یکی از صاحبان مشاغل به نویسنده گفت: «در بیش از 20 سال کار در حوزه املاک و مستغلات، هرگز دوره‌ای به این سختی ندیده‌ام.» این جمله همچنین تا حدودی منعکس‌کننده سختی‌های مشاغل و همچنین فعالان حوزه املاک و مستغلات است. با این حال، آنها هنوز هم مقاوم هستند و راه‌هایی برای غلبه بر روزهای تاریک پیدا می‌کنند.
خانم فام تی نگوین تان، مدیر کل شرکت سهامی خدمات املاک و مستغلات دات زان (Dat Xanh Service) گفت که در حال حاضر، این شرکت با سهم بازار حدود ۳۳٪، بزرگترین مقیاس را در بین شرکت‌های کارگزاری املاک و مستغلات دارد. با این حال، صرفاً به این دلیل که دات زان یک واحد بزرگ است، به این معنی نیست که با مشکلاتی روبرو نمی‌شود. این شرکت تنها به لطف پولی که طی ۲۰ سال فعالیت در بازار جمع‌آوری کرده است، نسبت به سایر مشاغل، مشکلات کمتری دارد.
به گفته خانم تان، دوره گذشته «سیل بزرگی» برای دلالان املاک بود و هیچ کس در این دوره واقعاً «سالم» نبود. البته، در «خطر» هنوز «فرصت» وجود دارد و مشاغل راه‌حل‌های زیادی را برای عبور از «زمستان» اجرا کردند.
خانم تان گفت: « سیستم ما از شمال تا جنوب امتداد دارد. قبل از اینکه ماجرای سخت‌گیری اعتباری اتفاق بیفتد، شرکت ما حدود ۷۰ شرکت تابعه داشت. وقتی بازار دچار مشکل شد، ما به طور منظم و مداوم، به طور گسترده و عمیق در سراسر سیستم، از سطح گروه گرفته تا شرکت‌های عضو، تجدید ساختار کردیم تا اطمینان حاصل کنیم که فقط سالم‌ترین «سلول‌ها» برای غلبه بر دوره دشوار حفظ می‌شوند.»
این شرکت از تجربه خود در دوران قرنطینه کووید-۱۹ برای طراحی سناریوهای اضطراری استفاده کرد. هنگامی که بازار اعتبار دچار رکود شد، این شرکت بلافاصله مجموعه‌ای از سناریوها را در سطح بالاتری نسبت به دوران همه‌گیری به کار گرفت.
شرکت تعدیل نیرو کرد، خطوط کسب‌وکار، مقیاس، حوزه‌های عملیاتی، خطوط تولید منتخب و بخش‌های ناکارآمد را محدود و ساده‌سازی کرد. حتی بخش‌هایی که به‌طور مؤثر کار می‌کردند اما فوری نبودند، مجبور شدند منابع فوری‌تر را در اولویت قرار دهند.
به گفته خانم تان، این شرکت بر بهینه‌سازی منابع مالی و انسانی خود تمرکز کرده است. این شرکت مجموعه‌ای از فعالیت‌ها را برای تبدیل از مدل «هزینه ثابت» به مدل «هزینه متغیر» انجام داده است.
خانم تان گفت: « ما مصمم بودیم که برای زنده ماندن سریعاً وضعیت خود را تغییر دهیم، زیرا همه ما برای غلبه بر طوفان روی یک قایق نشسته بودیم. هر چیزی که قایق را سنگین می‌کرد، مجبور بودیم آن را زمین بگذاریم تا قایق تا حد امکان سبک بماند و بتوانیم حرکت کنیم.»
از نظر منابع انسانی، این شرکت تمام بخش‌ها و واحدها را ساده‌سازی کرده است. هر کارمند موظف است ۲ تا ۳ وظیفه را انجام دهد، حتی اگر این وظایف کاملاً متفاوت باشند. این شرکت همچنین به طور مداوم کارکنان کارگزاری را ساده‌سازی کرده است. در اوج خود، Dat Xanh Service علاوه بر بیش از ۱۰ هزار همکار، به بیش از ۷۰۰۰ کارمند فروش حقوق پرداخت می‌کرد. با این حال، هنگام تجدید ساختار، این شرکت بیش از ۶۰ درصد از کارکنان خود را برای ساده‌سازی سیستم تعدیل کرد.
