Tras años de ser considerado un segmento "difícil" debido a los bajos márgenes de beneficio y los trámites complicados, la vivienda social se está convirtiendo en un nuevo foco de atención en el mercado inmobiliario. No solo las grandes empresas inmobiliarias, sino también muchos promotores de parques industriales, constructoras y proveedores de materiales de construcción están expandiendo simultáneamente su presencia en este segmento.
Estos avances se producen en un contexto en el que el gobierno promueve continuamente el plan para construir al menos un millón de viviendas sociales en el período 2021-2030, al tiempo que exige a las localidades que agilicen los procedimientos de inversión, asignen fondos para terrenos y eliminen los obstáculos legales para las empresas.
El tamaño del mercado ha aumentado significativamente, pero aún existe una gran escasez.
El desarrollo de la vivienda social se ha acelerado desde finales de 2024 y se ha destacado repetidamente como una tarea clave. A mediados del año pasado, la Asamblea Nacional aprobó una resolución piloto sobre una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de la vivienda social, centrándose especialmente en la reducción y reforma de los trámites administrativos para acortar los plazos de ejecución de los proyectos.
Según el Ministerio de Construcción , actualmente hay 781 proyectos de vivienda social en marcha en todo el país, que comprenden aproximadamente 720.055 unidades. El gobierno estima que, si se mantiene el ritmo actual, se podría alcanzar el objetivo de completar un millón de viviendas sociales en 2028, unos dos años antes de lo previsto inicialmente.
Solo en 2026, se asignó a las localidades el objetivo de completar 158.723 viviendas. Ciudad Ho Chi Minh lideró con aproximadamente 28.500 unidades, seguida de Hanói y numerosas provincias y ciudades industriales como Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong, etc. Todas estas localidades presentan una alta demanda de vivienda debido a la concentración de trabajadores migrantes y al continuo aumento de los precios de la vivienda comercial.
Un aspecto destacable es que actualmente se están realizando muchas inversiones en proyectos de vivienda social en ubicaciones privilegiadas, contrariamente a la idea anterior de que este segmento solo aparecía en zonas alejadas del centro de la ciudad y con escasos servicios. En Hanói, se han aprobado numerosos proyectos de vivienda social en zonas urbanas como Ciputra, Starlake o en las inmediaciones de importantes avenidas como Nguyen Trai y Tran Thai Tong.
Si bien la oferta y la calidad de los productos están empezando a mejorar, la brecha entre la demanda real y la oferta de viviendas existente sigue siendo muy grande.
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La brecha entre la oferta y la demanda de vivienda social sigue considerándose muy grande. Foto: Tuan Anh. |
En Ciudad Ho Chi Minh, se prevé que la demanda de vivienda social para 2030 alcance casi 1 millón de unidades, mientras que la oferta de los proyectos identificados solo llega a poco más de 229.000 unidades, lo que equivale a menos de una cuarta parte de la demanda.
En Hanói, el fuerte aumento de los precios de la vivienda comercial en los últimos cuatro años ha provocado un incremento considerable de la demanda de viviendas sociales y asequibles. Muchos proyectos han recibido un gran número de solicitudes, con personas haciendo cola durante la noche para presentar sus solicitudes de compra de vivienda.
Otro punto a destacar es que la proporción de viviendas de alquiler —consideradas el segmento más urgente— en la oferta actual de vivienda social sigue siendo muy baja. Según datos del Ministerio de Construcción, hasta la fecha existen aproximadamente 42.275 viviendas sociales en alquiler en todo el país, lo que representa menos del 6% del total de viviendas en este segmento.
Los magnates inmobiliarios se están sumando a la contienda.
El gran potencial de mercado, sumado a una serie de mecanismos legales que facilitan su desarrollo, está convirtiendo la vivienda social en un segmento cada vez más atractivo para las empresas. Si bien anteriormente el mercado estaba impulsado principalmente por unas pocas empresas especializadas, la tendencia actual se ha expandido para incluir tanto a corporaciones estatales como a grandes empresas privadas.
Entre las empresas estatales, algunos nombres conocidos en el mercado inmobiliario son la Corporación de Inversión en Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), la Corporación de Construcción de Hanói (Hancorp), Becamex IDC y otras.
En particular, HUD ha implementado numerosos proyectos de vivienda social en Ha Nam, Binh Duong, etc. Solo en 2025, la empresa inició la construcción de 7 proyectos, con un total de casi 1900 apartamentos y una superficie construida de casi 200 000 m², distribuidos en diversas localidades. El objetivo es ofrecer al mercado aproximadamente 9000 viviendas sociales para 2030.
Becamex IDC continúa desarrollando proyectos de vivienda social asociados a parques industriales y zonas urbanas en la antigua provincia de Binh Duong. A finales de 2024, la empresa había entregado cerca de 9000 viviendas para venta y alquiler. En la siguiente fase, Becamex IDC planea desarrollar más de 40 000 viviendas adicionales.
Mientras tanto, Hancorp también anunció previamente su objetivo de desarrollar 10.000 viviendas sociales en Hanói, Ninh Binh y Dong Nai.
