املاک و مستغلات طوفان را پشت سر می‌گذارند.

یکی از صاحبان مشاغل به نویسنده گفت: «در بیش از 20 سال فعالیت در حوزه املاک و مستغلات، هرگز دوره‌ای به این سختی ندیده‌ام.» این جمله تا حدودی منعکس‌کننده سختی‌هایی است که مشاغل و افرادی که در بخش املاک و مستغلات کار می‌کنند با آن مواجه هستند. با این حال، آنها همچنان مقاوم هستند و راه‌هایی برای غلبه بر این روزهای تاریک پیدا می‌کنند.

خانم فام تی نگوین تان، مدیر کل شرکت سهامی خدمات املاک دات زان (Dat Xanh Service)، اظهار داشت که این شرکت در حال حاضر یکی از بزرگترین شرکت‌های کارگزاری املاک و مستغلات است که تقریباً 33 درصد از سهم بازار را در اختیار دارد. با این حال، اندازه بزرگ دات زان به این معنی نیست که با مشکلاتی روبرو نیست. این شرکت به لطف سرمایه انباشته شده خود از 20 سال فعالیت در بازار، تنها کمی کمتر از سایرین تحت فشار است.

به گفته خانم تان، دوره اخیر «سیل بزرگی» برای دلالان املاک بوده است و هیچ کس واقعاً در این مدت «با موفقیت جان سالم به در نبرده است». البته، حتی در ناملایمات هم فرصت وجود دارد و کسب و کارها راهکارهای مختلفی را برای عبور از «زمستان» اجرا کرده‌اند.

خانم تان گفت: « سیستم ما از شمال تا جنوب را در بر می‌گیرد. قبل از بحران اعتباری، شرکت ما حدود ۷۰ شرکت تابعه داشت. وقتی بازار دچار مشکل شد، ما به طور منظم و مداوم کل سیستم خود را، از سطح گروه گرفته تا شرکت‌های عضو، بازسازی کردیم تا مطمئن شویم که فقط سالم‌ترین «سلول‌ها» را برای غلبه بر دوره دشوار حفظ کرده‌ایم.»

این شرکت از تجربه خود در دوران قرنطینه کووید-۱۹ برای توسعه سناریوهای اضطراری استفاده کرد. هنگامی که اعتبار در بازار کاهش یافت، این شرکت بلافاصله مجموعه‌ای از سناریوها را در سطح بالاتری نسبت به سناریوهای مورد استفاده در دوران همه‌گیری اجرا کرد.

این شرکت بخش‌های تجاری، مقیاس، حوزه‌های جغرافیایی عملیات و خطوط تولید خود را تعدیل و محدود کرد، در حالی که بخش‌های ناکارآمد را کوچک و ساده‌سازی نمود. حتی بخش‌هایی که عملکرد خوبی داشتند اما ضروری نبودند، مجبور شدند منابع را برای نیازهای فوری‌تر اولویت‌بندی کنند.

به گفته خانم تان، این شرکت بر بهینه‌سازی منابع مالی و انسانی خود تمرکز کرده است. این شرکت مجموعه‌ای از تحولات را اجرا کرده و از مدلی که به شدت به هزینه‌های ثابت وابسته بود، به مدلی که بر هزینه‌های متغیر متمرکز است، تغییر جهت داده است.

خانم تان گفت: « ما مصمم هستیم که برای زنده ماندن به سرعت خود را وفق دهیم، زیرا همه ما در یک قایق هستیم که طوفان را تحمل می‌کند. ما باید هر چیزی را که قایق را سنگین می‌کند، برداریم تا آن را تا حد امکان سبک نگه داریم.»

از نظر پرسنلی، این شرکت تمام بخش‌ها و واحدها را ساده‌سازی کرده است. هر کارمند موظف است ۲ تا ۳ وظیفه، حتی وظایف کاملاً متفاوت، را انجام دهد. این شرکت همچنین به طور مداوم کارکنان کارگزاری خود را ساده‌سازی کرده است. در اوج خود، Dat Xanh Service علاوه بر بیش از ۱۰،۰۰۰ همکار، به بیش از ۷۰۰۰ کارمند فروش حقوق پرداخت می‌کرد. با این حال، در طول بازسازی، این شرکت بیش از ۶۰٪ از کارکنان خود را برای ساده‌سازی سیستم تعدیل کرد.

