آیا رسیدن به خانه رویایی تان ممکن است؟!

در حال حاضر، در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، قیمت خانه و زمین بسیار بالاست.

مهمترین نکته در بحث اثربخشی کاهش نرخ بهره، اختلاف بین قیمت مسکن و درآمد مردم است. در حال حاضر، در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، قیمت مسکن بسیار بالاست. در این سطح قیمت، حتی اگر نرخ بهره وام به 5٪ در سال کاهش یابد، بسیاری از خانواده‌ها همچنان قادر به پرداخت وام مسکن نخواهند بود. تصور کنید یک خانواده معمولی با درآمد متوسط ​​حدود 25 تا 30 میلیون دانگ ویتنامی در ماه، با وامی به مبلغ 2 میلیارد دانگ ویتنامی در طول 20 سال مواجه شود. حتی با نرخ بهره 5٪ در سال، آنها همچنان باید تقریباً 13 میلیون دانگ ویتنامی در ماه اصل و فرع وام را بپردازند. این رقم در حال حاضر بخش قابل توجهی از کل درآمد خانواده را تشکیل می‌دهد، گذشته از سایر هزینه‌های زندگی، که بسیاری را از وام گرفتن برای خرید خانه، حتی با وجود یارانه‌های نرخ بهره، منصرف می‌کند.

گزارشی از شرکت اوراق بهادار VCBS همچنین نشان می‌دهد که در نیمه اول سال 2024، اعتبار وام مسکن مصرف‌کننده تنها بیش از 1 درصد افزایش یافته است، در حالی که اعتبار تجاری املاک و مستغلات بیش از 10 درصد افزایش یافته است. این نشان می‌دهد که تقاضا برای مسکن، علیرغم کاهش نرخ بهره، واقعاً بهبود نیافته است. دلیل اصلی همچنان قیمت بسیار بالای مسکن در مقایسه با درآمد اکثر مردم است. با توجه به اینکه نسبت قیمت مسکن به درآمد در حال حاضر 4 تا 5 برابر سطح توصیه شده است، مالکیت خانه حتی برای کسانی که درآمد بالاتر از حد متوسط ​​دارند، به یک هدف دور از دسترس تبدیل شده است.

علاوه بر این، مسئله دیگری که نیاز به توجه دارد، توانایی بانک‌ها در ارائه بودجه بلندمدت است. به گفته دکتر نگوین تری هیو، اکثر بانک‌های تجاری در حال حاضر سرمایه کوتاه‌مدت (معمولاً کمتر از ۱۲ ماه) را بسیج می‌کنند، در حالی که وام‌های مسکن از ۱۰ تا ۲۰ سال تمدید می‌شوند. این عدم تطابق بین منابع تأمین مالی و شرایط وام، بانک‌ها را در معرض خطرات نقدینگی قرار می‌دهد. بدون حمایت دولت یا اقدامات مالی انعطاف‌پذیرتر، بانک‌ها مجبور خواهند شد نرخ بهره سپرده را افزایش دهند تا از حفظ سرمایه وام‌دهی بلندمدت اطمینان حاصل شود. این امر نه تنها بر نرخ بهره وام‌دهی فشار می‌آورد، بلکه اثربخشی بسته‌های اعتباری ترجیحی را نیز کاهش می‌دهد.

برای رسیدگی به این موضوع، دکتر نگوین تری هیو و بسیاری از کارشناسان پیشنهاد کرده‌اند که دولت باید سرمایه خود را از اوراق قرضه دولتی بلندمدت با سررسید ۱۰ تا ۳۰ سال افزایش دهد. این سرمایه می‌تواند به بانک‌های سیاستی یا تجاری برای اجرای برنامه‌های وام مسکن اختصاص یابد. این امر نه تنها به کاهش فشار نقدینگی بر بانک‌ها کمک می‌کند، بلکه ثبات بسته‌های حمایتی را در درازمدت نیز تضمین می‌کند.

علیرغم تلاش‌های متعدد برای اجرای بسته‌های اعتباری ترجیحی، پیشرفت در پرداخت همچنان کند است. بسته‌های اعتباری ۱۲۰ تریلیون دانگ و ۳۰ تریلیون دانگ که توسط دولت برای حمایت از مردم در خرید خانه تصویب شده است، تا اواسط سال ۲۰۲۴ تنها حدود ۱۶۰۰ میلیارد دانگ پرداخت شده‌اند. دلایل اصلی این امر، مقررات سختگیرانه در مورد شرایط وام و رویه‌های اداری پیچیده است که مانع از دسترسی بسیاری از توسعه‌دهندگان به سرمایه وام می‌شود. بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی، حتی آنهایی که قبلاً تصویب شده‌اند، به دلیل موانع مربوط به وثیقه یا مانده‌های اعتباری معوق، قابل اجرا نیستند.

