چه هزینه‌هایی باعث می‌شود قیمت خانه‌ها به طور غیرمعمول بالا باشد؟

قیمت آپارتمان در هانوی به طور غیرمعمولی در حال افزایش است و بسیار فراتر از توان خرید اکثر افراد با درآمد متوسط ​​و کم است - عکس: N.TRAN

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، قیمت‌های فعلی مسکن شامل هزینه زمین، هزینه‌های ساخت و ساز، بهره وام، سود تجاری، مالیات و کارمزد کارگزاری می‌شود...

برای کنترل قیمت مسکن، برخی کارشناسان راهکارهایی مانند تعدیل قیمت زمین، محاسبه مناسب مالیات، کارمزد و نرخ بهره وام پروژه را توصیه می‌کنند، ضمن اینکه باید قیمت مصالح ورودی را کنترل کرد، عرضه و تقاضا را متعادل کرد و از سوداگری ملکی جلوگیری کرد.

قیمت آپارتمان‌های میان‌رده نیز ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام به ازای هر متر مربع است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز، در سه ماهه دوم امسال، قیمت‌های پیشنهادی برخی از پروژه‌های آپارتمانی در هانوی به طور قابل توجهی افزایش یافته است. به طور خاص، قیمت آپارتمان در رویال سیتی ۳۳ درصد، پراید ۳۳ درصد، مای دین سونگ دا - سودیکو ۳۲ درصد و وین هومز وست پوینت ۲۸ درصد افزایش یافته است. در برخی از مناطق شهری قدیمی‌تر مانند ترونگ هوا - نهان چین، قیمت آپارتمان نیز ۲۵ درصد افزایش یافته است، در حالی که آپارتمان‌های اسکان مجدد در نام ترونگ ین شاهد افزایش ۲۰ درصدی بوده‌اند.

میانگین قیمت فروش آپارتمان‌ها در ماه مه ۲۰۲۴ در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۳ به طور قابل توجهی افزایش یافت. به طور خاص، قیمت Udic Westlake 56.7 میلیون VND/m2، D' El Dorado 85.3 میلیون VND/m2، HDI Tower 160.1 میلیون VND/m2، Feliz Homes 53.9 میلیون VND/m2 و GoldSeason 63.8 میلیون VND/m2 بود.

وزارت ساخت و ساز خاطرنشان کرد که پیش از این، آپارتمان‌های میان‌رده قیمت‌های درخواستی و معاملاتی بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع داشتند، اما در حال حاضر، قیمت معاملات به ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است.

برای مثال، پروژه نوبل کریستال تی هو قیمت فروش تقریباً ۱۸۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع دارد، در حالی که قیمت ماندارین گاردن از ۸۰ تا ۱۰۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است. به طور خاص، در پروژه گرند در خیابان های با ترونگ، منطقه هوان کیم، برخی از آپارتمان‌ها نزدیک به ۱ میلیارد دانگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند.

در شهر هوشی مین، در طول سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴، بخش آپارتمان‌های میان‌رده شاهد افزایش ۲ درصدی بود، در حالی که بخش گران‌قیمت در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۵ درصد افزایش یافت. کمبود عرضه جدید همچنین باعث افزایش قیمت فروش پروژه‌های آپارتمان دست دوم در شهر هوشی مین شد.

به طور خاص، پروژه آپارتمان سیتی گاردن با میانگین قیمت درخواستی ۸۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، افزایشی ۱۸ درصدی را نشان می‌دهد؛ پروژه آنتونیا (منطقه ۷) و ماستری تائو دین (شهر تو دوک) به ترتیب ۱۱ و ۱۰ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. تا پایان سه ماهه دوم، میانگین قیمت آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۳ تقریباً ۶ درصد افزایش یافته بود.

