۷ نکته جدید و قابل توجه در قانون اصلاح‌شده زمین

املاک و مستغلات یک صنعت خاص و بسیار حساس است که مستقیماً و بلافاصله تحت تأثیر تغییرات در قوانین و سیاست‌های مربوط به زمین قرار می‌گیرد.

به گفته وکیل نگوین تان ها از کانون وکلای هانوی ، قانون اصلاح‌شده زمین، مفاد زیادی را برای محافظت از حداکثر منافع مردم تنظیم کرده است.

در اینجا به نکات جدید و قابل توجهی بین قانون زمین اصلاح‌شده و قانون زمین ۲۰۱۳ که او بررسی کرده است، اشاره می‌کنیم.

نوآوری در مقررات مربوط به برنامه‌ریزی و برنامه‌ریزی کاربری زمین

قانون اصلاح‌شده زمین، مقررات مربوط به برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین را در جهت نوآوری در فرآیند، محتوا و روش‌های تهیه برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین تکمیل کرده است.

این شامل افزایش تبلیغات، شفافیت و مشارکت عمومی در برنامه‌ریزی کاربری زمین از طریق سازماندهی مشاوره‌ها؛ تکمیل و تکمیل مقررات مربوط به اجرای حقوق کاربران زمین در مناطق برنامه‌ریزی شده است.

اگر طرح کاربری زمین اعلام شده باشد اما هیچ طرح کاربری زمین سالانه در سطح منطقه وجود نداشته باشد، کاربران زمین می‌توانند به استفاده از زمین ادامه دهند و از حقوق خود استفاده کنند. مناطق در تعیین اهداف برنامه‌ریزی غیرمتمرکز هستند تا بتوانند به طور فعال اقتصاد -اجتماعی خود را توسعه دهند.

نوآوری در مقررات مربوط به برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین، پایه و اساس استفاده از منابع زمین به عنوان ورودی برای فرآیند توسعه اجتماعی-اقتصادی خواهد بود. اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین بهبود خواهد یافت و نیروی محرکه‌ای برای تبدیل کشورمان به کشوری توسعه‌یافته با درآمد بالا به عنوان سیاست حزب و دولت ایجاد خواهد شد.

مقررات خاص در مورد بازیابی زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی

در خصوص بازیابی زمین، جبران خسارت و پشتیبانی اسکان مجدد، قانون اصلاح‌شده زمین به‌طور خاص مواردی را تنظیم کرده است که در آن‌ها دولت زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی بازیابی می‌کند.

این موارد باید پروژه‌هایی باشند (1) ساخت کارهای عمومی؛ (2) ساخت ستادهای آژانس‌های دولتی و کارهای عمومی؛ (3) موارد دیگر، شامل گروه‌های زیادی از معیارها مانند: مسکن، مناطق تولیدی، توسعه صندوق زمین، مواد معدنی، کارهای زیرزمینی و مواردی که دولت زمین را برای حراج و مناقصه به منظور افزایش درآمد بودجه بازپس می‌گیرد.

علاوه بر این، این قانون به طور خاص ترتیب و رویه‌های بازیابی زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در جهت منافع ملی و عمومی را با نکات جدید بسیاری تصریح می‌کند و دموکراسی، بی‌طرفی، انصاف، تبلیغات، شفافیت، به موقع بودن و رعایت قانون را تضمین می‌کند.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — ساختمان آپارتمانی در منطقه لین دم (عکس: تران خانگ).

این امر همچنین به نفع مشترک جامعه و برای توسعه پایدار، متمدنانه و مدرن جامعه و محل است؛ با توجه به موضوعات سیاست اجتماعی و موضوعاتی که مستقیماً در تولید کشاورزی دخیل هستند.