خانم تان گفت: « ما مجبور نیستیم همه هزینه‌ها را قطع کنیم، اما در حال تغییر از هزینه‌های ثابت به هزینه‌های متغیر هستیم. ما به ۴۰٪ از کارمندان خود حقوق پرداخت می‌کنیم، ۶۰٪ باقی‌مانده افراد شغل خود را ترک خواهند کرد، اما افرادی هستند که به عنوان همکار به فروش محصولات برای شرکت ادامه می‌دهند .»
بنابراین، به لطف باقی ماندن کارکنان اصلی، عملیات شرکت Dat Xanh Service همچنان تضمین شده است. این شرکت همچنان حقوق کارکنان را پرداخت می‌کند، برنامه‌های رفاهی را حفظ می‌کند و به افراد برجسته پاداش می‌دهد. با این حال، اگر هر کارمندی مؤثر نباشد، مجبور به «خداحافظی» با شرکت می‌شود.
مدیر کل خدمات دات زان گفت که این شرکت همچنین فعالیت‌های مدیریت جریان نقدی را بهینه می‌کند. زیرا برای یک شرکت کارگزاری، منبع اصلی پول برای شرکت، کارمزد کارگزاری است. با این حال، در دوره اخیر، شرکت‌های کارگزاری "دچار مشکل" شده‌اند زیرا سرمایه‌گذاران در پرداخت کارمزدها تأخیر دارند.
خانم تان گفت: « سیستم ما بیش از ۲۰۰ سرمایه‌گذار را پشتیبانی می‌کند، به همین دلیل است که ما هزینه‌های زیادی بدهکاریم. در حال حاضر، ما بر وصول بدهی‌ها برای بازگرداندن پول تمرکز داریم، مبلغی که باید وصول شود حدود بیش از ۱۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام است .»
علاوه بر این، کسب‌وکارها بر راه‌حل‌هایی برای ایجاد منابع جدید درآمد، تنوع‌بخشی به محصولات و خدمات، گسترش بازارها و گسترش پایگاه مشتری نیز تمرکز می‌کنند.
خانم دانگ فونگ هانگ، مدیر کل CBRE ویتنام، اظهار داشت که در 30 سالی که این واحد در بازار ویتنام حضور داشته است، این شرکت شاهد تغییرات و فراز و نشیب‌های زیادی در بازار بوده است. به طور معمول، بحران 1997-1998، که یک بحران مالی عظیم در آسیا بود، به شدت بر بازار املاک و مستغلات تأثیر گذاشت. یا در دوره 2008-2009، بازار املاک و مستغلات نیز برای سال‌های زیادی "منجمد" بود.
خانم هانگ گفت: « تایلند از نظر منابع مشتری مشکلات بیشتری نسبت به ویتنام دارد، اما از نظر قانونی بودن، دسترسی به سرمایه یا منابع مالی مانند ویتنام با مشکلاتی روبرو نیست .»
به گفته خانم هانگ، کسب و کارهای املاک و مستغلات در تایلند دائماً محصولات خود را برای یافتن مشتری به خارج از کشور می‌فروشند. در ابتدا، نتایج نسبتاً مثبت است.
گردشگران روسیه و چین برای خرید ملک به مقاصد گردشگری تایلند بازگشته‌اند، به خصوص منطقه پوکت که توجه بسیاری از مشتریان را به خود جلب کرده است.
در ویتنام، تیم فروش املاک و مستغلات CBRE نیز در دوره اخیر با مشکلات زیادی روبرو شده است. این شرکت مجبور شده است تمام مسائل درون سازمانی خود را بررسی کند.