چندین پروژه آپارتمانی در شهر هوشی مین افزایش قیمت قابل توجهی را تجربه کرده‌اند، مانند Cantavil An Phu که با ۲۲.۶ درصد افزایش به ۵۴.۵ میلیون VND/m2 رسید؛ Zenity (منطقه ۱) که با ۱۸.۲ درصد افزایش به ۱۰۱.۴ میلیون VND/m2 رسید؛ Green View (منطقه ۷) که با ۲۵.۱ درصد افزایش به ۵۳.۹ میلیون VND/m2 رسید؛ و The Panorama (منطقه ۷) که با ۱۵.۵ درصد افزایش به ۶۹.۶ میلیون VND/m2 رسید.

چه چیزی باعث افزایش غیرمعمول قیمت‌ها شد؟

بررسی‌ها و ارزیابی‌های اخیر وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که هزینه‌های استفاده از زمین نسبت به قیمت فروش هر متر مربع مسکن بسیار بالا است. در پروژه مسکن GP Invest در هانوی، این رقم تقریباً ۱۵ میلیون دونگ ویتنامی / ۳۶.۳۵ میلیون دونگ ویتنامی است که معادل ۴۱.۵٪ از قیمت فروش است؛ در یک پروژه آپارتمان در های فونگ، این رقم ۶.۶۷ میلیون دونگ ویتنامی / ۳۴.۵۴ میلیون دونگ ویتنامی است که معادل ۱۹.۳٪ از قیمت فروش است؛ و در یک پروژه مسکونی کم ارتفاع در های فونگ، این رقم ۶۰.۱۴ میلیون دونگ ویتنامی / ۱۵۶.۸۳ میلیون دونگ ویتنامی است.

به طور مشابه، در منطقه شهری دونگ تانگ لانگ، شهر تو دوک (شهر هوشی مین)، هزینه استفاده از زمین ۲.۳۴ میلیون / ۸.۸۴ میلیون دونگ ویتنامی است. در پروژه ویلایی منطقه شهری چان مای در استان بین دونگ، هزینه استفاده از زمین ۱۶.۳ درصد از قیمت فروش را تشکیل می‌دهد.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، در صورت اعمال قیمت‌های زمین سال ۲۰۲۴، هزینه استفاده از زمین برای پروژه‌ها همچنان به شدت افزایش خواهد یافت. به طور خاص، هزینه استفاده از زمین در ساختار قیمت پروژه‌های GP Invest به ۶۰٪، منطقه شهری Dong Tang Long در شهر Thu Duc تقریباً به ۶۰ تا ۶۵٪ و پروژه ویلای Chanh My به ۵۰٪ از قیمت فروش افزایش خواهد یافت.

وزارت ساخت و ساز ارزیابی می‌کند که اعمال فهرست جدید قیمت زمین، که به طور دقیق منعکس کننده قیمت‌های بازار است، منجر به افزایش متوسط ​​۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن و املاک و مستغلات در مقایسه با دوره قبل خواهد شد. به طور خاص، هزینه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز برای هر متر مربع مسکن در پروژه مسکن GP Invest (هانوی) ۵.۱ میلیون دونگ ویتنامی / ۳۶.۳ میلیون دونگ ویتنامی است که تقریباً ۱۴.۱٪ از قیمت فروش را تشکیل می‌دهد. برای پروژه‌های آپارتمانی در های فونگ، این هزینه ۱۵.۷ میلیون دونگ ویتنامی / ۳۴.۵ میلیون دونگ ویتنامی است که تقریباً ۴۵.۵٪ از قیمت فروش را تشکیل می‌دهد. برای پروژه‌های مسکونی کم ارتفاع در های فونگ، این هزینه ۳۱.۲ میلیون دونگ ویتنامی / ۱۵۶.۸ میلیون دونگ ویتنامی است که ۲۰.۵۳٪ از قیمت فروش را تشکیل می‌دهد...

علاوه بر این، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد، اگرچه هر پروژه از نظر مقیاس و محصول متفاوت است، هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های ایمنی در برابر آتش‌سوزی، نسبتاً ثابت مانده یا اخیراً اندکی نوسان داشته است.

