El momento en que las transacciones de terrenos se hacen efectivas.

Se permite la transferencia de terrenos que cuenten con un certificado de derecho de uso de la tierra (también conocido como certificado de título de propiedad) que no esté sujeto a disputas, ejecución de sentencias, embargos, etc.

Dado que la tierra es un bien especial, la transferencia de los derechos de uso de la tierra debe cumplir con la normativa inmobiliaria y los procedimientos notariales. Por ello, existe una diferencia entre la validez del contrato de transferencia y la validez de la transferencia de los derechos de uso de la tierra.

Se firmó un contrato sin saber si había entrado en vigor.

Con la necesidad urgente de una gran suma de dinero para saldar deudas, la Sra. PTG y su esposo (residentes de la comuna de Dong Tam, provincia de Dong Nai ) firmaron un contrato de transferencia con el Sr. HVB (residente de la comuna de Tan Loi, provincia de Dong Nai) por 4 sao (aproximadamente 0,4 hectáreas) de terreno cultivado con cosechas perennes (con certificado de propiedad) por 800 millones de VND. Dado que el Sr. HVB no disponía de fondos suficientes para el pago inmediato, solo realizó un depósito de 100 millones de VND y se comprometió a pagar el importe total un mes después. Posteriormente, ambas partes acudieron a la notaría más cercana para legalizar el contrato.

Abogados del Colegio de Abogados de la provincia de Dong Nai brindaron asesoría legal a los residentes de la comuna de Dong Tam en agosto de 2025. Foto: Doan Phu

Tras un mes, el Sr. HVB seguía sin cumplir su compromiso. Por lo tanto, la Sra. PTG y su esposo decidieron no transferirle el terreno y, en su lugar, formalizaron un contrato de transferencia ante notario con otra persona. Dado que no pudo comprarles el terreno a la Sra. PTG y a su esposo porque alguien se lo había arrebatado, el Sr. HVB los confrontó para exigirles la devolución de su depósito. Si la Sra. PTG y su esposo no lo devolvían, los amenazó con contratar a un abogado para demandarlos e impedir la transacción entre ellos y la otra parte.

Para evitar mayores complicaciones, la Sra. PTG y su esposo acordaron devolver el depósito de 100 millones de VND al Sr. HVB. Sin embargo, aún desean saber: De los contratos para la transferencia de 4 sao (aproximadamente 1200 metros cuadrados) de terreno entre ellos y el Sr. HVB, y entre ellos y el posterior cesionario, ¿cuál es ahora válido y cuál no?

Debido a que muchas personas desconocen cuándo entran en vigor los contratos de transferencia de tierras y la diferencia entre la fecha de entrada en vigor de un contrato de transferencia de tierras y la fecha de entrada en vigor de la transferencia de derechos de uso de la tierra, a menudo se enfrentan a dificultades al intentar rescindir el contrato. Por ejemplo, el caso del Sr. DVR (residente en la comuna de Gia Kiem, provincia de Dong Nai).

El Sr. DVR declaró: Tras acordar el precio, redactó un contrato para transferir 150 ^{metros cuadrados de} terreno residencial con su correspondiente título de propiedad a la Sra. NTD (residente en el barrio de Bien Hoa, provincia de Dong Nai). Ambas partes firmaron el contrato, que posteriormente fue notariado. Sin embargo, transcurrido el plazo estipulado en el contrato, la Sra. NTD aún no disponía del dinero suficiente para pagarle. Por lo tanto, no procedió con la transferencia de propiedad.

El Sr. DVR quiere saber si el contrato de transferencia entre él y la Sra. NTD ha entrado en vigor y si tiene derecho a rescindir el contrato si la Sra. NTD está ausente el día del pago y de los trámites de transferencia de propiedad.

¿El contrato entra en vigor en el momento de la firma o de la legalización ante notario?

El artículo 401 del Código Civil de 2015 estipula que un contrato legalmente celebrado surte efecto desde el momento de su celebración. Desde ese momento, las partes deben cumplir con sus derechos y obligaciones mutuas según lo acordado.

Al mismo tiempo, los artículos 500 a 503 del Código Civil de 2015 estipulan que un contrato de derechos de uso de la tierra es un acuerdo entre las partes, mediante el cual el usuario de la tierra transfiere los derechos de uso de la tierra a la otra parte de conformidad con la Ley de Tierras; la otra parte ejerce los derechos y obligaciones derivados del contrato con el usuario de la tierra. El contenido del contrato de derechos de uso de la tierra no debe contradecir las regulaciones sobre la finalidad, la duración, la planificación y los planes de uso de la tierra, así como otros derechos y obligaciones establecidos por la Ley de Tierras y demás leyes pertinentes.

Los contratos relativos a los derechos de uso de la tierra deben constar por escrito, de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil de 2015, la ley de tierras y demás normativa aplicable. La formalización de dichos contratos debe ajustarse a los procedimientos establecidos en la ley de tierras y demás normativa aplicable. La transmisión de los derechos de uso de la tierra surte efecto a partir del momento de su inscripción, según lo estipulado en la ley de tierras.

"El contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra es efectivo en el momento de su legalización ante notario. La transferencia de los derechos de uso de la tierra surte efecto a partir del momento en que se registran los cambios de conformidad con la normativa de la ley de tierras."

Abogado NGUYEN DUC, Colegio de Abogados de la Provincia de Dong Nai.

Además, el artículo 6 de la Ley Notarial de 2024 estipula claramente que un documento notarial surte efecto desde el momento en que es firmado por el notario y sellado por la organización notarial. Un documento notarial es jurídicamente vinculante para las partes involucradas y sirve de base para que estas soliciten a la agencia estatal competente la realización de trámites relacionados con la transacción notarial.

El abogado Nguyen Duc (Colegio de Abogados de la Provincia de Dong Nai) declaró: Con base en las regulaciones mencionadas, el contrato para la transferencia de 4 sao (aproximadamente 1000 metros cuadrados) de terreno entre la Sra. PTG y su esposo, y el Sr. HVB, aún no ha entrado en vigor porque no cumple con los requisitos formales (no fue notariado ni autenticado). Sin embargo, el contrato establecido entre la pareja y una parte posterior entra en vigor a partir del momento de la notarización. La cuestión de que el Sr. HVB solicite la devolución del depósito, a lo que la pareja accedió, es independiente de la validez legal del contrato de transferencia de terreno.

En el caso del Sr. DVR: El contrato de transferencia entre él y la Sra. NTD es válido. Sin embargo, debido a que la Sra. NTD no cumplió con sus obligaciones según lo estipulado en el contrato, él tiene derecho a solicitar su cancelación. La cancelación de un contrato notariado requiere las siguientes condiciones: Debe existir un acuerdo o compromiso por escrito de todas las partes involucradas en el contrato. Además, la legalización de la cancelación debe realizarse ante la misma notaría que previamente legalizó el contrato y por un notario público.

Si el contrato notariado no puede cancelarse en una notaría, el Sr. DVR tiene derecho a interponer una demanda, solicitando al tribunal que anule el contrato alegando que la Sra. NTD ha incumplido gravemente sus obligaciones contractuales y no ha cumplido los compromisos estipulados en el contrato.

Doan Phu

Fuente: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/