خانم تان گفت: « ما همه کارمندان را اخراج نمی‌کنیم؛ ما از هزینه‌های ثابت به هزینه‌های متغیر تغییر رویکرد می‌دهیم. ما به ۴۰٪ از کارکنان حقوق پرداخت می‌کنیم و ۶۰٪ باقی‌مانده یا شرکت را ترک می‌کنند یا به عنوان فریلنسر به فروش محصولات آن ادامه می‌دهند .»

بنابراین، به لطف باقی ماندن کارکنان اصلی در شرکت، عملیات شرکت Dat Xanh Service همچنان تضمین شده است. این شرکت همچنان به پرداخت حقوق، حفظ مزایا و پاداش به افراد برجسته ادامه می‌دهد. با این حال، اگر کارمندی نتواند استانداردهای عملکرد را رعایت کند، مجبور به ترک شرکت خواهد شد.

مدیرعامل شرکت خدمات دات زان اظهار داشت که این شرکت همچنین در حال بهینه‌سازی مدیریت جریان نقدی خود است. برای یک شرکت کارگزاری، منبع اصلی درآمد، کارمزد کارگزاری است. با این حال، اخیراً، شرکت‌های کارگزاری به دلیل تأخیر توسعه‌دهندگان در پرداخت کارمزدها، با مشکل مواجه شده‌اند.

خانم تان گفت: « سیستم ما با بیش از ۲۰۰ سرمایه‌گذار کار می‌کند، به همین دلیل است که ما هزینه‌های معوق زیادی داریم. در حال حاضر، تمام تلاش خود را بر بازیابی این بدهی‌ها برای بازگرداندن پول متمرکز کرده‌ایم. مبلغی که باید جمع‌آوری کنیم تقریباً بیش از ۱۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است .»

علاوه بر این، کسب‌وکارها بر راه‌حل‌هایی برای ایجاد جریان‌های درآمدی جدید، تنوع‌بخشی به محصولات و خدمات، گسترش بازارها و گسترش پایگاه مشتریان خود تمرکز می‌کنند.

خانم دانگ فونگ هانگ، مدیر کل CBRE ویتنام، اظهار داشت که در طول 30 سالی که این شرکت در بازار ویتنام حضور داشته، شاهد تغییرات و نوسانات زیادی بوده است. نمونه بارز آن بحران 1997-1998، یک بحران مالی بزرگ در آسیا است که به شدت بر بازار املاک و مستغلات تأثیر گذاشت. به طور مشابه، دوره 2008-2009 شاهد "انجماد" طولانی مدت بازار املاک و مستغلات بود.

خانم هانگ گفت: « تایلند از نظر تعداد مشتریان با چالش‌های بیشتری نسبت به ویتنام مواجه است، اما با مشکلات قانونی، دسترسی به سرمایه یا منابع مالی مشابه ویتنام مواجه نیست .»

به گفته خانم هانگ، شرکت‌های املاک و مستغلات در تایلند به طور مداوم در حال فروش املاک در خارج از کشور برای یافتن مشتری هستند. در ابتدا، نتایج نسبتاً مثبت بوده است.

گردشگرانی از روسیه و چین برای خرید ملک به تایلند بازگشته‌اند و پوکت به طور خاص یک مقصد محبوب است.

در ویتنام، تیم فروش املاک و مستغلات CBRE نیز اخیراً با مشکلات زیادی روبرو شده است. این شرکت مجبور شده است تمام مسائل درون سازمانی را بررسی کند.