در مورد هزینه وام برای پروژه‌های مسکن، طبق گفته وزارتخانه، اگر پروژه‌های مسکن 30 تا 70 درصد از کل سرمایه سرمایه‌گذاری را از منابع تجاری وام بگیرند، هزینه بهره تقریباً 3 تا 5 درصد از کل هزینه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز خواهد بود. در همین حال، هزینه‌های فروش معمول برای پروژه‌های مسکن تجاری از 3 تا 7 درصد قیمت ملک متغیر است و برخی از پروژه‌ها به طور بالقوه به 15 درصد قیمت خانه می‌رسند.

آخرین جزء قیمت‌های فعلی مسکن، هزینه مالیات، سود و هزینه‌های مدیریتی برای مالک پروژه است که از ۱۰ تا ۲۰ درصد برای مسکن‌های مرتفع و ۲۰ تا ۳۰ درصد برای مسکن‌های کم ارتفاع متغیر است.

منبع: وزارت ساخت و ساز - گرافیک: T. ĐẠT

چگونه می‌توانیم قیمت مسکن را پایین بیاوریم؟

بر اساس تمام هزینه‌ها و نسبت‌های آنها که قیمت فروش خانه‌ها را تشکیل می‌دهند، همانطور که در بالا ذکر شد، آقای نگوین چی تان، نایب رئیس انجمن دلالان املاک، در مصاحبه‌ای با روزنامه Tuoi Tre گفت که قیمت فعلی زمین در مقایسه با درآمد مردم بسیار بالاست، بنابراین سازمان‌های مدیریتی باید قیمت زمین را متناسب با واقعیت تنظیم کنند.

آقای تان گفت: «اصل قیمت‌گذاری زمین مبتنی بر بازار برای مناطق شهری جاافتاده با پارامترهای معاملاتی کاملاً تعریف‌شده، مانند ناحیه ۱ و شهر تو دوک (شهر هوشی مین) و مناطق هون کیم، با دین و دونگ دا (هانوی) مناسب است. با این حال، در مناطق توسعه‌نیافته، اگر قیمت زمین را برای ایجاد انگیزه برای توسعه تنظیم نکنیم، بسیار خطرناک خواهد بود.»

آقای تان به عنوان مثال به چین اشاره کرد، جایی که شرکت‌های ساختمانی خانه‌های زیادی می‌سازند اما با قیمت‌های بالا (تا حدودی به دلیل هزینه‌های بالای زمین)، که باعث می‌شود آنها غیرقابل فروش شوند. وقتی این شرکت‌ها با مشکلاتی روبرو می‌شوند، دولت قادر به نجات آنها نیست. در نهایت، خریدار خانه کسی است که تصمیم نهایی را می‌گیرد.

به گفته آقای لو هوآنگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، ساختار هزینه زمین یک پروژه مسکونی شامل هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های آزادسازی زمین می‌شود که بسته به تراکم ساخت و ساز هر پروژه، مبلغ قابل توجهی را تشکیل می‌دهند.

آقای نگوین کوک خان، رئیس شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توزیع DTJ، از منظر یک شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، تأکید کرد که مهم‌ترین عامل برای کسب‌وکارهایی که امروزه در پروژه‌های مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، زمان است. کوتاه کردن زمان لازم برای تکمیل مراحل مربوط به پروژه‌های مسکن از طریق مقررات شفاف، به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا هزینه‌های انطباق را کاهش دهند و در نتیجه قیمت مسکن کاهش یابد.

