۷ نکته جدید و قابل توجه در قانون اصلاح‌شده زمین

املاک و مستغلات یک صنعت منحصر به فرد و بسیار حساس است که به طور مستقیم و بلافاصله تحت تأثیر تغییرات در قوانین و سیاست‌های مربوط به زمین قرار می‌گیرد.

به گفته وکیل نگوین تان ها از کانون وکلای هانوی ، قانون اصلاح‌شده زمین شامل مفاد بسیاری است که برای محافظت حداکثری از منافع مردم تنظیم شده‌اند.

نکات جدید و قابل توجه بین قانون اصلاح‌شده زمین و قانون زمین ۲۰۱۳، همانطور که ایشان اشاره کردند، در ادامه آمده است.

اصلاح مقررات مربوط به برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین.

قانون اصلاح‌شده زمین، مقررات مربوط به برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین را تکمیل کرده و به سمت نوآوری در فرآیند، محتوا و روش‌های تهیه طرح‌ها و برنامه‌های کاربری زمین حرکت می‌کند.

این شامل افزایش شفافیت، صراحت و مشارکت عمومی در برنامه‌ریزی کاربری زمین از طریق مشاوره؛ و تکمیل و بهبود مقررات مربوط به اعمال حقوق کاربران زمین در مناطق برنامه‌ریزی شده می‌شود.

اگر طرح کاربری زمین منتشر شده باشد اما هیچ طرح کاربری زمین سالانه‌ای در سطح منطقه وجود نداشته باشد، کاربران زمین می‌توانند به استفاده از زمین ادامه دهند و حقوق کاربری زمین خود را اعمال کنند. مقامات محلی در تعیین اهداف برنامه‌ریزی غیرمتمرکز هستند تا بتوانند فعالیت‌های اجتماعی-اقتصادی خود را به طور فعال توسعه دهند.

نوآوری در مقررات برنامه‌ریزی کاربری زمین، پایه و اساس استفاده از منابع زمین به عنوان ورودی توسعه اجتماعی-اقتصادی را بنا خواهد نهاد. اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین افزایش خواهد یافت و همانطور که حزب و دولت پیش‌بینی کرده‌اند، ویتنام را به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا تبدیل خواهد کرد.

مقررات خاصی که شرایطی را که تحت آن می‌توان زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی احیا کرد، تشریح می‌کند.

در مورد تملک زمین، جبران خسارت و پشتیبانی اسکان مجدد، قانون اصلاح‌شده زمین به طور خاص مواردی را که دولت زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی تملک می‌کند، تصریح کرده است.

این موارد باید پروژه‌های (1) ساخت و ساز کارهای عمومی؛ (2) ساخت ستاد آژانس دولتی، تأسیسات خدمات عمومی؛ (3) موارد دیگر، شامل گروه‌های زیادی از معیارها مانند: مسکن، مناطق تولیدی، توسعه صندوق زمین، مواد معدنی، کارهای زیرزمینی و مواردی باشند که دولت زمین را برای حراج یا مناقصه برای افزایش درآمد بودجه بازپس می‌گیرد.

علاوه بر این، این قانون به طور خاص رویه‌های تملک زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی را با نکات جدید بسیاری تصریح کرده است که دموکراسی، بی‌طرفی، انصاف، صراحت، شفافیت، به موقع بودن و رعایت قانون را تضمین می‌کند.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — ساختمان‌های آپارتمانی در منطقه Linh Đàm (عکس: Trần Kháng).

این امر همچنین برای خیر عمومی جامعه و توسعه پایدار، متمدنانه و مدرن جامعه و محل است؛ با توجه به ذینفعان سیاست اجتماعی و کسانی که مستقیماً در تولید کشاورزی دخیل هستند.

این همچنین شامل مراحلی برای جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد و تملک زمین، تضمین اصل مشارکت مردم در تمام مراحل و اطمینان از اینکه به کسانی که زمینشان تملک می‌شود، غرامت پرداخت شده و قبل از تملک زمین، اسکان مجدد داده شود، می‌شود.

