نبرد مالکیت در ساختمان‌های آپارتمانی

ده‌ها نفر از ساکنان ساختمان CT3 در منطقه شهری کو نهوئه (باک تو لیم، هانوی ) تمام شب را بیدار ماندند و از زیرزمین و امکانات رفاهی که به تازگی از سازنده پس گرفته بودند، محافظت کردند.

اختلافات بر سر مساحت، زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی متعلق به مالکیت مشترک و خصوصی ساکنان CT3 و سازنده - گروه نام کوانگ - پس از 9 سال فعالیت ساختمان آپارتمانی بروز کرده است. 540 مالک آپارتمان، به نمایندگی از بیش از 2000 ساکن، از طریق جلسه‌ای با ساکنان، یک هیئت مدیره (سازمانی که نماینده مالکان آپارتمان است) را انتخاب کردند. سپس هیئت مدیره قراردادی را با شرکت مدیریت و خدمات نام کوانگ (NCP)، زیرمجموعه گروه نام کوانگ، برای مدیریت و بهره‌برداری از چهار ساختمان امضا کرد.

خانم نگوین تی تان نگا، رئیس فعلی هیئت مدیره، اظهار داشت که در پایان سال ۲۰۲۲، ساکنان متوجه بی‌نظمی‌هایی در درآمد و هزینه‌های خدمات پارکینگ شدند. مدیریت ساختمان ماهانه ۱۶۶ خودرو را در پارکینگ ثبت می‌کرد، اما به گفته ساکنان، «بیش از ۳۰۰ خودرو با کارت عبور ماهانه در دو طبقه زیرزمین B1 و B2 ساختمان پارک شده‌اند.» توسعه‌دهنده هزینه‌های نگهداری زیرزمین را پرداخت نکرد، در حالی که همه چیز از تعویض لامپ‌ها گرفته تا مدیریت، بهره‌برداری و نگهداری دو طبقه زیرزمین با پول ساکنان تأمین می‌شد.

هیئت مدیره و ساکنان متعاقباً توافق کردند که قرارداد مدیریت ساختمان با NCP را فسخ کنند و همزمان از سازنده خواستند که اسناد قانونی اثبات مالکیت زیرزمین B2 را ارائه دهد. 31 مه تاریخ تحویل بود. با وجود موافقت با فسخ قرارداد مدیریت، NCP از امضای اسناد تحویل تجهیزات خودداری کرد، تمام اطلاعات کارت پارکینگ ساکنان را از بین برد و زیرزمین B2 و دفتر مدیریت در طبقه اول ساختمان A را اشغال کرد.

نمایندگان NCP استدلال می‌کنند که زیرزمین B2 و دفاتر طبقه اول ساختمان A، ملک خصوصی سازنده - گروه نام کوانگ - هستند. مبنای قانونی این ادعا، سندی است که تأیید می‌کند زیرزمین ملک خصوصی سازنده است و در سال ۲۰۱۵ با رئیس سابق هیئت مدیره ساختمان CT3 امضا شده است. با این حال، نمایندگان ساکنان ادعا می‌کنند که زیرزمین طبق قراردادهای خرید آپارتمان، ملک مشترک است.

اختلاف زمانی بالا گرفت که گروهی از غریبه‌ها که توسط NCP استخدام شده بودند، در ساختمان A ظاهر شدند. ساکنان به سرعت به این گروه اطلاع دادند و خواستار حمایت همه از هیئت مدیره جدید شدند. تنها با ورود پلیس محلی و بسیاری از ساکنان، گروه آنجا را ترک کرد.

در شب ۳۱ مه، ده‌ها نفر از ساکنان به دلیل نگرانی از اشغال شدن زیرزمین و دفاتر طبقه اول، بیدار ماندند و با هم نگهبانی دادند. خانم نگا گفت: «ما از حقوق مالکیت خود بر دو زیرزمین محافظت خواهیم کرد و دادخواستی را برای روشن شدن تخلفات انجام شده توسط واحد عملیاتی NCP به مقامات ارائه خواهیم داد.»