به گفته آقای تان، جهت‌گیری توسعه بازار املاک و مستغلات باید با هدف ثبات و بهبود کیفیت زندگی مردم باشد. حاشیه سود ۱۰ تا ۲۰ درصد از قیمت فروش برای توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات طبیعی است، اما باید بررسی شود که آیا این واقعاً درست است یا خیر، زیرا پروژه‌های املاک و مستغلات در مقیاس بزرگ، که در زمین‌های کاملاً جدید ساخته شده‌اند، خریداران را جذب می‌کنند و سود توسعه‌دهندگان پروژه چندین برابر بیشتر از ارقام گزارش شده توسط اداره آمار است.

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات همچنین معتقدند که برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای فعلی مسکن، افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه ضروری است. این عرضه تا حد زیادی به مشارکت وزارتخانه‌ها، ادارات و مناطق محلی بستگی دارد. علاوه بر این، تغییر در طرز فکر، دور شدن از بهره‌برداری بیش از حد از زمین و در عوض تمرکز بر کنترل هزینه‌های زمین در سطحی که برای اکثر مردم مقرون به صرفه باشد، مورد نیاز است. با توجه به هزینه‌های بالای فعلی زمین، بسیاری از مشاغل در سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها مردد خواهند بود و این امر افزایش عرضه مسکن در آینده را دشوار می‌کند.

آقای لو هوانگ چائو معتقد است که برای کاهش قیمت‌های فعلی مسکن، شش کار زیر باید انجام شود:

۱. کاهش هزینه‌های زمین.

۲. مالیات‌ها و هزینه‌های مربوطه را کاهش دهید.

۳. هزینه‌های بهره را کاهش دهید.

۴. هزینه‌های مواد اولیه پروژه، از جمله سوخت و برق، را ثابت نگه دارید.

۵. چگونه می‌توانیم فرآیند تصویب پروژه مسکن را ساده کنیم و در نتیجه هزینه‌های انطباق را کاهش دهیم؟

۶. با احتکار املاک و مستغلات و ایجاد عمدی سطوح مصنوعی قیمت برای سود، مبارزه کنید، مبلغ سپرده برای مزایده زمین را به ۲۰٪ افزایش دهید و کسانی را که پس از برنده شدن در مزایده، سپرده خود را از دست می‌دهند، به شدت جریمه کنید.

همچنین دلایلی مربوط به سفته بازی و ایجاد قیمت های مصنوعی وجود دارد.

وزارت ساخت و ساز همچنین تأیید کرد که قیمت بالای مسکن تا حدی به دلیل سوءاستفاده توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از کمبود بازار برای ارائه املاک با قیمت‌های بالا است. برخی از گروه‌های سوداگر، سرمایه‌گذاران و افراد درگیر در فعالیت‌های دلالی، بازار را مختل می‌کنند تا «قیمت‌ها را افزایش داده و قیمت‌های مصنوعی ایجاد کنند».

معمولاً توسعه‌دهندگان پروژه‌های مسکونی حدود ۳٪ از قیمت خانه را به آژانس‌های املاک یا دلالان اختصاص می‌دهند، اما این آژانس‌ها اغلب هنگام معامله با مشتریان، قیمت را بر اساس شرایط بازار تعدیل می‌کنند. این اختلاف ثابت نیست و می‌تواند ۵٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪ از قیمت خانه باشد.

برای مثال، یک پروژه مسکونی کم ارتفاع در هانگ ین با قیمت فروش ۷ تا ۸ میلیارد دانگ برای هر واحد، به طور متوسط ​​حدود ۷۵۰ میلیون دانگ حق بیمه خواهد داشت، اما وقتی بازار رو به رکود می‌رود، این حق بیمه فقط ۲۵۰ میلیون دانگ برای هر واحد خواهد بود.

یک پروژه املاک و مستغلات در حال ساخت در منطقه 7، شهر هوشی مین - عکس: کوانگ دین

کمبود عرضه مسکن، افزایش شدید قیمت‌ها، حجم پایین معاملات واقعی.