تملک زمین برای توسعه پروژه‌های مسکونی تجاری.

تملک زمین برای توسعه پروژه‌های مسکونی تجاری یکی از موارد تملک زمین است که در بند ۲۷ ماده ۷۹ قانون اصلاح‌شده زمین در مورد تملک زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی تصریح شده است.

این قانون تصریح می‌کند که دولت می‌تواند زمین را برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری/خدماتی، اما فقط در مورد «پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسعه شهری»، بازپس‌گیری کند.

این قانون همچنین ماهیت پروژه‌های توسعه شهری را که مشمول بررسی لغو مجوز هستند، به عنوان «پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت مناطق شهری با کارکردهای مختلط، سیستم‌های زیرساخت فنی و اجتماعی یکپارچه با مسکن طبق قانون ساخت و ساز» روشن می‌کند.

هنگام انجام احیای زمین در موارد مندرج در ماده ۷۹، باید زمینه‌ها و شرایط مندرج در ماده ۸۰ در مورد «زمینه‌ها و شرایط احیای زمین برای اهداف دفاعی و امنیتی ملی؛ توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی» رعایت شود.

مقررات فوق مطابق با مفاد قانون زمین سال ۲۰۱۳ طراحی شده‌اند و مقررات دقیق و روشنی را در مورد شرایط و معیارهای تملک زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری تضمین می‌کنند.

این آیین‌نامه که رویه‌های سختگیرانه‌تری را برای تملک زمین برای پروژه‌های توسعه مسکن تجاری در قانون اصلاح‌شده زمین تضمین می‌کند، گامی مهم در جهت حفاظت از حقوق مردم و جلوگیری از سوءاستفاده از تملک زمین است.

موارد واگذاری زمین بدون مزایده یا مناقصه

در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین و اجازه تبدیل کاربری زمین، قانون اصلاح‌شده زمین به‌طور خاص مواردی از تخصیص زمین بدون حراج یا مناقصه، و مواردی که مستلزم حراج حقوق کاربری زمین یا مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌هایی است که از زمین استفاده می‌کنند را تصریح می‌کند. همچنین مواردی از اجاره زمین با پرداخت یک‌باره برای کل دوره اجاره، مطابق با روح قطعنامه شماره ۱۸ کمیته مرکزی، مشخص شده است.

این قانون به طور خاص شرایط و اختیارات لازم برای اجازه تغییر کاربری اراضی را تصریح کرده و کل اختیارات مربوط به تأیید تغییر کاربری اراضی از زمین‌های کشت برنج، زمین‌های جنگلی حفاظتی، زمین‌های جنگلی با کاربری ویژه و زمین‌های جنگلی با تولیدات طبیعی را به شورای مردم استان واگذار کرده است.

به طور خاص، این مقررات به وضوح بیان می‌کند که خانوارها و افرادی که در حال حاضر از زمین استفاده می‌کنند و مایل به تغییر هدف استفاده از زمین کشاورزی در مناطق مسکونی، زمین کشاورزی در همان قطعه زمین حاوی زمین مسکونی به زمین مسکونی یا تغییر هدف استفاده از زمین غیرکشاورزی غیر از زمین مسکونی به زمین مسکونی هستند، باید مجوز خود را بر اساس طرح کاربری زمین در سطح منطقه که توسط مرجع ذیصلاح تأیید شده است، صادر کنند و نه بر اساس طرح کاربری زمین سالانه در سطح منطقه.

وضع مقرراتی برای کاهش واسطه‌ها در تخصیص و اجاره زمین.

قانون اصلاح‌شده زمین، تمرکززدایی و تفویض قدرت در اعمال حق مردم برای نمایندگی مالکیت زمین، یکپارچه‌سازی مدیریت به گونه‌ای که مسئولیت مناطق را افزایش داده و بازرسی، نظارت و کنترل دقیق توسط دولت مرکزی را تضمین کند، کاهش تعداد آژانس‌ها و واسطه‌ها، مرتبط با اصلاحات اداری، و کاهش ناراحتی و فساد را ترویج می‌دهد.

