آقای نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، نیز معتقد است که شرایط جدید در بازار املاک و مستغلات، فرآیند انتخاب و تمایز روشنتری را میطلبد.
فعالیتهای سرمایهگذاری و تجاری نمیتوانند بیپروا ادامه یابند؛ آنها نیاز به بررسی دقیق دارند و هدفشان استفاده بهینه از سرمایه است. سرمایهگذاران نیز باید در تصمیمگیریهای خود محتاطتر باشند، نه اینکه مانند گذشته به مزیت سرمایه ارزان تکیه کنند.
آقای دین تأکید کرد: « سیاست فعلی، محدود کردن شدید اعتبار برای املاک و مستغلات نیست. با این حال، از آنجا که سرمایه به بخشهای بیشتری اختصاص داده میشود و در حوزههای کارآمد اولویتبندی میشود، فعالیتهای سوداگرانه و معاملات کوتاهمدت به تدریج محدود خواهند شد .»
کارشناسان پیشبینی میکنند که تا سال ۲۰۲۶، سرمایهگذاران املاک و مستغلات دیگر به راحتی درگیر سفتهبازیهای کوتاهمدت نخواهند شد. (عکس: مین دوک )
با توجه به افزایش هزینه سرمایه و افزایش دشواری در دسترسی به منابع مالی، آقای دین معتقد است که استراتژی «معاملات کوتاهمدت» دیگر مناسب نیست. بدون برنامهریزی دقیق، سرمایهگذاران ممکن است با خطر ضرر یا محدود شدن سرمایه خود مواجه شوند. این امر سرمایهگذاران را مجبور میکند تا جریان نقدی خود را متعادل کرده و پروژهها و زمانبندی سرمایهگذاری را با احتیاط بیشتری انتخاب کنند.
آقای دین اظهار داشت: «واقعیت این است که سرمایه به سمت بخشهای پایدارتری مانند مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی در حال تغییر است. با این حال، عرضه در این بخشها محدود است، عمدتاً به دلیل موانع قانونی و مشکلات در دسترسی به سرمایه مناسب.»
دکتر تران شوان لونگ، معاون مدیر موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام، نیز معتقد است که این بازار پس از یک فرآیند بازسازی عمیق، وارد چرخه ای کاملاً متفاوت شده است.
دوران معاملات سوداگرانه مبتنی بر اهرم مالی و عدم شفافیت به تدریج به پایان میرسد و جای خود را به استراتژیهای سرمایهگذاری ارزشی میدهد که در آنها جریان نقدی و انطباق با قوانین به عوامل تعیینکننده تبدیل میشوند.
با نگاهی به چرخه بلندمدت، بازار املاک و مستغلات ویتنام معمولاً در چرخههای حدود ۱۰ ساله حرکت میکند. اگر سال ۲۰۰۶ با رونق اولیه سفتهبازی زمین همراه بود و سال ۲۰۱۶ به لطف سرمایهگذاری مستقیم خارجی و رشد طبقه متوسط، دورهای از بهبود قوی بود، پس سال ۲۰۲۶ یک «نقطه شکست» ساختاری در نظر گرفته میشود.
این تمایز با تقسیم بازار به دو گروه آشکار میشود: داراییهای سوداگرانه فاقد ارزش استفاده عملی و داراییهایی با پتانسیل بهرهبرداری، ایجاد جریان نقدی پایدار و چارچوبهای قانونی روشن. این امر همچنین پایه و اساس یک چرخه توسعه پایدارتر را در دوره 2026-2031 تشکیل میدهد.
سرمایهگذاری عمومی به شدت افزایش یافته است و پیشبینی میشود که ۲.۷ برابر بیشتر از دوره قبل باشد. تمرکز بر پروژههای زیرساختی استراتژیک مانند بزرگراهها، جادههای کمربندی و راهآهن شهری است که ساختار توسعه و ارزش زمین را متحول میکند. همزمان، شهرنشینی سریع و اهداف رشد بالا منجر به تقاضای قابل توجه برای مسکن و فضاهای تجاری باکیفیت شده است.
« بازار املاک و مستغلات ویتنام، پس از یک دوره بازسازی و تثبیت شدید در سالهای ۲۰۲۴-۲۰۲۵، رسماً از نیمه اول سال ۲۰۲۶ یک چرخه توسعه کاملاً جدید را آغاز میکند. دوران جریانهای سرمایه سوداگرانه و اهرم مالی بیش از حد مبتنی بر عدم تقارن اطلاعات برای همیشه به پایان رسیده است.»
در عوض، چرخه ۲۰۲۶-۲۰۳۱ شاهد افزایش مطلق استراتژیهای سرمایهگذاری ارزشی خواهد بود که در آن توانایی تولید جریان نقدی خالص، شفافیت از طریق فناوری، سازگاری زیرساختها و استانداردهای توسعه پایدار نقش اصلی را در معیارهای ارزشگذاری ایفا میکنند .
خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، با همین دیدگاه گفت که در گذشته، خریداران اغلب با این انتظار سرمایهگذاری میکردند که قیمتها به سرعت افزایش خواهند یافت. بسیاری از تصمیمات بر اساس ذهنیت «الان بخر، بعداً فکر کن» از ترس از دست دادن فرصتها گرفته میشد.
با این حال، تا سال ۲۰۲۶، این طرز فکر به سمت خرید بر اساس نیازهای واقعی، پتانسیل بهرهبرداری و امنیت دارایی تغییر خواهد کرد. در این مرحله، خریداران تمایل دارند قبل از خرید، گزینههای خود را با دقت بیشتری بررسی کنند.
در مورد سودآوری، در حالی که قبلاً سرمایهگذاران معاملات کوتاهمدت، سودآوری و حاشیه سود بالا در یک دوره کوتاه را در اولویت قرار میدادند، طرز فکر فعلی بر میانمدت و بلندمدت، پتانسیل اجاره، ثبات قیمت، افزایش پایدار قیمت و نقدینگی پایدار تمرکز دارد.
پیشبینی میشود قیمت زمین همچنان به طور قابل توجهی افزایش یابد.
از نظر روانشناسی تصمیمگیری، در گذشته، خریداران به راحتی تحت تأثیر روندهای جمعیتی، شایعات مربوط به برنامهریزی و اطلاعات زیرساختها قرار میگرفتند؛ صرفاً داشتن اطلاعاتی مبنی بر اینکه یک منطقه برنامهریزی خوبی دارد، برای بسیاری از مشتریان و سرمایهگذاران کافی بود تا فوراً خرید کنند.
« مشاهده میشود که تغییر در طرز فکر فعلی خریداران املاک، نشاندهنده بدبینی بازار نیست، بلکه نشان میدهد که خریداران حرفهایتر و محتاطتر شدهاند.»
خانم میِن تأکید کرد: «همزمان با ورود بازار به مرحله تجدید ساختار با استانداردهای جدید در مورد چارچوبهای قانونی، منابع سرمایه، برنامهریزی و شفافیت اطلاعات، سرمایهگذاران نیز مجبور به تغییر رویکرد خود و اولویت دادن به ارزش واقعی، جریان نقدی واقعی و قابلیتهای بهرهبرداری پایدار به جای صرفاً دنبال کردن انتظارات افزایش قیمت مانند گذشته هستند .»
در کدام بخش سرمایهگذاری کنم؟
به گفته خانم فام تی مین، از دیدگاه انواع املاک و مستغلات، انتظار میرود که ارزش زمین همچنان بیشترین افزایش را داشته باشد. پس از آن آپارتمانها، آپارتمانهای اشتراکی، ویلاها، خانههای شهری، مغازهها و املاک اداری قرار دارند.
نکته قابل توجه این است که مشتریان اکنون اولویت خود را به جستجوی مستقیم توسعهدهندگان و پروژههای معتبر با برندسازی واضح میدهند. این نشان میدهد که تقاضای اساسی بازار هنوز وجود دارد، اما خریداران به طور فزایندهای محتاط میشوند.
علاوه بر این، دستههایی مانند آپارتمان، آپارتمانهای اجارهای و قیمت اجاره آپارتمان، همگی در منطقه مورد توجه بالا قرار دارند که نشان دهنده تغییر بازار از انتظارات افزایش قیمت به توانایی ایجاد ارزش واقعی و جریان نقدی واقعی است.
به گفته کارشناسان، مشتریان اکنون اولویت خود را به جستجوی مستقیم توسعهدهندگان معتبر و پروژههایی با هویت برند مشخص میدهند. (تصویر تزئینی)
به طور خاص، آپارتمانها و آپارتمانها همچنان کانون تقاضای واقعی هستند زیرا هم نیاز به مسکن واقعی و هم پتانسیل درآمد اجاره را، به ویژه در شهرهای بزرگ، برآورده میکنند.
بخش «اجاره آپارتمان» نیز به عنوان شاخص روشنی از روند جریان سرمایه ظهور کرده است. به گفته خانم میِن، سرمایهگذاران اکنون بیشتر به کارایی بهرهبرداری و بهرهبرداری از داراییها علاقهمند هستند تا اینکه مانند گذشته صرفاً انتظار افزایش سرمایه داشته باشند.
در مقابل، قطعات زمین، به ویژه بر اساس اطلاعات برنامهریزی و زیرساختها، همچنان به شدت با انتظارات افزایش قیمت مرتبط هستند. با این حال، این بخش همچنین نیاز به احتیاط بیشتری در مورد جنبههای قانونی، نقدینگی و تقاضای واقعی برای استفاده دارد.
به گفته خانم میِن، انگیزههای خرید خانه نیز به طور قابل توجهی تغییر کرده است. خریداران قبل از خرید، گزینههای خود را با دقت بیشتری بررسی میکنند. در حالی که قبلاً ذهنیت «سفتهبازی» و انتظار افزایش قیمت غالب بود، اکنون مشتریان بیشتر بر نقدینگی پایدار، پتانسیل بهرهبرداری عملی و امنیت ملک تمرکز میکنند.
منبع: https://vtcnews.vn/bat-dong-san-2026-het-thoi-dau-co-luot-song-ar1023563.html