افزایش قیمت املاک و مستغلات در هانوی از ابتدای سال، مسائل زیادی را در مورد سیاست‌های فعلی توسعه مسکن برای مردم مطرح می‌کند. قیمت املاک و مستغلات به طور مداوم فصل به فصل در حال افزایش بوده و سطوح قیمتی جدید و سرسام‌آوری را ایجاد کرده است که بسیار فراتر از قیمت‌های یک سال پیش است، در حالی که معاملات واقعی در بازار کاهش یافته است. در همین حال، عرضه مسکن همچنان کمیاب است و مسکن مقرون به صرفه در حال "منقرض شدن" است و عرضه مسکن اجتماعی و مسکن کم‌درآمد به حداقل رسیده و تقریباً در هانوی و هوشی مین سیتی وجود ندارد. با چنین قیمت‌های بالایی، اکثر افراد با درآمد متوسط ​​و کم که نیاز واقعی به مسکن دارند، نمی‌توانند خانه بخرند.

با توجه به نشانه‌های غیرمعمول در بازار املاک و مستغلات، نخست وزیر به زودی جلسه‌ای با شرکت‌ها و مؤسسات فعال در بخش املاک و مستغلات برگزار خواهد کرد تا در مورد راه‌حل‌های رفع مشکلات بازار گفتگو کند.

بر اساس گزارشی که اخیراً توسط وزارت ساخت و ساز به دفتر دولت (18 سپتامبر) در مورد تحلیل ساختار هزینه، قیمت فروش و علل افزایش قیمت املاک و مستغلات ارائه شده است، عرضه مسکن در سراسر کشور با کاهش جدی مواجه است. در سه ماهه دوم سال 2024، تنها 9 پروژه مسکونی تکمیل شده است که شامل تقریباً 6000 آپارتمان، خانه ویلایی و خانه شهری است. با در نظر گرفتن کل نیمه اول امسال، عرضه مسکن تکمیل شده تنها به حدود 9000 آپارتمان، خانه ویلایی و خانه شهری رسیده است. تعداد پروژه‌های مسکن تازه مجوز گرفته شده در مجموع تنها 20000 واحد بوده است.

کمبود مسکن و عرضه زمین در هانوی از پایان سال ۲۰۲۳، قیمت املاک را به طرز چشمگیری افزایش داده است. چندین پروژه آپارتمان لوکس در منطقه وست لیک، قیمت‌های اولیه درخواستی بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع داشته‌اند. در همین حال، منطقه شهری بزرگ وین هومز کو لوا، پس از راه‌اندازی، دارای خانه‌های شهری با قیمت بیش از ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است. نکته قابل توجه این است که قیمت زمین‌های حراج شده در مناطق روستایی حومه هانوی مانند هوآی دوک، تان اوآی و فوک تو، که در ۳۰ تا ۴۰ کیلومتری مرکز شهر واقع شده‌اند، نیز به بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است.

وزارت ساخت و ساز علل و راهکارهای کاهش قیمت مسکن را شناسایی می‌کند.

۴ دلیل افزایش قیمت مسکن

۱. هزینه‌های زمین طبق فهرست جدید قیمت زمین افزایش یافته و مزایده‌های زمین با قیمت‌هایی چند برابر قیمت اولیه برگزار می‌شود و به این ترتیب سطح کلی قیمت زمین افزایش می‌یابد.

۲. پدیده «ایجاد قیمت‌های مصنوعی و افزایش قیمت‌های تورمی» توسط دلالان و افرادی که به عنوان دلال املاک فعالیت می‌کنند.

۳. کمبود املاک و مستغلات و عرضه مسکن برای تأمین نیازهای اکثر افراد با درآمد متوسط ​​و پایین وجود دارد.

۴. نوسانات اقتصادی اخیر مربوط به بازارهای سهام، اوراق قرضه و طلا منجر به جریان قوی پول به سمت املاک و مستغلات به عنوان یک پناهگاه امن شده است.