در کنار آن، گام‌هایی برای اجرای غرامت، پشتیبانی، اسکان مجدد و بازیابی زمین وجود دارد که اصل مشارکت مردم را در تمام مراحل تضمین می‌کند و این اصل را تضمین می‌کند که افرادی که زمینشان بازیابی می‌شود، قبل از بازیابی زمین، غرامت دریافت کرده و اسکان مجدد داده شوند.

تملک زمین برای توسعه پروژه مسکونی تجاری

بازپس‌گیری زمین برای توسعه پروژه‌های مسکونی تجاری یکی از موارد بازپس‌گیری زمین است که در بند ۲۷، ماده ۷۹ قانون اصلاح‌شده زمین در مورد بازپس‌گیری زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی تصریح شده است.

این قانون تصریح می‌کند که دولت می‌تواند زمین را برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری و خدماتی، اما فقط در مورد «پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت و ساز در منطقه شهری»، بازپس‌گیری کند.

این قانون همچنین ماهیت پروژه‌های منطقه شهری را که مشمول بررسی برای لغو هستند، به عنوان «پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت مناطق شهری با عملکردهای مختلط، سیستم‌های زیرساخت فنی همزمان، زیرساخت‌های اجتماعی با مسکن طبق مفاد قانون ساخت و ساز» روشن می‌کند.

هنگام انجام بازیابی زمین در موارد مشخص شده در ماده ۷۹، باید زمینه‌ها و شرایط مشخص شده در ماده ۸۰ در مورد «مبانی و شرایط بازیابی زمین برای اهداف دفاعی و امنیتی ملی؛ توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی» رعایت شود.

مقررات طراحی فوق از مفاد قانون زمین سال ۲۰۱۳ به ارث رسیده است تا مقررات سختگیرانه‌ای در مورد شرایط و معیارهای بازیابی زمین برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری تضمین شود.

این آیین‌نامه، بازیابی سختگیرانه‌تر زمین برای توسعه پروژه‌های مسکونی تجاری را در قانون اصلاح‌شده زمین تضمین می‌کند که گامی مهم در جهت تضمین حقوق مردم و جلوگیری از سوءاستفاده از بازیابی زمین است.

موارد تخصیص زمین بدون مناقصه و مزایده

در خصوص تخصیص زمین، اجاره زمین و اجازه تغییر کاربری زمین، قانون اصلاح‌شده زمین به‌طور خاص موارد تخصیص زمین بدون مزایده یا مناقصه و مواردی که باید از طریق مزایده حقوق کاربری زمین انجام شود، مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌هایی با استفاده از زمین و به‌طور خاص موارد اجاره زمین با پرداخت یک‌باره برای کل مدت اجاره را مطابق با روح قطعنامه شماره ۱۸ کمیته مرکزی تنظیم کرده است.

این قانون به طور خاص شرایط و اختیارات لازم برای اجازه تغییر کاربری زمین را تصریح کرده است، که در آن کل اختیارات لازم برای تأیید تغییر کاربری زمین برای کشت برنج، زمین‌های جنگلی حفاظتی، زمین‌های جنگلی با کاربری ویژه و زمین‌های جنگلی تولیدی که جنگل طبیعی هستند، به شورای مردم در سطح استان تفویض شده است.

که در آن، به وضوح تصریح شده است که خانوارها و افرادی که از زمین استفاده می‌کنند و نیاز به تغییر هدف استفاده از زمین کشاورزی در مناطق مسکونی، زمین کشاورزی در همان قطعه زمین با زمین مسکونی به زمین مسکونی یا تغییر هدف استفاده از زمین غیرکشاورزی که زمین مسکونی نیست به زمین مسکونی دارند، در این صورت برنامه ریزی کاربری زمین در سطح منطقه که توسط مرجع ذیصلاح تأیید شده است، مجاز به تغییر هدف کاربری زمین بدون مبنا قرار دادن طرح سالانه کاربری زمین در سطح منطقه خواهد بود.

پیشنهاد مقرراتی برای کاهش واسطه‌ها در تخصیص و اجاره زمین.