علاوه بر این، افزایش مداوم قیمت مسکن، بسته‌های حمایتی را کم‌اثرتر کرده است. به گفته کارشناسان VPBank Securities، قیمت مسکن در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی در حال حاضر بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم است. ارزش‌گذاری بیش از حد املاک و مستغلات نه تنها بر خریداران خانه تأثیر می‌گذارد، بلکه نقدینگی بازار املاک و مستغلات را نیز کاهش می‌دهد. بسیاری از مردم به جای وام گرفتن برای خرید خانه، به سپرده‌گذاری پول خود در حساب‌های پس‌انداز بانکی روی آورده‌اند تا از نرخ بهره پایدارتری بهره‌مند شوند.

افزایش قیمت مسکن همچنان یکی از بزرگترین موانع برای خریداران خانه، به ویژه افراد کم‌درآمد است. طبق گزارشی از Savills Vietnam، تقریباً 60 درصد از مصرف‌کنندگان در حال حاضر به دنبال آپارتمان‌هایی با قیمت بین 1.5 تا 2 میلیارد VND هستند. با این حال، با قیمت‌های فعلی مسکن، حتی آپارتمان‌های موجود در این بخش مقرون به صرفه نیز به ویژه در شهرهای بزرگ، به طور فزاینده‌ای غیرقابل دسترس می‌شوند. این امر منجر به وضعیتی می‌شود که مردم حتی با کاهش نرخ بهره وام مسکن، توانایی خرید خانه را ندارند.

افزایش مداوم قیمت مسکن، جذابیت املاک و مستغلات را نه تنها برای خریداران خانه، بلکه برای سرمایه‌گذاران نیز کاهش داده است. سرمایه‌گذاران خرد به جای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، کانال‌های سرمایه‌گذاری دیگری مانند حساب‌های پس‌انداز را برای اطمینان از امنیت مالی و کسب نرخ بهره پایدار انتخاب کرده‌اند. این امر به طور قابل توجهی بر پویایی بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد و توانایی این صنعت را برای بهبودی کاهش می‌دهد.

موضوع مهم دیگری که باید در نظر گرفته شود، تأثیر شرایط اقتصاد کلان و تورم بر سیاست نرخ بهره است. با روند صعودی تورم جهانی، بانک‌ها مجبور خواهند شد نرخ بهره سپرده را برای حفظ نقدینگی افزایش دهند. این امر می‌تواند منجر به افزایش مجدد نرخ وام‌دهی شود و اثربخشی بسته‌های حمایتی را کاهش دهد. به گفته دکتر نگوین هوانگ دونگ، در شرایط اقتصادی فعلی، حفظ نرخ بهره پایین در درازمدت بدون کنترل دقیق دولت دشوار خواهد بود.

حفظ نرخ بهره پایین نه تنها وام مسکن را برای عموم مردم قابل دسترس‌تر می‌کند، بلکه به تثبیت محیط اقتصاد کلان در بحبوحه افزایش تورم نیز کمک می‌کند. با این حال، اگر تورم کنترل نشده باقی بماند، کاهش بیشتر نرخ بهره فشار قابل توجهی بر سیستم بانکی وارد می‌کند و می‌تواند منجر به بحران مالی شود.

از تحلیل فوق، می‌توان دریافت که کاهش نرخ بهره وام‌های مسکن ممکن است در کوتاه‌مدت مزایای خاصی به همراه داشته باشد و به کاهش بار مالی مردم کمک کند. با این حال، این یک راه حل جامع برای رسیدگی کامل به مسئله مالکیت خانه در ویتنام نیست. هسته اصلی مشکل هنوز در قیمت‌های بسیار بالای مسکن در مقایسه با درآمد مردم، همراه با کمبود عرضه مسکن اجتماعی و این واقعیت که بسته‌های حمایتی هنوز واقعاً مؤثر نبوده‌اند، نهفته است.

برای اینکه مسکن واقعاً برای مردم قابل دسترس‌تر شود، باید بین اقدامات مالی و سیاست‌های مسکن هم‌افزایی وجود داشته باشد. دولت باید کنترل بر قیمت مسکن را تقویت کند، عرضه مسکن اجتماعی بیشتری را توسعه دهد و رویه‌های اداری را ساده‌تر کند تا بسته‌های اعتباری ترجیحی برای عموم قابل دسترس‌تر شوند. بدون این اقدامات جامع، کاهش نرخ بهره فقط می‌تواند یک راه حل موقت باشد و برای ایجاد تغییر پایدار در بازار املاک و مستغلات ویتنام کافی نیست.

منبع: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html