۶ راهکار برای کاهش قیمت مسکن

۱. موانع رویه‌ای و قانونی را برطرف کنید، عرضه بازار را افزایش دهید و توسعه بازار ایمن و پایدار را ترویج دهید.

۲. بهبود رویه‌های حراج زمین، اصلاح مقررات مربوط به حراج زمین با افزایش مبالغ سپرده، تعیین قیمت‌های اولیه واقع‌بینانه، کوتاه کردن زمان پرداخت به پیشنهادهای برنده و محدود کردن پیشنهادهای سفته‌بازی.

۳. تحقیق و پیشنهاد سیاست‌های مالیاتی برای کسانی که صاحب چندین خانه و قطعه زمین هستند تا از سوداگری جلوگیری شود.

۴. راهکارها و اقداماتی برای کاهش تأثیرات منفی انتشار فهرست جدید قیمت زمین تحت قانون زمین ۲۰۲۴ وجود دارد.

۵. اجرای آزمایشی مدلی برای مرکز معاملات املاک و مستغلات و حقوق کاربری زمین که توسط دولت مدیریت شود.

۶. تقویت بازرسی و نظارت بر مزایده‌های حق استفاده از زمین، مناقصه پروژه‌های استفاده از زمین، و مدیریت مؤثر کسب‌وکارهای خدمات املاک و مستغلات، مبادلات املاک و مستغلات و فعالیت‌های دلالی.

مسکن اقشار کم درآمد در کشورهای همسایه

به گزارش روزنامه نیشن (تایلند) در اوایل ماه آوریل، ناریت تردستیراسوکدی، دبیرکل هیئت سرمایه‌گذاری تایلند (BOI)، اظهار داشت که مشوق‌های مالیاتی مسکن در ۱۵ مارس توسط هیئت مدیره تصویب شده است. این مشوق‌ها بخشی از مرحله سوم پروژه‌ای است که وام‌هایی را برای حمایت از افراد کم‌درآمد در خرید خانه‌ها و آپارتمان‌های ویلایی ارائه می‌دهد و توسط بانک مسکن تایلند (GHB) آغاز شده است.

در حال حاضر، برنامه یارانه مالیاتی فقط شامل خانه‌های ویلایی با حداقل مساحت ۷۰ متر مربع و آپارتمان‌های با حداقل مساحت ۲۴ متر مربع می‌شود. به گفته آقای تردستیرآسوکی، BOI از سال ۱۹۹۳ از پروژه‌های مسکن برای کارگران کم‌درآمد حمایت کرده است. به طور خاص، BOI در تأمین مسکن برای ۴۴ پروژه آپارتمانی با ۳۴۹۰۰ واحد در بانکوک و استان‌های نونتابوری، ساموت پراکان، پاتوم تانی، ناخون پاتوم و چونبوری مشارکت داشته است.

به گزارش خبرگزاری برناما، دولت مالزی در ۱۷ سپتامبر از آغاز حداقل ۲۳ پروژه مسکن ارزان قیمت جدید از طریق برنامه مسکن مردمی (PPR) در سراسر کشور خبر داد. داتوک ایمان آتیرا سابو، معاون وزیر مسکن و دولت محلی مالزی (KPKT)، اظهار داشت که تا سپتامبر ۲۰۲۴، دولت مالزی ۱۶۶ پروژه مسکن ارزان قیمت را تکمیل کرده و ۱۰۴۰۸۱ آپارتمان برای کارگران کم درآمد فراهم کرده است و ساخت ۱۶ پروژه دیگر را ادامه می‌دهد.

خانه‌های واقع در پروژه PPR از ۴۵۰۰۰ تا ۶۰۰۰۰ رینگیت (۱۰۷۰۰ تا بیش از ۱۴۰۰۰ دلار آمریکا) برای هر واحد قیمت دارند. پروژه‌های آینده امکانات رفاهی جدیدی را در خود جای خواهند داد و کیفیت زندگی ساکنان را بهبود خواهند بخشید.

منبع: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm