proceso de reestructuración. Los flujos de capital ya no se rigen por la mentalidad de rebaño ni por los auges efímeros, sino que se orientan cada vez más hacia proyectos con marcos legales transparentes, demanda real, potencial de desarrollo eficiente y valor sostenible.

El flujo de dinero ya no es "fácil".

Durante el periodo 2020-2022, las entradas de capital al sector inmobiliario crecieron notablemente gracias a los bajos tipos de interés y las elevadas expectativas de rentabilidad. Sin embargo, tras varias correcciones, al entrar en 2026, el mercado ya no se encuentra en una fase de recuperación pura, sino que entra en un periodo de selección rigurosa. El capital se asigna de forma más selectiva, priorizando los proyectos que cumplen plenamente con los requisitos legales, el progreso de su ejecución y su potencial de explotación.

Cabe destacar que los bancos comerciales también han modificado su enfoque respecto a los préstamos inmobiliarios. En lugar de expandir el crédito indiscriminadamente, el capital se concentra en proyectos que cumplen plenamente con los requisitos legales, tienen un buen potencial de ventas y satisfacen necesidades reales de vivienda. Esto contribuye a minimizar los riesgos para el sistema financiero, al tiempo que presiona a las empresas inmobiliarias para que mejoren su gobernanza y transparencia.

El estricto control del sistema bancario sobre los préstamos inmobiliarios ha hecho que el flujo de dinero sea menos "fácil" que en períodos anteriores. Foto: Nguyen Quang

Según Tran Van Binh, vicepresidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), el mercado opera bajo la influencia de factores macroeconómicos , a la vez que se autorregula mediante un proceso de selección interno. Esto crea las condiciones para un entorno de desarrollo más sostenible, donde el capital fluye únicamente hacia productos con valor real.

Argumentó que el comportamiento de los compradores ha cambiado significativamente; mientras que antes las decisiones de inversión se basaban principalmente en las expectativas de apreciación del precio, ahora los factores más importantes son el potencial de explotación, la liquidez y la seguridad del activo. Esto explica por qué los segmentos que satisfacen necesidades inmobiliarias, los bienes raíces industriales, la logística o los proyectos vinculados a infraestructuras de transporte clave atraen mejores inversiones que los terrenos especulativos.

“Mientras tanto, los inversores individuales también están adoptando gradualmente estrategias de inversión a largo plazo. En lugar de la especulación a corto plazo, se interesan más por el valor de uso, el potencial de alquiler y la posibilidad de revalorización a medio y largo plazo. Se espera que esta tendencia contribuya a reducir las fluctuaciones especulativas de precios y a mejorar la calidad general del desarrollo del mercado”, analizó el Sr. Binh.

Adaptarse al cambio

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Los expertos consideran que la reestructuración de los flujos de capital también sitúa a las empresas inmobiliarias por delante de la necesidad de una fuerte innovación. Ante la creciente dificultad para acceder al crédito y a la emisión de bonos, muchas empresas han reestructurado proactivamente sus carteras de inversión, concentrando sus recursos en proyectos de ejecución inmediata y reduciendo su dependencia del capital prestado.

Al mismo tiempo, diversificar las fuentes de financiación es fundamental para las empresas inmobiliarias. Además del crédito bancario, las empresas necesitan desarrollar canales de financiación a largo plazo como el mercado de valores, los fondos de inversión, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), las sociedades de inversión y la captación de capital internacional.

Las empresas inmobiliarias se ven obligadas a reestructurar sus flujos de capital de inversión para adaptarse al mercado. Foto: Pham Hung

“Un mercado inmobiliario sostenible no puede depender excesivamente del crédito bancario. Al diversificar las fuentes de capital, las empresas serán más proactivas en sus inversiones, reduciendo así la presión sobre el sistema financiero. Además, la mejora de las instituciones, la eliminación de obstáculos legales y la agilización de los procesos de aprobación de proyectos contribuirán a aumentar la capacidad de absorción de capital del mercado”, señaló el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria.

El Dr. Le Xuan Nghia, exvicepresidente del Comité Nacional de Supervisión Financiera, considera que la oferta inmobiliaria está mejorando gracias a una serie de mecanismos implementados por el Gobierno y la Asamblea Nacional para eliminar obstáculos. Por lo tanto, el mercado no experimentará aumentos de precios excesivamente rápidos como en períodos anteriores.

Uno de los principales impulsores de la reconfiguración del flujo de capitales es el sólido desarrollo de la infraestructura de transporte. Una serie de proyectos importantes, como circunvalaciones, autopistas, ferrocarriles urbanos, aeropuertos y puertos marítimos, están generando nuevas oportunidades de desarrollo para muchas localidades.

En Hanói , proyectos como la Carretera de Circunvalación 4, las rutas radiales y el sistema de metro están atrayendo un importante capital de inversión. Sin embargo, a diferencia de ciclos anteriores, los flujos de inversión actuales se centran principalmente en áreas con una planificación clara y un desarrollo de infraestructura real, en lugar de perseguir información especulativa. La combinación de infraestructura sincronizada, marcos legales transparentes y una demanda real de vivienda seguirán siendo los tres factores clave que determinarán la capacidad de atraer inversión en el próximo período.

“El mercado inmobiliario seguirá recuperándose, pero de forma muy diferenciada, sin repuntes simultáneos en todos los segmentos. Los flujos de capital serán más selectivos, centrándose en proyectos con bases sólidas y capacidad para generar valor a largo plazo. Esto también es positivo para la economía, ya que el capital se asigna de forma eficiente, los recursos sociales se utilizan para los fines adecuados, se limita la especulación, lo que contribuye a la estabilidad del mercado financiero y promueve el desarrollo económico sostenible”, afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.

Estados Unidos - Vietnam: No te lo pierdas

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Los expertos consideran que el cambio en los flujos de capital no solo refleja una tendencia de inversión más cautelosa, sino que también demuestra que el mercado está transitando gradualmente de un desarrollo extensivo a uno intensivo. Esto sentará una base importante para la construcción de un mercado transparente, seguro y sostenible, que contribuirá positivamente a los objetivos de desarrollo socioeconómico en los próximos años.

Para garantizar la eficacia del proceso de reestructuración del flujo de capitales, es necesario seguir mejorando el marco jurídico en materia de terrenos, inversiones, vivienda y negocios inmobiliarios; al tiempo que se desarrollan canales de movilización de capitales a medio y largo plazo, se mejora la transparencia del mercado y se acelera la inversión en infraestructuras.

Fuente: https://hanoimoi.vn/tai-dinh-hinh-dong-von-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-1209995.html