اول، مدیریت هزینه وجود دارد؛ شرکت تقریباً هر هفته جلساتی را برای بررسی مدیریت هزینه‌های خود برگزار می‌کند. دوم، بررسی محصول وجود دارد. اگر محصولی خوب فروش برود اما وضعیت قانونی نامشخصی داشته باشد یا سرمایه‌گذاران مشکل‌ساز داشته باشد، جمع‌آوری وجه بسیار زمان‌بر می‌شود. بنابراین، انتخاب محصولات برای فروش نیز با دقت بررسی می‌شود.

علاوه بر این، CBRE به دلیل پایگاه مشتری بزرگ با نیازهای واقعی مسکن، به بازار ثانویه نیز گسترش یافته است. معاملات در بازار ثانویه نسبتاً پایدار است. مشتریان اصلی CBRE خارجی‌هایی هستند که از آسیا، اروپا، ایالات متحده و خاورمیانه می‌آیند.

خانم هانگ گفت: « سرمایه‌گذاران خارجی معمولاً با مشکلات قانونی یا مالی مشابه ویتنام مواجه نیستند. آنها فقط نگران این هستند که آیا سرمایه‌گذاری ایمن است و آیا بازده خوبی خواهد داشت یا خیر.»

به گفته خانم هانگ، در سال‌های اخیر، به دلیل افزایش قیمت‌ها، خریداران خارجی علاقه کمتری به محصولات املاک و مستغلات در شهر هوشی مین نشان داده‌اند. با این حال، خریداران خارجی به دلیل قیمت‌های جذاب‌تر، علاقه بیشتری به املاک در شمال نشان داده‌اند.

به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS)، علاوه بر راهکارهایی که کسب‌وکارها مانند تجدید ساختار، کاهش کارکنان و بهینه‌سازی هزینه‌ها به کار می‌گیرند، گسترش به بازارهای جدید در حال حاضر یک وظیفه بسیار مهم است.

برخی از پروژه‌ها متوقف شده‌اند و راکد مانده‌اند، بنابراین دلالان نیازی به پیگیری بیشتر آنها ندارند؛ در عوض، آنها باید بر توسعه بازارهای جدید تمرکز کنند. آقای دین معتقد است که تقاضا برای سرمایه‌گذاری در ویتنام هنوز بسیار زیاد است. با این حال، این تقاضا در حال حاضر راکد است و منتظر فرصت مناسب برای افزایش شدید است. به محض اینکه این تقاضا آزاد شود، به طرز چشمگیری افزایش خواهد یافت.

آقای دین گفت: « من شاهد ورود برخی از شرکت‌های املاک ویتنامی به بازار بین‌المللی بوده‌ام. آنها با دلالان داخلی ارتباط برقرار می‌کنند تا سرمایه‌گذاران را به بازارهای خارج از کشور بیاورند. اخیراً، طی ارائه‌ای در مورد طرح‌های تجاری برای بازارهای خارج از کشور در کوانگ نین ، یک شرکت بلافاصله ۱۰۰ همکار برای اجرای این طرح جذب کرد .»

به گفته آقای دین، میلیون‌ها نفر در سراسر جهان در حال حاضر از راه دور و به صورت آنلاین کار می‌کنند. این افراد اغلب به دنبال مقاصد مسافرتی مقرون به صرفه هستند که در آن بتوانند هم استراحت کنند و هم کار کنند. با توجه به نرخ پایین اتاق‌ها در ویتنام، گردشگرانی از ایالات متحده، اروپا، کره جنوبی، ژاپن و سایر کشورها مایل به سفر به کشور ما هستند. نکته کلیدی این است که آژانس‌های مسافرتی با این مشتریان ارتباط برقرار کنند.

خانم فام فونگ هانگ، مدیر کل CBRE ویتنام، اظهار داشت که اکنون زمانی است که کارگزاران املاک و مستغلات باید کیفیت را بهبود بخشند، مهارت‌ها را استاندارد کنند، اعتماد مشتری را افزایش دهند و جایگاه حرفه کارگزاری را ارتقا دهند.

خانم هانگ گفت: « کارگزاران اولین افرادی هستند که مشتریان در یک معامله با آنها تعامل دارند. اگر کارگزاران غیرحرفه‌ای رفتار کنند و نتوانند اعتماد مشتریان را جلب کنند، معامله از هم می‌پاشد، حتی اگر محصول خوب و توسعه‌دهنده معتبر باشد. کارگزاران کسانی هستند که اعتماد را به مشتریان و بازار بازمی‌گردانند.»

آقای فام لام، رئیس و مدیرعامل DKRA ویتنام، با اشتراک نظر خانم هانگ، اظهار داشت که بهبود کیفیت کارگزاری امروزه بسیار مهم است. او نزدیک به 20 سال به عنوان کارگزار در شهر هوشی مین کار کرده و شاهد فراز و نشیب‌های زیادی در بازار بوده است.

آقای لام مشاهده کرد که بازار املاک و مستغلات در هر مرحله با چالش‌های منحصر به فردی روبرو است. حتی در دوره‌های «رونق» بازار، مشکلات و عواقبی اغلب به دنبال آن می‌آیند.

به گفته آقای لام، با وجود مشکلات بازار، او همچنان مطمئن و خوش‌بین است. شرکت او استراتژی تجاری خود را از رویکرد «سفت کردن کمربند» به رویکرد «سخت‌کوشی و پشتکار» تغییر داده است. این رویکرد چالش‌برانگیزتر و خطرناک‌تر است. با این حال، این شرکت تلاشی ناامیدانه انجام نمی‌دهد، بلکه با پشتکار، صبر و روشمند تلاش می‌کند.

به گفته آقای لام، اکنون همچنین زمان آن است که افراد و مشاغل فعال در بازار املاک و مستغلات خود را "سخت‌گیر" کنند تا ببینند آیا واقعاً عاشق این حرفه هستند و آیا شغل مناسبی را انتخاب کرده‌اند یا خیر. همچنین اکنون زمان "فیلتر کردن" کسانی است که به این حرفه علاقه ندارند. با این حال، کسانی که عاشق این حرفه هستند و برای آن تلاش می‌کنند، فرصت‌های خوبی دریافت خواهند کرد.

آقای لام معتقد است که اکنون زمان مناسبی برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات است تا مشکلاتی را که مشتریان با آن مواجه هستند بررسی کنند، در کنار آنها بایستند و اعتمادسازی کنند. وقتی بازار بهبود یابد، مشتریان به کسانی که متعهد و مشتاق هستند، پشت نخواهند کرد.

آقای لام به طور محرمانه گفت: « وقتی فروشنده بودم، مشتریانی بودند که پنج سال از آنها مراقبت می‌کردم تا اینکه بالاخره از من خرید کردند. من همیشه هر زمان که نیاز داشتند به آنها مشاوره یا پشتیبانی می‌دادم. آنها ممکن است فوراً خرید نکنند، اما در مقطعی، اگر احساس می‌کردند محصول با آنها و بودجه‌شان مطابقت دارد، آن را خریداری می‌کردند.»

به گفته خانم فام تی نگوین تان، مدیر کل دات زان، برای تبدیل شدن به یک دلال املاک موفق، باید دانش واقعاً عالی داشته باشید. دلالان علاوه بر درک قانون املاک و مستغلات، باید از اقتصاد، سیاست، جامعه نیز آگاهی داشته باشند و مهارت‌های ارتباطی خوبی داشته باشند، روانشناسی مشتری و غیره را درک کنند.

کارگزاران باید با روندها همگام باشند تا بتوانند مشتریان را در مورد موضوعی که مورد علاقه گسترده است، درگیر کنند. بدون دانش و تخصص کافی، ماندن در این حرفه، به ویژه در شرایط فعلی، بسیار دشوار است. یک کارگزار خوب کسی است که دانش عمیقی دارد و فقط یک "واسطه" نیست، همانطور که اغلب نامیده می‌شود.

در گذشته، دلالان می‌توانستند فقط با نشستن در یک مکان، مشتری پیدا کنند؛ اکنون، حتی اگر همه جا را هم جستجو کنند، نمی‌توانند مشتری پیدا کنند. این باعث شده است که برخی از دلالان اعتماد به نفس خود و حرفه‌شان را از دست بدهند. مهمترین چیز برای دلالان برای ماندن در این حرفه در این زمان، باور داشتن به خودشان است.