ساختمان آپارتمانی دریم‌لند بونانزا واقع در خیابان دوی تان شماره ۲۳ (منطقه نام تو لیم، هانوی) که در ۳ کیلومتری CT3 در منطقه شهری کو نهو واقع شده است، نیز در مورد تعیین حدود فضاهای مشترک و خصوصی و امکانات رفاهی، دچار اختلاف بین سازنده و ساکنان است .

طبق قانون مسکن، مالکیت خصوصی در یک آپارتمان شامل بخش خصوصی و تجهیزات نصب شده در آپارتمان می‌شود. مالکیت مشترک، بخش باقیمانده خارج از مالکیت خصوصی است که شامل امکانات و تسهیلات مختلفی مانند مراکز اجتماعی، تجهیزات و زیرساخت‌های فنی مشترک می‌شود. بنابراین، اتاق‌های دوربین و اتاق‌های مدیریت/عملیات متعلق به مالکیت مشترک مالکان آپارتمان هستند.

با این حال، در مجتمع مسکونی دریم‌لند بونانزا، با ۳۷۸ آپارتمان و بیش از ۱۳۰۰ نفر ساکن، شرکت توسعه‌دهنده، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات وینالند، ادعا می‌کند که اتاق دوربین و اتاق مدیریت عملیات متعلق به آنهاست. این شرکت، شرکت تابعه خود، MSC Vietnam، را برای مدیریت این ملک منصوب کرده است. ساکنان با این موضوع مخالفت کردند و بنابراین USEM Vietnam را به عنوان شرکت مدیریت عملیات استخدام کردند.

آقای نگو نگوک لین، یکی از ساکنان اینجا، تعریف کرد که هنگام کار در دفترش، در چت گروهی ساکنان دریم‌لند بونانزا پیامی دریافت کرد که می‌گفت: «آنها دوباره اتاق دوربین را تصرف کرده‌اند.» صدها نفر از مردم این آپارتمان از دو روز آخر هفته استفاده کردند و در لابی ساختمان جمع شدند و برای بازپس‌گیری کنترل مدیریت ساختمان از هیئت مدیره توسعه‌دهنده تلاش کردند. آقای لین گفت: «اما تنها یک روز پس از اینکه ساکنان به سر کار رفتند، موقعیت‌های عملیاتی ساختمان، از جمله اتاق دوربین، توسط توسعه‌دهنده پس گرفته شد.»

ساکنان دریم‌لند بونانزا در لابی ساختمان جمع شدند تا درخواست حل و فصل اختلاف مدیریتی و عملیاتی خود را داشته باشند. عکس: ارائه شده توسط هیئت مدیره.

علاوه بر اختلاف فوق‌الذکر، این ساختمان آپارتمانی همچنین بر سر تخصیص فضای پارکینگ زیرزمین دچار اختلاف است. طبق مقررات، فضاهای پارکینگ موتورسیکلت و دوچرخه در زیرزمین، ملک مشترک مالکان آپارتمان است، در حالی که فضاهای پارکینگ خودرو تحت مدیریت سازنده است و سازنده مجاز نیست این فضاهای پارکینگ را در قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید یا هزینه‌های ساخت لحاظ کند. تخصیص فضاهای پارکینگ خودرو باید ابتدا مالکان آپارتمان را در اولویت قرار دهد، قبل از اینکه فضاهایی برای پارکینگ عمومی اختصاص داده شود.

شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات وینالند ادعا می‌کند که کل مساحت سه طبقه زیرزمین، شامل پارکینگ موتورسیکلت، دوچرخه و سه‌چرخه، متعلق به بخش خصوصی است زیرا در قیمت فروش لحاظ نشده است. با این حال، هیئت مدیره نماینده ساکنان اظهار داشت که «سرمایه‌گذار هیچ مدرکی دال بر مالکیت، مانند تسویه حساب هزینه‌های ساخت پارکینگ یا گواهی مالکیت، ارائه نکرده است.»

یک اختلاف غیرقابل حل منجر به این شده است که ساختمان آپارتمانی دریم‌لند بونانزا دارای دو هیئت مدیره موازی باشد که با بخش‌های مشترک و خصوصی متعلق به سازنده و ساکنان سروکار دارند. این ساختمان دارای دو میز پذیرش، دو نگهبان با لباس‌های سفید و آبی در زیرزمین، یک اتاق دوربین و بسیاری از بخش‌های دیگر است. ساکنان ماهانه هزینه پارکینگ را به واحد مدیریت سازنده و هزینه خدمات را به شرکت عامل ساختمان پرداخت می‌کنند.