مورد اول مدیریت هزینه است، تقریباً هر هفته شرکت باید برای بررسی مدیریت هزینه جلسه داشته باشد. مورد دوم بررسی محصولات است، اگر محصول خوب فروش برود اما وضعیت قانونی آن مشخص نباشد، سرمایه‌گذار با مشکل مواجه شود، مدت زیادی طول می‌کشد تا پول جمع‌آوری شود. بنابراین، انتخاب محصولات برای فروش نیز با دقت بیشتری بررسی می‌شود.
علاوه بر این، CBRE به دلیل پایگاه مشتری بزرگ با نیازهای واقعی مسکن، به بازار ثانویه نیز گسترش می‌یابد. در بازار ثانویه، معاملات نسبتاً پایدار است. مشتریان اصلی CBRE خارجی‌هایی هستند که از کشورهای آسیایی، اروپایی، آمریکایی و خاورمیانه می‌آیند.
خانم هانگ گفت: « مشتریان خارجی اغلب مانند ویتنام با مشکلات قانونی یا دسترسی به سرمایه مواجه نمی‌شوند. آنها فقط به این اهمیت می‌دهند که آیا سرمایه‌گذاری ایمن است و آیا سود خوبی حاصل می‌شود یا خیر.»
به گفته خانم هانگ، در سال‌های اخیر، مشتریان خارجی به دلیل قیمت‌های بالا، علاقه کمتری به محصولات املاک و مستغلات در شهر هوشی مین نشان داده‌اند. با این حال، مشتریان خارجی به دلیل قیمت‌های جذاب‌تر، بیشتر به محصولات منطقه شمالی علاقه نشان می‌دهند.
به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، علاوه بر راهکارهایی که کسب‌وکارها مانند تجدید ساختار، کاهش کارکنان و بهینه‌سازی هزینه‌ها به کار می‌گیرند، گسترش بازارهای جدید در حال حاضر یک وظیفه بسیار مهم است.
برخی از پروژه‌ها «متوقف» شده‌اند و راکد مانده‌اند، بنابراین کارگزاران نیازی به ادامه پیگیری آنها ندارند، بلکه باید بازارهای جدیدی را توسعه دهند. آقای دین معتقد است که تقاضای سرمایه‌گذاری در ویتنام هنوز بسیار زیاد است. با این حال، این تقاضا موقتاً راکد مانده و منتظر فرصتی برای افزایش شدید است. این تقاضا، هنگامی که افتتاح شود، بسیار قوی افزایش خواهد یافت.
آقای دین گفت: « می‌بینم که برخی از شرکت‌های املاک ویتنامی وارد بازار بین‌المللی شده‌اند. آنها با دلالان داخلی ارتباط برقرار می‌کنند تا سرمایه‌گذاران را به بازارهای خارجی بیاورند. اخیراً، در یک جلسه اشتراک‌گذاری در مورد طرح‌های تجاری در بازارهای خارجی در کوانگ نین ، یک شرکت بلافاصله ۱۰۰ همکار برای اجرای این طرح داشت .»
به گفته آقای دین، در حال حاضر میلیون‌ها نفر در جهان به صورت آنلاین و از راه دور کار می‌کنند. این افراد اغلب به دنبال مقاصد گردشگری با قیمت‌های مناسب برای استراحت و کار هستند. و با قیمت‌های ارزان اتاق مانند ویتنام امروز، گردشگرانی از ایالات متحده، اروپا، کره، ژاپن و غیره مایل به آمدن به کشور ما برای تجربه هستند. مهم است که دلالان با مشتریان ارتباط برقرار کنند.
خانم فام فونگ هانگ، مدیر کل CBRE ویتنام، اظهار داشت که اکنون زمانی است که کارگزاران املاک و مستغلات باید کیفیت را بهبود بخشند، مهارت‌ها را استاندارد کنند، اعتماد مشتری را افزایش دهند و سطح کارگزاران را ارتقا دهند.
خانم هانگ گفت: « کارگزاران اولین افرادی هستند که مشتریان در یک معامله با آنها تماس می‌گیرند. اگر کارگزاران غیرحرفه‌ای رفتار کنند و نتوانند اعتماد مشتریان را جلب کنند، معامله «شکست» خواهد خورد، حتی اگر محصول خوب و سرمایه‌گذار معتبر باشد. کارگزاران کسانی هستند که اعتماد مشتریان و اعتماد بازار را بازمی‌گردانند.»