خانم تان گفت: « من معتقدم که بازار مانند یک موج سینوسی بالا و پایین می‌رود. همانطور که می‌گویند، «بعد از طوفان، آرامش می‌آید». اکنون زمان آن است که هر کسب‌وکار و فردی نقاط قوت و ضعف خود را دوباره ارزیابی کند و دانش و مهارت‌های لازم را کسب کند. »

خانم فام فونگ هانگ، مدیر کل CBRE ویتنام، اظهار داشت که سرمایه‌گذاران در حال حاضر بودجه کافی دارند و قیمت مسکن در ویتنام در مقایسه با هنگ کنگ، سنگاپور یا خاورمیانه ارزان‌تر است. با این حال، سرمایه‌گذاران به دلیل موانع موجود تا حدودی مردد هستند. دولت و سازمان‌های مربوطه راه‌حل‌هایی را برای رفع این تنگناها پیشنهاد کرده‌اند، اما این راه‌حل‌های سیاستی هنوز تأثیر قابل توجهی بر بازار نداشته‌اند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، اظهار داشت که از اواسط سال 2022، بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از یک "طوفان" یا بحران قریب‌الوقوع را نشان داد. بنابراین، VARS توصیه‌های اکیدی برای تغییر در مقررات قانونی ارائه داد.

آقای دین گفت: « ما اصلاحاتی را در قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن، قانون سرمایه‌گذاری پیشنهاد داده و در آنها مشارکت داشته‌ایم... ما موانع و همپوشانی‌های موجود در این مقررات را گردآوری و خلاصه کرده‌ایم و از آنجا، راه‌حل‌هایی برای حل آنها ارائه داده‌ایم.»

به گفته آقای دین، انجمن VARS همچنین به طور فوری در حال بررسی مشکلات هر پروژه برای حل مسائل معوقه است. این انجمن همچنین راهکارهایی را برای رفع موانع کسب و کارها به دولت پیشنهاد داده است.

این پیشنهادات توسط دولت مورد توجه قرار گرفت و یک بسته اعتباری ترجیحی به مبلغ ۱۲۰ تریلیون دانگ ویتنام صادر شد. این یک بسته اعتباری مهم برای حمایت از سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی است که به سرمایه فوری نیاز دارند.

به گفته آقای دین، از ابتدای سال ۲۰۲۳، بانک مرکزی ویتنام پنج بار نرخ بهره را تعدیل کرده است و پس از هر تعدیل، بانک مرکزی باید تحولات را رصد کند تا تعدیل‌های مناسب را انجام دهد. با این حال، آقای دین معتقد است که نرخ بهره سپرده فعلی بالا است و به ۸ درصد در سال می‌رسد. در همین حال، تجارت املاک و مستغلات تنها به حاشیه سود ۸ تا ۱۰ درصد دست می‌یابد.

آقای دین گفت: « هیچ‌کس آنقدر احمق نیست که در این دوران سخت در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کند. من فکر می‌کنم نرخ بهره سپرده باید به زیر ۵ درصد کاهش یابد تا امیدی به بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار املاک و مستغلات وجود داشته باشد.»

به گفته رئیس VARS، این سازمان در گذشته توصیه‌های زیادی در مورد مسائل حقوقی مربوط به املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی ارائه داده است، زیرا سرمایه‌گذاران در این پروژه سرمایه‌گذاری می‌کنند اما به عنوان مالک شناخته نمی‌شوند. سرمایه‌گذاران نمی‌توانند ثابت کنند که مالک املاک تفریحی هستند، بنابراین نمی‌توانند معاملات یا فروش انجام دهند و این منجر به از دست رفتن اعتماد به این بخش می‌شود.

