Lecciones del mercado
En los últimos tiempos, el sector inmobiliario siempre se ha considerado un canal de inversión atractivo debido a su potencial de revalorización a lo largo del tiempo. En particular, durante el periodo 2020-2022, a pesar del impacto de la pandemia de la COVID-19, la ola de inversión se mantuvo fuerte gracias a los bajos tipos de interés, la abundancia de capital y la constante aparición de información urbanística, lo que generó una gran demanda de terrenos en diversas localidades. Muchos inversores entraron en el mercado con una mentalidad especulativa, esperando obtener beneficios de dos o tres veces su inversión inicial en tan solo unos meses, lo que provocó que los precios de los terrenos en muchas zonas aumentaran mucho más rápido que el ritmo de desarrollo de infraestructuras y los ingresos de la población.
Sin embargo, desde principios de 2023, con controles crediticios más estrictos y el aumento de las tasas de interés, se han hecho evidentes las limitaciones de los modelos de inversión basados en expectativas de rápidos incrementos de precios. Muchos inversores que utilizaron grandes cantidades de capital prestado se enfrentan a la presión de pagar sus deudas, mientras que la transferencia de activos se ha vuelto difícil debido a la disminución del volumen de transacciones.
En realidad, no todos los inmuebles tienen potencial para una apreciación de precio sostenible. Las propiedades infladas por rumores o expectativas a corto plazo suelen perder liquidez rápidamente cuando el mercado se corrige. Mientras tanto, los proyectos con documentación legal completa, infraestructura bien desarrollada, vinculados a la urbanización y que satisfacen necesidades reales de vivienda mantienen su atractivo. Endeudarse excesivamente para invertir durante un mercado en auge puede generar grandes ganancias si se vende rápidamente, pero también conlleva riesgos significativos cuando el mercado se revierte. Muchos inversores se han visto obligados a vender con pérdidas o a extender su período de tenencia más allá del plazo previsto debido a la presión de los pagos de intereses.
En particular, se otorga mayor importancia a los factores legales, ya que los productos que carecen de transparencia siempre conllevan muchos riesgos. Cuando los organismos reguladores intensifican las inspecciones, estos productos suelen perder liquidez con mayor rapidez, lo que obliga a los inversores a evaluar cuidadosamente la capacidad de absorción del mercado, el tamaño de la población, la tasa de crecimiento económico y la demanda real en la zona antes de invertir.
El flujo de caja se está desplazando hacia el valor intrínseco.
A partir de 2025, se prevé que el mercado inmobiliario florezca gracias a un nuevo marco legal con modificaciones a la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, lo que contribuirá a superar obstáculos y aumentar la transparencia. Simultáneamente, el gobierno está acelerando las reformas de los procedimientos administrativos, tramitando proyectos que cumplen con los requisitos legales, promoviendo la inversión pública y desarrollando infraestructuras clave de transporte. La creciente red de circunvalaciones, autopistas, aeropuertos y ferrocarriles urbanos está impulsando un crecimiento sostenible a largo plazo en el mercado inmobiliario.
En Hanoi , la implementación del Plan Maestro de la Ciudad Capital de Hanoi con una visión a 100 años ha abierto una orientación de desarrollo hacia un modelo urbano multipolar y multicéntrico, sirviendo como una base importante para la redistribución de la población, la formación de nuevos polos de crecimiento, la reducción de la presión sobre el centro de la ciudad y la creación de más espacio para el desarrollo en el mercado inmobiliario. Ciudad Ho Chi Minh también ha finalizado su Programa de Desarrollo de Vivienda para el período 2026-2030, con la visión de destinar miles de hectáreas de terreno para el desarrollo de viviendas, especialmente vivienda social, para 2040. De manera similar, muchas otras localidades, después de implementar el modelo de gobierno local de dos niveles, han revisado, perfeccionado y acelerado rápidamente los proyectos de planificación de vivienda para satisfacer con prontitud las necesidades reales de desarrollo urbano… Esto también ha llevado a un cambio en la mentalidad de los inversionistas, quienes ahora priorizan criterios como el potencial de alquiler, la tasa de ocupación, la tasa de crecimiento demográfico, la calidad de la infraestructura, los servicios y la liquidez a largo plazo.
Según Tran Van Binh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam: “Un buen activo inmobiliario no solo se revaloriza con el tiempo, sino que también genera un flujo de caja estable mediante su explotación, operaciones comerciales o alquiler. Las tendencias de inversión también se están orientando hacia localidades con una planificación clara, infraestructuras desarrolladas de forma simultánea y la capacidad de atraer empresas, trabajadores y residentes para vivir a largo plazo, en lugar de perseguir fluctuaciones a corto plazo en los precios del suelo”.
Compartiendo esta opinión, el Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, considera que las perspectivas del mercado para el próximo período siguen siendo positivas gracias a diversos factores favorables, como el crecimiento económico estable, la rápida urbanización, la elevada demanda de vivienda y la continua y sólida inversión en infraestructura. En particular, se prevé que el segmento de vivienda que satisface necesidades reales, la vivienda social, la vivienda comercial asequible, el sector inmobiliario industrial, la logística y los proyectos vinculados a sistemas de infraestructura clave continúen siendo áreas de gran crecimiento.
El Dr. Tran Xuan Luong considera que, ante las nuevas tendencias de desarrollo, la transformación digital, la creación de bases de datos de terrenos y la transparencia en la información urbanística contribuirán a frenar la especulación y a crear un entorno de inversión transparente. Los inversores priorizan cada vez más las estrategias de inversión basadas en el valor real, eligiendo proyectos con un estatus legal claro, una planificación integral, promotores de renombre y un potencial de explotación a largo plazo para reducir los riesgos y lograr una eficiencia sostenible.
Es evidente que, tras las fluctuaciones del mercado, el sector inmobiliario está recuperando gradualmente su verdadera naturaleza como clase de activo vinculada a las necesidades reales y al desarrollo económico. El cambio de la inversión especulativa a la inversión a largo plazo no solo mejora la calidad de los flujos de capital, sino que también sienta las bases para un desarrollo de mercado más estable, transparente y sostenible en esta nueva etapa.
Fuente: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