آقای فام لام، رئیس هیئت مدیره و مدیر کل DKRA ویتنام، با خانم هانگ هم‌نظر بود و گفت که بهبود کیفیت کارگزاری امروزه یک مسئله بسیار مهم است. او نزدیک به 20 سال به عنوان کارگزار در شهر هوشی مین کار کرده و شاهد فراز و نشیب‌های بسیاری از بازار بوده است.
آقای لام متوجه شد که بازار املاک و مستغلات در هر مرحله‌ای چالش‌های خاص خود را دارد. حتی در دوران «رونق»، هنوز هم مشکلات و عواقبی وجود دارد که اغلب به دنبال آن می‌آیند.
به گفته آقای لام، اگرچه بازار با مشکلات زیادی روبرو است، اما او هنوز احساس اعتماد به نفس و خوش بینی می‌کند. شرکت او وضعیت کسب و کار خود را از حالت «سفت کردن کمربند» به حالت «چشیدن عسل و دراز کشیدن روی خار» تغییر داده است. این حالت «پر تنش»تر و خطرناک‌تر است. با این حال، این کسب و کار بیهوده تلاش نمی‌کند، بلکه با پشتکار، مداومت و روشمند تلاش می‌کند.
به گفته آقای لام، اکنون زمان آن است که افراد و مشاغل فعال در بازار املاک و مستغلات خود را «آموزش» دهند تا ببینند آیا واقعاً عاشق این شغل هستند یا خیر، و آیا شغل مناسبی را انتخاب کرده‌اند یا خیر. همچنین اکنون زمان «فیلتر کردن» کسانی است که به این شغل علاقه‌ای ندارند. با این حال، کسانی که عاشق این شغل هستند و تلاش می‌کنند، فرصت‌های خوبی دریافت خواهند کرد.
آقای لام معتقد است که اکنون زمان مناسبی برای مشاوران املاک است تا مشکلاتی را که مشتریان با آن مواجه هستند بررسی کنند، با مشتریان همراه شوند و با مشتریان اعتماد ایجاد کنند. وقتی بازار گرم‌تر باشد، مشتریان کسانی را که متعهد و مشتاق هستند نادیده نمی‌گیرند.
آقای لام به طور محرمانه گفت: « در گذشته، وقتی فروشنده بودم، مشتریانی بودند که قبل از خرید محصولاتم، به مدت ۵ سال به آنها رسیدگی می‌کردم. همیشه در صورت نیاز به آنها مشاوره یا پشتیبانی می‌دادم. شاید مشتری فوراً خرید نکند، اما در مقطعی احساس می‌کند که محصول برای او مناسب است، متناسب با توانایی پرداخت او، در آن صورت پول پرداخت می‌کند.»
به گفته خانم فام تی نگوین تان، مدیر کل دات زان، برای تبدیل شدن به یک دلال املاک موفق، دانش دلال باید واقعاً خوب باشد. دلال علاوه بر درک قانون املاک و مستغلات، باید از اقتصاد، سیاست، جامعه و ارتباطات خوب، درک روانشناسی مشتری...
دلالان باید با «روند» صحبت با مشتریان همگام باشند، زمانی که می‌خواهند در مورد موضوعی که مورد علاقه بسیاری از مردم است، بحث کنند. بدون دانش و درک کافی، ماندن در این حرفه، به ویژه در دوره فعلی، بسیار دشوار است. یک دلال خوب کسی است که دانش بسیار عمیقی دارد و آنطور که مردم اغلب او را «دلال» می‌نامند، نیست.
در گذشته دلالان می توانستند با نشستن در یک مکان مشتری پیدا کنند، اما اکنون نمی توانند در هر جایی مشتری پیدا کنند. این امر باعث شده است که برخی از دلالان اعتماد به نفس خود و حرفه خود را از دست بدهند. مهمترین نکته برای دلالان برای ماندن در این حرفه در این برهه زمانی، باور داشتن به خودشان است.