هیئت مدیره ساختمان آپارتمانی دریم‌لند بونانزا اخیراً سندی را به کمیته مردمی ناحیه نام تو لیم ارسال کرده و از این ناحیه درخواست کرده است که از سرمایه‌گذار بخواهد زیرساخت‌های فنی، تجهیزات، اتاق دوربین، اتاق مدیریت عملیات و غیره را تحویل دهد، زیرا این موارد «طبق قانون، اموال مشترک ساختمان آپارتمان» هستند.

ساکنان در ۱۹ آوریل بنرهایی در اعتراض به افزایش هزینه‌های پارکینگ در مجتمع آپارتمانی TNR Gold Season در دست داشتند. عکس: CTV

اختلافات بر سر مالکیت آپارتمان در سراسر کشور رایج است. طبق آمار انجمن املاک و مستغلات ویتنام در سال 2022، هانوی از 845 ساختمان و مجتمع، 129 مورد اختلاف و دعوی حقوقی داشت، در حالی که شهر هوشی مین از 935 مورد، 105 مورد اختلاف داشت. در هانوی، علاوه بر موارد ذکر شده در بالا، اختلافاتی در مجتمع ویت دوک؛ لگسی، تی‌ان‌آر گلد سیزن 47 نگوین توان (منطقه تان شوان)؛ هوسینکو پریمیوم (تان تری)؛ فو تین گرین پارک (ها دونگ)؛ کوسمو تای هو و غیره نیز رخ داده است.

آقای نگوین مان خوی، معاون مدیر اداره مدیریت بازار مسکن و املاک ( وزارت ساخت و ساز )، اظهار داشت که یکی از اختلافات رایج در ساختمان‌های آپارتمانی مربوط به مسائل مالکیت مشترک و خصوصی است؛ تأخیر در مشارکت و تحویل بودجه نگهداری برای قسمت‌های مشترک بین سرمایه‌گذار و ساکنان. آقای خوی گفت: «در برخی از ساختمان‌های آپارتمانی، سرمایه‌گذار و هیئت مدیره نماینده ساکنان نمی‌توانند در مورد تقسیم قسمت‌های مشترک و خصوصی و قسمت‌هایی که سرمایه‌گذار در اختیار دارد و نمی‌فروشد یا هنوز نفروخته یا اجاره نداده است، به توافق برسند. بنابراین، این امر منجر به تأخیر در تسویه حساب‌ها و تحویل بودجه نگهداری به مدت ۱ تا ۳ سال شده است.»

نگوین نگوک توان، بازرس ارشد وزارت ساخت و ساز، به تخلفاتی در بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی اشاره کرد که به دلیل تجاوز توسعه‌دهندگان به فضاهای مشترک و استفاده از آنها برای اهداف خصوصی رخ داده است.

در سال‌های ۲۰۲۱-۲۰۲۲، اداره بازرسی وزارت ساخت و ساز، ۳۷ توسعه‌دهنده و ۳۶ هیئت مدیره را در ۴۳ ساختمان آپارتمانی در ۱۶ منطقه بازرسی کرد؛ جریمه‌های اداری بالغ بر ۱۴ میلیارد دانگ ویتنام را برای ۲۰ توسعه‌دهنده اعمال کرد. این اداره از توسعه‌دهندگان خواست تا در مورد فضاهای مشترک و تجهیزات ساختمان آپارتمان با هیئت مدیره به توافق برسند؛ تمام اسناد ساختمان آپارتمان را به هیئت مدیره تحویل دهند؛ و ۵ توسعه‌دهنده را مجبور کرد تا بیش از ۲۰۰۰ متر مربع از زمین‌های غصب شده را به ساکنان بازگردانند.

مقاله بعدی: چرا اختلافات مالکیت در ساختمان‌های آپارتمانی رایج است؟

وام دوان - ویتنام

لینک منبع: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html