پایان «کاهش» بازار املاک و مستغلات چین

خریداران مسکن برای تسویه زودهنگام وام‌های خود عجله دارند

به گزارش نیکِی آسیا، مقیاس نکول وام‌های مسکن و تأثیر نهایی آنها بر درآمد، به سختی از داده‌های رسمی قابل استخراج است، اما شواهد فراوانی وجود دارد که نشان می‌دهد این تعداد در ماه‌های اخیر افزایش یافته است، زیرا وام‌گیرندگان سرمایه‌گذاری‌های ناامیدکننده را نقد کرده‌اند یا با دریافت وام‌های تجاری کم‌بهره، سرمایه خود را افزایش داده‌اند.

بانکداران با ارائه استراتژی‌هایی برای کاهش عجله برای بازپرداخت وام‌ها و حفظ وام‌های مسکن در دفاتر خود - حداقل برای مدت کوتاهی بیشتر - نگرانی‌های خود را ابراز می‌کنند.

دینگ شوانگ، اقتصاددان ارشد بخش چین بزرگ و شمال آسیا در استاندارد چارترد، گفت: «من قبلاً هرگز در مورد بازپرداخت زودهنگام در این مقیاس چیزی نشنیده بودم. این قطعاً تأثیر منفی بر درآمد بانک‌ها خواهد داشت.»

خریداران مسکن وام‌های خود را زودتر بازپرداخت می‌کنند، پایان رکود بازار املاک و مستغلات چین، تصویر ۱ — بانک‌های چینی با چالش جدیدی در درآمد مواجه هستند، زیرا تعداد بیشتری از خریداران مسکن وام‌های مسکن خود را زودتر از موعد تسویه می‌کنند و این امر وام‌دهندگان را با سال‌ها از دست دادن درآمد حاصل از بهره مورد انتظار تهدید می‌کند. عکس تزئینی

یکی از مدیران بانک بازرگانان چین در استان شرقی جیانگسو گفت که در اواخر ژانویه «افزایش آشکاری در پرداخت‌های زودهنگام وام مسکن پس از سال نو قمری» مشاهده شده است. وی در پاسخ گفت که بانکش از مشتریان می‌خواهد در صورت تمایل به بحث در مورد بازپرداخت‌های زودهنگام، قرار ملاقات تعیین کنند.

یکی از کارمندان بانک در شعبه‌ای از بانک ساخت و ساز چین در شهر جنوبی گوانگژو گفت که این بانک پس از افزایش درخواست‌های پیش‌پرداخت وام تلفن همراه، بخش پیش‌پرداخت وام خود را تعطیل کرده است. این کارمند گفت که مشتریان باید «چندین ماه» منتظر بمانند تا زمانی را در شعبه‌ای که می‌توانند چنین پرداخت‌هایی را انجام دهند، رزرو کنند.

یک کارمند ۳۵ ساله یک شرکت آموزشی در پکن که خود را ژانگ معرفی کرد، به روزنامه نیکی آسیا گفت که بیش از دو ماه است که منتظر بازپرداخت بدهی وام مسکن خود به مبلغ حدود ۲ میلیون یوان (۲۹۰ هزار دلار) است.

بازپرداخت زودهنگام وام‌های مسکن برای بانک‌های چینی مفید است، زیرا احتمال ضرر اعتباری را از بین می‌برد، اما همچنین یکی از منابع قابل اعتماد درآمد بهره‌ای وام‌دهندگان را از بین می‌برد.

پایان سیاست «خنثی‌سازی» بازار املاک و مستغلات

دن وانگ، اقتصاددان ارشد بانک هانگ سنگ چین، در یک پست وبلاگ اخیر برای نسخه چینی فایننشال تایمز نوشت: کمتر از 0.7 درصد از وام‌های شخصی، از جمله وام‌های مسکن، به عنوان وام‌های معوق طبقه‌بندی می‌شوند، همانطور که قبل از همه‌گیری نیز همینطور بود.

وام‌های مسکن در چین معمولاً با نرخی کمی بالاتر از نرخ بهره وام پنج ساله (LPR) ارائه می‌شوند. نرخ بهره وام پنج ساله از ۴.۸ درصد در پایان سال ۲۰۱۹ به ۴.۳ درصد کاهش یافته است، زیرا دولت چین تلاش کرده است تا بازار املاک بیش از حد داغ را آرام کند و همین امر باعث کاهش نرخ وام مسکن نیز شده است.

در نتیجه، وام گیرندگانی که وام‌های مسکن قدیمی‌تری دارند، نرخ بهره بالاتری نسبت به وام گیرندگان جدیدتر پرداخت می‌کنند. مدیر شعبه‌ای از بانک بازرگانان چین در استان جیانگ سو گفت: «مردم احساس می‌کنند که این ناعادلانه است.»

وام گیرندگان با استفاده از استراتژی‌های متنوعی برای پرداخت وام‌های مسکن خود واکنش نشان داده‌اند.

برخی در حال خرید مجدد محصولات مدیریت ثروت هستند که سال گذشته به دلیل محدودیت‌های کووید-۱۹ که فعالیت اقتصادی را مختل کرد، ارزش خود را از دست دادند. ژانگ، کارمند شرکت آموزشی، گفت که «عملکرد ضعیف» سرمایه‌گذاری‌هایش یکی از عواملی بود که او را مجبور به برداشت پول نقد و بازپرداخت وام‌های مسکن خود کرد.

برخی دیگر با دریافت وام‌های کم‌بهره که برای اهداف دیگری مانند گسترش کسب‌وکارشان در نظر گرفته شده‌اند، وام‌های مسکن خود را تسویه می‌کنند، هرچند مقامات چینی این عمل را ممنوع کرده‌اند.

این وام گیرندگان از تلاش‌های پکن در سال‌های اخیر برای تشویق بانک‌ها به وام دادن به مشاغل کوچک و متوسط سوء استفاده می‌کنند. از آنجایی که بانک‌های بزرگ بر تجارت وام مسکن تسلط دارند، وام دهندگان کوچکتر برای جذب وام گیرندگان تجاری به شدت رقابت کرده‌اند و نرخ بهره را کاهش داده‌اند.

یکی از کارمندان بانک در شعبه بانک تجارت روستایی در شهر فوشان به روزنامه نیکی آسیا گفت که این بانک به مصرف‌کنندگان حقیقی وام‌های تجاری با نرخ بهره کمتر از ۴ درصد ارائه می‌دهد.

بانک‌ها آمار بازپرداخت زودهنگام وام مسکن را منتشر نمی‌کنند، اما طبق اعلام بانک خلق چین، کل بدهی وام مسکن معوق از ۳۸.۹ تریلیون یوان (۵.۶۷ تریلیون دلار) در پایان سپتامبر به ۳۸.۸ تریلیون یوان در پایان سال گذشته کاهش یافته است.

در همین حال، اداره ملی آمار اعلام کرد که میانگین قیمت مسکن در ۷۰ شهر بزرگ چین از آوریل ۲۰۲۲ به مدت ۱۰ ماه متوالی نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

یک نماینده فروش آپارتمان با نام خانوادگی لو در حومه گوانگژو گفت: «خریداران سرمایه‌گذاری در دو سال گذشته کاملاً ناپدید شده‌اند.»

منبع