خانم تان گفت: « من معتقدم که بازار مانند یک موج سینوسی فراز و نشیب دارد. اجداد ما اغلب می‌گویند: «بعد از بدترین، بهترین می‌آید». اکنون زمان آن رسیده است که هر کسب‌وکار و هر فرد نقاط قوت و ضعف خود را دوباره ارزیابی کند و دانش و مهارت‌های لازم را تکمیل کند .»
خانم فام فونگ هانگ، مدیر کل CBRE ویتنام، گفت که در حال حاضر، هنوز پول زیادی در جیب سرمایه‌گذاران وجود دارد و قیمت مسکن در ویتنام نیز ارزان‌تر از هنگ کنگ، سنگاپور یا خاورمیانه است. با این حال، سرمایه‌گذاران به دلیل مشکلات فعلی هنوز "کم‌حرف" هستند. دولت و سازمان‌های مربوطه نیز راه‌حل‌هایی برای مقابله با "تنگناها" پیشنهاد کرده‌اند. با این حال، راه‌حل‌های سیاستی هنوز تأثیر زیادی بر بازار نداشته‌اند.
آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، اظهار داشت که از اواسط سال 2022، بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از یک «منطقه طوفانی» و یک منطقه بحرانی در پیش رو را نشان داده است. بنابراین، VARS توصیه‌های بسیار محکمی در مورد تغییر مقررات قانونی ارائه داده است.
آقای دین گفت: « ما توصیه‌هایی ارائه داده‌ایم و در پیشنهاد اصلاحات قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن، قانون سرمایه‌گذاری و غیره مشارکت داشته‌ایم. ما مشکلات و همپوشانی‌های موجود در مقررات را گردآوری و خلاصه کرده‌ایم و از آنها راه‌حل‌هایی پیشنهاد داده‌ایم.»
به گفته آقای دین، انجمن VARS همچنین به طور فوری مشکلات هر پروژه را برای حل مسائل معوقه بررسی کرد. این انجمن همچنین راهکارهایی را برای رفع موانع کسب و کارها به دولت پیشنهاد داد.
این پیشنهادات توسط دولت مورد توجه قرار گرفته و یک بسته اعتباری ترجیحی به مبلغ ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام صادر شده است. این یک بسته اعتباری مهم برای حمایت از سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی است که نیاز فوری به سرمایه دارند.
به گفته آقای دین، از ابتدای سال ۲۰۲۳ تاکنون، بانک مرکزی ۵ بار نرخ بهره را تعدیل کرده است و پس از هر تعدیل، بانک مرکزی باید حرکات را رصد کند تا متناسب با آن تعدیل کند. با این حال، آقای دین گفت که نرخ بهره بسیج فعلی بالا و تا ۸٪ در سال است. در همین حال، تجارت املاک و مستغلات فقط ۸ تا ۱۰٪ سود کسب می‌کند.
آقای دین گفت: « هیچ‌کس آنقدر احمق نیست که در این دوره دشوار در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کند. من فکر می‌کنم نرخ بهره باید زیر ۵ درصد باشد تا امیدی به بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار املاک و مستغلات وجود داشته باشد.»
به گفته رئیس VARS، اخیراً این واحد توصیه‌های زیادی در مورد مسائل حقوقی املاک و مستغلات تفریحی ارائه داده است، زیرا سرمایه‌گذاران پول خرج می‌کنند اما مالکیت آنها به رسمیت شناخته نمی‌شود. سرمایه‌گذاران نمی‌توانند ثابت کنند که مالک املاک و مستغلات تفریحی هستند، بنابراین نمی‌توانند معامله یا خرید و فروش کنند و این منجر به از دست رفتن اعتماد به این بخش می‌شود.
اخیراً، دولت فرمان شماره ۱۰ را در مورد به رسمیت شناختن حقوق مالکیت برای هتل آپارتمان‌ها، آپارتمان‌های تفریحی (کاندوتل)، آفیستل، ویلاهای تفریحی و ... که شرایط مقرر در قانون را دارند، صادر کرد. این یک تغییر بسیار مثبت است و برای نیازهای مردم و مشاغل مناسب است.
