Momento en que surten efecto las transacciones de tierras

Dado que la tierra es un bien especial, la transmisión de los derechos de uso del suelo debe ajustarse a la legislación inmobiliaria y estar debidamente protocolizada. Por ello, existe una diferencia entre la validez del contrato de transmisión y la validez de la transmisión de los derechos de uso del suelo.

Firmé un contrato, pero aún no sé si es válido.

Necesitada con urgencia de una gran suma de dinero para saldar deudas, la Sra. PTG (residente en la comuna de Dong Tam, provincia de Dong Nai ) y su esposo suscribieron un contrato para transferirle al Sr. HVB (residente en la comuna de Tan Loi, provincia de Dong Nai) 4 sao de terreno de una superficie total de 2 hectáreas de terreno perenne (con título de propiedad) por 800 millones de VND. Dado que el Sr. HVB no disponía del dinero suficiente para pagar la totalidad de una sola vez, solo abonó 100 millones de VND y se comprometió a pagar el resto al mes siguiente. Posteriormente, ambas partes acudieron a la notaría más cercana para formalizar el contrato.

Abogados del Colegio de Abogados de la provincia de Dong Nai brindan asesoría legal a los residentes de la comuna de Dong Tam en agosto de 2025. Foto: Doan Phu

Tras un mes, el Sr. HVB seguía sin cumplir su compromiso. Por lo tanto, la Sra. PTG y su esposo no le transfirieron el terreno, sino que formalizaron una cesión notarial a favor de otra persona. Dado que no pudo comprar el terreno a la Sra. PTG y su esposo porque alguien más se lo había apropiado, el Sr. HVB se reunió con ellos para exigir la devolución del depósito. Si no lo devolvían, contrataría a un abogado para demandarlos e impedir la transacción.

Para simplificar la situación, la Sra. PTG y su esposo acordaron devolver el depósito de 100 millones de VND al Sr. HVB. Sin embargo, aún desean saber: ¿Cuál de los siguientes contratos de transferencia de 4 sao de terreno entre ella, el Sr. HVB y el posterior cesionario entró en vigor y cuál no?

Debido al desconocimiento de la fecha de entrada en vigor del contrato de transferencia de tierras y a la diferencia entre el momento de su entrada en vigor y el efecto de la transferencia de los derechos de uso de la tierra, muchas personas encuentran dificultades al intentar rescindir el contrato. Por ejemplo, el caso del Sr. DVR (residente en la comuna de Gia Kiem, provincia de Dong Nai).

El Sr. DVR declaró: Una vez acordado el precio, firmó un contrato para la transferencia ^{de un} terreno residencial de 150 metros cuadrados, con título de propiedad, a la Sra. NTD (residente en el barrio de Bien Hoa, provincia de Dong Nai). Tras la firma de ambas partes, el contrato fue notariado. Sin embargo, transcurrido el plazo estipulado en el contrato, la Sra. NTD, la cesionaria, aún no había reunido el dinero suficiente para entregarle el contrato. Por este motivo, no se completó el trámite de transferencia de la propiedad a nombre de la Sra. NTD.

El Sr. DVR quiere saber si el contrato de transferencia entre él y la Sra. NTD ya está en vigor y si tiene derecho a cancelarlo cuando llegue la fecha de pago y el trámite de cambio de nombre, pero la Sra. NTD esté ausente.

¿Vigente desde el momento de la firma o la certificación notarial?

El artículo 401 del Código Civil de 2015 estipula que un contrato celebrado legalmente surte efecto desde el momento de su celebración. Desde ese momento, las partes deben cumplir con sus derechos y obligaciones recíprocas según lo pactado.

Al mismo tiempo, los artículos 500 a 503 del Código Civil de 2015 estipulan que un contrato de derechos de uso de la tierra es un acuerdo entre las partes, mediante el cual el usuario de la tierra transfiere sus derechos de uso a la otra parte, de conformidad con la Ley de Tierras. Esta última ejerce los derechos y obligaciones derivados del contrato. El contenido del contrato de derechos de uso de la tierra no debe contravenir las disposiciones sobre el uso, la duración del uso, la planificación, el plan de ordenamiento territorial ni otros derechos y obligaciones establecidos en la Ley de Tierras y demás normativa aplicable.

Los contratos sobre derechos de uso de la tierra deben formalizarse por escrito, de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil de 2015, la Ley de Tierras y demás normativa aplicable. La ejecución de dichos contratos debe ajustarse a los procedimientos y formalidades establecidos en la Ley de Tierras y demás normativa aplicable. La transmisión de los derechos de uso de la tierra surtirá efecto a partir de su inscripción, según lo previsto en la Ley de Tierras.

“El contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra entra en vigor en el momento de su protocolización. La transferencia de derechos de uso de la tierra surte efecto a partir del momento de la inscripción de las modificaciones, de conformidad con lo dispuesto en la ley de tierras”.
Abogado NGUYEN DUC, Colegio de Abogados de la Provincia de Dong Nai.

Además, el artículo 6 de la Ley de Notarización de 2024 estipula claramente que los documentos notariales son válidos desde el momento en que son firmados por el notario y sellados por la entidad notarial. Los documentos notariales son válidos para las partes interesadas y constituyen la base para que las partes involucradas en la transacción soliciten a los organismos estatales competentes que realicen los trámites relacionados con la transacción notarial.

El abogado Nguyen Duc (Colegio de Abogados de la Provincia de Dong Nai) declaró: Según la normativa vigente, el contrato de transferencia de 4 sao de terreno entre la Sra. PTG y el Sr. HVB aún no ha entrado en vigor por no cumplir con los requisitos formales (no está notariado ni certificado). En cuanto al contrato matrimonial formalizado con este último, entrará en vigor una vez notariado. La solicitud del Sr. HVB para la devolución del depósito, aceptada por la pareja, no guarda relación con la validez del contrato de transferencia de terreno.

En el caso del Sr. DVR: El contrato de transferencia entre él y la Sra. NTD es válido. Sin embargo, dado que la Sra. NTD no cumplió debidamente con las obligaciones estipuladas en el contrato, el Sr. DVR tiene derecho a solicitar la rescisión del mismo. La rescisión de un contrato notarial debe cumplir con los siguientes requisitos: contar con el acuerdo y el compromiso por escrito de todas las partes involucradas. Asimismo, la legalización de la rescisión debe realizarse ante la misma notaría y por un notario.

Al no cancelar el contrato notariado en la notaría, el Sr. DVR tiene derecho a interponer una demanda, solicitando al tribunal que cancele el contrato porque la Sra. NTD violó gravemente las obligaciones contractuales y no cumplió adecuadamente con las obligaciones contraídas en el contrato.

Doan Phu

Fuente: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/