En el sector privado, Vingroup ha llamado la atención con su marca Happy Home y su plan para construir 500.000 viviendas sociales en Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Ciudad Ho Chi Minh y Tay Ninh. De completarse, esta cifra equivaldría a la mitad del objetivo nacional de vivienda social para el período 2021-2030.
Viglacera sigue siendo una de las mayores promotoras de vivienda social del mercado, especialmente en el segmento de viviendas para trabajadores en Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh y Hanoi. La empresa ha declarado que ha preparado terrenos para la inversión en aproximadamente 10 000 viviendas este año. El año pasado, Viglacera finalizó cerca de 8 000 viviendas sociales, lo que equivale al 8 % del total de viviendas terminadas en todo el país.
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Un proyecto de vivienda social financiado por Viglacera en Bac Ninh. Foto: VGC. |
El Grupo Hoa Phat, del multimillonario Tran Dinh Long, también está desarrollando activamente viviendas sociales y para trabajadores en las inmediaciones de los parques industriales. Recientemente, el grupo inició la construcción de un complejo de viviendas sociales y para trabajadores en el Parque Industrial Yen My II, con una inversión total de casi 5 billones de VND . El proyecto está diseñado para satisfacer las necesidades de alojamiento de decenas de miles de trabajadores en la región industrial del norte.
Una de las nuevas empresas que invierten en este tipo de bienes raíces es Hoa Sen Group, propiedad del Sr. Le Phuoc Vu. Recientemente, la compañía anunció planes para desarrollar aproximadamente 20.000 viviendas sociales para trabajadores y obreros en Ciudad Ho Chi Minh entre 2026 y 2030. Esto representa un notable regreso para el gigante del acero tras muchos años de retiro del sector inmobiliario. Siguiendo su nueva estrategia, Hoa Sen se centra en viviendas sociales, viviendas para trabajadores y proyectos vinculados a infraestructura industrial, en lugar de su anterior enfoque de desarrollo disperso.
Mientras tanto, Sun Group, una de las mayores corporaciones inmobiliarias privadas, también ha comenzado a expandirse en el segmento de vivienda social mediante proyectos en Ninh Binh (antes provincia de Ha Nam). La empresa busca desarrollar complejos de vivienda social con servicios integrados en varias ciudades importantes y zonas industriales, en lugar del modelo de vivienda exclusivamente de bajo costo que utilizaba anteriormente.
Otras empresas inmobiliarias como Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest... también han anunciado o están en proceso de anunciar planes de inversión en el segmento de vivienda social.
El Sr. Nguyen Van Phuong, vicepresidente del Consejo de Administración de Hai Phat Invest, afirmó que la empresa decidió entrar en este segmento debido a la alta demanda y liquidez del mercado, aunque el margen de beneficio no sea tan atractivo como el de la vivienda comercial.
"En un futuro próximo, la empresa espera recibir la aprobación para implementar proyectos de vivienda social de mediana escala en Hanói y las provincias circundantes", dijo.
Todavía existen muchos cuellos de botella.
En declaraciones a Tri Thức - Znews , el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Vietnam (VARS), afirmó que el mercado está entrando en una fase de cambios significativos en la estructura de la oferta y la demanda. Si bien anteriormente las empresas se centraban principalmente en los segmentos de vivienda de gama media y alta debido a sus mejores márgenes de beneficio, la vivienda social está empezando a ser reconocida como un mercado con una demanda real significativa y una menor dependencia de los ciclos especulativos.
Sin embargo, este sector aún enfrenta numerosos obstáculos. Los largos procesos de inversión, la limitada disponibilidad de terrenos no urbanizables y los reducidos márgenes de beneficio son factores que disuaden a muchas empresas de invertir fuertemente.
Además, la asignación del 20% del suelo para vivienda social en proyectos comerciales sigue siendo desigual entre las distintas localidades. El problema del crédito tampoco se ha resuelto por completo, ya que el acceso a paquetes de préstamos preferenciales sigue siendo limitado tanto para promotores como para compradores de vivienda.
Según el Sr. Dinh, la entrada de numerosas grandes empresas podría generar cambios significativos en el mercado de la vivienda social, no solo en términos de volumen de oferta, sino también en la calidad de los productos. A diferencia de antes, muchos proyectos de vivienda social ahora invierten de forma más sistemática en infraestructura, servicios y diseño, llegando incluso a alcanzar los estándares de los apartamentos comerciales comunes.
Sin embargo, para alcanzar el objetivo de 1 millón de viviendas sociales en el período 2028-2030, el mercado aún necesita cambios políticos significativos, especialmente acortar el proceso de aprobación, crear fondos para terrenos no urbanizables, estabilizar las fuentes de capital crediticio y aumentar los márgenes de beneficio razonables para las empresas.
"La demanda del mercado es casi con toda seguridad real y muy grande. El problema actual no radica en la producción, sino en la velocidad de ejecución del proyecto", afirmó el Sr. Dinh.
Fuente: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