در چند ماه گذشته، بازار املاک و مستغلات نشانه‌های مثبتی را نشان داده است، زیرا "بزرگان" بازار املاک و مستغلات پروژه‌های خود را دوباره آغاز کرده‌اند.
شرکت نوالند (Novaland) پروژه نواورلد فان تیت (Novaworld Phan Thiet) (استان بین توآن)، نواورلد هو ترام (Novaworld Ho Tram) (استان با ریا وونگ تاو) و گرند منهتن (HCMC) را دوباره راه‌اندازی کرده است. شرکت هونگ تین (Hung Thinh Corporation) نیز پروژه مری لند کوی نون (Merry Land Quy Nhon) (بین دین) را با زیرمجموعه مارینا دیستریک (Marina Districk) دوباره راه‌اندازی کرده است.
گروه Phat Dat همچنین به اجرای پروژه هایی مانند Cadia Quy Nhon، Bac Ha Thanh (Binh Dinh) ادامه می دهد. برج Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) و پروژه 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).
نمایندگان شرکت‌های فوق گفتند که اخیراً سرمایه‌گذاران و مشتریان نسبت به ابتدای سال علاقه بیشتری به پروژه‌ها نشان داده‌اند. انتقال محصولات املاک و مستغلات نیز فعال‌تر از قبل است.
نماینده شرکت Hung Thinh اظهار داشت که این واحد دوباره "به آرامی" شروع به فعالیت کرده است. طی ماه گذشته، Hung Thinh همچنین حدود چند ده آپارتمان را به روی مشتریان "بسته" کرده است. اگرچه این تعداد در مقایسه با مقیاس شرکت هنوز "بسیار کم" است، اما به تدریج امیدها در حال روشن شدن است.
به گفته آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، شاخص بهره املاک و مستغلات در سراسر کشور در سه ماهه دوم سال 2023 اندکی 1 درصد افزایش یافت. در شهر هوشی مین، تقاضای معاملات به تدریج در بخش آپارتمان و خانه برای فروش به خوبی بهبود یافت.
آقای کواک آن گفت: «تعداد جستجوهای آپارتمان در منطقه ۱۰، تان فو، بین تان، منطقه بین چان و منطقه ۹ (شهر تو دوک) ۵ تا ۹ درصد افزایش یافته است. تقاضا برای اجاره آپارتمان در شهر هوشی مین نیز ۸ تا ۱۷ درصد افزایش یافته است، تعداد علاقه‌مندی‌ها و جستجوهای زمین نیز در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۲، ۶ تا ۷ درصد افزایش یافته است.»
به گفته آقای کووک آن، سیگنال‌های پایدار از اقتصاد کلان به بهبود تدریجی بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند. در حال حاضر، تورم تحت کنترل است، نرخ بهره و نرخ ارز نیز به تدریج در حال تثبیت هستند.
چالش همچنان عظیم است.
طبق تحقیقات DKRA، در ماه مه 2023، عرضه آپارتمان، خانه شهری و ویلا در شهر هوشی مین در مقایسه با ماه آوریل 92 درصد کاهش یافته و نقدینگی تنها به حدود 5 درصد رسیده است. این نشان می‌دهد که بازار وارد یک دوره بسیار چالش برانگیز می‌شود.
در مجموع، در سه ماهه دوم سال 2023، بازار املاک مسکونی در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن همچنان تغییرات نسبتاً مثبتی در عرضه و مصرف داشته است. تقاضای بازار جهانی در مقایسه با 3 ماه اول سال اندکی افزایش یافته است، اما در مقایسه با مدت مشابه در سال 2022 همچنان پایین است. پیش‌بینی می‌شود که در سه ماهه سوم سال 2023، بازار نشانه‌هایی از بهبود را نشان دهد، اما ایجاد تغییر ناگهانی در کوتاه مدت دشوار است.
منبع
نظر (0)