اخیراً، دولت فرمان شماره ۱۰ را در مورد به رسمیت شناختن حقوق مالکیت برای هتل آپارتمان‌ها، آپارتمان‌های تفریحی (کاندوتل‌ها)، اقامتگاه‌های اداری (آفیستل‌ها)، ویلاهای تفریحی و غیره که الزامات قانونی را برآورده می‌کنند، صادر کرد. این یک تغییر بسیار مثبت است و با نیازهای مردم و مشاغل همسو است.

طی چند ماه گذشته، بازار املاک و مستغلات نشانه‌های مثبتی را نشان داده است، زیرا بازیگران اصلی پروژه‌های خود را از سر گرفته‌اند.

نوالند پروژه نواورلد فان تیت (استان بین توآن)، پروژه نواورلد هو ترام (استان با ریا وونگ تاو) و پروژه گرند منهتن (شهر هوشی مین) را دوباره راه‌اندازی کرده است. گروه هونگ تین همچنین پروژه مری لند کوی نون (استان بین دین) را با زیرمجموعه مارینا دیستریک دوباره راه‌اندازی کرده است.

گروه Phat Dat همچنین به اجرای پروژه هایی مانند Cadia Quy Nhon، Bac Ha Thanh (Binh Dinh) ادامه می دهد. برج Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) و پروژه 39 Pham Ngoc Thach (شهر هوشی مین).

نمایندگان مشاغل مذکور اظهار داشتند که اخیراً، سرمایه‌گذاران و مشتریان نسبت به ابتدای سال، علاقه بیشتری به پروژه‌ها نشان داده‌اند. معاملات املاک و مستغلات نیز نسبت به قبل فعال‌تر شده است.

نماینده‌ای از گروه Hung Thinh اعلام کرد که این شرکت به تدریج فعالیت خود را از سر گرفته است. در طول ماه گذشته، Hung Thinh ده‌ها واحد را برای مشتریان خود تضمین کرده است. اگرچه این تعداد در مقایسه با مقیاس گروه هنوز نسبتاً کم است، اما امید به تدریج در حال احیا شدن است.

به گفته آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، شاخص بهره املاک و مستغلات در سراسر کشور در سه ماهه دوم سال 2023 اندکی 1 درصد افزایش یافته است. در شهر هوشی مین، تقاضای معاملات به تدریج در بخش فروش آپارتمان و خانه‌های شخصی در حال بهبود است.

آقای کواک آن گفت: « جستجو برای آپارتمان در منطقه ۱۰، تان فو، بین تان، منطقه بین چان و منطقه ۹ (شهر تو دوک) ۵ تا ۹ درصد افزایش یافته است. تقاضا برای اجاره آپارتمان در شهر هوشی مین نیز ۸ تا ۱۷ درصد افزایش یافته و علاقه به خرید زمین و جستجو برای آن ۶ تا ۷ درصد در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۲ افزایش یافته است.»

به گفته آقای کووک آن، سیگنال‌های پایدار از محیط اقتصاد کلان به بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند تا به تدریج بهبود یابد. در حال حاضر، تورم تحت کنترل است و نرخ بهره و نرخ ارز نیز به تدریج در حال تثبیت هستند.

چالش‌ها همچنان عظیم هستند.

طبق تحقیقات DKRA، در ماه مه 2023، عرضه آپارتمان، خانه شهری و ویلا در شهر هوشی مین در مقایسه با ماه آوریل 92 درصد کاهش یافته و نقدینگی تنها به حدود 5 درصد رسیده است. این نشان می‌دهد که بازار وارد یک مرحله بسیار چالش برانگیز شده است.

در مجموع، در سه ماهه دوم سال 2023، بازار املاک مسکونی در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن همچنان تحولات نسبتاً مثبتی را در عرضه و مصرف نشان داد. تقاضای بازار در مقایسه با سه ماه اول سال اندکی افزایش یافت، اما در مقایسه با مدت مشابه در سال 2022 همچنان پایین بود. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که بازار در سه ماهه سوم سال 2023 نشانه‌هایی از بهبود را نشان خواهد داد، اما افزایش چشمگیر در کوتاه‌مدت بعید است.

منبع: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html