تعداد واسطه‌های دخیل در تخصیص و اجاره زمین در مناطق اقتصادی، مناطق فناوری پیشرفته و فرودگاه‌ها کاهش یافته است. رویه‌های اداری اصلاح، ساده‌سازی و شفاف‌تر شده‌اند تا این فرآیند برای شهروندان تسهیل شود.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — ویلاهای متروکه در یک منطقه شهری (عکس: تران خانگ).

لیست قیمت زمین سالانه به‌روزرسانی می‌شود.

قانون اصلاح‌شده زمین، صدور فهرست‌های قیمت سالانه زمین را تصریح می‌کند تا اطمینان حاصل شود که آنها به دقت تحولات واقعی بازار را منعکس می‌کنند و دامنه کاربرد فهرست‌های قیمت زمین را گسترش می‌دهند.

قانون اصلاح‌شده همچنین تصریح می‌کند که کمیته مردمی استان مسئول ارائه به شورای مردمی استان برای تصمیم‌گیری در مورد تعدیل، اصلاح و تکمیل فهرست قیمت زمین است که قرار است از اول ژانویه سال بعد منتشر و اعمال شود، یا تعدیل، اصلاح و تکمیل آن در طول سال، و دولت را موظف می‌کند تا مقررات دقیقی را برای اطمینان از به‌روزرسانی فهرست قیمت زمین برای انعکاس واقعیت ارائه دهد.

مقرراتی که صدور گواهی حق استفاده از زمین را برای مواردی که زمین بدون سند مورد استفاده قرار می‌گیرد، مشخص می‌کند.

این امر در مورد خانوارها و افرادی که از زمین بدون اسناد حقوق استفاده از زمین استفاده می‌کنند، صدق می‌کند، مشروط بر اینکه قوانین زمین را نقض نکنند و زمین بدون مجوز مناسب واگذار نشده باشد.

بر این اساس، به خانوارها و افرادی که قبل از ۱۸ دسامبر ۱۹۸۰ از زمین استفاده کرده‌اند و حقوق استفاده از زمین آنها توسط شهرداری تأیید شده و عاری از هرگونه اختلاف است، گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین به شرح زیر اعطا خواهد شد:

برای قطعات زمین دارای خانه، مسکن و سازه‌هایی که برای زندگی روزمره استفاده می‌شوند، اگر مساحت قطعه زمین برابر یا بیشتر از مساحت زمین شناخته شده به عنوان زمین مسکونی طبق بند ۵ ماده ۱۴۱ این قانون باشد، مساحت زمین مسکونی شناخته شده برابر با مساحت زمین شناخته شده به عنوان زمین مسکونی خواهد بود و هیچ هزینه استفاده از زمین قابل پرداخت نیست.

برای قطعات زمین دارای خانه، مسکن و سازه‌هایی که برای زندگی روزمره استفاده می‌شوند، اگر مساحت قطعه زمین کمتر از مساحت زمینی باشد که به عنوان زمین مسکونی طبق بند ۵ ماده ۱۴۱ این قانون شناخته شده است، مساحت زمین مسکونی به عنوان کل مساحت قطعه زمین تعیین می‌شود و هیچ هزینه استفاده از زمین قابل پرداخت نیست.

برای قطعات زمینی که برای تولیدات غیرکشاورزی، تجارت، بازرگانی و خدمات استفاده می‌شوند، زمین بر اساس مساحت واقعی مورد استفاده، به عنوان زمین تولیدی و تجاری غیرکشاورزی شناخته می‌شود؛ شکل استفاده از زمین به صورت تخصیص زمین با پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین شناخته می‌شود و دوره استفاده از زمین پایدار و بلندمدت است.

منبع