قانون اصلاح‌شده زمین، تمرکززدایی و تفویض قدرت در اجرای حق نمایندگی مالکیت کل مردم بر زمین، یکپارچه‌سازی مدیریت در جهت افزایش مسئولیت محلی و بازرسی، نظارت و کنترل دقیق توسط دولت مرکزی؛ کاهش نقاط کانونی و واسطه‌ها، همراه با اصلاحات اداری، و کاهش دردسرها و منفی‌نگری را ترویج می‌دهد.

سازمان‌های واسطه در تخصیص و اجاره زمین در مناطق اقتصادی، مناطق پیشرفته و فرودگاه‌ها کاهش می‌یابند. رویه‌های اداری بر اصلاحات، ساده‌سازی و شفافیت متمرکز می‌شوند تا افراد در فرآیند انجام رویه‌ها تسهیل شوند.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — ویلاهای متروکه در یک منطقه شهری (عکس: تران خانگ).

لیست قیمت زمین سالانه به‌روزرسانی می‌شود

قانون اصلاح‌شده زمین، صدور فهرست‌های قیمت سالانه زمین را برای اطمینان از انطباق دقیق با تحولات واقعی بازار و گسترش دامنه کاربرد فهرست‌های قیمت زمین تصریح می‌کند.

قانون اصلاح‌شده همچنین تصریح می‌کند که کمیته مردمی استان مسئول ارائه پیشنهاد به شورای مردمی برای تصمیم‌گیری در مورد تعدیل، اصلاح و تکمیل فهرست بهای زمین برای انتشار و اجرا از اول ژانویه سال بعد یا تعدیل، اصلاح و تکمیل در طول سال و واگذاری آن به دولت برای ارائه مقررات دقیق برای اطمینان از به‌روزرسانی فهرست بهای زمین مطابق با واقعیت است.

مقررات ویژه در مورد اعطای گواهی حق استفاده از زمین به موارد استفاده از زمین بدون سند

در صورتی که یک خانوار یا فرد بدون داشتن اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین و بدون نقض قوانین مربوط به زمین، از آن استفاده کند و در شرایطی نباشد که زمین بدون مجوز مناسب واگذار شده باشد.

بر این اساس، به خانوارها و افرادی که قبل از ۱۸ دسامبر ۱۹۸۰ از زمین استفاده کرده‌اند و توسط شهرداری تأیید شده است که هیچ اختلافی وجود ندارد، گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین به شرح زیر اعطا خواهد شد:

برای قطعات زمین دارای خانه، مسکن و محل کار که به صورت مادام‌العمر مورد استفاده قرار می‌گیرند، اگر مساحت قطعه زمین برابر یا بزرگتر از حد تشخیص زمین مسکونی طبق بند ۵ ماده ۱۴۱ این قانون باشد، مساحت زمین مسکونی تشخیص داده شده برابر با حد تشخیص زمین مسکونی است و هیچ هزینه استفاده از زمین لازم نیست.

برای قطعات زمین دارای خانه، مسکن و محل کار که به صورت مادام العمر مورد استفاده قرار می‌گیرند، اگر مساحت قطعه زمین کمتر از حد مجاز تشخیص زمین مسکونی مقرر در بند ۵ ماده ۱۴۱ این قانون باشد، مساحت زمین مسکونی به عنوان کل مساحت آن قطعه زمین تعیین می‌شود و نیازی به پرداخت هزینه استفاده از زمین نیست.

برای قطعات زمین مورد استفاده برای تولید غیرکشاورزی، کسب و کار، تجارت و خدمات، زمین برای تولید غیرکشاورزی و کسب و کار بر اساس مساحت واقعی مورد استفاده شناخته می‌شود؛ شکل استفاده از زمین به عنوان شکل تخصیص زمین با جمع‌آوری هزینه استفاده از زمین شناخته می‌شود و مدت استفاده از زمین پایدار و بلندمدت است.

منبع